פורום תמ"א 38

יונתן שלום

לכאורה אין מניעה אבל צריך לבדוק אם יש תוכניות ספציפיות של חיפה החלות על המגרש. מציע כי תוציא קודם כל דף מידע מאתר ההנדסה של הוועדה.

שלום וברכה,

אכן החוק כיום מחייב מתן אפשרות לדיור חלופי במהלך ביצוע עבודות החיזוק והתוספת למי שמלאו לו 80 במועד חתימת ההסכם.

שלום וברכה,

בעלי המקצוע מטעם הדיירים מייצגים אך ורק את הדיירים.

בודאי שההסכם צריך להיות גלוי לבעלי הדירות.

למעשה ההסכם צריך להיות מול בעלי הדירות ולא מול היזם שרק מתחייב לממן את שכרם ותו לא.

שלום וברכה,

זה תלוי באיזה אזור בעיר.

באזורים הכלולים בתכנית הרבעים האישורים מתקבלים הרבה יותר מהר.

שלום וברכה,

יש לעיין בהוראות תכנית השימור על מנת לבדוק האם וכיצד ניתן לנצל את זכויות הבנייה.

מעבר לכך, ככל ומתבצע תמ"א חיזוק, הזכויות הן בתוספת על הבנוי בפועל לפי הוראות התמ"א, ולא בנוסף לזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות לפי התב"ע החלה במקרקעין.

שלום וברכה,

בתמ"א 38/1 חיזוק נדרש רוב של 2/3 מהדיירים.

בתמ"א 38/2 הריסה נדרש רוב של 80% מהדיירים.

נירה שלום

הסעיף המעניק אופציות ל"קשיש" כהגדרתו בחוק חל על מי שלא חתמו על הסכם הפינוי בינוי נכון ליום תחילת החוק. לכן על פניו - ומבלי לבדוק את כל הנתונים במקרה שתארת , נראה כי התיקון לא חל.

מציע כי תפני ליעוץ פרטני לבדיקת נתונים הספציפיים. 

מיכל שלום

בסופו של דבר חניות תקניות בפרויקט הן רק אלו שאושרו בהיתר הבניה. כך שהגרמושקה המהווה חלק מההיתר בודאי מחייבת אותו. יתכן והוא ביקש או יבקש שינוי להיתר בנוגע לחניות אבל כל עוד לא יקבל היתר מעודכן מה שיש בהיתר מחייב אותו.

עדין יתכן כי יש פער בין מה שאושר לו בהיתר הבניה ובין מה שהיזם הבטיח לבעלי הדירות. אם זה המצב אז צריך קודם כל לקרוא ולראות אם יש התיחסות למצב כזה בהסכם עצמו לרבות מנגנון לברור מחלוקות. 

שלום וברכה,

אני לא מכיר החלטה כזו.

הוראות התמ"א קובעות שמה שקובע את התחולה בהקשר הזה הוא התכנית החלה ולא הבנוי בפועל.

משה שלום

אין הגבלה בחוק על השכר המוסכם בינך ובין עורך הדין שלך.

חוק המכר (דירות) תוקן באופן המגביל (ההגבלה בחוק וקיימות תקנות על פיו) את השכר לעו"ד היזם בתקרה של כ- 5,000 ש"ח. הוא לא יכול לגבות 1.5% או כל סכום אחר הגבוה מכך. התשלום הנ"ל נועד לצורכי עבודתו עבור רישום הבית המשותף.

שלום רב

הוראות התמ"א עצמן אינן מגבילות רק בגלל זה אבל חייבים לבדוק אם חלה על המגרש תוכנית פרטנית שקובעת אחרת וכן אם יש - מדיניות הרשות בענין זה.

שלום רב

קודם כל אני מציע לבדוק האם בכלל יש צורך האם בכלל זקוקה למינוי אפוטרופוס. זה לא ענין של גיל אלא של כשירות נפשית. 

אם יקבע כי יש צורך במינוי אפוטרופוס לאם - ואתן מעונינות בקידום הפרויקט - אם יש כבר רוב חתימות של 2/3 מבעלי הדירות - אתן לא מעכבות דבר. פשוט חכו ותדחו בשלב זה את ההחלטה.

שלום רב

אני מבין שכבר חתמתם על ההסכם וכעת עקב התכנון אתם מבקשים לבטל.

ראה לי שיהיה קשה לבטל את ההסכם אבל הכל תלוי בלשון ההסכם ויש צורך לקרוא אותו במלואו. קודם כל להבין האם היזם התחייב לכם לתכנון מסוים והוא בהפרה? או אולי זה התכנון שהציג לכם ופשוט לא הבנתם מה הולך להיות? 

פרויקט של תמ"א 38/1 הוא כמעט תמיד קשה מבחינה תכנונית כי מוסיפים טלאי על בנין מתוכנן. יתכן ואין אלטרנטיבות תכנוניות טובות יותר. 

צריך לבדוק את החלופות ואת לשון ההסכם ולתת לכם תשובה ברורה יותר. מציע כי תתיעצו עם עורך הדין שיצג אותכם בהסכם ואם אין כזה- תפנו לעורך דין המתמחה בכך.

שלום וברכה,

על פי חוק חיזוק מבנים לאחר שניתנה הסכמת 80% מהדיירים והתקבל אישור ועדה, ניתן להגיש תביעה כנגד הדיירים שסירבו לחתום.

בתביעה הדייר הסרבן יצטרך להראות נימוק משמעותי מדוע זכויותיו קופחו, או שהתכנון אינו מיטבי, או שהבטוחות לדיירים אינן מספקות.

במקרה שהתביעה תתקבל ניתן יהיה להוציא לפועל את הפרויקט למרות סירובו של הדייר.

כדאי לדעת שרוב התביעות הללו בדרך כלל מתקבלות.

שלום וברכה,

הקונה של הדירה נכנס למעשה בנעלי המוכר וצריך לחתום על מסמכי העסקה.

ככל ונרשמה הערת אזהרה לטובת היזם, והקונה עשה את האמור לא אמורה להיות בעיה במכירה.

יוסי שלום

קשיש לענין פרויקט תמ"א 38/1 הוא מי שגילו 80 שנה לפחות. כך שאם מדובר על צעיר בן 70 הוא אינו זכאי בשל גילו לשכר הדירה בעת ביצוע העבודות.

בברכה וחג שמח,

שלום וברכה,

לא ניתן להגיש תביעת נזיקין כנגד דייר סרבן במסגרת תמ"א 38 אלא במסגרת פינוי בינוי בלבד.

שלום וברכה,

באופן תיאורטי ניתן לנייד זכויות אך עקב קשיים תכנוניים, הסכמיים, וביצועיים, מעטים המקרים שמיישמים זאת בפועל.

אתי שלום,

הוראות התמ"א מאפשרות חריגה של קווי בניין עד 2 מ' לחזית ולצד ו3 מ' אחורי. לגבי ממדי"ם תיתכן במקרים מסויימים חריגה אף מעבר לכך.

לפי שאלתך במקרה שלכם מדובר בעצם על הפקעה שגורמת לכך שהבניין כבר נמצא כעת על קו אפס.

ישנה פסיקה לגבי מקרה דומה בו לבניין היה קיים היתר בניה חוקי, אך עקב הפקעה חלק משטחי הבניה שלו היו בחריגה בדיעבד לפי המצב החדש שנוצר בעקבות ההפקעה. הפסיקה קבעה כי במקרה כזה לא ניתן לראות את הבניה האמורה כחורגת לעניין שימוש בזכויות הבנייה של התמ"א.

יחד עם זאת לא ברור האם ניתן להקיש מכאן למקרה שלכם. אני מציע שתפנו ליעוץ משפטי מסודר.

שלום רב!

יש כאן שני הסכמים בהם צריך את הדעת לנושא השכירות בתקופת ביצוע העבודות.

הסכם מול השוכר - קודם כל צריך לגלות לו מראש על הפרויקט שעתיד להתחיל. במקרה כזה מקובל להסכים על הפחתה בדמי השכירות בתקופת הביצוע (בשל מטרדי רעש, לכלוך ואי נוחות). כן יש שוכרים הדורשים במקרה של התחלת הבניה במהלך תקופת השכירות כי תהיה להם אפשרות לסיים את השכירות.   

מהשאלה אני מבין שסיום ההסכם המוקדם מול השוכר נעשה בהסכמה ואינו הענין בשאלה כאן.

הסכם שני הוא הסכם התמ"א מול היזם - העיקרון הוא פשוט. אם נקבע בהסכם מנגנון של תשלום דמי שכירות אז היזם צריך לשלם בהתאם להתחייבותו בהסכם. אם לא נקבע בהסכם דבר - אין עליו חובה לשלם. ברוב הסכמי התמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) אין הסכמה על תשלום דמי שכירות בתקופת הביצוע, בודאי לא באופן גורף. לעיתים יש הסכמה על תשלום דמי שכירות לפינוי קשישים או נכים, אבל שוב - זה צריך להיות מעוגן בהסכם. יזם לא יתנדב לשלם מיוזמתו.

החוק שתק בענין זה עד לתיקון שנערך לאחרונה הקובע באופן כללי זכאות לפינוי ולדמי שכירות לקשישים מעל גיל 80 ולנכים (גם מתחת לגיל 80) בפרויקטים של תמ"א 38/1 שנחתמו החל מלפני כחצי שנה. במקרים אלו החוק משלים את הוראות ההסכם. 

בברכה וחג שמח,

יואב שלום

אבן גבירול הוא קו הגבול. ממנו ומערבה והירקון בצפון זה רובע 3 ומזרחה ועד דרך חיפה זה רובע 4.

רובע 3 ניתן בבניה חדשה להגיע ל- 7 קומות (כולל קומת קרקע וקומה 7 חלקית) וברובע 4 ל- 8 קומות (קומת קרקע + 5 קומות טיפוסיות + 2 קומות חלקיות). ברובע 3 יש רחובות (עד ארלוזורוב מצפון) שהן באזור ההכרזה של העיר הלבנה ובהם מותרת קומה פחות.

לא נקבת בשם הרחוב אבל בהתאם לכך תדע אם מדובר ברובע 3 או 4. אה יכול להוציא את התוכנית הרלבנטית מאתר העיריה.

בברכה וחג שמח,

זוהר שלום

בסמכות העיריה להכריז על מבנה כמסוכן. אני לא חושב שזה מהלך נכון ואני לא מבין מה תשיגו בכך. 

הבעיה העיקרית שלכם, לפי מה שאני מבין מהכתוב, הוא שהיזם הפסיק את העבודות כבר לפני כשנה וחצי. זה מה שאמור להטריד אותכם לא אם אני לא מבין את כל התמונה.

ממליץ שתבדקו מה האפשרויות המשפטיות מול היזם להשלמת הפרויקט.

בברכה וחג שמח

אלונה שלום

אין קשר לפרויקט של תמ"א 38 במיוחד. סגירת מרפסות ברוב הרשויות אינה מותרת שכן שטחי מרפסות אינם מוגדרים כשטח עיקרי של דירה ולכן לא ניתן לסגור את המרפסת לתוך הדירה.

אם תסגרי יש אפשרות שמהעיריה ידרשו ממך להחזיר למצב מקורי.

בברכה וחג שמח,

שלום וברכה,

השאלה למי שייכים המחסנים העודפים בבנין צריכה להיות מוסדרת בהסכם התמ"א מול הקבלן.