פורום תמ"א 38

יעל שלום

אכן לא מקובל. לא יודע למה הוא עשה כן. מציע כי בשלב ראשון תדברו איתו ותראו אם ניתן להזיז את הבור. אם לא - ובהנחה כי אין בכך מכשול לחניה פשוט תסגרו מולו פיצוי מסוים. אם לא ניתן תפנו לעו"ד.

נעמה שלום

את המשאבות לא יזיזו וגם לא את הדירה. מה שצריך לבדוק הוא אם הן הותקנו כראוי לרבות התקנת כל אמצעי האקוסטיקה הנדרשים להקטנת הרעש. בשלב ראשון מציע שתפני למפקח שליווה אותכם בפרויקט כדי שיבדוק זאת מול היזם. אם לא עוזר- את צריכה מומחה לענין כדי שיבדוק זאת.

ארי שלום

לא יודע על מה מדובר בדיוק. מבחינת החוק אין כזה דבר. הרישום הוא כנראה בעלות משותפת על הדירה. מאחר ואתה לא חתמת על ההסכם אז לא ניתן להתחיל בביצוע של הפרויקט לאחר קבלת היתר הבניה ללא הסכמתך או לחילופין תביעה נגדך בה המפקחת על רישום מקרקעין תחליט, אם תחליט, לאכוף את ההסכם עליך.

כלפי היזם אתה זכאי ל- 40% בתמורה הכללית שהוא נותן בגין הדירה הזאת. כל מה שמעבר לכך הוא כנראה הסכם פנימי בינך ובין השותף לדירה.

נעמה שלום

כמובן שצריך לקרוא אם יש לכך התיחסות בהסכם עליו חתמתם. אבל אוסיף כי בדרך כלל אוסרים על ביצוע שיפוצים בדירה במהלך העבודות. במקרה כזה מסיבות שונות לא רוצים שיכנס קבלן נוסף לאתר. אבל אם מדובר על תיקונים עקב בלאי טבעי בדירה אני לא חושב שיש בעיה להביא מי שאתם רוצים, כמובן בתנאי שלא מדובר על מערכות משותפות אלא רק תקלה שתפתר בתוך הדירה. 

בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום דרור!

נתקלתי בשני הסוגים ויש טענות לכאן ולכאן.

הוספת שטח היא לא מדע מדויק. יש גם אילוצי תכנון שמכתיבים גדלי דירות.

אוסיף כי אם מדובר בפער משמעותי בין הדירות אז רצוי, במידה ונותנים שטח שווה לכולם, לאזן זאת בתמורות אחרות. כגון עדיפות בחניה או במחסן אם יש. אולי קומה יותר גבוהה אם ניתן.

שמואל שלום

הזכויות הם שלכם אבל זה לא פשוט כמו שאתה מתאר.

ראשית - אם זה מה שהעיריה אישרה אז זה מה שיש. יזם אחר לא יביא תוצאות טובות יותר.

שנית- נעשתה עבודה אדריכלית ושאלה למי שייכים זכויות היוצרים בה. 

שלישית- אני מניח כי היזם לא יוותר בקלות כך שההחלצות ממנה תהיה קשה וארוכה.

אני מציע להתיעץ עם עורך דין שיבחן את הוראות ההסכם עליו חתמתם וכם את העובודת ויתן לכם המלצה פרטנית יותר.

שלום רב

אם הבנתי נכון מדובר על בנין ובו 4 דירות, 2 בכל קומה. כאשר לדירות בקומה השניה צמוד הגג.

לפי הנתונים שלך הגג הוא רכוש פרטי והא צמוד לדירתך.

לא ניתן לחייב אותך בפרויקט אלא אם תתקבל הסכמתך והסכמת הבעלים הנוסף לו צמוד חלק מהגג. 

שים לב שלפרויקט של תמא 38/2 הריסה ובניה יש צורך ברוב של 80% ומאחר ולא מעגלים המשמעות היא הסכמה של כולם.

שלומית שלום

עכשיו ומהר אם זה לא מאוחר מידי.

חנן שלום

עורך הדין של  הדיירים צריך להבחר על ידי הדיירים.

המפקח מטעם הדיירים צריך להבחר על ידי הדיירים.

זה ברור ואם לא כך נעשה זה לא תקין.

פוליסת ביטוח חייבים לקבל לפני

 תחילת עבודות באתר. אם זה השלב אז חייבים לוודא שיש ביטוח. 

בדר"כ שכר עורך הדין לא כולל תביעות משפטיות. זו עבודה נוספת בהיקף שלא תמיד ניתן להגדרה מראש. הוא יכול וצריך לכתוב מכתב התראה לקבלן ולטפל במשבר עד להגשת התביעה. אבל התביעה עצמה מחייבת תשלום שכר נוסף.

שלום רב

קודם כל הבהרה במונחים.  פרויקט על בסיס תמ"א 38 יכול להתבצע בשני המצבים. מצב ראשון- חיזוק הבנין הקיים מפני רעידות אדמה תוך הוספת קומות. או מצב שני- הריסת הבנין הקיים ובנית בנין חדש הכולל יותר קומות ויותר דירות.

פרויקט פינוי בינוי מתבצע על בסיס חוק אחר ומכוון לפרויקטים גדולים יותר בהיקפם. 

כך שאני מניח שאתם מתכוונים לפרויקט של תמא 38 באחד משני המצבים.

לצורך חיזוק ותוספת- יש צורך קודם כל ברוב של 2/3 מבעלי הדירות מחזיקים ביחד 2/3 מהרכוש המשותף.

לצורך הריסה ובניה - יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף.

כך שאם יש רוב של 80% כאמור כדאי ללכת לפרויקט של הריסה ובניה, כמובן בכפוף לכך שהפרויקט כלכלי. 

מי שלא חותם על ההסכם (לא משנה סוג ההסכם) הוא דייר סרבן.

גיורא שלום

התמא בראשון נעצרה לפני כשנתיים מסיבות משפטיות בשל טענה למיצוי כל המכסות שנקבעו להוספת דירות. למיטב ידיעתי היא חודשה לפני כשנה.

לגבי ניוד  זכויות הכוונה מבנינים שיש צורך לבצע בהם חיזוק אך אין כדאות כלכלית בכך. כך העיריה מניידת זכויות לאזורים אחרים ובתמורה יש מקור לביצוע הפרויקט גם בבנין הנוסף.

למיטב ידיעתי בעיריה ישמחו לכל יזם שירצה זאת. לגבי פרטים ספציפיים כדאי לפנות לעיריה עצמה.

אברהם שלום

אני מבין שמדובר על תמא 38 של חיזוק ותוספת.

במקרה כזה היזם מחויב להציע לך דיור חילופי אם הגעת לגיל 80 במועד החתימה הראשונה על הסכם התמ"א (וכפוף לכך שהכל נעשה לאחר חודש אוקטובר 2018 מועד התחלת החוק).

אם כבר התחילו לעבוד אצלכם וההסכם נחתם לפני שנים אז לצערי אין לך זכאות לקבלת שכר דירה לדירה אחרת.

שלו שלום

נא עדכן לאיזה תוכנית אתה מפנה?

שלומית שלום

אם הבנתי נכון את החלפת ריצוף קיים בריצוף שלך. בדרך כלל יש לקחת בחשבון כי יש להביא ריצוף בשטח גדול יותר מהשטח המרוצף באמת בגלל חיתוכים, פנלים, שבירות וכו'. מקובל עד 10%תוספת.

חנן שלום

למעשה אפשר לדעת כמה זמן איחור יש רק כשגומרים הכל.

לכן סביר בעיני לחכות לגמר הפרויקט ואז להגיש תביעה לגבי האיחור.

לגבי הנזילות - אין מה לחכות . תכתוב לו כבבר שיש נזילות ושעליו לתקן וכן כי נגרמו לך נזקים עקב כך וכו'. 

הוא חייב לבוא ולתקן כבר עכשיו. כך שלגבי זה אין מה להמתין.

לסיכום - ממליץ כי עורך דין מטעמך יוציא מכתב ליזם לגבי הנזילות ויוסיף שם גם משפט לגבי האיחור במסירה.

נילי שלום

יש מצבים בהם בגלל העמדת הבנין בחריגה לא ניתן להוסיף ממד מקדימה.

לא הייתי הולך לפתרון של גם לי וגם לך לא יהיה. מה גם שאני בספק אם הג"א יאשרו פתרון כזה. הם מבקשים שיהיה ממד כפתרון ראשון וחובה בכל דירה חדשה.

לגבי דירות בהם לא ניתן להוסיף ממ"ד. הפתרון שהם דורשים הוא חיזוק הקירות היורדים מקירות ממד בדירות החדשות מעל.

לגבי הצמדה- אני מבין כי מדובר בפרויקט של תמ"א 38/1 חיזוק ותוספת.

יש החלטות של המפקחת פיהם יש צורך בהסכמה פה אחד. יש החלטות אחרות לפיהם ניתן להסכים ברוב המיוחד של 2/3 על הצמדה שטח גינה בשטח שאינו עולה על שטח המרפסת שמש מעל. בין זה לזה ניתן לגבש הסכמה. יש להעיר כי סביר שאף יזם לא יתחייב על כך אם אין הסכמה של כולם.

דן שלום

מקרה שכיח ולא פשוט.

יש מקרים כמו שלך בהם לדירה בבנין הוצמדו זכויות הבניה על הגג. בדרך כלל מדובר בדירה שהיתה במקור של הקבלן שבנה את הדירה אבל יתכן ומאז עברו גלגולים רבים.

אני יוצא מהנחה שאכן הוסדר בתקנון ההצמדה של זכויות הבניה כפי שתארת ואין בעיות ניסוח או פרשנות לגבי כך.

הבעיה היא שעסקאות תמא 38 הם עסקאות נטו. כך שלא ברור איך בא לידי ביטוי העובדה שהזכויות הם שלך.

העיריה תחיב במסגרת הפרויקט לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה וכמובן שגם חידוש פני הבנין יעשה במהלך הפרויקט.

לכאורה כל בעלי הדירות נהנים ללא תמורה מזכויות ששייכות רק לבעל אותה דירה. הם יקבלו בנים משודרג ואולי גם מרפסת שמש.

אני חושש שאין ברירה אלא לפנות לכול היתר ולהציג בפניהם שאם הם רוצים את הפרויקט עליהם להשתתף בכיסם. יסכימו או לא - לא יודע. חשוב לבדוק איתך את הפרויקט הספציפי כדי להציע הצעה הוגנת לאחרים כך שניתן יהיה להתקדם. 

ב

בתיה שלום

ניתן לאמר שבגדול אין לדייר קשיש כל זכות יתר בפרויקטים של תמא 38/2 (הריסה ובניה). בפרויקטים כאלו ממילא הבנין נהרס והיזם מממן שכר דירה לתקופת הביצוע.

פרויקטים של פינוי בינוי הם פרויקטים בהיקפים גדולים יותר ויש להם הוראות חוק שונות הדנות בהם. שם לדיר קשיש יש אפשרויות נוספות המאפשרות לו מכירה מוקדמת של זכותו לדירת התמורה  על מנת לאפשר לו למשל מעבר לבית אבות. כאמור זה לא חל בפרויקט של תמא 38/2.

ליז שלום

התנגדות מוגשת רק מנימוקים תכנוניים.

כך שטענות של מטרד, הפרעה לאור וכו' לא ישמעו בכלל.

הקלה היא בשיקול דעת הוועדה ולא זכות מוקנית של המבקש. ולכן צריך לטעון כי תכנונית אין לאשר הקלה זאת.

תבדקו אם בכלל ניתן לתת הקלה לקו בנין 0 אחורי. אם ניתן זה צריך להיות לצרכי ממד או אלמנטים של חיזוק ולא סתם הרחבה. 

האם יש הצדקה תכנונית להוסיף כל כך הרבה יחידות ועוד בהקלה

קשה לי לתת את כל הטיעונים בלי להכיר את הבנין, הפרויקט המוצע והתוכניות החלות. אבל אני חושב שהכיוון ברור.

לגבי גיל הורים - זה לא טיעון תכנוני אבל יתן "צבע" ליתר הטיעונים.

בנוסף - מאחר והניר סובל הכל ולמרות מה שאמרתי קודם- תעלו את כל הטיעונים שלכם מכל סוג אבל כמובן תתמקדו באלו התכנוניים.  

שי שלום!

על פי החוק יש צורך לעמוד לפחות בשני תנאים מצטברים אלו (יש עוד תנאים שלא חשובים כרגע) -

חתמו לפחות 80% מבעלי הזכויות על ההסכם. במקרה שלכם ומאחר ולא מעגלים נדרשת חתימה של 20 בעלי דירות.

תנאי שני- החותמים מחזיקים לפחות 80% מכלל החלקים ברכוש המשותף. לכן יש חשיבות לחלקם של בעלי דירות גג ויש לבדוק את השפעת חלקם הגדול יותר על מספר בעלי הדירות שהסכמתם נדרשת.

אבל כל אלו אין בהם כדי למנוע מכם ולהתחיל בתהליך.



מה שאני ממליץ הוא להתחיל ולקבל הצעות מיזמים ולהבין בכלל מה הפרויקט שאתם יכולים לבצע.

להציג לכולם ואפילו להתקדם לחתימות עם מי שמסכים. מנסיוני גם הסרבנים בהתחלה משתכנעים או משנים דעתם.

כי האמת- אין סיבה שלא להסכים. 

ורדה שלום

לא. החוק הוא שונה. החוק המקרקעין (חיזוק בתים ...) קובע הוראות לגבי דיירים קשישים או מוגבלים ביחס לפרויקטים של תמ"א 38/1 - חיזוק ותוספת. 

בתמא 38/2 ממילא מפנים את כולם לדיור חלופי.

בברכה,

קובי שלום

תסתכל גם בחוק מכוחו תוקנו התקנות. מדובר על הנחה בארנונה לפרויקטים של פינוי בינוי ולא של תמ"א 38. דומה אבל שונה.

בברכה,

ג'ני שלום

אני מבין את הסיטואציה. קשה מאוד לשנות תוכניות בשלב מאוחר של התכנון.

אני מציע כי תהיי כבר בקשר עם הנציגות ועם היזם ותסבירי להם את הבעיות שתארת.

לא כתבת אם מדובר בהריסה ובניה או בתוספת וחיזוק.

אם הריסה ובניה אז ניתן לשנות את מיקום דירת התמורה או לשפר מפרט הדירה כדי למצוא פתרון.

אורנה שלום

לא כל כך פשוט להשתלט על הפרויקט וגם אפ תעשו זאת - מי ישלים את הבניה.

אני מציע כי קודם כל תנסו לברר מול המפקח ומול עורך הדין וגם אולי להפגש עם היזם - באיזה שלב הבנין נמצא, לוז לסיום, מדוע מתעכב וכו'. 

עדיף כרגע לחוק שיניים ולהתקדם אפילו בקצב איטי לגמר הפרויקט.

רפי שלום

אני לא יודע אם אתה המקרה היחידי בבנין. בכל מקרה צריך לפנות לשיכון ופיתוח ולבקש מהם להסדיר זאת. זה אולי יקח קצת זמן לאסוף את כל האישורים אבל זה לא אמור למנוע ממך לחתום על ההסכם.

אני מאוד ממליץ כי תיקח עו"ד שיטפל לך בנושא כדי לקדם הטיפול כמה שיותר מהר.