פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מימי שלום

את מערבת כאן מספר דברים. 

אני מבין שמדובר על התקשרות בפרויקט תמ"א 38 של הריסה ובניה. עוד אני מבין שאימך טרם חתמה על ההסכם שכן יש לך השגות לגבי התמורה שניתנת לך.

לפי מה שכתבת הפרויקט כרגע בשלב של הבקשה להיתר הבניה. שלב זה הוא תכנוני והעיריה לא מתעסקת ולא דנה בטענות של קיפוח או תמורה לא הולמת במסגרת פרויקט התמ"א. היא דנה אך ורק בטענות תכנוניות. אם יש לך כאלו תגישי התנגדות.

טענות קנייניות ובמיוחד טענה לקיפוח בתמורה מתבררות בפני המפקחת על המקרקעין בשלב מאוחר יותר. ככל וטענתך תוכח ותתקבל אז התמורה שלכם תגדל. אבל אני מאוד ממליץ לא להגיע עד למועד זה אלא כבר עכשיו לפנות לעו"ד שיבחן את הנתונים וינחה אותכם כיצד לפעול ובמיוחד כיצד לקבל תמורה הוגנת.

לגבי קבלת שווי דירת תמורה כיום- זה לא קיים בחוק הרלבנטי לתמא 38. 

בברכה

דופי שלום

לא הבנתי מהשאלה האם העבודות בבנין בו הדירה השכורה או בבנין סמוך. אני אצא מהנחה כי מדובר באותו בנין.

אם בעל הדירה ידע שעבודות עומדות להתחיל בבנין בתקופת השכירות והוא לא גילה זאת לשוכר/ת עוד לפני חתימת ההסכם אז ניתן לטעו ןכנגדו טענות של הטעיה או טעות בכריתת הסכם השכירות וכן התנהלות בחוסר תום לב. 

בנסיבות אלו אין משמעות לאורך ההודעה אך רצוי לתת הודעה בזמן סביר של 14-30 יום.

הבעיה העיקרית לרוב היא כי בידי הבעלים בטחונות לתשלום דמי השכירות ואם הפסקת השכירות לא תעשה בהסכמה אז הוא עשוי להמשיך ולפרוע את דמי השכירות. 

אלי שלום רב,

סוגיית ההכנסה מדירות שכורות לבעלי הנכסים בפרויקטים מתוקף תמ"א 38 היא שכיחה ורגישה מאד, אך לצערי אין לסוגיה זו "פתרון בית ספר".

מדובר בסוגיה מסחרית אשר נדונה במו"מ בין היזם לבין בעלי הדירות. מחד, בעלי הדירות לא רוצים לאבד הכנסות (אשר לרוב מהוות חלק אינטגרלי מתשלום המשכנתא החודשי עבור הנכס). מאידך, תשלום פיצויים מלאים על אובדן דמי שכירות לכל דיירי הבניין, עלול להפוך את פוטנציאל הרווח של הפרויקט לנמוך מדי. זו אכן סוגיה מאד רגישה, אשר יש לגשת בבואנו לפתור אותה באופן מאד מדויק ומותאם אישית לפרויקט הספציפי.

אמנם ישנם פרויקטים בהם מגיעים למנגנון פיצוי מסוים, אך איני מכיר מצב של פיצוי מלא מטעם היזם לבעלי הדירות על אובדן הכנסות דמי השכירות. חשוב במהלך המו"מ להעלות את הסוגיה הזו בהקדם, אך לזכור כי היזם יקח על עצמו פרויקט מתוקף תמ"א 38 רק אם הוא רווחי עבורו.

לכן, חשוב למצוא נקודת השקה בין צפי בעלי הדירות לשמור על הכנסתם מדמי השכירות לבין רווחיות הפרויקט בעיני היזם. בדיוק לשם כך יש לשכור את שירותיו של עורך דין המנוסה בתחום ומסוגל לתקוף משוכה בעייתית ורגישה זו.

מקווה שהצלחתי לסייע.

קרן שלום,

שאלתך הינה כללית, חסרת פרטים נדרשים, ואיננה ניתנת לצערי למענה במסגרת הפורום.

כוכי שלום,

משאלתך ניתן להבין שאין מדובר בפרויקט במסגרת הוראות תמ"א 38 (חיזוק הבניין וביצוע תוספות),  פרויקט אשר לגביו חלות הוראות ספציפיות המאפשרות הוצאתו לפועל גם ללא חתימת 100% מבעלי הזכויות בבניין. בהקשר פרויקט תמ"א 38 בוודאי מוכרים לך, בהקשר זה, המונחים "הרוב המינימלי הנדרש" ו- "דייר סרבן". במקרה כזה, אם זה היה המקרה, סביר להניח שניתן היה לבצע הפרויקט למרות התנגדותך.

מאחר וככל שניתן להבין אין מדובר ב"מסירת זכויות הבניה" במסגרת פרויקט תמ"א 38, המצב שונה לחלוטין ולהתנגדותך משמעות רבה. הצעתי לך שתפני לייעוץ פרטני בעניין, התייעצות בה יפרסו ויבחנו כל הפרטים הנדרשים ותוכלי לכלכל צעדייך באופן מושכל.

מקווה שהייתי לך לעזר,

אורית שלום,

ראשית, צר לי על הסיטואציה אליה נקלעתם. ברור לי שלא לזה פיללתם. יחד עם זאת, אני מבין שמדובר ביזם המשלם מידי חודש בחודשו את הפיצוי הקבוע בחוק (שכ"ד בשיעור 150% ו- 125% בהתאמה) וגם זה משהו.

לגופה של שאלתך, הצעתי היא שתתייעצי עם עוה"ד שייצג אותך בעסקה, אשר אמור להכיר את תנאי הסכם הרכישה והתנאים לקבלת הדירה כשהיא ראויה למגורים כשכל המתקנים הרלוונטיים פועלים, לצד האפשרות שניתנה ליזם, אם ניתנה, להמשיך בעבודות פיתוח תקופת זמן לאחר המסירה.  מענה, לשאלות פרטניות כאלו, המחייבות בדיקת הוראות ההסכם, לא ניתן ליתן, לצערי, במסגרת הפורום.

כמו כן, פרקטית, הצעתי היא שהיזם יפרוס בפניכם התמונה המלאה ותגיעו להבנות ככל הניתן.

בהצלחה,

שלום רב,

לאחר חתימת הסכם תמ"א 38 (ככלל, לאחר חתימת הרוב המינימלי הנדרש וחתימת היזם שתתווסף מספר ימים לאחר מכן בהתאם לתנאי ההסכם), היזם -  אשר במסגרת הסכם התמ"א יהיה אחראי גם לכל נושאי המיסוי - הוא שיגיש לרשויות מיסוי מקרקעין, בתוך 30 יום, דיווח, במסגרתו תינתן הודעה על דחיית יום המכירה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפני תמ"א 38.

אמנם, כאמור, היזם הוא אשר יגיש הדיווח, בהתאם לתנאי הסכם התמ"א, אולם החובה כלפי רשויות המס חלה על מוכר הזכויות, דהיינו על בעלי הדירות. לפיכך, על בא כוח הדיירים לעקוב ולוודא דבר ביצוע הדיווח.

באשר לקנסות בגין איחור בדיווח (או אי דיווח כלל), הגם כי על פי דין יחולו הם על מי שחלה עליו החובה לדיווח ולא דיווח (כלומר, על הדיירים), הרי שלאור חובתו של היזם לטפל בכל נושאי הדיווח ותשלומי המס (וכך יש לקוות שנוסח הסכם התמ"א שלכם) -  עליו לשלם הקנסות או לבקש לפטור אותו מהם ועליכם, כדיירים, לוודא שכל החיובים מסולקים.

אומר, במאמר מוסגר, כי שאלתך מחדדת את הצורך לפקח על פעולות היזם, כבר מבראשית.

מקווה שהייתי לך לעזר,

אלי שלום רב,

שמחתי לשמוע שישנה התעניינות ערה מטעם בעלי הנכסים אצלכם ורצון לקחת חלק במשימה ,הלא פשוטה, של להתמנות לנציגות הדיירים.

אין כלל אצבע המורה על "מספר זהב" של חברי נציגות, אך יש מספר עקרונות שחשוב תמיד לקחת בחשבון בבואנו לבחור את חברי הנציגות:

1. על מנת שלא להגיע למצבים בעייתיים כדוגמת שיוויון הצבעה, כדאי למנות מספר אי-זוגי של חברי נציגות.

2. ישנו פתגם האומר "מספר הדעות כמספר החברים", לכן לא הייתי מרכיב עבור פרויקט בסדר הגודל שעליו אתה מספר יותר מ-5 חברי נציגות, וזאת משיקולי יעילות.

3. ישנה משמעות גדולה להיות חבר נציגות, ועמה באה גם אחריות עצומה. לכן, חשוב שאנשי הנציגות יהיו אנשי עבודה, אשר מסוגלים לקחת על עצמם ללכת לפגישות, לקרוא מסמכים ארוכים, ליצור שיח פורה עם הפרויקטורים ומסוגלים לקחת החלטות בעלות משמעות רצינית עבור שאר בעלי הנכסים. בנוסף, כמובן תמיד עומד נושא האמינות והיושרה.

4. במידה ואין שיוויון בין סוגי בעלי הנכסים (למשל בשיכונים מסוימים ישנם "בנייני רכבת" אשר מלבד הפאות החיצונית ישנן דירות הבנויות במרכז הבניין, או בעלי דירות להשקעה מול בעלי דירות אשר גרים בנכס וכו'), כדאי שהנציגות תייצג בהתפלגותה את התפלגות בעלי הנכסים.

הנציגות היא זו הבוחרת את היועצים מטעמם (עו"ד, מפקח, שמאי מקרקעין וכו'), והיא זו שמסננת את הפניות לבעלי הנכסים (במידה ויש הרבה) ומייצגת את האינטרס של כלל בעלי הנכסים נאמנה אל מול היזם. לכן, ישנה חשיבות עליונה להרכב הנציגות ויעילותה. ככל שמתחשבים בעקרונות שאוזכרו לעיל, כך עולה הסבירות לנציגות אמינה ויעילה, המסוגלת לייצג נאמנה את כלל האינטרסים של כלל בעלי הנכסים בפרויקט.

מקווה שהצלחתי לעזור.

אלי שלום רב,

איני מעלה על גבי הרשת את עלות שירותיי.

התשלום עבור שכר טרחתו של עורך הדין בהכנת טיוטת ההסכם מושת על היזם בלבד.

מדובר בנושא מסחרי המשתנה ממשרד עורכי דין למשנהו, ולכן לא ניתן לקבוע "עלות קבועה" בנושא.

אשמח לפרט מעבר בשיחה טלפונית (פרטי ההתקשרות המלאים מופיעים בתחתית התשובה).

שיהיה בהצלחה.

אהרון שלום רב,

הפטור ממס שבח עליו הנך מדבר מתקיים רק במצב בו יש בבעלותך דירה יחידה.

היות ובבעלותך שתי דירות (ואין בכוונתך למכור אחת מהן ב-18 החודשים הקרובים), ככל הנראה אתה או היזם תיאלצו לשלם את מס השבח עבור הדירה.

כמובן שזהו נושא מסחרי אשר תלוי מו"מ בינך לבין הנציגות ולבין היזם.

לסיכום, המבחן בנוגע לפטור מתשלום מס השבח בוחן כמה דירות בבעלותך באופן כללי. לצערי, העובדה כי בבעלותך דירה אחת בפרוייקט, בעודך מחזיק בעוד דירה לפחות לצערי מונעת ממך את הזכאות לפטור כאמור.

צר לי כי איני איש בשורות, אך אני מקווה שהצלחתי לעזור.

שלום יקי,

צר לי לשמוע על המצב, נראה שמדור במצב לא פשוט, ובהחלט לא רצוי מבחינתכם.

הבסיס למענה לשאלותיך מצוי בהסכם שכר הטרחה שנחתם עם עורך הדין. שם אמור להיקבע היקף הייצוג, תוכנו והתשלומים ומועדיהם.

מדבריך אני מבינה שמדובר בהתנערות מחובתו לייצוג, ולכן חיובו לשמש כמייצג שלכם אינה בהכרח האופציה הטובה. האם באמת אתם רוצים להתעקש לקבל שירות ממי שאינו מטפל בכם כהלכה? 

ככל שאין סיבה מוצדקת להפסקת הייצוג (כמו העדר תשלום אחרי דרישה מפורשת, חוסר שיתוף פעולה מצד הדיירים וכיו"ב) הרי שמדובר במחדל שדורש טיפול במישור האתי (אתיקה של עורכי דין, באמצעות לשכת עורכי הדין של המחוז) וכן במישור המשפטי-עסקי, בגין תשלום ששולם ללא שירות הולם בתמורה, במסגרת תביעה משפטית.

בכל מקרה, אם עורך הדין קיבל רק חלק מהתשלום ונשאר עוד תשלום לשלם ב"קופה" של היזם, אז זה הזמן לבחור עו"ד אחר שימשיך לייצג אתכם עד סוף הפרוייקט, כנגד אותו תשלום נוסף. 

במקרה פחות נעים, הייתי ממליצה לשכור שירותיו של עו"ד מקצועי שיקח על עצמו את הטיפול גם אם הדבר יהיה כרוך בהוצאות מכיסיכם, ובלבד שתזכו לייצוג הולם, ובמידת  האפשר תגישו אח"כ תביעה נגד עורך הדין שלא עשה מלאכתו כהלכה וקיבל תשלום ללא מתן שירות בתמורה לכך.

מקווה שהצלחתי לסייע לך ושיהיה המון בהצלחה,

אל תוותרו על זכותכם לקבל שירות מקצועי, להגנה מקסימלית על זכויותיכם.

יש מספיק אנשי מקצוע טובים שישמחו לעזור לכם, גם אם בשלב ראשון יהיה מדובר בתשלום נוסף.  

שלום, קובי

ראשית, מה הכוונה "תכנית שלא כל כך ברורה?" חובה על היזם לספק לדיירים כל מידע רלוונטי, כולל התכנון המוצע לחלקה. אין פה עניין של ספק בכלל. אז תתעקש לקבל את המידע שאתה צריך. 
לעניין תוספת התשלום המבוקשת - לרוב פרוייקטים מסוג תמ"א 38 נחשבים "עסקת נטו", כלומר עסקה בה הדיירים אינם משלמים דבר, והיזם נושא בכל ההוצאות שלהם וכל הכרוך בתמ"א. יתכן שבמקרה הספציפי שלכם החלקה אינה אטרקטיבית דיה כדי לקדם את הפרוייקט ללא תוספת תשלום מצד הדיירים. יתכן שהכוונה הינה לתוספת שטחים על הבסיס שהוצע על ידי היזם שרק לגביה יש תשלום נוסף. אין לי מספיק מידע כדי להשיב לך על כך.
בכל מקרה, ככל שהכוונה לתוספת תשלום בגין תמורה בסיסית, מומלץ לערוך בדיקה עם יזם אחר, שאולי לא ידרוש מכם את תוספת התשלום. הייתי מצפה שעורך הדין שמלווה אתכם בתהליך יסייע לכם בכך, וינסה במידת האפשר למצוא יזם חלופי, שיתן הצעה לפיה הדיירים לא יידרשו להוסיף תשלום מכיסיהם.

בכל מקרה, יש להניח שמדובר בעסקה כדאית כלכלית עבורכם גם אם נדרשת תוספת תשלום, אבל מובן לי קושי נקודתי להוציא עשרות אלפי שקלים מהכיס. ככל שזוהי ההצעה היחידה האפשרית מבחינת נתוני החלקה, הייתי מציעה לבדוק אפשרות של קבלת תמורה מופחתת בשטחים כנגד קיזוז התשלום הנדרש. 

התנגדות ככלל היא אפשרות פחות מומלצת, וכדאי להגיע להבנות בהסכמה, אבל מבחינה חוקית יש לך טעם עקרוני להתנגדות. 

בהצלחה

רותם, שלום

לא הבנתי במדויק את שאלתך. אנסה בכל זאת להשיב.

אם הכוונה היא כי לאחר קבלת היתר בתנאים היזם מבקש לשנות את התכניות ולהגדיל את שטחי המרפסות, איני רואה בכך כל בעיה, ההיפך מכך. ובלבד שמדובר בתוספת אשר תהיה לפי היתר כדין.

ככל שמתבקשת תוספת תשלום מצד בעלי הזכויות בגין ההגדלה, יש לשקול אם זה מתאים לכם, אם לאו, ועל פני הדברים נראה שזכותכם לסרב לכך ככל שאינכם מעוניינים להוסיף תשלום מכיסיכם.

אם מדובר בתוספת בניה בלתי חוקית, בוודאי שאין להסכים לכך, שכן אתם חשופים להליכים פליליים כמו גם אזרחיים, בנוסף לחובה להרוס את הבניה הבלתי חוקית, סכנה של עצירת הבניה (בשל אי חוקיותה) והשתת קנסות עליכם בגין כך, ועוד כהנה וכהנה "מתנות" בלתי רצויות.

מקווה שעניתי לך, ככל שהדברים אינם ברורים מוזמנ/ת לחדד את השאלה. 
  

שלום לשואל/ת,

זכויות במושע הן זכויות משותפות בלתי מסויימות. משאלתך אני מבינה שהזכויות של כל הבעלים הן במשותף בקרקע בחלקים שווים, ולכן ההנחה היא כי כל הדירות שוות בגדלן. במקרה כזה סביר שהתמורות לכל הבעלים תהיינה שוות. כך שבאופן כללי איני רואה כאן בעיה. 

יתרה מכך, ככל שיש היתר בניה לדירות, ניתן לחשב את התמורות ואת זכויות הבניה לפרוייקט לפי ההיתר, ואין כל צורך במסמכי בית משותף שאינם בנמצא כעת.

בשורה התחתונה, אין כל בעיה מבחינת הפרוייקט ואין כל צורך לבצע רישום לפני תהליך התמ"א. כמובן שבסוף תהליך התמ"א תהיה הזדמנות לרשום את כלל הזכויות בכל הדירות שתיבנינה במסגרת הפרוייקט במסגרת צו בית משותף.  מקובל שהדבר ייעשה ע"י ב"כ היזם בפרוייקט. 

בקיצור, אין מניעה להתקדם. קיבלתם אור ירוק.  בהצלחה! 

אלון שלום,

נתחיל מהסוף: יש צורך, לצורך ביצוע פרויקט התחדשות עירונית, שכל בעלי הזכויות במתחם / בבניין יחתמו על הסכם ההתקשרות עם היזם, בין אם בהסכמה ובין לאחר הליכים בפני המפקח/ת על הבתים המשותפים אשר רשאי/ת למנות בעל תפקיד לחתימת ההסכם בשם ובעבור אותו בעל דירה הנמנע מביצוע החתימה (זאת, כמובן, במידה ולא ימצא טעם מיוחד המצדיק את הימנעות מהחתימה על הסכם ההתקשרות עם היזם).

נתנחם בכך שבמקרה שבפנינו ידוע מי הוא בעל הזכויות בדירה. זאת, שכן ישנם מקרים בהם כלל לא ידוע מיהו בעל הזכויות בדירה -  למשל, כאשר בעל הזכויות הרשום נפטר ואין צו ירושה / צו קיום צוואה אחריו שיאפשר זיהוי ו/או פניה ישירה ו/או תביעה כנגד מי שזכאי להירשם כבעל הזכויות.

במידה והנכם משיגים את חתימת הרוב המינימלי הנדרש, גם ללא חתימת בעל הזכויות בדירה זו של תושב החוץ, הרי שתוכלו לצאת לדרך ובהמשך, ככל שיידרש, יינקטו הליכים על ידי היזם, בפני המפקח על הבתים המשותפים, וזאת אם וככל ולא יעלה בידי היזם ליצור עם אותו בעל דירה קשר ולהגיע איתו להסכמה.

ביני לביני, אינני רואה סיבה אמיתית שבגישה נכונה לא תצליחו להגיע לאותו תושב חוץ ו/או מייצגו בארץ, אשר יסכים ויחתום על הסכם ההתקשרות עם היזם.

מקווה שהייתי לך לעזר,

בהצלחה בפרויקט,

אורנה שלום,

ככל שנוגע הדבר לתמ"א 38 הריסה ובניה, התשובה פשוטה: מהמועד בו הבניין נהרס ועד קבלת טופס איכלוס אין תשלומי ארונה ומים שוטפים. יש להסדיר בהסכם ההתקשרות עם היזם את ביצוע תשלומי הארנונה והמים ממועד מסירת הדירה הישנה ליזם ועד ההריסה וכן ממועד קבלת טופס האיכלוס ועד למסירת הדירה החדשה לבעלים. גם נושא הביטוח מוסדר בהסכם ההתקשרות עם היזם ממועד מסירת הדירה הישנה ועד קבלת הדירה החדשה.

ככל שנוגע הדבר לתמא 38 חיזוק, הרי שכל תשלומי הארנונה והמים השוטפים נמשכים כרגיל. אם וככל הפרויקט כולל תקופה בה היזם מעמיד לדיירים דיור חלופי, יש ליתן הדעת בהסכם ההתקשרות גם לסוגיה זו של תשלומי הארנונה והמים. גם נושא הביטוח צריך להיות מוסדר בהסכם ההתקשרות ויש לבצע ההתאמות הנדרשות למול הביטוחים הפרטיים, כדי להימנע מכפל ביטוחים. 

מקווה שהייתי לך לעזר, בהצלחה בפרויקט,

אורית שלום,

לשאלתך, ככלל, עצם העובדה שהבניין בו הנך מתגוררת הינו בן 2 קומות בלבד אין בו לבדו כדי לשלול האפשרות לקידום פרויקט תמ"א 38. 

יחד עם זאת, דרך המלך, לטעמי, היא כי תפנו לבעל מקצוע, אפשר גם לעורך דין הבקיא בתחום, אשר בפניו תפרסו את מלוא הנתונים, המקרה יבחן לגופו ותיבדק האפשרות לקידום פרויקט תמ"א 38 בבניין או פרויקט התחדשות עירונית אחרת בו ייכלל הבניין או פרויקט אחר.

 מקווה שהייתי לך לעזר, בשלב ראשוני זה, והנני כאן לרשותך.

שלום, נוגה

ראשית, טוב שבחרתם להיות מיוצגים ע"י עו"ד כבר בשלב מוקדם, לפני בחירת היזם, כי עו"ד טוב שמייצג אתכם ידאג להגן על האינטרסים שלכם עוד לפני שנעשות, חלילה, טעויות.

מקובל ששכר הטרחה של עו"ד המייצג את בעלי הזכויות בעסקת התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי-בינוי) יהיה משולם על ידי היזם, כאשר מבחינת בעלי הזכויות מדובר ב"עסקת נטו", כלומר, שהם לא משלמים דבר.

נהוג ששכר הטרחה יחושב כמכפלה של מספר הדירות הקיימות בסכום מסויים. גובה הסכום תלוי באזור הפרוייקט, ובמילים אחרות - הוא נגזרת של הכדאיות הכלכלית של הפרוייקט. 

ככל ששכר הטרחה המוסכם עם עוה"ד שלכם בהסכם ההתקשרות איתו עולה בקנה אחד עם מה שמקובל באזורכם, אין כל סיבה שהיזם לא ישא בו. 

ככל שמדובר בהפרש קטן, יתכן שעוה"ד יסכים לוותר עליו.

אבל אם היזם מתעקש על סכום נמוך משמעותית מהמקובל, או על לוח תשלומים לא סביר, מדובר בנורת אזהרה - אולי היזם אינו יודע לתמחר נכון את עלויות הפרוייקט? אולי אין לו גב כלכלי יציב מספיק? בסך הכל, שכר טרחת עוה"ד המייצג של בעלי הזכויות מהווה חלק קטן מאוד מעלויות הפרוייקט הכוללות, ואם ההתעקשות היא ש"אין הצדקה כלכלית" לתשלום שכרו, הרי שיתכן שהפרוייקט נועד מראש לכשלון, לפחות עם היזם הזה, ומוטב לשקול ברצינות לסיים את הקשר עם היזם כבר בשלב מוקדם. 

אפשרות נוספת היא שבעלי הזכויות יסכימו לשלם מכיסיהם את ההפרש בין שכר הטרחה המבוקש לבין זה שהיזם מוכן לשלם. אני נוטה להניח שמדובר בהפרש לא גדול, יחסית. ואם אתם מרוצים מהייצוג שלו עד כה, זו יכולה להיות השקעה שתצדיק את עצמה, בפרט מול הרווח שיש בסופו של יום מהפרוייקט לכל בעלי הזכויות. 

צריך לזכור, שעו"ד טוב זכאי לשכר טרחה בגין עבודתו. יותר מזה, אתם לא רוצים מייצג שיהיה ממורמר בגלל שנאלץ לקבל שכר שאינו ראוי בגין עבודתו. עו"ד מרוצה (בדומה לכל בעל מקצוע אחר) יתן שירות טוב יותר ללקוחות שלו. אם הוא ירגיש מקופח בשכרו, זה לא ייטיב איתכם. לכן כדאי להגיע לפתרון שיהיה מקובל על עורך הדין, שיפעל למען האינטרסים שלכם בנפש חפצה ולא בהרגשה של הכרח "לספק את הסחורה". התחדשות עירונית זו ריצה למרחקים ארוכים, וכדאי להתחיל אותה ברגל ימין.

בהצלחה! 

הי, אמנון

אתחיל מהסוף - כמה שיותר מוקדם, יותר טוב! 

ייצוג על ידי עו"ד לליווי בתהליך המורכב של פרוייקט התחדשות עירונית הוא הכרחי.

מאחר שמקובל כי היזם הוא מי שנושא בשכרו של עוה"ד המייצג את בעלי הזכויות (כחלק מ"עסקת נטו" המאפיינת עסקות של התחדשות עירונית), הרי שאין חשיבות מבחינת בעלי הזכויות לשלב העסקת עורך הדין ביחס לתשלום שכרו. מקובל שהתשלום הוא גלובלי, ונקבע כמכפלה של סך היחידות (דירות) הקיימות בבניין או בבניינים הנכנסים לתהליך. 

מעבר לכך, ככל שתבחרו עו"ד בעל ניסיון בתחום, הוא יוכל לסייע לכם להימנע מלהיכנס לוויכוחים מיותרים (למשל לעניין התמורות), יפתור בעיות עוד טרם צצו (בהיערכות נכונה מראש למניעת טענות עתידיות), וידע לכוון אתכם בהתנהלות מקצועית בבחירת היזם, או מול היזם שכבר בחרתם.

מכל הסיבות הללו, ועוד כמה, רצוי להעסיק עו"ד מנוסה כמה שיותר מוקדם.  

שתהיה לכם בחירה מוצלחת!

שלום, עידו

השאלה אינה קשורה בהכרח לתמ"א, דווקא, כמו ליחסי עו"ד-לקוח בכלל, ותלויה בעיקרה בהסכם הייצוג שלכם, שאני מקווה שחתמתם עליו (בין אם באופן אישי ובין באמצעות הנציגות.)
כך שקשה לי להשיבך עניניית מבלי לבדוק את ההסכם, אבל בכל זאת אתן לך כמה נקודות למחשבה.

קודם כל, כידוע - הגודל לא קובע ;-) אם הייתם מרוצים מעורך הדין והוא עשה עבודה טובה עד כה, איני רואה סיבה להחליף את הייצוג. דווקא במשרדים גדולים לעיתים לקוחות מטופלים ע"י עו"ד זוטר וחסר ניסיון, ולא על ידי שותפי השם המובילים במשרד, לעומת עו"ד ותיק ועתיר ניסיון ממשרד קטן, שיכול להעניק לכם שירות איכותי וטוב בהרבה. יש ויש. 

נוסף על כך, סביר להניח, שאם אותו מייצג טיפל בכם וכעת יעבור הטיפול לעו"ד אחר במשרד, אותו עו"ד אחר יצטרך ללמוד מחדש את הדברים, על כל המשתמע. (עיכובים, קושי בניהול המו"מ לסוגיות שכבר נפתרו או לחלופין מחלוקות חדשות וכיו"ב). 

בסופו של דבר אתם מתנהלים מול מישהו ספציפי ולא מול "שם" של משרד. 

סוגיה נוספת שיש לתת עליה את הדעת היא לעניין התשלום - האם כתוצאה מהפסקת הייצוג של אותו עו"ד תידרשו לשאת בחלק משכרו עד כה? האם היזם ישא בכך או שמא בעלי הזכויות? באם מדובר בשכיר, סביר להניח ששכרו שולם באופן שוטף ולא ספציפית עבורכם, ולא תהיה בעיה בעניין זה. 

לסיכום, ישנן מספר שאלות בעניין, ולא מניתי את כולן למעלה, אך עיקר התשובה תלוי בהסכם הייצוג בין הצדדים, שאמור לתת מענה לכך. בכל מקרה, ככל שאין רצון מצד בעלי הזכויות להמשיך בייצוג של אותו עו"ד, ברור שאין מקום לכפות ייצוג בכוח, ואני מאמינה שתמצאו דרך להיפרד כידידים.  

בהצלחה,

שוש שלום רב,

הוועדה המחוזית קובעת לא מעט החלטות, וחלקן פרסונאליות לפרויקטים ספציפיים.

לשם ההבנה, הסמכות השיפוטית במקרים בהם הכלל מעונין לכפות את רצונו על המיעוט בהליכים מסוג זה היא המפקחת על המקרקעין. מדובר בטריבונל בעל סמכות שיפוטית מלאה (כמו כל בית משפט), אשר יש לנהוג בו כבכל דיון משפטי. טריבונל זה עוסק בנושאים רבים בענייני המקרקעין מעבר לסוג כזה של מקרים.

באופן כללי, לא ניתן לבצע פרוייקט תמ"א 38 מכל סוג שהוא ללא הסכמה גורפת של כלל בעלי הנכסים. עם זאת, במקרים מסוימים יכולה המפקחת על המקרקעין לקבוע שינויים ספציפיים בפרויקטים מסוימים ולכפות על המיעוט הסרבן לחתום על מסמכי הפרויקט ולהסכים בפועל על המשך הפרויקט. ישנם גם מקרים רבים בהם המפקחת על המקרקעין תכפה את רצון הכלל כאשר המיעוט הסרבן כשל בהצגת סיבותיו להתנגדות לפרויקט ואף תגדיל להוסיף ותשית את הוצאות ההליך השיפוטי על המיעוט הסרבן.

לכן, יש לנהוג במשנה זהירות ולקחת עורך דין המתמחה בתחום התחדשות העירונית בבואנו להתנגד לפרויקט התחדשות עירונית. זאת על מנת להימנע ממצבים בהם לא רק שהפרויקט יכפה על המיעוט הסרבן, אלא גם יושתו על המיעוט הסרבן הוצאות משפט.

כולי תקווה כי סייעתי לשאלתך.

המשך יום נעים.

שלום, רוני

כל הכבוד על היוזמה! קידום תהליך של התחדשות עירונית (בין אם תמ"א 38 ובין אם פינוי-בינוי) הוא מורכב, ודורש גמישות וגם סבלנות כדי להגיע לתוצאה הרצויה, ככל שהיא אפשרית. לכן חשוב מאוד לבצע אותו "לפי הספר".

לפני שמתחילים, חשוב לבדוק האם יש הסכמה של בעלי הזכויות בבניין לתהליך. ככל שיש הסכמה עקרונית של מרבית בעלי הזכויות (גם אם לא בהכרח הרוב הדרוש לפי החוק בשלב זה) יש מקום להמשיך קדימה. כדאי לבחון בשלב זה הסכמות עקרוניות לאופציות של עיבוי ו/או של חיזוק. 

השלב הראשון הוא כינוס אסיפה כדין ובחירה של נציגות והסמכתה.

רצוי מאוד שהנציגות כבר בשלב זה תפנה לבחור עו"ד שילווה אתכם בתהליך. 

בהמשך, בסיוע המייצג, ובמידת הצורך בסיוע אדריכל, כדאי לבדוק האם יש היתכנות לפרוייקט מבחינת נתוני התכנון.  

ככל שהתשובה לכך חיובית, יש מקום לפנות לאיתור יזם,

ולמעשה משלב זה ואילך המושכות תהיינה בידי עוה"ד שייצג אתכם נאמנה בתהליך, וינחה אתכם כיצד להתקדם. 

אלו הם השלבים הראשונים בתהליך. מקווה שנתתי לך מספיק "שיעורי בית", כדי שתדעו איך להתחיל.

אם תרצה תוכל לפנות אלי למייל לקבל מדריך קצר, כיצד להתארגן לכינוס אסיפה ולהנעת התהליך.

שיהיה המון בהצלחה

לילי שלום

את בעצם נתת תשובה בכותרת. מה שאת מתארת עשוי להעלות טענות כנגד המשכיר (חוסר תום לב, הטעיה וכו' טענות בדבר פגמים בכריתת הסכם). 

הבעיה היא שכרגע אתם בדירה ובמידה ואין הסכמה המשמעות היא לנהל הליכים משפטיים נגדו וזה גם לוקח זמן וגם עולה כסף וגם התוצאה לא ברורה (טענה אפשרית כי יכולתם בעצמכם לבדוק את הנושא שהיה חשוב לכם עוד טרם החתימה). 

לפי מה שתארת הפרויקט לא אמור להתחיל בשמונה חודשים הקרובים. מנסיוני הדברים אף לוקחים יותר זמן ממה שכותבים ושווה לברר זאת. 

לדעתי יש סיכוי סביר שאת השנה הראשונה תבלו בדירה בשקט. תנסו לסכם עימו שאתם יוצאים אחרי שנה ולא שנתיים או - אם זה בא בחשבון- שיוריד את דמי השכירות מתחילת העבודות.

אברהם שלום,

בשאלתך הנך מתאר מצב שבו הנך משכיר נכס (כך ניתן להבין) וכבר 4 חודשים השוכר אינו משלם את דמי השכירות בגינו. מתבקשת השאלה מדוע אינך בוחן את המקרה בהיבט הרחב שלו? וגם - האם ישנם ערבים להסכם השכירות?

כך או כך, לגופה של השאלה (שאיננה שאלה לפורום התמ"א), מבלי נימוק ראוי לפיצול התביעות, אינני מבין מדוע להגיש התביעות בנפרד. זאת ועוד, תשומת לבך לכך כי בכל שנה קלנדרית הינך יכול להגיש עד 5 תביעות לאותו בית משפט לתביעות קטנות (תביעה של אדם פרטי בלבד). וכן, לתשומת לבך, בית המשפט לתביעות קטנות רשאי שלא לדון בתביעה אלא להעבירה לבית משפט השלום.

כעת, כל הנתונים בפניך. להחלטתך.

בהצלחה,