פורום תמ"א 38

שלום, אפי

לוחות הזמנים הינם לקבלת ההיתר בפועל.
הליכים נגד סרבנים מתנהלים לאחר החלטת ועדה, לרוב גם לפני מילוי כל התנאים להיתר, כך שהדברים יכולים להתנהל במקביל.

עם זאת, אני מניחה שעצם הגשת ההליך נגד סרבנים יבחן בדרך מקלה ויאפשר, ככל שההחלטה תתקבל בעד הפרוייקט (ויש סבירות גבוהה לכך, מבלי להידרש לפרטים ספציפיים) לקבל את ההיתר גם לאחר המועד. עם זאת, לא הייתי מהמרת והייתי מנסה לקדם כל שניתן כדי לעמוד במועדים כלשונם. 

בהצלחה, 

דב שלום רב,

לכל אחת מהאפשרויות שהעלית יתרונות וחסרונות והדבר מצריך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, תכנון נכון, קבלת ההחלטה הנכונה, בהתאם לצרכיך ורצונותיך ולאור הייעוץ שתקבל בדבר ההשלכות של בחירה בכל אחת מהאפשרויות.

הצעתי לך היא לפנות לייעוץ לעורך דין העוסק בתחום, כדי שייעץ לך באופן פרטני, ולבצע את העסקה בהתאם להחלטה שתתקבל.

מקווה שהייתי לך לעזר, בשלב זה,

אלי שלום,

שאלתך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, איננה שאלה במישור המשפטי אלא במישור ניהול מערכת היחסים בין בעלי הזכויות בבניין, משקל קולו של כל אחד, השפעתו וכיוצ"ב - כאשר ברור שמי שמחזיק 45% מהזכויות בבניין הינו בעל משקל כבד, אם לא מכריע. לפיכך, הצעתי הינה לנסות לבחון הדברים בפתיחות, של כל הצדדים, יתכן אף בסיועו של איש מקצוע מתאים, כדי שיתאפשר להגיע להבנות שיאפשרו יציאה טובה לדרך משותפת. בסופו של דבר, יש לזכור, אותו בעל 45% מהזכויות בבניין זקוק להסכמת היתר (או לפחות לחלקם) והם -  גם כן ברור -  זקוקים להסכמתו. מדובר בפרויקט משותף וכך ראוי וצריך שיהיה הדבר מבראשית.

כולי תקווה שהייתי לך לעזר,

בהצלחה בדרך המשותפת.

שלום  רב

בעיקרון אין מניעה אבל תלוי גם מה כתוב בתב"ע עצמה, האם יש מגבלת קומות/יחידות וכו'. רק קח בחשבון שבגין זכויות מכוח התבע אין הקלות במס ובהיטלים.

שלום רב

אפשר אבל זה גורר חיוב במס. 

בעיקרון הפטור ממס הוא רק על דירה אחת כך שאם קיבלת 2 דירות, גם עם שטחן המצטבר הוא כמו דירה אחת גדולה, יש חיוב במס שבח ובמע"מ שירותי בניה בסכומים לא מבוטלים.

בברכה,

שלום רב

בודאי. תיקון מסמכי הבית המשותף באופן שיתאם לבנין המחודש הוא חלק מהמטלות שעל היזם לבצע. 

אל תשכחו שחוץ מההרחבה לכם יש לו גם את דירות היזם לרשום.

אלינור שלום

בתקופת הבניה אכן יכולה להיות פגיעה בגובה דמי השכירות שיקבלו. אבל מנגד אחרי שהפרויקט יסתיים (כשנתיים) הם כנראה יקבלו יותר בדמי השכירות בגלל שהבנין כולו יחודש. הם חייבים להבין שהם סופגים פגיעה קלה יחסית בכסף לעומת התוספת שהם מקבלים. רוב הפרויקטים האלו הם ללא תשלום דמי שכירות. אין כל הבדל בין מי שמשכיר ובין מי מהבעלים שמתגורר בבנין ויסבול בתקופת הבניה. אם הם רוצים פיצוי צריך לכולם והמשמעות היא שכל הפרויקט יהיה כבר לא כלכלי וכולם יפסידו.

יוני שלום רב,

מוסיפים שטח היכן שניתן להוסיף מבחינה תכנונית. לעיתים צורת המגרש והבניין מאפשרת להוסיף רק בצד אחד או לדירה מסוימת ואולי היא הדירה הקטנה. אין כללים.



בסוף מנסים לעשות איזונים לא דרך התוספות אבל צריך להבין שלפעמים אין ברירה. זה לא משפיע על החלק ברכוש המשותף מאחר ואין כל חובה לתקן את החלקים בהתאם לשטח הדירה. קביעת חלקים ברכוש המשותף היא ענין הסכמי.

היי צהלה

אם יש תביעה נגד סרבנים המשמעות היא שכבר קיבלתם אישור וועדה (אחרת לא ניתן להגיש תביעה) ולכן אתם נכללים בתקופת המעבר ואין דאגה.

שלום רב

מעת שתוכנית רובע 4 קיבלה תוקף מדיניות העיריה היא לא לאשר הקלות בקווי בנין כפי שתארת. טענה של חוסר יכולת למצות זכויות בניה לא תתקבל על ידם. 

לא בטוח שהמדיניות תואמת את הוראות החוק והחלטות המועצה אבל זו המדיניות. אם רוצים לערר עליה אפשר לגשת לועדת ערר אבל זה יקח זמן ותוצאה לא ודאית.  

אולי (בספק ) אם צורת המגרש היא לא רגולרית באופן מיוחד ישמעו בעיריה בקשה כזו אבל בטח לא במגרש רגיל.

שלום דני

אף אחד לא מקבל 25 מ"ר.

התמ"א מקנה זכויות אבל כדי לבדוק אם ניתן לממש את הזכויות יש לבדוק מה ניתן לבנות על המגרש לעומת מה בנוי בפועל כיום. ברוב המקרים שאני מכיר קשה להוסיף 25 מ"ר לכל דירה. 

לגבי שאלת דירה גדולה דירה קטנה - זה ענין הסכמי. יש מקרים שנתנו אותו דבר ויש מקרים שנתנו לגדולה יותר. אבל זה לא חישוב מתמטי. סביר שאם דירה של 95 מ"ר מקבלת הגדלה בשטח מסוים דירה של 50מ"ר תקבל הגדלה פחותה. אבל יכול להיות שזה לא בא אחד על חשבון השני כך שלא תמיד יש על מה להתווכח כאן.

אוריה שלום!

לגבי המטבח - אם הוא גרם לנזק הוא חייב לפצות אותכם. אני לא רואה סיבה לקחת דוקא נגר שלו שלא מחויב לכם לכלום, אבל לבטח זה יותר קל ובלי ויכוחים. 

לגבי התנהלות היזם - אני מבין שהתנהלותו קשה לכם. אבל אני מציע שכל עוד הוא עובד ומתקדם, גם אם מאחר בלוח הזמנים- תתאפקו. חשבון מולו תעשו בסוף.  

דניס שלום

בתיק הבנין יופיע כי יש שני היתרי בניה. האחד הישן והשני החדש. 

לגבי המזגנים - כמעט תמיד לצורך הוצאת היתר הבניה העיריה מחייבת הסתרה של המזגנים והצנרת או לפחות שהם יהיו בקו אחד.

דורון שלום,

ההתקשרות של עורך הדין מטעם הדיירים הינו בינו, מצד אחד, ומצד הדייירים, באמצעות הנציגות, מצד שני. כך גם יחסי עורך דין לקוח מתקיימים בין עורך הדין ובין הדיירים, ולא בינו ובין היזם.

מתשובתי לעיל בוודאי הנך מבין שהסכם שכר הטרחה צריך להיות גלוי וידוע לכל הדיירים (ובפועל, להחתם מראש בין עורך הדין והנציגות בשם הדיירים) ואין כל מניעה לדרוש את הצגת החשבוניות.

מקווה שהייתי לך לעזר,

מור שלום,

הממ"ד, מעצם טיבו וטבעו, נבנה מיסודות הבניין כלפי מעלה, ומשמש את הדירות הקיימות ואת הדירות החדשות (דירות היזם). לפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, חדר קיים לא יכול להפוך לממ"ד והוא נבנה כתוספת, שתשמש כאמור הן את הדירות הקיימות והן את הדירות החדשות. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

אור שלום,

בהעדר פרטים (האם מדובר בתמ"א 38/1? תמ"א 38/2? וכו' וכו'), אינני יכול להתייחס לגופה של שאלתך. מבלי לגרוע מהאמור, ככלל, יש לבחון את דרישות הוועדה המקומית לגופן ובהתאם לנסיבות.

מקווה שהייתי לך לעזר,

תומר שלום,

ככלל, במסגרת הסכם ההתקשרות עם היזם, יש להגדיר את מסגרת העבודות שהיזם יבצע.

ככל הנוגע בפרוייקט תמ"א 38/1, ככלל, על היזם להקים תשתית משותפת (להבדיל תשתית דירתית) חדשה, אליה יתחברו גם הדירות החדשות, והנני מזמין אותך לבחון הדבר -  במקרה שלכם -  למול הוראות החוזה שלכם עם היזם, תוך התייעצות, כמובן, עם עורך הדין המייצג אתכם, הדיריים.

מקווה שהייתי לך לעזר.

אלון שלום,

הגשת חישובים סטטים הינו חלק מההליך הנדרש להוצאת היתר בניה והינו באחריות היזם. ככלל, אין סיבה שהשלמת הנדרש, טופס חישובים סטטים, לא יושלם בפרק זמן קצר ומהיר.

בברכה,

שלום רב,

משאלתך, עולות שאלות הנוגעות לעצם עריכת וחתימת ההסכם, בשעתו.

יחד עם זאת, היום עלינו לבחון הדברים עם מבט צופן פני עתיד, כאשר קיימת התקשרות ברת תוקף (כדבריך) שטרם בוטלה וממילא לא ניתן להתעלם ממנה ולבחון התקשרות עם יזם אחר.

כדי לבחון הדברים, עליכם לקבל ייעוץ מקצועי, שיבחן את מכלול הוראות ההסכם, ההגבלות והמגבלות, כמו גם הדרכים להשתחרר מהתחייבויותיכם על פי אותו הסכם. זאת, מטבעם של דברים, לא ניתן לעשות במסגרת הפורום.

מקווה שהייתי לך לעזר,

דנה שלום,

דרך המלך בפרויקט התחדשות עירונית היא שרוב הדיירים, על פי רוב באמצעות הנציגות, מתקשרים עם עורך דין אחת שייצג את הדיירים בפרויקט.



לא היזם בוחר את עורך הדין בעבורם, אלא הם עצמם, ברוב.



היזם -  במסגרת התחייבויותיו כלפי הדיירים -  משלם את שכר הטרחה של עורך הדין, הגם כי בין היזם ועורך הדין מטעם הדיירים לא מתקיימים יחסי עורך דין לקוח והוא, כאמור, לא נבחר על ידי היזם.

לשאלתך, האם קמה ליזם חובה לממן בעבור מספר דיירים עורך דין אחר מטעמם -  התשובה שלילית. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

תהל שלום

חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס רק את הדירה הראשונה שקיבת. לגבי השניה יש צורך לשלם מס שבח בגין מכירת הזכויות היחסיות ליזם ובנוסף יש תשלום של מע"מ על שירותי הבניה לבנית אותה דירה. 

לגבי המע"מ - תכפילי את שטח הדירה בכל עלויות שירותי הבניה (נע בין 10,000 ש"ח - 15,000 ש"ח תלוי בעיקר במיקום ובסוג החניה שמקבלים). את התוצאה תכפילי ב- 17% מע"מ.

לגבי מס השבח - צראי את החלק היחסי ברכוש המשותף של אותה דירה * סה"כ הזכויות ליזם.

את זה תכפילו בשווי מ"ר זכויות (נניח כמו העלויות לעיל) ותקבלו את השווי. על התוצאה 25% מס. 

בגדול זה יוצא הרבה כסף. רצוי לבדוק עם יועץ מס שיבדוק את הנתונים הספציפיים ולא כמוני ובהתאם ימליץ על דרכים, אם יש, להפחתת המיסוי.

צריך להיות עם אישור וועדה עד למועד זה. לא לבנות.

בניה יש תקופת מעבר של 3 שנים (לא סופי)

יזהר שלום

היזם מנסה להלבין את התשלום דרך ההסכמה של הבעלים החתומים. ממליץ לא לחתום בודאי לא בלי להיות משוכנע שיש סיבה טובה לכך. 

עפרוני שלום רב

 לא טענת התנגדות טובה... היזם כנראה נותן מה שאפשר במגבלות הבנין הקיים. זה די שכיח בפרויקטים של חיזוק שיש דירות שאפשר להוסיף להם ויש כאלו שלא. הוא לא עושה זאת כדי לקפח אלא זה האילוץ.

שלום, רובי

ראה תשובתי מהיום בעניין דומה.

אין חובה על היזם לממן דבר, למעט ביצוע החיזוק על פי תקן הג"א. 

עם זאת, ישנם תנאים מקובלים, אשר משתנים בין פרוייקט לפרוייקט, הן נוכח תנאי העסקה עצמם - ובראשם כדאיות הכלכלית של הפרוייקט, והן בהתאם למו"מ שתמנהל בין הצדדים.

ברור מאליו כי ישנה חובה שבעלי הדירות יהיו מיוצגים בתהליך מורכב שכזה, אך זוהי חובה מוסרית-ערכית, שכאשת מקצוע אני אמנם מציינת אותה כחובה, אך זו אינה חובה על פי חוק.

מכאן שגם אין כל חובה שהיזם דווקא ישא בשכר ב"כ בעלי הדירות.

עם זאת, גם בפרוייקטים בעלי כדאיות כלכלית נמוכה עדיין מקובל כי ישנן תמורות כלשהן לבעלים, מלבד חיזוק הבניין עצמו, בהן מימון שכ"ט ב"כ הבעלים.

ככל שהיזם מסרב לממן כזה, או מציע סכום נמוך מהמקובל, אני ממליצה בחום כי תממנו את שכרו מכיסיכם, ולא תוותרו על ייצוג משפטי הולם עבורכם.

יתכן כי היזם מנסה לצמצם לעצמו הוצאות, והכל עניין של מו"מ, ואם "תלחצו" הוא ישא בשכר המייצג עבורכם, כפי שמקובל.

אני אישית טרם נתקלתי ביזם שלא נשא בשכ"ט עו"ד הבעלים, ואני סבורה, כי אם אלו התנאים שעומדים מולכם, שווה לשקול מחדש את ההתנהלות. 

אין כמובן כל הבחנה בין תמ"א חיזוק לבין תמ"א הריסה ובניה מחדש, 

כך או כך נדרש ייצוג משפטי הולם לבעלי הדירות.  

בהצלחה רבה