פורום תמ"א 38

תהל שלום

חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס רק את הדירה הראשונה שקיבת. לגבי השניה יש צורך לשלם מס שבח בגין מכירת הזכויות היחסיות ליזם ובנוסף יש תשלום של מע"מ על שירותי הבניה לבנית אותה דירה. 

לגבי המע"מ - תכפילי את שטח הדירה בכל עלויות שירותי הבניה (נע בין 10,000 ש"ח - 15,000 ש"ח תלוי בעיקר במיקום ובסוג החניה שמקבלים). את התוצאה תכפילי ב- 17% מע"מ.

לגבי מס השבח - צראי את החלק היחסי ברכוש המשותף של אותה דירה * סה"כ הזכויות ליזם.

את זה תכפילו בשווי מ"ר זכויות (נניח כמו העלויות לעיל) ותקבלו את השווי. על התוצאה 25% מס. 

בגדול זה יוצא הרבה כסף. רצוי לבדוק עם יועץ מס שיבדוק את הנתונים הספציפיים ולא כמוני ובהתאם ימליץ על דרכים, אם יש, להפחתת המיסוי.

צריך להיות עם אישור וועדה עד למועד זה. לא לבנות.

בניה יש תקופת מעבר של 3 שנים (לא סופי)

יזהר שלום

היזם מנסה להלבין את התשלום דרך ההסכמה של הבעלים החתומים. ממליץ לא לחתום בודאי לא בלי להיות משוכנע שיש סיבה טובה לכך. 

עפרוני שלום רב

 לא טענת התנגדות טובה... היזם כנראה נותן מה שאפשר במגבלות הבנין הקיים. זה די שכיח בפרויקטים של חיזוק שיש דירות שאפשר להוסיף להם ויש כאלו שלא. הוא לא עושה זאת כדי לקפח אלא זה האילוץ.

שלום, רובי

ראה תשובתי מהיום בעניין דומה.

אין חובה על היזם לממן דבר, למעט ביצוע החיזוק על פי תקן הג"א. 

עם זאת, ישנם תנאים מקובלים, אשר משתנים בין פרוייקט לפרוייקט, הן נוכח תנאי העסקה עצמם - ובראשם כדאיות הכלכלית של הפרוייקט, והן בהתאם למו"מ שתמנהל בין הצדדים.

ברור מאליו כי ישנה חובה שבעלי הדירות יהיו מיוצגים בתהליך מורכב שכזה, אך זוהי חובה מוסרית-ערכית, שכאשת מקצוע אני אמנם מציינת אותה כחובה, אך זו אינה חובה על פי חוק.

מכאן שגם אין כל חובה שהיזם דווקא ישא בשכר ב"כ בעלי הדירות.

עם זאת, גם בפרוייקטים בעלי כדאיות כלכלית נמוכה עדיין מקובל כי ישנן תמורות כלשהן לבעלים, מלבד חיזוק הבניין עצמו, בהן מימון שכ"ט ב"כ הבעלים.

ככל שהיזם מסרב לממן כזה, או מציע סכום נמוך מהמקובל, אני ממליצה בחום כי תממנו את שכרו מכיסיכם, ולא תוותרו על ייצוג משפטי הולם עבורכם.

יתכן כי היזם מנסה לצמצם לעצמו הוצאות, והכל עניין של מו"מ, ואם "תלחצו" הוא ישא בשכר המייצג עבורכם, כפי שמקובל.

אני אישית טרם נתקלתי ביזם שלא נשא בשכ"ט עו"ד הבעלים, ואני סבורה, כי אם אלו התנאים שעומדים מולכם, שווה לשקול מחדש את ההתנהלות. 

אין כמובן כל הבחנה בין תמ"א חיזוק לבין תמ"א הריסה ובניה מחדש, 

כך או כך נדרש ייצוג משפטי הולם לבעלי הדירות.  

בהצלחה רבה

שלום, איילת

התנגדות לתכנון מוצע לפרוייקט צריכה להיבחן, בראש ובראשונה, במסגרת החוזה, עד כמה ניתן לבעלים החופש להשפיע על התכנון, ומהן זכויותיהם, ביחס לחובות היזם לתנאי התכנון המוסכמים, ככל שהוגדרו כאלה.

יש לקחת בחשבון, כי לעיתים עם כל הרצון הטוב ישנן מגבלות שאינן תלויות ביזם, אלא הן תוצאה של אילוצי תכנון.

באופן עקרוני יש מקום לפעול באמצעות ב"כ הבעלים והנציגות לתקן את התכנון המוצע, כך שיהיה לשביעות רצונם של בעלי הדירות.

על פניו נראה, ששינוי חזית מרכזית של דירה, במיוחד דירה קטנה, יש בו כדי להשפיע מהותית על התמורה ולהוות עילה לגיטימית להתנגדות לתכנון. 

הפתרון צריך להיתמך, בין היתר, בסיוע אדריכלי, למציאת חלופה אחרת לתכנון המוצע.

התנגדות לתכנון אינה הדרך הרצויה, ואני מניחה שהיא גם אסורה בחוזה, אלא אם התכנון המוצע אינו עומד בתנאים שהוגדרו בחוזה התמ"א מלכתחילה.

רצוי וראוי להגיע להבנות ביחס לתכנון עם היזם והאדריכל של הפרוייקט. 

אני יוצאת מנקודת הנחה, שמאחר שזה משותף לשלוש דירות בבניין, כפי שציינת, יש בהחלט מקום למצוא פתרון לאותן דירות. וכמובן שדרך ההידברות הינה הבחירה הראשונה לכך.

מומלץ מאוד להיעזר בעוה"ד של הבעלים כדי להתנהל נכונה מול היזם, ולהגיע להבנות שיהיו לשביעות רצונם כל שני הצדדים.

בהצלחה רבה, 

שלום רובי,

התמורות הניתנות לבעלי הדירות במסגרת תמ"א הינן עניין מסחרי, הנתונות למו"מ בין הצדדים, בעלי הדירות מצד אחד והיזם מצד שני.

החוק אינו קבוע תמורות מינימליות, אלא מחייב כי יתבצע חיזוק לבניין לפי תקן הג"א.

בין התמורות המקובלות אפשר למנות תוספת של שטח עיקרי לדירה הקיימת (לעיתים רק ממ"ד ולעיתים גם שטח נוסף), מרפסת פתוחה, מחסן וחניה. בנוסף ישנה מעלית, המשרתת את כל הדירות בבניין, הקיימות והחדשות. כמו כן מתבצע שיפוץ חיצוני לבניין, לובי כניסה וכיו"ב. 

תמורות אלו נוספות למימון שכ"ט עו"ד מייצג עבור בעלי הדירות, מפקח בפיקוח עליון, ובמידת הצורך דמי שכירות ואף הובלה, וכן עבודות התאמה במקרה של תמ"א עיבוי.

כך או אחרת, המדובר בתמורות מוסכמות, אשר יתכן כי תינתנה רק באופן חלקי ולא מלא, בהתאם לתנאי העסקה. 

ככל שהכדאיות הצפויה לפרוייקט מבחינה כלכלית קטנה, יש להניח כי התמורות תפחתנה בהתאם. 

בהצלחה

משה שלום,

עם כל ההבנה למצב הדברים, מגורים בבניין הגובל בפרויקט בניה, אין הנחת ארנונה בגין מצב זה.

שי שלום,

לצורך הגשת תביעה כנגד דייר סרבן, אשר נפטר וטרם ניתן צו ירושה או צו קיום צוואה בעניינו, יש צורך במינוי מנהל עזבון. אם וככל ויינתן צו ירושה או צו קיום צוואה, קודם לכן, יתייתר הצורך במינוי מנהל עזבון וניתן יהיה לתבוע את היורשים באופן ישיר.

מקווה שהייתי לך לעזר,

צחי שלום,

דרך המלך במסגרת פרויקט התחדשות עירונית היא שנציגות הדיירים, הממונה על ידי רוב הדיירים, מתקשרת בהסכם עם עורך דין, אשר ייצג את כלל הדיירים בפרויקט. מדובר בהתקשרות ישירה בין הדיירים ובין עורך הדין, הגם כי בפועל -  על פי רוב -  היזם הוא שמשלם לעוה"ד מטעם הדיירים את שכרו בשם ובעבור הדיירים בהתאם להתחייבויותיו כלפי הדיירים.

לשאלתך, האם ישנה מניעה אתית בייצוג דיירים בתמ"א, על ידי עורך דין שהוא גם בעל דירה בבניין, אומר כי לא ידועה לי מניעה כזו ובלבד, כמובן, שעורך הדין לא העמיד עצמו בניגוד עניינים והעדיף את טובתו האישית על פני טובת כלל הדיירים. ההתקשרות עם אותו עורך דין נעשתה, כמובן, מתוך ציפיה שישמור על האינטרסים של כלל הדיירים, ובהנחה שלא פעל בניגוד עניינים והעדיף את טובתו האישית על פני טובת כלל הדיירים -  הרי שיתכן ואף יש יתרון בהתקשרות זו שכן דווקא לו יש אינטרס זהה - כמו האינטרס של שאר הדיירים - לקדם את הפרויקט תוך שמירה על זכויות הדיירים.

מקווה שהייתי לך לעזר,

בהצלחה בפרויקט, 

רועי שלום

קודם כל אין חובה בכלל לתת ערבויות אלא זה ענין של הסכמה מסחרית.

בדר"כ דואגים לקבל ערבות בנקאית מהיזם. גובה הערבות נע בין 5-10 אחוזים מהיקף העבודות. יש לזכור כי בתמ"א 38 חיזוק הקרקע נשארת של הבעלים והיא לא ממושכנת לבנק מלווה (כמו בתמא הריסה ובניה). תפקיד הערבות הוא לכסות נזקים שיגרמו במידה והיזם יעלם ויהיה צורך להחליפו ביזם אחר. תפקיד הערבות  הוא לא לכסות את כל יתרת העבודות אלא רק את עלויות החיכוך של החלפת היזמים. לכן בנוסף יש מנגוני בקרה נוספים בהסכם על קצב מכירת הדירות של היזם ועל קצב קבלת התשלומים מרוכשי הדירות. 

יצחק שלום,

ראה תשובתי מהיום לשאלה זהה שנשאלה על ידי צחי.

בהצלחה בפרויקט,

שלום, אריאל,

ראשית סליחה על העיכוב במענה.

כעיקרון אין כל מניעה שחבר הנציגות יהיה מי שמעורה בענייני הבניין ואין כל חובה כי יהיה דווקא בעלים של דירה. והכל בלבד שהוא נבחר כדין ואכן משרת נאמנה את האינטרסים של בעלי הדירות.

מומלץ כי תקיימו הליך בחירה לנציגות כדין, וכי האדם האמור לא יהיה חבר יחיד בנציגות, אלא כי הנציגות תמנה מספר חברים. המספר עצמו תלוי במספר הדירות בבניין. אני ממליצה לפחות על שלושה, המספר עצמו תלוי במספר הדירות בבניין. 

חברי הנציגות צריכים להיות זמינים לשאר בעלי הדירות וקשובים לצרכיהם, ורצוי כי יכירו היטב את הבניין ואת אופי הדירות. אך פרט לנכונות לתרום לקידום הפרוייקט, זמן פנוי ורצון טוב אין הכרח כי יהיו דווקא בעלים והם בהחלט יכולים לבוא במקום מי מהבעלים, ובלבד שהם מטעם הבעלים ולא מטעם בעל אינטרס אחר.   

שלום, אלון

תיקון רישום צו הבית המשותף מצוי באחריות היזם של הפרוייקט, כאשר מקובל כי עורך הדין מטעם הבעלים מאשר את תיקוני הרישום, ומוודא כי אכן נרשמו כל תוספות הבניה וההצמדות כהלכה, וכן בודק את התקנון.

שלב התיקון הוא רק לאחר השלמת הבניה וקבלת טופס 4 או תעודת גמר לבניה, לפי העניין.
נהוג כי הבעלים אינם נושאים בכל תשלום בגין כך, והיזם הוא זה אשר מממן את עלויות תיקון הרישום. אני נוטה להניח בסיברות גבוהה ביותר כי תנאי זה קיים בהסכם התמ"א שלכם.
בהצלחה רבה בפרוייקט 

שלום, רונן

נתחיל מהשורה התחתונה - אין לי תשובה מלאה לתת לך בעניין הזה, שכן אין לי די פרטים. 

ועכשיו אפרט בקצרה, בתקווה שאסייע לך: 

התמורות במסגרת פרוייקט לפי תמ"א 38 נגזרות מכמה מדדים, חלקם הם תוצאה של מו"מ מסחרי וחלקם הם מדדים אובייקטיביים, כמו: גודל המגרש, היקף זכויות הבניה, אופי הבינוי שניתן לבצע במגרש, מספר יחידות הדיור, הכדאיות הכלכלית של הפרוייקט ועוד ועוד.

במסגרת זו בהחלט יתכן שמבחינת התמורות היזם אינו יכול לייצר עוד מקומות חניה, או שאין לו כדאיות כלכלית לכך. נניח בשל ויתור על שטחי בניה, או בשל צורך בחפירת קומת מרתף לחניה, או הגבהת הבניין  או כל סיבה אחרת.

לכן לשאלתך, האם אפשר להתנגד לכך, התשובה היא בהחלט כן. אפשר לא להגיע להסכמה ולנסות לנהל מו"מ שונה, בתקווה שתושגנה הסכמות אחרות. 

האם זה נכון? תלוי בנסיבות. כפי שפירטתי מעלה, יתכן שאין ברירה אחרת, והפתרון צריך להימצא בתמורות אחרות לבעלים, או אפילו בויתור, תלוי נתוני הפרוייקט.

אולי אם הברירה היא תוספת שטח בנוי לדירת התמורה לעומת חניה יהיו מי מהשכנים שיבחרו כך  ומי שיבחרו אחרת. אולי ניתן להגיע להסכמה על תשלום השתתפות בגין חניה ככל שאין מגבלה טכנית להקמת מקומות חניה, אך העלות הכלכלית גבוהה מדי ליזם במסגרת תחשיב כלל התמורות לבעלים. יש לבחון את הדברים הספציפיים הרלוונטים ועל בסיסם לקבל החלטה האם נכון להתנגד לכך. ראשית כדאי לברר מהי המניעה לחניות לבעלים הקיימים

מקווה שעניתי לך 

בהצלחה 

שלום, רועי

מימון שכרו של מפקח בניה עבור בעלי הדירות הינו תנאי מסחרי לכל דבר ועניין. אין חובה על היזם לממן את שכרו. נהוג מימון חלקי, לפיקוח שאינו מקביל למנהל העבודה מטעם היזם, אלא פיקוח לנקודות עיקריות. ראוי ורצוי מאוד כי יהיה מפקח שילווה את בעלי הדירות במסגרת הפרוייקט.

המפקח נחוץ למספר שלבים, אציין את העיקריים שבהם - 

ראשית, בדיקת ההיתר והתכניות (מפקח או אדריכל מטעם הבעלים);

בהמשך פיקוח על היציקות, על בניית השטחים המשותפים (חניון, מחסנים וכו) ועל בניית דירות התמורה של הבעלים ;

בדיקת קצב התקדמות העבודה במהלך הבניה באופן שוטף;

ובסופו של דבר בדיקת התאמת דירות התמורה למפרט (או לשינוים, ככל שהוסכמו כאלה) במסגרת פרוטוקול המסירה.

נהוג כי המפקח גם משמש נציג הבעלים לעניין מחלוקות ככל שישנן לצרכי התנהלות מול הבורר, וכן במהלך שנת הבדק, ככל שנדרש.  

מנסיוני, גם אם היזם מסרב לממן מפקח, מטעמים כלכליים, עדיין יש מקום כי תממנו לעצמכם מפקח בפיקוח עליון כאמור, אשר שכרו לא אמור לעולת על אלפים אחדים של שקלים לחודש, והוא סוג של תעודת בטיוח עבורכם לעניינים הטכניים בהם עורך הדין שלכם אינו בקי דיו.

בהצלחה

לשואל שלום

אם הבנין נבנה בניגוד להיתר הבניה שניתן אז יתכן ויציאו לו צו הריסה. בדר"כ בודקים אם החריגה ניתנת להכשר לפני שהולכים להריסה. אבל נקודת המוצא היא כי אין זה חוקי לבנות ללא היתר או בניגוד לו.

דפנה שלום

התשובה צריכה להיות בגוף ההסכם. אני מבין שלא כתוב שם כלום לגבי קבלת מחסנים. תבדקו אם יש בכלל התיחסות למחסנים לגבי היזם או אולי כתוב באופן כללי שהוא מקבל את כל היתרה.

ניתן לטעון כי היזם הטעה אותכם לחשוב שאין ולא יהיו בכלל מחסנים בפרויקט. אבל זה קשה להוכחה. 

היי ענת

לא מכיר תקדים כזה וגם אין בחוק כל הוראה על כך. בתנאים מסוימים של גיל ומצב רפואי ניתן לחייב יזם לפנות בעלים לתקופת הבניה. החוק לא מתיחס לבעלי חיים.

שלום ליאת

בקצרה- לא.

התוכנית חלה רק על בניינים שנבנו על פי היתר בניה מלפני 1980

נטע שלום,

משאלתך לא ניתן ללמוד באיזה שלב של ההתארגנות / של הפרויקט הנכם מצויים.

כך או כך, דרך המלך בפרויקטים של התחדשות עירונית הינה, בשלב הראשון, בחירת נציגות על ידי הדיירים, אשר תתקשר בשם הדיירים ובעבורם עם עורך דין שייצג את כל הדיירים בפרויקט, כאשר כמקובל בפרויקטים של התחדשות עירונית שכרו ישולם על ידי היזם והייזם יתחיב כלפי הדיירים לעשות כן.

תשומת הלב, כי למרות שהשכר משולם על ידי היזם, בעבור הדיירים, ההתקשרות היא של הדיירים, באמצעות הנציגות, לבין עורך הדין, ויחסי עורך דין לקוח הינו בין עורך הדין והדיירים, ולא מול היזם.

עורך דין זה ייצג את כל הדיירים בפרויקט. יחד עם זאת, אין מניעה שדייר כלשהו יתייעץ עם עורך דין אחר מטעמו, ששכרו ישולם על ידו, כאשר אין ולא יהיה בכך משום הוספת עורך דין דיירים נוסף שמייצג את הדיירים בפרויקט. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

דידי שלום

אם בחוזה נכתב במפורש כי בדירה יהיה גז ובפועל אין אז זו הפרת הסכם. אבל חשוב לבדוק אם לא כתוב גם "בכפוף לתקן" " לחוק" וכו'. כי אם מטעמי תקן לא ניתן להתקין שם גז אז לא ניתן. הבעיה עם גז היא בדר"כ בקומה מתחת לקרקע מאחר וגז כבד מאויר ויורד למטה.

בכל מקרה גם אם זו הפרת הסכם שאלה מה הנזק שנגרם לכם ומה הסעד שאתם יכולים לדרוש. מציע כי תבואו עם כל המסמכים לעורך דין לקבלת יעוץ פרטני.

זכריה שלום

אתה לא בעל הערה אלא בעל הזכויות בדירה. כל מהשכתוב הוא הנחית ביצוע במצב כאשר באים לתקן את צו הרישום של הבנין המשותף ורשומה הערה לטובת אחר. אני לא יודע על איזה הערה אתה מדבר במקרה שלך. 

אורית שלום רב,

ראשית, הרשי לי לאחל לך ולשאר הדיירים הצלחה בדרככם להתחדשות ושדרוג נכסיכם.

ולענייננו, 

שכר טרחתו של עורך/ת הדין המייצג/ת את הדיירים משולם כמעט בכל פרוייקט התחדשות עירונית על ידי היזם. נכון, עומד חשש כי הייצוג יעמוד בפני ניגוד עניינים (הנובע מכך ששכר המייצג/ת משולם על ידי היזם), אך לשם כך נציגות הדיירים צריכה לבחון היטב את מייצגיה. כפי שכל בעל/ת "משרת אמון" עומד/ת לפעמים בצמתים בעיתיים כך גם מייצג/ת בתיק ולכן חשוב לוודא כי מדובר באדם אשר הנכם מרגישים כי ניתן לסמוך עליו/ה. 

מעבר לכך, כללי האתיקה דורשים כי טובתו של הלקוח תעמוד תמיד בראש מעייניו/ה של המייצג/ת ובמידה ואינו/ה עומד/ת בתנאים אלו, יש לכם סעדים רבים כנגד המייצג/ת.

אסכם כי מדובר במצב דברים שכיח בעולם ההתחדשות העירונית, אך שומה על נציגות הדיירים לוודא, לאורך כל ההליך, כי עורך/ת הדין מטעמכם מעמידה את האינטרס שלכם תמיד במקום הראשון. מעבר לכך, שומה עליכם לבקר את עבודת עורך/ת הדין במידה ואינה משביעה את רצונכם וכמובן לעמוד על כך שרק עורך/ת דין שאתם בחרתם באופן עצמאי על פי דרישותכם ולפי שיקול דעתכם הבלעדי הוא/היא זה/ו מי שייצג את הדיירים בפרויקט.

מקווה שהצלחתי לעזור וסופ"ש נעים.

רוזה שלום,

נקודת המוצא היא שככל שיש זהות בשיעור הזכויות ברכוש המשותף בין בעלי הדירות, או יחסיות קרובה, מתבקש שכל בעלי הדירות יקבלו תמורות זהות. לעיתים ישנם אילוצים תכנוניים, כפי שהצגת בשאלתך, שמונעים זהות בתמורה בין הדירות לבין עצמן.

המענה צריך להיבחן ראשית לפי החוזה עצמו - האם קיימת התייחסות כלשהי למצב שיש בו שוני בין התמורות או הפחתה בתמורות ביחס לתכנון הראשוני שהוצג לבעלים. האם יש מנגנון לפיצוי או זכות להתנגדות וכיו"ב. 

בהעדר התייחסות בחוזה (וחבל שכך), יש לפנות להגיון. לא סביר שבעל זכויות אחד יקופח לעומת שכניו באופן מובהק. מנגד, הפסיקה פונה באופן גורף לקדם פרויקטים לפי תמ"א 38, בשל אינטרס החיזוק של המבנים מפני רעידות אדמה. בל נשכח שזוהי מטרת החוק מלכתחילה.

לכן יש למצוא פתרון שיניח את דעתו של אותו בעלים לתמורה אחרת במסגרת הפרויקט, על חשבון ההפסד שנגרם לו בגין התכנון החדש. 

מאחר שאין לי די פרטים לא אוכל להרחיב על פתרונות, אבל כאלו תמיד יש בשפע. צריך קצת ניסיון ורצון למצוא אותם, הם שם. מקווה שתשכילו למצוא אותם לפני קיום הליכים מיותרים אצל המפקח/ת.