פורום תמ"א 38

תמי שלום רב,

היום, ובמיוחד בפרויקטים מסוג תמ"א 38(1), אין שום אופן בו בעלי הנכסים הקיימים יקבלו הרחבת שטח הדירה באופן בו תיארת.

באופן כללי, נושא הרחבת הדירות תלוי בזכויות הבנייה הנוספות אותן מקבל היזם ובהתאם למו"מ מול נציגם המשפטי של בעלי הנכסים הקיימים.

אך כיום, גם כך הרשויות כמעט ואינן מאשרות פרויקטים מסוג תמ"א 38(1), וגם בפרויקטים שאושרו, הרשויות לא נותנות זכויות בניה המאפשרות הרחבת הנכסים הקיימים ביותר מ-12 מ"ר בערך.

צר לי.

עו"ד הדר פינק טבת

מנהלת פורום תמ"א 38

מורד הזמיר 7, חיפה

077-4049484

Hadar@tevetlaw.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ניר שלום,

רוצה אני להאמין שבהסכם ההתקשרות שלכם עם היזם / הקבלן הועמד לרשותכם מפקח מטעם הבעלים, איש מקצוע שתפקידו לבחון את הבניה המבוצעת והתאמתה לתוכניות והוראות כל דין. לפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, שאלה של תקן רוחב חדר המדרגות, מעקה כזה או אחר, צריכה להיבחן ולהתברר מולו.

מקווה שהייתי לך לעזר,

יומא שלום,

לשם מתן מענה יש להכיר את מלוא ההסכם. למשל, הוראות המתייחסות לרישום הרכוש המשותף, מה הוא כולל ומה אינו כולל, לרבות התייחסות לזכויות בניה שיינתנו לאחר קבלת טופס 4 ואכלוס. לפיכך, מטבע הדברים, הפורום אינו המקום המאפשר מתן מענה לגופם של דברים. 

יואל שלום,

הצעתי הינה שתפנה שאלתך לעורך הדין באמצעותו רכשת את הדירה, המכיר את תנאי העסקה.

פריד שלום,

כולי הבנה למצב של הקשיים הנובעים ממגורים באתר בניה, בבניין בו מתבצעות עבודות תמ"א 38/1, כאשר הדירים אינם מפונים מדירותיהם, אך לשאלתך האם ניתן לבצע עבודות אלו כשבאחת הדירות מתגורר תינוק שאך נולד -  תשובתי חיובית.

ככלל, במסגרת הוראות הסכם תמ"א 38/1 נקבעות הוראות, ככל שניתן, שיאפשרו מגורים בתנאים סבירים גם במהלך ביצוע העבודות. הנך מוזמן לבחון הוראות אלו שנקבעו, אם נקבעו, בהסכם הנוגע לפרויקט שבעניינכם.

ברכות על הולדת התינוק וכולי תקווה שתעברו את התקופה בקלות.

מקווה שהייתי לך לעזר.

נתן שלום

זאת לא עילה למפקחת. אם יש גרמושקה מוכנה אז תבקש עותק ושם אכן מופיע תוכנית הדירה, הקומה והבנין כולו.

הדבר היחידי שאין שם זה היכן ממוקמת הדירה הספציפית שלך. זה אמור להופיע בהסכם התמ"א עצמו.

יהודה שלום

בעיקרון על בקשה להיתר שהוגשה עד אוק' 2022 ימשיכו לחול הוראות התמ"א. לכן כנראה שאפשר יהיה להגיש תביעה. במיוחד אם העיריה הרלבנטית אימצה תוכנית בנין עיר מכוח ס' 23 לתמ"א בתחומה.

שלום רב

בעיקרון אם אתה בתהליך ופתחת כבר תיק בקשה להיתר בניה אז ניתן להמשיך. אבל לתשומת הלב כי נושא הזכויות מכוח התמא הוא רק אחד ההיבטים. בתל אביב למשל כבר אימצו תוכניות במספר רובעים מכוח סעיף 23 לתמ"א הקובעת למעשה זכויות בניה נוספות. הבעיה היא בשינוי החקיקה כנראה לגבי הפטור מהיטלי השבחה ואולי גם מתשלום מס השבח ומע"מ שירותי בניה שהיום יש בגינם פטור. לכן צריך וכדאי למהר.

שי שלום

ניתן לתת הכל ובלבד שניתן תכנונית בכלל לעשות זאת. יש מגבלה של קווי בנין שרק במסגרתה ניתן לבנות. אם יש 2 דירות בקומה אז תוספת של 25 מ"ר לדירה משמעותה 50 מ"ר הוספה בקומה. זה הרבה ובדר"כ לא אפשרי. בכל מקרה- אם זה אפשרי אז יהיה כאן חיוב במס על השטח העולה על 25 מ"ר.

טינו שלום רב,

לכל דירה בבניין מוצמד חלק מהרכוש המשותף, לכן לצערי ניתן אמנם לדרוש פרמיה מסוימת על התוספת, אך לא נראה לי שאיזשהו יזם יסכים לשלם כלל על 2 מ"ר מוצמדים ברכוש המשותף.

צר לי.

מרקו שלום רב,

ערבות חוק המכר היא ערבות המאפשרת לבנק פררוגטיבה להשלים את הפרויקט.
לא הבנתי מהי מבחינתך "ערבות משודרגת"?- ערבות פיננסית? ערבות ביצוע?

במסגרת ליווי רגיל של פרויקט בניה, הבנק לא לוקח בחשבון ערבויות אוטונומיות אלא ערבות "חוק המכר" בלבד. לפיכך, לא נראה לי סביר שנית ״לשדרג״ ערבות בפרוייקט בניה רגיל שיש לו ליווי פיננסי.

עו"ד יוחנן דוניץ

דיני נדל"ן

הנופר 2, רעננה

09-7995599

lawforums63@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ישראל, שלום רב

אם אכן ישנה סטיה בין הבניה בפועל לבין התמורה שהובטחה לכם, הרי שמדובר לכאורה בהפרה של הסכם התמ"א, וחובה לבחון את הדברים לעומקם, רצוי מאוד בעזרת עו"ד מטעם בעלי הדירות. על פניו הטענה כי נעשתה טעות בחישוב השטחים היא טענה בלתי סבירה ועליכם להיערך לכך ולתקוף את העניין מבחינה משפטית, ויפה שעה אחת קודם. 

יחד עם זאת הריני להסב את תשומת לבך, כי המדידה של דירת התמורה לרוב הינה לפי צו המכר (דירות) ויתכן שמשם נובע הפער.

כמובן שיש חובה לוודא התאמהלהיתר הבניה. 

לעצם העניין, כמובן שיש לך זכות לבצע מדידה של דירת התמורה, הן לפי תכניות ההיתר והם בפועל, אם כי כניסה לאתר הבניה חייבת להיות מתואמת עם מנהל העבודה באתר, מטעמי בטיחות וביטוח.  

בהצלחה

שלום סלי,

מוצע להתעדכן בכלי התקשורת מה צפוי לנו בעתיד.

כרגע, כל עוד אין חקיקה מפורשת, אנו נימנע מלהביע דעה על דבר שלא הושלם ויש ספק אם יכנס לתוקף, בשל אינטרסים שונים ביחס להצעות שעל הפרק. 

תודה על ההבנה

נהדר, כיף לשמוע שמפרגנים לקולגות,

אילן אכן עו"ד מצוין ומקצועי, יופי שהבחנת וטרחת לשבח אותו במסגרת הזו !

שלום, ארי

אני מניחה שכוונתך היתה לתוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה במסגרת התמורות הניתנות ע"י היזם לבעלי הדירות המקוריות בפרוייקט. 

מקור ה"מספר" 25 הוא בחוק מיסוי מקרקעין, אשר קבע במסגרת הפטורים ממס הניתנים לבעלי הזכויות במכירת דירתם ליזם וברכישת התמורה במסגרת הקומבינציה שטח מקסימלי של 25 מ"ר כנגד שירותי הבניה. זאת בנוסף להטבות נוספות הכרוכות בפרוייקט, כגון: שכ"ט עו"ד לבעלים, שכר מפקח, דמי הובלה וכיו"ב. ההוצאות הכרוכות נקבעו בהוראת הביצוע, ואף זו רשימה שאינה סגורה.

מכאן נגזרה התמורה המקסימלית המקובלת של 25 מ"ר, והתמורות הנוספות. 

אין מדובר בתמורה מקסימלית, שכן התמורה יכולהלהיות ללא גדול, אך במחינת תחשיב כדאיות כלכלית הכוונה היא לעמוד במסגרת הפטור ממס הקבוע בחוק, שכן חלופות אחרות לא יקימו יתרון למתווה של תמ"א 38 דווקא על פני בניה "רגילה". 

מקווה שפתרתי את החידה :)

בברכה,

הדר 

שלום, אלה

לאחר השלמת הבניה נוצר בניין חדש. לבניין נוספות דירות נוספות ושטח הרכוש המשותף משתנה. גם מהותו של הרכוש המשותף משתנה  - נניח תוספת מעלית שלא היתה קיימת קודם, מקומות חניה, גגות וכיו"ב, וכן גריעה כמו גריעת שטחי חצר שהיתה משותפת בעבר והפכה לחניות או לגינות דירות הקרקע וכדומה.

בכל מקרה אנחנו עוסקים בבניין חדש. 

ובבניין הזה ישנם שטחים פרטיים - שהם דירות המגורים (או היחידות הנוספות האחרות) וכל ההצמדות שלהן מצד אחד, וכל השאר הוא בחזקת רכוש משותף מצד שני.

כלומר, ברירת המחדל לכל מה שאינו דירה (או יחידה ספציפית) או הצמדה שלה היא שזהו רכוש משותף.

הרכוש המשותף מתחלק בין כלל בעלי הדירות, הן הבעלים המקוריים והן הבעלים החדשים, שרכשו דירותיהם מהיזם. 

לרוב החלוקה היא לפי חלק יחסי של שטח הרצפה העיקרי של הדירה ביחס לשטחי כלל הדירות בבניין, ולעיתים במקרה של דירות דומות בשטחיהן ישנה חלוקה של חלקים שווים לכלל הדירות. העניין אמור להיות מעוגן מראש בהסכם התמ"א כיצד תהיה חלוקת הזכויות בעתיד לאחר השלמת הפרוייקט. 

מקווה שסייעתי לך

שלום, ציקי

הגשת תביעה נגד סרבנים אפשרית רק לאחר קבלת היתר בתנאים, כלומר, קודם יש לפעול במסגרת התכנון ורק לאחר מכן יש לפנות למפקח על המקרקעין תביעה נגד הסרבנים.

עם זאת, הפניה למפקח שיכפה את הפרוייקט על הסרבנים אפשרית רק כאשר קיים הרוב הדרוש על פי דין בעד קיומו שלהפרוייקט.

נכון להיום, במסגרת פרוייקט של עיבוי ("תמ"א 1") די בהסכמה של שני שלישים מבעלי הזכויות בדירות וברכוש המשותף, בעוד שבפרוייקט של הריסה ובניה מחדש ("תמ"א 2") יש צורך בהסכמה של 80%.

כך שאם מדובר במקרה שלכם בפרוייקט עיבוי, הסיכוי גבוה, בהתחשב בנסיבות ובטעמי ההתנגדות, בעוד שאם מדובר בפרוייקט של הריסה ובניה מחדש, המצב אינו אופטימי ברגע זה. 

בהצלחה 

שלום, אפי

לוחות הזמנים הינם לקבלת ההיתר בפועל.
הליכים נגד סרבנים מתנהלים לאחר החלטת ועדה, לרוב גם לפני מילוי כל התנאים להיתר, כך שהדברים יכולים להתנהל במקביל.

עם זאת, אני מניחה שעצם הגשת ההליך נגד סרבנים יבחן בדרך מקלה ויאפשר, ככל שההחלטה תתקבל בעד הפרוייקט (ויש סבירות גבוהה לכך, מבלי להידרש לפרטים ספציפיים) לקבל את ההיתר גם לאחר המועד. עם זאת, לא הייתי מהמרת והייתי מנסה לקדם כל שניתן כדי לעמוד במועדים כלשונם. 

בהצלחה, 

דב שלום רב,

לכל אחת מהאפשרויות שהעלית יתרונות וחסרונות והדבר מצריך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, תכנון נכון, קבלת ההחלטה הנכונה, בהתאם לצרכיך ורצונותיך ולאור הייעוץ שתקבל בדבר ההשלכות של בחירה בכל אחת מהאפשרויות.

הצעתי לך היא לפנות לייעוץ לעורך דין העוסק בתחום, כדי שייעץ לך באופן פרטני, ולבצע את העסקה בהתאם להחלטה שתתקבל.

מקווה שהייתי לך לעזר, בשלב זה,

אלי שלום,

שאלתך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, איננה שאלה במישור המשפטי אלא במישור ניהול מערכת היחסים בין בעלי הזכויות בבניין, משקל קולו של כל אחד, השפעתו וכיוצ"ב - כאשר ברור שמי שמחזיק 45% מהזכויות בבניין הינו בעל משקל כבד, אם לא מכריע. לפיכך, הצעתי הינה לנסות לבחון הדברים בפתיחות, של כל הצדדים, יתכן אף בסיועו של איש מקצוע מתאים, כדי שיתאפשר להגיע להבנות שיאפשרו יציאה טובה לדרך משותפת. בסופו של דבר, יש לזכור, אותו בעל 45% מהזכויות בבניין זקוק להסכמת היתר (או לפחות לחלקם) והם -  גם כן ברור -  זקוקים להסכמתו. מדובר בפרויקט משותף וכך ראוי וצריך שיהיה הדבר מבראשית.

כולי תקווה שהייתי לך לעזר,

בהצלחה בדרך המשותפת.

שלום  רב

בעיקרון אין מניעה אבל תלוי גם מה כתוב בתב"ע עצמה, האם יש מגבלת קומות/יחידות וכו'. רק קח בחשבון שבגין זכויות מכוח התבע אין הקלות במס ובהיטלים.

שלום רב

אפשר אבל זה גורר חיוב במס. 

בעיקרון הפטור ממס הוא רק על דירה אחת כך שאם קיבלת 2 דירות, גם עם שטחן המצטבר הוא כמו דירה אחת גדולה, יש חיוב במס שבח ובמע"מ שירותי בניה בסכומים לא מבוטלים.

בברכה,

שלום רב

בודאי. תיקון מסמכי הבית המשותף באופן שיתאם לבנין המחודש הוא חלק מהמטלות שעל היזם לבצע. 

אל תשכחו שחוץ מההרחבה לכם יש לו גם את דירות היזם לרשום.

אלינור שלום

בתקופת הבניה אכן יכולה להיות פגיעה בגובה דמי השכירות שיקבלו. אבל מנגד אחרי שהפרויקט יסתיים (כשנתיים) הם כנראה יקבלו יותר בדמי השכירות בגלל שהבנין כולו יחודש. הם חייבים להבין שהם סופגים פגיעה קלה יחסית בכסף לעומת התוספת שהם מקבלים. רוב הפרויקטים האלו הם ללא תשלום דמי שכירות. אין כל הבדל בין מי שמשכיר ובין מי מהבעלים שמתגורר בבנין ויסבול בתקופת הבניה. אם הם רוצים פיצוי צריך לכולם והמשמעות היא שכל הפרויקט יהיה כבר לא כלכלי וכולם יפסידו.