פורום תמ"א 38

שרון שלום

למעשה מה שאת מתארת הוא מכירת הדירה הקיימת ליזם וכנגד קבלת דירה אחרת (לא משנה היכן). יש לך חבות של מס שבח במכירה ושל מס רכישה ברכישה. אם מדובר על דירה יחידה שלך אז יתכן וחל פטור ממס שבח ומס הרכישה יהיה בסכום לא גבוה יחסית.

אשר שלום

מצטער אבל הסגר אינו כולל עבודות בנין ולכן העבודות שם נמשכות.

יפה שלום,

חישוב הרוב המינימלי הדרוש בפרויקט התחדשות עירונית הינו מבחן כפול. במקרה של תמ"א 38/1 נדרשת חתימת לפחות 2/3 מהבעלים (כלומר, במקרה שלכם, מתוך 8 תתי חלקות, נדרשת חתימת הבעלים של לפחות 6 תתי חלקות) להם צמודים לפחות 2/3 חלקים מהרכוש המשותף.

מקווה שהייתי לך לעזר,

אלי שלום

הבסיס הוא ההסכם עליו חתמת. אם לא מצוין שם שהוא צריך לתת לך עוד חדר מלבד המרפסת והממ"ד, אז ברור שזה ענין למו"מ ואין עליו חובה לבנות לך את החדר בחינם.

מעבר לכך אני בהחלט ממליץ כי תלך עם כל המסמכים שבידיך להתיעץ עם עורך דין.

בברכה,

אפרת שלום

החוק לא שונה. יודעים כמה דירות יש בבנין גם כשהוא לא רשום כבית משותף ומתוך זה יכולים לספור קולות. רק מזכיר שהתנאי הוא כפול ויש להראות שבעלי הדירות שחתמו על ההסכם גם מחזיקים אחוז מסוים ברכוש המשותף. כאשר הבית רשום כבית משותף אין כל בעיה להראות את זה כי זה מופיע בנסח. כאשר אין רישום - צריך להראות שזה המצב לפי שטח רצפה.

פיני שלום

התנאי הוא כפול. צריך רוב של 2/3 ממספר הדירות ורוב של 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף. לכן חתימתו אולי מספקת את התנאי השני אבל לא את התנאי הראשון.

לני שלום

יש ברשות אנשים המוסמכים לחתום. תתחילו ממחלקת נכסים ברשות והם כבר יטפלו בכך.

אם הם מסרבים לחתום אז יש להתיחס אליהם כמו לכל דייר סרבן ובמידת הצורך להגיש תביעה נגדם.  

קובי שלום

אתם אמורים לפנות לעורך הדין שמייצג אותכם ואם אין כזה לקחת עורך דין על מנת שייעץ פרטנית מה ניתן לעשות. נשמע לי מורכב מכדי לענות כאן בפורום. צריך לשבת אתכם ולהבין את כל הנתונים.

אדי שלום,

אמנם, כעולה גם משאלתך, הרוב המינימלי הנדרש להוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה הינו, כפי שציינת, 80% מהבעלים של היחידות בבניין להן צמודים 80% מהחלקים ברכוש המשותף. רוב זה יאפשר, בהמשך, נקיטת הליכים כנגד דיירים סרבניים, אם וככל ועדיין יהיו סרבניים, ולכן מהווה על פי רוב נקודת היציאה לדרך בפרויקט.

מנגד, לצורך הוצאתו לפועל של פרויקט פינוי בינוי, במסגרתו יתוכנן פרויקט במתחם גדול יותר מהמגרש בו בנוי הבניין שלכם, נדרשים לפחות 24 יחידות קיימות (ואם אצלכם בבניין קיימות 13 יחידות ובהנחה שגם בבניין / בניינים הסמוכים סדר גודל כזה של יחידות קיימות, אזי התנאי יתקיים) נדרש אמנם 80% כאמור בכלל המתחם, אך בכל בניין נדרשים 60% בלבד (מבלי לגרוע, כמובן, מדרישת ה- 80% בכלל המתחם).

אינני יודע מדוע השיח עם השכנים אינו צולח, אינני יודע באיזה שלב הנכם מצויים (האם שכרתם עורך דין שייצג אתכם ויסייע לכם לאורך כל הדרך), אינני יודע אם הנכם בקשר עם יזם זה או אחר. כל אלו ועוד חשובים כדי להבין את המצב לאשורו ולייעץ בהתאם.

כך או כך, ככל ואמנם ניתן לקדם אצלכם פרויקט פינוי בינוי, בהיבט התכנוני והיתכנות כלכלית לפרויקט, לא רק שהדבר מבורך וממילא על פי רוב הרשות המקומית תעדיף קידום פרויקט כזה על פני קידום פרויקט נקודתי, הדבר גם יאפשר לכם, בנסיבות הקיימות, לנסות ולהוציא את הפרויקט לפועל.

הצעתי הינה שבשלב זה תתאגדו, הדיירים בבניין המעוניינים בפרויקט, תמנו נציגות (וגם אם היתה נציגות בניסיון קודם -  חדשו את ההליך), תתקשרו עם עורך דין שייצג אתכם הדיירים לאורך כל הדרך ותצאו לדרך "בדף חלק" ובמטרה לייצר פרויקט לתועלת כלל הדיירים.

מקווה שהייתי לך לעזר (בשלב ראשוני זה).

איל שלום,

בהוראת החוק, הדנה בהעמדת דיור חלופי לקשיש, במסגרת פרויקט תמ"א 38/1, אין התייחסות והתניה של העמדת הדיור החלופי כנגד מסירת הדירה הנוכחית של הקשיש לרשות / חזקת / שימוש היזם במהלך תקופת העמדת הדיור החלופי לקשיש.

מבלי לגרוע מהאמור, בנוסף, לא ניתן להבין משאלתך לצורך מה מבקש היזם, אם מבקש, להעמיד לרשותו את הדירה הנוכחית -  האם לצורך שימוש עצמי של היזם, לצורך השכרה למגורים וקבלת דמי השכירות, לצורך העמדת ריקה וביצוע עבודות בניה הקשורות בפרויקט. גם לכך קיימת משמעות והשלכות שיש לבחון. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

רעיה שלום,

ראשית, צר לי מאוד על הסיטואציה אליה נקלע אביך וכולי תקווה כי תוכלו לסייע לו לעבור התקופה בקלות.

לגופו של עניין, ככל שניתן להבין משאלתך, בבניין בו אביך מתגורר מתבצעות עבודות תמ"א 38/1 וכן ניתן להבין כי תוך כדי ביצוע העבודות קיימת נזילה מהגג בו מתבצעות עבודות הבניה מטעם היזם.

אם אלו הם פני הדברים, יש לפנות בדרישה מידית ליזם ולחברת הביטוח המבטחת את ביצוע העבודות בפרויקט, תוך יידוע עורך הדין מטעם הדיירים, וככל שהדבר לא יוביל לתיקון המצב כנדרש אזי לא יהיה מנוס מפניה לקבלת ייעוץ משפטי טרם הגשת הליכים משפטיים (להם, כך מקווה אני, לא תזדקקו).

מקווה שהייתי לך לעזר,

כל טוב לאביך, בריאות ושכל דאגותיו יפתרו. 

שמוליק שלום

לדעתי לא. אני מניח כי קיבלת ערבות ביצוע ספציפית לפרויקט ולכן לא ניתן לשעבדה. אם קיבלתם ערבות אוטונומית ללא אזכור הפרויקט אז ניתן לכאורה להעביר כבטוחה אבל אני לא מכיר בנקים שיסכימו לקבל זאת.

בברכה,

איל שלום

לפני שמקבלים חוות דעת שניה מעורך דין אני ממליץ לשבת עם עורך הדין שמייצג את כלל הבעלים ולקבל את חוות הדעת הראשונה.

אם תרגישו שהוא לא נותן לכם מענה מספיק אז בהחלט תפנו לעורך דין נוסף.

בברכה,

מלכה שלום

כל מה שכתבת זה ענין מסחרי... בעיקרון אוסיף כי אם יש דירת גג בבנין אז קשה מאוד להתקדם לפרויקט ללא הסכמת בעל אותה דירה. לכן אולי התמורה העודפת שהם מקבלים.

לי אין יכולת לבחון את הסבירות של התמרות שלכם ללא הכרה לעומק של הפרויקט. אני מציע תמיד לקבל הצעות ממספר חברות.

יצחק שלום

צריך לדעת שני דברים - האחד מה כתוב בהסכם לגבי שינוי התוכניות. השני מה הסיבה לשינוי.  יתכן והשינויים נכפו על היזם על ידי העיריה כך שלא יעזור להיות צודק מצד ההסכם עדין זה המצב ועליכם להחליט האם מתקדמים בפרויקט או לא.

ריקי שלום רב,

החוק הקובע בענייננו הינו: "חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006"

החוק קובע בסעיף ההגדרות כי קשיש הינו בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים, ובמועד האמור הוא התגורר בדירה באותו בית משותף שנתיים לפחות;

בנוסף, החוק מדבר על הסעדים אותם ניתן לתבוע מדייר סרבן כאשר ישנו "רוב מיוחס" עבור העסקה, אך ישנם מספר חריגים בהם סירוב של כמה סוגי בעלים אינם יחשב "סירוב בלתי סביר" ובעל דירה קשיש מוזכר שם בסעיף 2.ב(6):

"(6) בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה ולא הוצעה לו, לפחות אחת מהחלופות כמפורט להלן, לפי בחירת היזם, נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה:

(א) מתן אפשרות לקשיש לבחור באחת מאלה:

(1) מעבר לבית הורים, לרבות בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, ובלבד שמעבר כאמור יתאפשר עד למועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבעו בעסקת הפינוי ובינוי;

(2) רכישת דירה חלופית ששווייה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי; מיקומה של דירה כאמור יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש – אם הקשיש ביקש זאת;

(3) קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי;

(ב) שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה;"

(ג) דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, והכול בשווי דומה לשווי דירת תמורה;

(7) בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 80 שנים, ולא הוצעה לו, חלופה כאמור בפסקה (6)(א), נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה.

על היזם לבחור בין אחת מהדרכים הבאות בבואו להציע פתרון חלופי לקשיש, אשר אינו מוכן לפנות את דירתו. זאת מעבר לאפשרות לקבל את דירת התמורה בעבור הפינוי:

1.העברת הקשיש לבית אבות טרם מועד הפינוי, בתוספת תשלומי איזון. יש פה בעצם מעין תשלום מהוון על הדירה.

2.רכישת דירה חלופית ששווייה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של הדירה. מיקומה של דירה כאמור יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש – אם הקשיש ביקש זאת.

3.קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה 

4. למכור לקשיש שתי דירות בשווי כולל של דירתו הקודמת.

5. למכור לקשיש דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון.

למען הסר ספק, על היזם להציע חלופה אחת בלבד לקשיש.

מקווה שהצלחתי לעזור.

אריה שלום,

במענה לשאלתך, אין כל מניעה להשכיר את דירתך, במהלך תקופת ביצוע עבודות תמ"א 38/1 בבניין, אלא אם נקבע מפורשות בהסכם ההתקשרות עם היזם כי על הדיירים הקיימים לפנות דירותיהם לתקופה זו או אחרת לצורך ביצוע העבודות, שאז כך מצופה שיקבע בהוראות ההסכם היזם ישלם לדיירים שכר דירה לתקופה בה נדרשו לפנות את דירותיהם.

בנוגע להסכם שכירות כאמור, יש לכלול הוראות מתאימות, והנך מופנה לקבלת ייעוץ בעניין.

מקווה שהייתי לך לעזר,

בקי שלום רב

אם אכן מדובר בפרויקט פינוי בנוי ואביך בן למעלה מ- 75 שנים ומתגורר בבנין אזי בתנאים מסוימים הוא זכאי על פי חוק לבחור בין אלו (מתוך הוראות חוק פינוי בינוי). לא ממליץ על אף חלופה אם ניתן להסתדר בלי.

(1) מעבר לבית הורים, לרבות בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, ובלבד שמעבר כאמור יתאפשר עד למועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבעו בעסקת הפינוי ובינוי; 

(2) רכישת דירה חלופית ששווייה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי; מיקומה של דירה כאמור יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש – אם הקשיש ביקש זאת; 

(3) קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי;

(ב) שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה; 

(ג) דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, והכול בשווי דומה לשווי דירת תמורה;

רבקה שלום

בעיקרון צריך רוב של 2/3 מהבעלים המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף (תמא חיזוק) או רוב כנ"ל של 80% (תמא הריסה). בכל מקרה אם בעלים אחד מחזיק ב- 70% מהרכוש המשותף אז חייבים לקבל את הסכמתו לפי החוק הקיים.

מציע שתבדקו האם ניתן לתקוף את הרישום הזה של 70%. זה מקרה נדיר וראוי לבדוק אם הרישום הנ"ל תקין.

שירה שלום

לא מכיר את המקרה הספציפי, על איזה רשות מדובר ומה הבניה המתוכננת. אבל בעיקרון לא נראה לי שזה נימוק טוב של הרשות לא לדון בבקשה. אם זו החלטתה ניתן להגיש ערר על ההחלטה.

קרני שלום רב

בהתאם להוראות תמ"א 38 ניתן בפרויקטים של חיזוק ותוספת לבנות מעבר לקווי הבנין הרגילים הקבועים בתוכניות. לגבי ממ"ד ניתן באישור הוועדה להגיע אפילו לקו בנין 0 ולגבי רכיבים אחרים למרחק 2 מ' מקו המגרש.

זה ניתן הכקלה רק בפרויקטים כאלו על מנת לעודד בנית ממ"דים ומתוך הצורך לבנות רכיבי חיזוק גם מעבר לקו הבנין רגיל. הקלות אלו לא קיימות בפרויקטים של הריסה ובניה שם צריך לשמור על קווי הבנין הרגילים.

לגבי מרפסות - תמיד אפשר לבנות מעבר לקו בנין הרגיל. בתל אביב לדוגמא ניתן להתקדם ברוב המקומות עד 1.6 מ' מעבר לקו הבנין הרגיל.

שפירית שלום,

הסכם התמ"א, ככל הסכם, כפוף לדיני החוזים. משכך, תוספת להסכם התמ"א צריכה להיחתם על ידי הצדדים שחתמו על ההסכם עצמו, שאם לא כן לא תחול לגביהם. יחד עם זאת, בוודאי ידוע לך, בפרויקט תמ"א 38 או פרויקט פינוי בינוי די בחתימת הרוב הנדרש, כאשר יתר הדיירים שלא חתמו יוגדרו "דיירים סרבניים" ויכול ויינקטו כנגדם הליכים כנגד "דייר סרבן". דומה כי זה המצב בעניינך.

בסיטואציה שנוצרה, הצעתי היא כי בשלב זה תפני לעורך הדין מטעם הדיירים, שהחתים אותך על ההסכם, ובאמצעותו תוודאי בכתובים שהיזם יודע על התנגדותך לתוספת.

ככל שהדברים יגיעו לכדי הליכים כנגד "דייר סרבן", יהיה כמובן צורך מצדך לנמק את התנגדותך בנימוקים החריגים המוצדקים.

אציין, טרם סיום, כי נכון ורצוי להבין את התפתחות הדברים, כדי לגבש עמדה בדבר מתן תמורות נוספות ליזם, במסגרת ההתקשרות עם הדיירים, מבלי לקבל תמורות נוספות לדיירים (כמצטייר משאלתך). דבר זה, כמובן, חייב היה להבחן מראש באמצעות בא כוח הדיירים והדיירים עצמם וממילא הצעתי לך לבחון הדברים גם בעצמך. 

מקווה שהייתי לך לעזר, 

רועי שלום,

הממ"ד, מעצם טיבו וטבעו, נבנה מיסודות הבניין כלפי מעלה, כמובן בהתאם להוראות התקן, ומשמש את הדירות הקיימות ואת הדירות החדשות (דירות היזם). לפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, חדר קיים לא יכול להפוך לממ"ד והוא נבנה כתוספת, שתשמש כאמור הן את הדירות הקיימות והן את הדירות החדשות.

בהצלחה בפרויקט, 

רותם שלום,

משאלתך, הנני מבין שמדובר בפרויקט תמ"א 38/1, חיזוק, שבו על פי רוב (אך לא תמיד) ממשיכים להתגורר בדירות במהלך ביצוע העבודות. הדבר שונה, כמובן, מפרויקט של תמ"א 38/2, הריסה ובניה, שמעצם טיבם וטבעם של דברים מחייב את פינוי היחידות הקיימות לשם הריסת הבניין וביצוע העבודות.

באשר להשכרת הדירה במהלך תקופת ביצוע העבודות בפרויקט תמ"א 38/21, כל עוד אין חובה לפנות את הדירות, מטעמים אלו או אחרים, שנקבעים בהסכם, הרי שאין מניעה להשכיר את הדירה, הגם כי מעצם טיבם וטבעם של דברים דמי השכירות להשכרת דירה כזו יהיו נמוכים יותר על פי תנאי השוק.

מקווה שהייתי לך לעזר, 

איתמר שלום רב,

למיטב הבנתי משאלתך, הנך שוכר דירה בבניין אשר עובר הליך התחדשות מסוג תמ"א 38.

לצערי, הסוגיה עליה מברר הינה סבוכה מעט, אך ניתן למצוא לה פתרון בר-קיימא.

כאשר עסקינן בנזקי נזילות, יש להביא מומחה אינסטלציה אשר יודע לבצע את הבדיקות הדרושות על מנת למצוא את מקור הבעיה. 

לאחר מציאת מקור הבעיה, יש לפנות לבעלי אותה הדירה בדרישה כי יתקן את הנזילה. 

היות והבניין עדיין בתקופת הבדק (אך יש לבדוק כיצד הוגדרה התקופה הזו בהסכם התמ"א, היות ואין מדובר בדירה חדשה מקבלן), בעל אותה דירה צריך לפנות ליזם כי ידאג לטפל באופן מיידי בנזילה האמורה.

לאחר מכן, אמור היזם להביא איש מקצוע אשר יתקן את הבעיה באופן מיידי, ובמידה ונוצרו נזקים, לשפות את כל הניזוקים.

רק כעת עולה סוגיה שונה, מי אמור לשלם ולהביא את מומחה האינסטלציה?

כאן אני ממליץ ללקוחותיי להיות חכמים ולא צודקים, בכדי לייעל את הסיטואציה הייתי מנסה לשכנע את בעל הדירה כי יחלוק עם השוכר את עלות המומחה, אך במידה ובעל הנכס לא הסכים לכך- הייתי ממליץ לשוכר לשלם לבדו את עלות המומחה ואח"כ לדרוש אותה מבעל הדירה בו תתגלה הנזילה (הוא כבר ידרוש את נזקיו מהיזם).

אמנם שוכר אשר נכנס לדירה חותם לרוב על סעיף "AS IS", אך כאשר מדובר בנזק שאין לא-מקצועית לא יכולה לזהות, ניתן לדרוש טיפול שלה באופן מיידי.

מקווה שהצלחתי לעזור ומאחל שהסוגיה תיפתר במהרה.

חג אורים שמח.