פורום תמ"א 38

איל שלום

סעיף 5(ב1) לחוק המקרקעין (חיזוק...) קובע כי בפרויקט של תמ"א 38/1 על היזם להציע מגורים חליפיים לכל תקופת הביצוע. החובה אינה מוגבלת לשנה ולא מותנית בהעמדת הדירה לרשות היזם.

הסייג היחידי הוא היות אביך בן 80 במועד בו נחתמה החתימה הראשונה על ההסכם. 

גם אם סייג זה לא מתקיים - לא הייתי מסכים לדרישות שלו. אני די בטוח שהמפקחת, אם יגיע אליה לדיון, תכריח אותו לממן דיור חלופי.

שלום רוני

השאלה לא היתה ברורה עד הסוף.

יש הרבה דברים משותפים בין פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה ובין פרויקט פינוי ובינוי. 

המכנה המשותף הברור ביותר הוא שבשני הפרויקטים הורסים את הקיים ובונים מחדש.

פרויקט של תמ"א 38 חל לרוב על בניין אחד (אולי יותר אם באותה חלקה). הזכויות לפרויקט ניתנו מכוח תמ"א 38 או הוראות תוכניות פרטניות מכוחו שהתקינו ברשות המקומית. החוק העיקרי החל הוא חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). 

פרויקט פינוי בינוי הוא במהותו פרויקט התחדשות עירונית על מתחם גדול יותר וכולל מספר בניינים. הזכויות לבינוי נקבעות בתוכנית ספציפית והחוק המרכזי הוא חוק פינוי בינוי. 

יש עוד מספר הבדלים שלא כאן המקום לפרטן. 

כאמור ההבדל המרכזי הוא גודל הפרויקט. בנין רגיל מכיל נניח 12 דירות ואם יהרסו אז יבנו יותר (בהתאם למקום). פרויקט פינוי בינוי יכול להשוואה על כמות של כ- 100 דירות. (המספרים רק להמחשת ההבדל).

אפרים שלום רב,

ראשית כל, הרשה לי לאחל לכם בהצלחה בפרויקט. כולי תקווה כי הפרויקט יעבור בצורה חלקה והתוצאה תמצא חן בעיניכם.

לענייננו, 

חישוב שטחים בפרויקטים של התחדשות עירונית, נעשה לרוב על ידי השוואה לחישוב השטח המחושב לצרכי ארנונה. לכן, אם המרפסת הצמודה מחושבת לעניין ארנונה (מה שאמור לקרות), אז בהחלט יש לקחת אותה בחשבון.

לעומת זאת, שטחים משותפים הצמודים לדירה וכל שטח אחר אשר אינו נכלל לצרכי ארנונה, לרוב לא יכנסו לחישוב השטח.

אזכיר כי מדובר בסיטואציה מסחרית, התלויה במו"מ. כלומר, ישנם פרויקטים בהם ב"כ בעלי הנכסים בבניין מצליח לשכנע להוסיף שטחים נוספים לחישוב, וישנם מקרים בהם היזם מתעקש על חישוב שטחים שונה (יש כאלה שיתעקשו על השוואה לנסח הטאבו לדוגמא). 

לסיכום, כלל האצבע הוא השוואה לחישוב השטח לצרכי ארנונה, אך לעיתים ניתן לסטות מכך בתוך המו"מ. 

מקווה כי הצלחתי לסייע ובהצלחה בפרויקט.

שלום, קרול

האמת שלא ירדתי לסוף דעתך.

מצד אחד אתה כותב שאתה מתנגד לפרוייקט, מצד שני אתה אומר שאתה "לא מתכוון לשים מקלות בגלגלים". לא הבנתי איך שני הדברים הולכים יחד.

בכל מקרה, תנאי העסקה אמורים להיות גלויים לכל בעלי הדירות, בלי קשר להליך משפטי, כדי שכל אחד מהבעלים יוכל לקבל את החלטה, בין היתר, על בסיס התמורות המוצעות.

הדרך להבטיח את אמינות המידע היא באמצעות חשיפת הסכם התמ"א עצמו, שבין היתר יש לכלול בהוראותיו התיחסות ספציפית לדיווח ולחשיפת מלוא המידע בפני כל הצדדים. 

במקרה של חוסר אמון מוחלט וחשש לזיוף ניתן לבקש לחשוף את המסמך שהוצג לרשות המיסים בדיווח על העסקה, אך הייתי רוצה להאמין שזהו צעד מרחיק לכת ושיהיה מיותר במקרה שלך. 

מקווה שעזרתי.  

שלום, פאני

ככל שאני מבינה את הדברים נכונה משאלתך, עורך הדין מטעם הבעלים קבע מראש תנאים, שאותם הציב ליזמים שונים במסגרת מכרז. מבחינה חוזית ניתן לראות בכך "הצעה". לפי אותם תנאים מי שענה עליהם במלואם ונבחר כזוכה במכרז ביצע למעשה "קיבול", כלומר קיבל עליו את מלוא התנאים בשלמותם, ללא יכולת שינוי. (הדברים מעט שונים משפטית, אבל זהו הסבר שמשקף את המצב באופן שניתן להבינו, אני מקווה, יותר בקלות). 

ועל כן, מרגע שנתגבשה ההסכמה בין הצדדים מדובר בחוזה מחייב לכל דבר ועניין.

לפיכך, עורך הדין מסביר, כי אין מקום לשנות את התנאים, שכן על בסיסם הוכרז היזם כזוכה במכרז. 

מה שהייתי מציעה לכם לבדוק זה האם ניתן לעורך הדין המנדט מלכתחילה לנהל מכרז באופן הזה, האם דובר על הצעה או על הזמנה להציע הצעות, האם התנהלה התמחרות בין היזמים השונים וכיו"ב, כדי להבין האם נבחרה באמת ההצעה הטובה ביותר עבור הדיירים.

בכל מקרה, אין מקום להבחנה בין הבעלים לבין עצמם, למעט ביחס לתנאים המקובלים, כגון הטבה לקשיש, שאולי סבתך זכאית לה, או כמובן על בסיס זכויות שאינן שוות ברכוש המשותף.

מקווה שהבהרתי את הדברים

בהצלחה

פאני היקרה שלום

מזמן לא שמעתי ממך...

את עושה סלט חתוך דק וקשה לי להבין מה השאלה.

לא יודע למי הכוונה הממונה על הסדר מקרקעין. כנראה שהתכוונת למפקחת על רישום מקרקעין. סמכויותיה על פי חוק המקרקעין (חיזוק ...) הם, בהקשר של תמ"א 38, לדון בתביעות כנגד בעלי דירות שלא חתמו על הסכם התמ"א כאשר הסעד המבוקש הוא לחייב אותם בחתימה. זה הכל. המפקחת בודקת מגוון שיקולים בהקשר הקנייני בלבד תוך כיבוד דעתם של רוב בעלי הדירות שחתם מחד ובחינת טענות קיפוח או אחרות מצד מי שלא חתם, והכל מתוך ראיה כוללת של חשיבות פרויקטים של תמ"א. 

ממונה על חוק המכר שואב סמכויות מכוח חוק המכר (דירות) שלא בהכרח חל על בעלי דירות בפרויקט תמ"א. בכל מקרה הוא בודק בעיקר עמידה במחויבויות היזם למתן ערבויות ולרישום. 

כפי שאת רואה אין קשר בין השניים.

קבוצת רכישה היא סוג אחר. הם רוכשים ביחד קרקע. בניגוד לבעלי דירות בבנין תמ"א שכבר רשומים כבעלי הזכויות.

מקווה שעשיתי סדר.

שלום רב

אין חובה בחוק למנות מפקח מטעם הבעלים במימון היזם. זה ענין להסכם בין הצדדים. אבל כמעט בכל ההסכמים הסדר כזה מעוגן בהסכם.

לא קראתי את ההסכם אבל אני מניח שאין כאן "ויתור" אלא פשוט אין התייחסות לכך. הבעלים יכולים תמיד למנות מפקח מטעמם על חשבונם.

יתכן ואם היתה תביעה כנגד דייר "סרבן" והוא היה טוען זאת - המפקחת היתה אולי מחייבת את היזם לממן מפקח. אבל זה לא המצב.

יש לזכור כי בכל מקרה היזם בונה את הבנין גם עבורו. לכן אם אתם רוצים לממן מפקח מטעמכם דוקא הייתי מתמקד בעיקר בשלב הגמר והמסירה ולא בשלד. 

אושר שלום רב

ראשית - בהיתר הבניה (בדפים הנלווים לו) מצוין לרוב שעות עבודה מותרות. בדר"כ יש היתר לחרוג משעות אלו במקרה של יציקה. 

שנית- גם אם עובדים בשעות מותרות אין היתר לעשות רעש שאינו נחוץ וחזק מהרגיל. 

מציע כי גם תבדוק את ההיתר וגם תתלונן במוקד העירוני בכל פעם שזה קורה.

אני מניח שהבניה בשלב התחלתי שהוא אכן יותר רועש. כאשר ישלימו את שלד הבנין יהיה יותר רגוע.

שלום רב שירה,

משאלתך אני מבינה שלאחר חלוף זמן רב בו לא התקדם הפרויקט את מעוניינת לחזור בך מההסכמה הראשונה ליזם לקידום תמ"א בבניין. עמדה שהיא לגיטימית לכל הדעות.

השאלה אם זה אפשרי צריכה להיבחן בכמה מישורים, בראשם בהתאם להסכם עליו את חתומה.

מאחר שההסכם אינו בפניי, אוכל להשיב לך רק באופן כללי, ולנסות להבהיר את מצבך. אנסה להשיב בקצרה, ולהאיר לך מספר נקודות. 

ככלל, שמונה שנים לקידום פרויקט תמ"א זהו משך זמן לא סביר. יתכן שהיה מקום לבטל את החוזה קודם לכן. אתחיל מהמובן מאליו - היכן היה עורך הדין שלכם כל הזמן הזה? מדוע הוא לא פעל לקידום האינטרסים שלכם, הבעלים? כדאי מאוד לבדוק את הדברים ומהן הסיבות שלא פעל לביטול עד כה. אולי הייתה מניעה לגיטימית (קשה להניח, אבל ייתכן).

מתווה של פינוי ביוני דורש תכנון מחדש לקידום תכנית (" תב"ע "), אשר לרוב הינו תהליך ארוך יותר מקידום היתר שבסמכות ועדה מקומית לתמ"א, ככל שמדובר במתחם שאין בו הכרזה, ואני יוצאת מנקודת הנחה שזהו המצב. זוהי סיבה לבחון את הדברים מחדש, לא רק על ידך, אלא גם על ידי כל שאר השכנים. 

לעניין ביטול ההסכם בשלב זה רק מצידך, אזכיר כי מדובר בהחלטה של הרוב הנדרש של הבעלים בבניין (ובמתחם כולו, ככל שמתוכנן לצרף בניינים נוספים למתחם הפינוי-בינוי), ועל כן החלטה חד צדדית שלך אינה אופרטיבית, אלא אם יצטרפו אליך מתנגדים נוספים. ככל שלא יתגבש הרוב הדרוש להכרה במתחם פינוי-בינוי, לא יוכל היזם לקדם את התכנון. 

הבסיס לתשובות טמון בחוזה, כאמור, שצריך להיבחן בקפידה. באופן עקרוני אשיבך, כי "החלפה" של המתווה הינה בעצם התקשרות חדשה, אלא אם ניתנה האופציה הזו ליזם מלכתחילה בהסכם. בהעדר הסכמה מראש נדרשת הסכמה מפורשת של כל הדיירים ל"החלפה" הזו.

אני יכולה בהחלט להבין, שאם חלפו 8 שנים ללא התקדמות וכעת היזם רוצה להתחיל מחדש, יש אובדן אמון בו, ואם בכלל יש מקום לקדם את הפרויקט, יש מקום לשקול התקשרות עם יזם חדש.  

לגבי הערת האזהרה - בתמצית אשיב כאן, כי ניתן לבטלה במקרה של ביטול העסקה, אך בכל מקרה אינה מונעת מכירה, אלא דורשת הסכמת היזם להעברת הזכויות לרוכש החדש. זהו עניין מורכב יותר מכדי להשיב עליו במסגרת זו ואני ממליצה לך בחום לפנות לייעוץ משפטי פרטני.   

מקווה שהצלחתי לעזור לך במסגרת המצומצמת הזו.

בהצלחה, 

קורין שלום,

שתי שאלות שונות אך קשורות בפיך:

שאלתך הראשונה הינה מהו הרוב המינימלי הדרוש (נכון להיום) המאפשר התנעתו של פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה). התשובה לכך הינה חתימת הבעלים של לפחות 80% מהיחידות בבניין שליחידותיהם צמודים לפחות 80% מהחלקים ברכוש המשותף. רוב זה יאפשר בהמשך הדרך נקיטת הליך נגד מי שלא חתם על ההסכם והמוגדר, בלשון המוכרת, "דייר סרבן", וככל שהליך זה יצלח ויתקבלו בדרך זו או אחרת חתימות 100% מבעלים -  יצא הפרויקט לדרך.

שאלתך השניה מתייחס לאופן בו מחולקות התמורות בין בעלי הדירות בפרויקט. ככלל, אמנם נהוג לקבוע תוספת מטר'ז קבועה לכל הדירות, ללא קשר לגודלן, אולם אין מדובר בכלל מחייב כלשהו. זאת ועוד, כאשר קיים שוני כל כך מהותי בגודל הדירות, כפי שאת מציינת, וממילא בחלקים המשותפים הצמודים לכל דירה, הרי ממילא הזכויות והתמורה של כל דירה לפרויקט שונה באופן משמעותי ויתכן וקיימת הצדקה לחלוקה יחסית. דומה כי דרך המלך היא לבחון האם ישנם בעלי עניין נוספים כמוך, אשר סה"כ מהווים לפחות 20% מהבעלים בפרויקט או שסה"כ מוצמדים לדירותיהם לפחות 20% מהחלקים המשותפים ברכוש המשותף, ויחדיו תוכלו לנהל מו"מ מסחרי גם בעניין זה של התוספת. את לבדך, ככל שאינך לבדך מחזיקה ב- 20% כאמור, תתקשי (בלשון המעטה) בניהול מו"מ כזה כנגד רצון שאר הדיירים, בהנחה שכולם מסכימים, ותהי רשאית כמובן להתנגד ולכשיבוא היום יוגש כנגדך הליך דייר סרבן שבמסגרתו יבחן האם זכויותיך קופחו אם לאו.

מקווה שהייתי לך לעזר, בשלב זה.

מאחל לכם הצלחה בקידום הפרויקט.

קרן שלום,

לשאלתך, לצורך הוצאתו לפועל של פרויקט תמא 38/2 הריסה ובניה, יש צורך בשלב הראשון בחתימתם של הבעלים של לפחות 80% מהיחידות בבניין להם צמודים לפחות 80% מהחלקים ברכוש המשותף. רוב זה, המכונה "הרוב המינימלי הדרוש", מאפשר קידום הפרויקט ונקיטת הליכים, בהמשך הדרך, כנגד מי שלא חתם על ההסכם ומכונה "דייר סרבן".

מקווה שהייתי לך לעזר,

שלום רב

עורך הדין ביקש יפוי כוח בלתי חוזר ולתקופה של שנתיים כדי למנוע כל אפשרות של מעבר לעורך דין אחר.

 יפוי כוח "בלתי חוזר" הוא כזה שלא ניתן שלא ניתן לבטלו על ידי הממנה שכן זכויות צד ג' תלויות במתן יפוי הכוח. לא בטוח שזה המצב במקרה של יפוי כוח לעו"ד אבל מי רוצה להתווכח ... 

לכן אני ממליץ לא לחתום על יפוי הכוח או לחליופין למחוק את המילים "בלתי חוזר" ובכל מקרה לצמצם את התקופה ל- כמה חודשים. 

מזל צהריים טובים,

הצטערתי לשמוע על עוגמת הנפש שחווית ממנהל העבודה בפרוייקט ההתחדשות העירונית אצלכם.

לצערי ישנם מספרי משתנים, אשר אנו חייבים להבין בטרם אנו ניגשים לנתח את הסוגיה הספציפית הזו?

1. כיצד הסכם התמ"א מתייחס לשימוש בשטחי הדירות של הדיירים עבור הרחבת השטח המשותף וה-facilities של המתחם?

2. האם התשריטים והתוכניות, בהן נעשה לך העוול המתואר, צורפו כנספחים להסכם התמ"א או שמדובר בשינוי שנעשה בשטח?

3. במידה ומדובר בשינוי שנעשה בשטח, כיצד הגיב לכך המפקח? ואם הגיב לך באופן שלילי, האם המחלוקת עברה לפוסק טכני?

4. כיצד עורך הדין, המייצג אתכם הדיירים, הגיב לתכניות הנ"ל? ומדוע אישר אותן (הרי ברור לו שהדיירים אינם אנשי מקצוע ולרוב אינם יודעים לקרוא תכניות)?

5. האם הבטחת מנהל העבודה (כשלעצמו סמכות נמוכה יחסית עבור קביעות הרות-גורל מסוג זה) עוגנה בכתב, או בע"פ? האם ניתנה בסמכות?

ישנן עוד שאלות רבות שיש לשאול, אך כפי שודאי הבנת, מדובר בסוגיה סבוכה אשר לא ניתן לענות עליה "על רגל אחת" בפורום אינטרנטי, אלא רק בפגישה ויחד עם מסמכים.

ראי, ישנם מספר מקרים בהם עושים שימוש בשטח הדירות על מנת להתקין מעלית, אך עדיין נשארת ההתחייבות של היזם לשטחן של הדירות (מצד שני לאו דווקא ליכולת לתכנן אותן באופן יעיל לאחר מכן).

כאשר ישנה הפרה של הסכם התמ"א, ניתן לפנות לבית המשפט ולקבל מספר רב של סעדים (בהתאם לשלב בו נמצא הפרויקט), וכאשר ישנה מחלוקת בשטח ניתן לפנות לפוסק טכני, ואם נעשה כאן מעשה ללא הסכמה מדעת, ניתן לפנות לבית המשפט גם כן.

הבעיה היא שכרגע איני יכול לייעץ לאיזה הליך לפנות ומה הסעדים שניתן לבקש.

במידה ותהיי מעוניינת, את מוזמנת ליצור קשר עם משרדי ולקבוע לנו פגישה, על מנת שנוכל לכוון אותך להליך המתאים ולסייע לך ככל האפשר.

מקווה שהצלחתי, ולו במעט, לעזור.

שלום, יואל,

תמ"א 38 - כשמה כן היא - תכנית מתאר כללית, כלומר, תכנית שהכללים שלה חלים על כל הארץ. מטבע הדברים, ההוראות הן כלליות ואחידות. יחד עם זאת, מאחר שלכל ועדה מקומית יש "ידע" ספציפי בתחום שלה, וצורך בשליטה על המדיניות הרלוונטית בתחומה, יש בהוראות התמ"א עצמה הוראה מפורשת, שלפיה בסופו של דבר, הכל לפי שיקול דעת הועדה המקומית הרלוונטית.

כלומר, הוראות התכנית הכללית נותנות בעצמן סמכות לועדה המקומית לקבוע כללים פרטניים בתחומי המקרקעין של הועדה.

לכן, באופן כללי בהחלט ניתן לומר שההחלטה חוקית על פניה.

כמובן שיש לבחון מה קורה עם בקשות שהן "באמצע" התהליך, כלומר, הליכים שעדיין לא הבשילו לכדי היתר, אבל מתנהלים בשלבים כאלה ואחרים בוועדה, אשר לגביהם נדרשת הוראת מעבר ביחס לאותה תקופת ביניים, מה יהיה "בפנים" ומה יהיה "בחוץ".

אני מקווה שסייעתי לך

עמי שלום,

הערת האזהרה הרשומה על זכויותיך בדירה נרשמה, מעצם טיבם וטבעם של דברים, מכוח הוראות הסכם הפינוי בינוי עליו חתמת, ומטרתה להבטיח את זכויות היזם על פי הוראות הסכם הפינוי בינוי. משכך, כל עוד ההסכם לא בוטל, לא תהיה באפשרותך למחוק את הערת האזהרה.

השאלה הנשאלת הינה האם באמת דבר לא נעשה, מהם תנאי תנאי הסכם ההתקשרות בפרויקט הפינוי בינוי, האם קיימים תנאים מתלים או תנאים אחרים שחלף המועד להתקיימותם וכיוצ"ב, כלומר יש לבחון את הביצוע בפועל למול תנאי הסכם ההתקשרות והאופן להשתחרר ממנו (לבטלו). מעצם טיבם וטבעם של דברים, על פי רוב לא תוכל לפעול לביטול ההסכם לבדרך אלא במשותף עם שאר בעלי הדירות בפרויקט (לפחות רובם), בהתאם למנגנון ביטול ההסכם שצפוי כי קבוע בהוראות ההסכם. 

לאור כל האמור, הצעתי לך היא לקרוא את הוראות הסכם הפינוי בינוי, לבדוק הדברים מול עורך הדין מטעם הדיירים, לשוחח עם שאר הדיירים ו/או עם נציגות הדיירים בפרויקט, לוודא כמובן האם כטענתך דבר לא נעשה (ואולי תמצא כי ההליכים נמשכים למרות מאמצי היזם לקדם את התב"ע וההכרזה וכיוצ"ב תנאים הנדרשים לביצוע הפרויקט), ואז לגבש דעתך ודרך פעולתך.

מקווה שהייתי לך לעזר,

אורי שלום,

ראשית, צר לי על הסיטואציה אליהם נקלעתם.

לגופם של דברים, שאלתך די מבולבלת וחסרת פרטים. כך או כך, אני מניח שהנך מדבר על ביצוע פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק) ועל כך כי היזם טוען טענות אלו או אחרות שמעצם טיבם וטבעם מעמידות את הדיירים בפני חשיפה כלכלית ואחרת. 

מעצם טיבם של דברים, בהעדר התמונה המלאה, לא ניתן להביע דעה. המלצתי הינה ראשית לבחון את הוראות ההסכם, הנסיבות של הפגיעה במבנה של הבניין ופרטים נוספים, ואז לגבש עמדה ודרך פעולה. לצורך זה עומדים (או לפחות צפוי שיעמדו) לרשותכם ולצדכם  עורך הדין מטעמכם (עורך הדין מטעם הדיירים בפרויקט) והמפקח מטעמכם (המפקח מטעם הדיירים בפרויקט).

מקווה שהייתי לך לעזר,

אורנה שלום

יש מספר הגבלות - 

מגבלה תכנונית - כמה ניתן להוסיף לכל דירה במסגרת קונטור הקומה המותר לבניה.

מגבלה מיסויית -    הפטור ממס שבח הוא על תוספת של 25 מ"ר לדירה. במידה ומוסיפים יותר זה אפשרי אבל מחייב תשלום מיסים.

לגבי חלוקת ההגדלה בין הדירות - זה לא חלוקה מתמטית אלא צריך להיות הגיוני. קודם כל ממ"ד לדירה. אם דירה גדולה יותר מאחרות אז הגיוני שתקבל יותר אבל לא בהכרח 36% יותר. 

שלום רב, 

יש להבחין בין זכויות בניה קיימות מכוח תכנית (תב"ע) לבין זכויות הניתנות מכוח התמ"א. זכויות בניה קיימות יכולות להיות משוייכות לשתי יחידות מתוך 11, ולא לכל שאר בעלי הזכויות בבניין, בעוד שזכויות עתידיות מכוח התמ"א תהיינה שייכות לכל שאר היחידות, לפי חלקיהן ברכוש המשותף.
המענה לחלוקת הזכויות מצוי בתקנון, אשר הוא ספציפי ביחס לבניין.

רק לאחר בדיקת התקנון ניתן יהיה לבחון את השאלה, אך באופן כללי אוכל להשיבך, לצערי, שבהחלט יתכן שבעל זכויות אחד יסכל את קיומו של הפרוייקט לכל שאר הבעלים האחרים. 

מקווה שזה לא המקרה בבניין שלכם. 

בהצלחה

לינוי שלום

שאלה מעניינת. מחד אני מבין מהשאלה כי העיריה רשומה כבעלים של תת חלקה נפרדת וכנראה גם משויכים לה חלקים ברכוש המשותף. מצד שני מקלט הוא אינו דירה בהגדרה ואין מדובר על מתן זכויות מכוח תמ"א 38 עבור יחידה כזו.

ראשית מדובר על תמ"א 38/1 כלומר די ברוב של 2/3. אם יש לכם רוב כזה בלי העיריה אז זה מספיק. בנוסף - העיריה כנראה תחתום על ההסכם (אבל לאחר שיש רוב או אם היא החתימה האחרונה הנדרשת) כך שאני לא חושב שהם יהוו בעיה.

לזכור שתמיד טוב ללכת על בטוח. יזמים אמורים להשקיע בתכנון הפרויקט סכומים גבוהים והם יחששו לעשות כן אם יש סימן שאלה סביב השגת הרוב הנדרש.

אורן שלום

אני מבין שאתה עומד לשכור דירה בבנין שעומד לעבור פרויקט תמא של חיזוק ותוספת.

אני לא נכנס לחלק המסחרי, אבל כך בחשבון כי בתקופת הבניה יש מטרדי רעש ולכלוך ששיעיבו על ההנאה מהדירה ולכן סביר כי דמי השכירות בתקופה הזו יהיו נמוכים יותר.

מעבר לכך תבדקו האם העבודות כוללות כניסה לתוך הדירה ואם כן באיזה שלב של הבניה. 

כן רצוי לבדוק נושא של מערכות - חימום דוד חשמל וגז שסביר כי לא יעבדו בחלק או כל תקופת הבניה.

איתי שלום,

מעצם טיבם וטבעם של דברים, אין תשובות "כן/לא", "שחור לבן", והדבר צריך להיבחן לאור התמונה הכוללת, לרבות כלל הפגיעה לכלל הדיירים, כלל התמורות לכלל הדיירים וכו', תוך שימת דגש למגמה של העדפת הוצאת הפרויקט לפועל (חיזוק הבניין).

מקווה שהייתי לך לעזר.

יעקב שלום,

כדי לדייק הדברים העולים משאלתך, ובמענה להם, אזי לצורך האכלוס יש צורך בטופס 4 / אישור אכלוס, כאשר "תעודת גמר" (תעודה הניתנת לבעל ההיתר על ידי הוועדה המקומית, המעידה כי העבודה נושא ההיתר הושלמה בהתאם לו) יכול ותינתן בשלב מאוחר יותר ולאחר האכלוס בפועל.

מקווה שהייתי לך לעזר,

פולי שלום

לפי מה שכתבת התקבל כבר אישור הוועדה לבקשה להיתר וכן יש הסכמה של רוב נדרש מקרב בעלי הדירות לבקשה להיתר.

לכן אין עוד מקום להגשת התנגדות. צריך להבין שההליך מול העיריה הוא הליך תכנוני ולא קנייני. העיריה לא שוחנת ולא תפקידה לבחון נושאים כמו שציינת של בטחונות וכו'. זה יכול להבחן בדיון אצל המפקחת על רישום מקרקעין וגם שם לא בטוח שתהיה לכך השפעה רבה.

אורן שלום!

בעיקרון את הרוב הנדרש סופרים מקרב בעלי הדירות. דירה מוגדרת בחוק כ- "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר";

אם הבית רשום כבית משותף והמחסן רשום כיחידה נפרדת בו - אז לכאורה צריך לספור גם אותו אבל הייתי בודק האם המחסן למל נבנה בהיתר בניה כדין או לא. הבעיה היא שאף יזם לא יהיה מוכן להשקיע כספים לא מעטים בקידום תכנון הפרויקט רק כדי לקבל החלטה שכן סופרים את המחסן.

אם הבית לא רשום כבית משותף ולבעל המחסן יש גם דירה בבנין - נטען לטעון כי לא מדובר על יחידה נפרדת אלא לראות אותם כיחידה אחת.

עינת שלום

את יוצאת מהנחה שאת מקבלת חדר ממ,ד. מציע כי תבדקו מה הצעת היזם בענין זה. אם אכן מדובר על הוספת חדר ממ,ד אז שטחו יהיה כ- 12 מ"ר ברוטו.