פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
דייר מתנגד
דוד
04/09/12
שלום רב,
יש לנו בבנין (ת"א) דייר מתוך 12 דיירים שמסרב לחתום על החוזה עם הקבלן? הוא טוען שאי אפשר להכריח אותו להסכים או לחתום על רעיון שהוא לא תומך בו(יחד עם זאת הוא כנראה לא הולך להגיש אף התנגדות פורמלית למפקחת או לביהמ"ש)
1. האם הוא נחשב מתנגד? סרבן? או נמנע?
2. האם אפשר להכריח אותו לחתום?
3. האם אפשר להמשיך בלעדיו, כי ראיתי באתר שנאמר שבפועל צריך 100% אפילו אם החוק מחייב פחות
4. האם אפשר לבנות על פנטאוז הגג בלעדיו(כלומר ללא 100%)?
תודה, דוד.
יש לנו בבנין (ת"א) דייר מתוך 12 דיירים שמסרב לחתום על החוזה עם הקבלן? הוא טוען שאי אפשר להכריח אותו להסכים או לחתום על רעיון שהוא לא תומך בו(יחד עם זאת הוא כנראה לא הולך להגיש אף התנגדות פורמלית למפקחת או לביהמ"ש)
1. האם הוא נחשב מתנגד? סרבן? או נמנע?
2. האם אפשר להכריח אותו לחתום?
3. האם אפשר להמשיך בלעדיו, כי ראיתי באתר שנאמר שבפועל צריך 100% אפילו אם החוק מחייב פחות
4. האם אפשר לבנות על פנטאוז הגג בלעדיו(כלומר ללא 100%)?
תודה, דוד.
דייר מתנגד
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/09/12
דוד שלום,
דייר אחד מתוך 12 דיירים אינו יכול לעצור את התקדמות הפרויקט (בין אם מדובר בפרויקט תמ"א38/1 או 38/2), ככל שלא יחתום עד לעת קבלת אישור הוועדה העקרוני, יתבע אותו היזם אצל המפקח על הבתים המשותפים אשר לאחר שמיעת טענותיו יוכל להחליט אם לאפשר התקדמות הפרויקט על אף סרבנות הדייר.
ביחס לבניית הפנהאוז, ככל שהעירייה אכן כפופה לתיקון השלישי של התמ"א תהיה אפשרות לבניית פנהאוז גם ללא הסכמתו.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
דייר אחד מתוך 12 דיירים אינו יכול לעצור את התקדמות הפרויקט (בין אם מדובר בפרויקט תמ"א38/1 או 38/2), ככל שלא יחתום עד לעת קבלת אישור הוועדה העקרוני, יתבע אותו היזם אצל המפקח על הבתים המשותפים אשר לאחר שמיעת טענותיו יוכל להחליט אם לאפשר התקדמות הפרויקט על אף סרבנות הדייר.
ביחס לבניית הפנהאוז, ככל שהעירייה אכן כפופה לתיקון השלישי של התמ"א תהיה אפשרות לבניית פנהאוז גם ללא הסכמתו.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע תמ"א 38
יניב
02/09/12
חברים שלום,אנחנו מעוניינים לבצע תמ"א 38 וישנן לי 3 שאלות:1. האם דייר בקומה העליונה יכול להתנגד לתוכנית בשל הטיעון: "אני לא רוצה שיגורו מעלי" למרות שהגג הוא שטח המשותף לכלל הדיירים?2. ישנן דיירים המתנגדים לתוכנית בשל העובדה שלא שהחניות הנוכחיות שלהם ייתכן ויועברו לדיירים החדשים. אציין כי "חניות" אילו אינן שייכות להן כלל אלא שטח משותף. האם טיעון זה תקף.3. מתברר כי הקבלן אשר בנה הבניין שלנו רשם גם את הבניין הצמוד כ-"בניין אחד". נאמר לנו ע"י דייר ש-"בדק" הנושא כי הדבר מחייב אותנו להשיג גם את הסכמתם של הדיירים בבניין הצמוד. האם הדבר נכון?בתודה מראש!!
ביצוע תמ"א 38
עו"ד אביב טסה
04/09/12
שלום רב,
1. לכאורה כל דייר יכול להתנגד, אולם הפרוייקט לא יפול על חודו של קול. הוראות החוק דורושות הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין. במידה וישנה הסכמה העולה על 66% ניתן להתקדם בפרויקט ובהמשך ניתן להגיש למפקח על רישום המקרקעין תביעה נגד אותו דייר סרבן. הוראות התמ"א העניקה למפקח הסמכות לאשר את מימוש הפרויקט וזאת על אף סירובו של אחד הדיירים.
2. הסיבה לסירוב הדיירים אינה משנה כפי שכבר הוסבר לעיל. על מנת שלאותם הדיירים המתנגדים יהיה סיכוי כלשהוא בתביעה שתוגש נגדם למפקח על רישום המקרקעין יש צורך כי העילה לסירוב שלהם תהיה קניינית ובכל מקרה יצרו איזונים נדרשים ע"י המפקח.
3. גם אם הבניין שלכם והבניין הצמוד לכם רשום כבית משותף, הרי שמדובר בשני בניינים הרשומים כבית משותף אחד.
במקרה זה, אכן ישנה דרישה להסכמת הדיירים של הבניין הנוסף, אולם ניתן להתגבר על דרישה זו ע"י הכרזה על כל אחד משני הבניינים כבניין עצמאי.
אני ממליץ לך לפנות לעו"ד המתמחה בתחום הבתים המשותפים והתמ"א יחדיו.
1. לכאורה כל דייר יכול להתנגד, אולם הפרוייקט לא יפול על חודו של קול. הוראות החוק דורושות הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין. במידה וישנה הסכמה העולה על 66% ניתן להתקדם בפרויקט ובהמשך ניתן להגיש למפקח על רישום המקרקעין תביעה נגד אותו דייר סרבן. הוראות התמ"א העניקה למפקח הסמכות לאשר את מימוש הפרויקט וזאת על אף סירובו של אחד הדיירים.
2. הסיבה לסירוב הדיירים אינה משנה כפי שכבר הוסבר לעיל. על מנת שלאותם הדיירים המתנגדים יהיה סיכוי כלשהוא בתביעה שתוגש נגדם למפקח על רישום המקרקעין יש צורך כי העילה לסירוב שלהם תהיה קניינית ובכל מקרה יצרו איזונים נדרשים ע"י המפקח.
3. גם אם הבניין שלכם והבניין הצמוד לכם רשום כבית משותף, הרי שמדובר בשני בניינים הרשומים כבית משותף אחד.
במקרה זה, אכן ישנה דרישה להסכמת הדיירים של הבניין הנוסף, אולם ניתן להתגבר על דרישה זו ע"י הכרזה על כל אחד משני הבניינים כבניין עצמאי.
אני ממליץ לך לפנות לעו"ד המתמחה בתחום הבתים המשותפים והתמ"א יחדיו.
חנות / עסק פעיל תמ"א 38
ארנון דן
02/09/12
שלום נמצא לפני חתימה על הסכם שכירות בחנות בקומת קרקע בבנין מגורים בן 5 קומות ,.בבדיקות שעשיתי התברר לי כי הבניין מיועד לתמ"א 38 וכי מספר יזמים כבר נפגשו עם הדיירים , מבקש להבין מה הנוהל לגבי עסק קטן במקרה זה ? האם פעילות עסקי עלולה להפריע לקבלן בעת עבודותיו ? ועד כדי זה שאצטרך לסוגרו ? האם אפשרי להמשיך את פעילות העסק בזמן העבודות ? הדבר דיי קריטי עבורי היות והשכירות שעליה אני חותם ארוכת טווח .. גם בשל השקעתי בחנות .. מציין כי הכניסה לחנות והגישה אליה משותפת לכניסה של הדיירים לבניין עצמו .. אשמח להארה , תודה לכם
המשך ..
ארנון
02/09/12
שכחתי להוסיף כי גם החנות זוכה גם להרחבה .. ברור לי כי אצטרך לסוגרה למשך תקופת ההרחבה שלה .. שבוע .. ואולי פלוס ..על פי מצבו של הבניין נראה כי הדיירים יבקשו להגיע מהר (יחסית) לחוזה מול הקבלן .. ההליך האישורי כ - 8/ 9 חודשים בערך .. ואני מהמר כי העבודות יחלו בעוד כשנה + 4חודשים .. כאשר בפועל לא הוצאתי את השקעתי .. בנוסף .. וחלילה עלי לפנות את החנות ! הפסד עצום ! ( היה וחייב לסוגרה .. ) ושוב תודה על עזרתכם
מעורבות העיריה בעת תהליך בניה במסגרת תמא 38
RM
30/08/12
תהליך "עבודה" במסגרת תמא 38 מתמשך כשנתיים וחצי .
כאוס מוחלט , לא מבוצעות עבודות במשך ימים ושבועות ארוכים...
1.האם אין מעורבות רשות מקומית לסיום הפרוייקט .
2.האם למפקח על בתים משותפים יש נגיעה לעניין במידה והוועד לא מוצא חובה לעדכן בהתפתחויות .
תודה
כאוס מוחלט , לא מבוצעות עבודות במשך ימים ושבועות ארוכים...
1.האם אין מעורבות רשות מקומית לסיום הפרוייקט .
2.האם למפקח על בתים משותפים יש נגיעה לעניין במידה והוועד לא מוצא חובה לעדכן בהתפתחויות .
תודה
מעורבות העירייה בעת תהליך בניה במסגרת תמ"א 38
עו"ד אביב טסה
04/09/12
שלום רב,
אני ממליץ לך לקרוא את הסכם ההתקשרות ביניכם הדיירים לבין היזם/ קבלן אשר מבצע את הפרויקט אצלכם. בהסכם אמור להיות סעיף המתייחס בדיוק לשאלתך, קרי האם היזם/ קבלן רשאי להפסיק את העבודות בבניין, ואם כן מאילו סיבות, וכן למשך איזו תקופה.
בכל מקרה הייתי ממליץ לך לפנות לעו"ד המייצג אתכם כדיירים בפרויקט ובמידה ואין לכם, לפנות לעו"ד המתמחה בתחום.
לעניין התערבות העירייה, העירייה אינה מעורבת התהליך, היא רק מעניקה היתרי בניה.
לעניין המפקח על רישום המקרקעין- עקרונית, אין לו נגיעה לכך כי הועד אינו מעדכן אתכם בהתפתחויות, אך ניתן בדרך אחרת לכפות על הועד ליתן פרטים.
במידה ואינך מעודכן בהתפתחויות הייתי ממליץ לך לפנות למנהל העבודה באתר ו/או למפקח מטעמכם במידה ושכרתם מפקח או ליזם עצמו ולבקש ממנו עדכונים.
אני ממליץ לך לקרוא את הסכם ההתקשרות ביניכם הדיירים לבין היזם/ קבלן אשר מבצע את הפרויקט אצלכם. בהסכם אמור להיות סעיף המתייחס בדיוק לשאלתך, קרי האם היזם/ קבלן רשאי להפסיק את העבודות בבניין, ואם כן מאילו סיבות, וכן למשך איזו תקופה.
בכל מקרה הייתי ממליץ לך לפנות לעו"ד המייצג אתכם כדיירים בפרויקט ובמידה ואין לכם, לפנות לעו"ד המתמחה בתחום.
לעניין התערבות העירייה, העירייה אינה מעורבת התהליך, היא רק מעניקה היתרי בניה.
לעניין המפקח על רישום המקרקעין- עקרונית, אין לו נגיעה לכך כי הועד אינו מעדכן אתכם בהתפתחויות, אך ניתן בדרך אחרת לכפות על הועד ליתן פרטים.
במידה ואינך מעודכן בהתפתחויות הייתי ממליץ לך לפנות למנהל העבודה באתר ו/או למפקח מטעמכם במידה ושכרתם מפקח או ליזם עצמו ולבקש ממנו עדכונים.
תמ"א 38 בשכונת התקווה
אני
29/08/12
מה אתה יכול לייעץ לנו בעניין תמ"א 38 בשכונת התקווה? האם תמ"א 38 חל שם על בניינים בני 2 קומות, כמה מותר לבנות עם או בלי פינו-בינוי, כמה זמן לוקח עד גמר הבנייה, האם צריך להיות בעל הנכס מספר שנים מסוים כדי להיות זכאי לתמ"א 38, וכמה מותר לבנות תוספת שלא במסגרת תמ"א 38 כלומר במסגרת תכניות עיריית תל אביב ו/או לפי החוק (מרפסת?), מי מממן אם עושים רק את הבניה במסגרת בניית תוספות שהדיירים זכאים להן ללא תשלום ואיפה מגישים בקשה לכך? אילו תוכניות מתאר של עיריית תל אביב יש על שכונת התקווה? האם מותר לבנות שם מעל 400 מ"ר בבניינים בני 2 קומות ?
תמ"א 38 בשכונת התקווה
עו"ד אביב טסה
04/09/12
ראשית כל, ניתן לממש את הוראות תמ"א 38 על כל בניין שנבנה לפני 1980 ואינו
עומד בתקן הישראלי הנדרש כיום (413).
משאלתך לא ברור מה אתם מעוניינים לבצע, האם תמ"א 38- שיפוץ וחיזוק או
שמא תמ"א 38 שינוי מס'2- קרי הריסה ובניה.
משך הבניה משתנה מפרויקט לפרויקט וכן תלוי בסוג הפרויקט (שיפוץ וחיזוק או הריסה ובניה), וכן במספר הדירות בבניין ובמספר הדירות העתידות להיבנות.
לעניין שאלתך האם כי צורך להיות בעל הדירה מספר שנים- הוראות התמ"א וחוק המקרקעין (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) אינה מתייחסת לכך. יש צורך כי בעלי הדירות (אלו שרשומים בטאבו) יסכימו לפרויקט.
המימון לכל הוא של הדיירים, אלא אם הם עושים עסקה עם יזם/קבלן אשר לוקח זאת על עצמו.
התוכניות אמורות להיות מוגשות בוועדה המקומית בת"א.
עומד בתקן הישראלי הנדרש כיום (413).
משאלתך לא ברור מה אתם מעוניינים לבצע, האם תמ"א 38- שיפוץ וחיזוק או
שמא תמ"א 38 שינוי מס'2- קרי הריסה ובניה.
משך הבניה משתנה מפרויקט לפרויקט וכן תלוי בסוג הפרויקט (שיפוץ וחיזוק או הריסה ובניה), וכן במספר הדירות בבניין ובמספר הדירות העתידות להיבנות.
לעניין שאלתך האם כי צורך להיות בעל הדירה מספר שנים- הוראות התמ"א וחוק המקרקעין (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) אינה מתייחסת לכך. יש צורך כי בעלי הדירות (אלו שרשומים בטאבו) יסכימו לפרויקט.
המימון לכל הוא של הדיירים, אלא אם הם עושים עסקה עם יזם/קבלן אשר לוקח זאת על עצמו.
התוכניות אמורות להיות מוגשות בוועדה המקומית בת"א.
מסמכים לבדיקה לפני רכישת דירה
gannago
21/08/12
שלום רב.
אנו בוחנים אפשרות לרכוש דירה בביין המיועד לתמ"א 38. לדברי המוכר התהליך הינו בשלבים סופיים (לאחר אישור עיריה/ועדה). בקרוב אמור להיחתם חוזה עם קבלן. לדברי המוכר, הפרויקט כוללת שיפוץ הבניין, התקנת מעלית ומרפסת שמש.
איזה מסמכים עליי לדרוש מהמוכר טרם חתימת חוזה הרכישה?
תודה מראש,
אנה.
אנו בוחנים אפשרות לרכוש דירה בביין המיועד לתמ"א 38. לדברי המוכר התהליך הינו בשלבים סופיים (לאחר אישור עיריה/ועדה). בקרוב אמור להיחתם חוזה עם קבלן. לדברי המוכר, הפרויקט כוללת שיפוץ הבניין, התקנת מעלית ומרפסת שמש.
איזה מסמכים עליי לדרוש מהמוכר טרם חתימת חוזה הרכישה?
תודה מראש,
אנה.
רכישת דירה חדשה
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/08/12
שלום רב,
יש לבקש הסכם התמ"א אשר נחתם וכן תוכניות ותשריטים של הדירה הנמכרת וכן כמובן מפרט ומפרט שינויים ככל רכישת דירה חדשה מקבלן.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
יש לבקש הסכם התמ"א אשר נחתם וכן תוכניות ותשריטים של הדירה הנמכרת וכן כמובן מפרט ומפרט שינויים ככל רכישת דירה חדשה מקבלן.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסמכים לבדיקה לפני רכישת דירה
עו"ד אביב טסה
04/09/12
אנה שלום,
המסמך הראשוני והחשוב ביותר שעליך לבקש הוא הסכם ההתקשרות של היזם/ קבלן עם הדיירים ואת כל המסמכים שהדייר חתם עליהם בעבר, מכל מין וסוג שהוא. עליך לקרוא את ההסכם בעיון ולהתמקד בסעיפים העוסקים במכירת דירה של בעלי דירות קיימות לצד ג' והאם ישנה דרישה להסכמה של היזם/קבלן, או האם עליך לחתום על ההסכם ו/או הנספחים (כגון מפרט טכני, יפוי כוח, בקשות לרישום הערות אזהרה ) וכדומה.
בנוסף הייתי ממליץ לך לבקש את הנספחים עליהם עתידים הדיירים לחתום וכן לבקש את התכניות.
במידה וכבר ישנן תכניות מאושרות וחתומות בקשי לעיין אף בהן.
בכל מקרה, את צריכה להיות מונחת ע"י עו"ד שלך שמייצג אותך ברכישה.
המסמך הראשוני והחשוב ביותר שעליך לבקש הוא הסכם ההתקשרות של היזם/ קבלן עם הדיירים ואת כל המסמכים שהדייר חתם עליהם בעבר, מכל מין וסוג שהוא. עליך לקרוא את ההסכם בעיון ולהתמקד בסעיפים העוסקים במכירת דירה של בעלי דירות קיימות לצד ג' והאם ישנה דרישה להסכמה של היזם/קבלן, או האם עליך לחתום על ההסכם ו/או הנספחים (כגון מפרט טכני, יפוי כוח, בקשות לרישום הערות אזהרה ) וכדומה.
בנוסף הייתי ממליץ לך לבקש את הנספחים עליהם עתידים הדיירים לחתום וכן לבקש את התכניות.
במידה וכבר ישנן תכניות מאושרות וחתומות בקשי לעיין אף בהן.
בכל מקרה, את צריכה להיות מונחת ע"י עו"ד שלך שמייצג אותך ברכישה.
דיווח למס שבח
אור
16/08/12
שלום,הסיטואציה היא כזו: קבלן קיבל היתר לתמ"א 38. עתה הוא מעוניין למכור את הדירות. על איזה טופס יש לדווח, הכחול? האם יש טופס נלווה? נאמר לי על ידי רשויות המס כי יש טופס נלווה אך איני מוצא אותו.אודה על עזרתכם.
דיווח למס שבח תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/08/12
אור שלום,
יש לדווח על גבי מש"ח כחול וכן טופס "הודעה על דחיית יום המכירה" המצוי במאגר הטפסים של רשות המיסים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
יש לדווח על גבי מש"ח כחול וכן טופס "הודעה על דחיית יום המכירה" המצוי במאגר הטפסים של רשות המיסים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות קבלן המחזיק ב-2 מחסנים +חניה בתמ"א 38
משה
13/08/12
בבנין של 4 קומות 12 דירות הלקבלן שבנה את בבנין מחזיק בבעלותו שני מחסנים בקומת העמודים + חניה ומשכיר אותם כמשרדים.
במסגרת תמ"א 38 היזם בונה תוספת של 2.5 קומות, הדיירים מקבלים מרפסת. הקבלן רוצה להגדיל את שטח המחסנים (תוספת של 20% על חשבון השטח המשותף של כלל הדיירים). הדיירים והיזם מסכימים לתת לקבלן פיצוי כספי לחלק היחסי של השטח שיש לו אבל הקבלן לא מעונין.
כרגע בגלל דרישות הקבלן לא ניתן להתקדם עם תמ"א 38 . אשמח לקבל עצות ורעיונות כיצד להמשיך.
במסגרת תמ"א 38 היזם בונה תוספת של 2.5 קומות, הדיירים מקבלים מרפסת. הקבלן רוצה להגדיל את שטח המחסנים (תוספת של 20% על חשבון השטח המשותף של כלל הדיירים). הדיירים והיזם מסכימים לתת לקבלן פיצוי כספי לחלק היחסי של השטח שיש לו אבל הקבלן לא מעונין.
כרגע בגלל דרישות הקבלן לא ניתן להתקדם עם תמ"א 38 . אשמח לקבל עצות ורעיונות כיצד להמשיך.
זכויות קבלן המחזיק ב-2 מחסנים+חניה בתמ"א 38
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
17/08/12
משה שלום רב,
לפי תיאורך, על פניו, דרישות הקבלן מופרזות, בפרט בהיותו בעל מחסנים ולא מגורים והסיכון בנפש מרעידות אדמה חל על הדיירים. יחד עם זאת יש לבחון כלל נתוני המקרה. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיסייע לכם למקרה הספציפי. אני מאמין שבמשא ומתן נכון שינהל, ניתן להגיע כאן לתוצאות, ואם לאו אזי ישנן דרכים נוספות על פי כל דין שתסייענה
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
לפי תיאורך, על פניו, דרישות הקבלן מופרזות, בפרט בהיותו בעל מחסנים ולא מגורים והסיכון בנפש מרעידות אדמה חל על הדיירים. יחד עם זאת יש לבחון כלל נתוני המקרה. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיסייע לכם למקרה הספציפי. אני מאמין שבמשא ומתן נכון שינהל, ניתן להגיע כאן לתוצאות, ואם לאו אזי ישנן דרכים נוספות על פי כל דין שתסייענה
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן תמ"א
אהרון
13/08/12
חמישה מבין שישה דיירים מוכנים לחתום על חוזה תמא 38. הדייר השישי מסרב בגלל שחלה עליו חבות מס שבח בסך כ 180 אלף ש"ח. האם יש קייס לתבוע אותו ולחייב אותו לחתום על החוזה?
דייר סרבן תמ"א
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
17/08/12
אהרון שלום רב,
צריך לבחון את כלל הנתונים של המקרה בין היתר ממה נובע החיוב והאם אכן חל ואפשר שהדבר ניתן לפתרון ולו במסגרת משא ומתן נכון מול היזם/קבלן. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיסייע לכם למקרה הספציפי
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לבחון את כלל הנתונים של המקרה בין היתר ממה נובע החיוב והאם אכן חל ואפשר שהדבר ניתן לפתרון ולו במסגרת משא ומתן נכון מול היזם/קבלן. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיסייע לכם למקרה הספציפי
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי שכירות
נירה
13/08/12
היזם שלנו לא מוכן לשלם לנו דמי שכירות במידה ולא נצליח להשכיר את הדירה בזמן השיפוץ. האם המפקח יכול להכריח אותנו לחתום למרות ההפסד הכספי הגדול שלנו?
דמי שכירות
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
17/08/12
נירה שלום רב,
הבקשה שלכם מקובלת ככל שהפרויקט כלכלי יותר. לאחר שקילת כלל הנתונים יכול המפקח לדרוש שתפוצו. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי ויסייע לכם.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
הבקשה שלכם מקובלת ככל שהפרויקט כלכלי יותר. לאחר שקילת כלל הנתונים יכול המפקח לדרוש שתפוצו. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי ויסייע לכם.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אין לי זכויות בגג..
דוד
12/08/12
בבניין של 6 דיירים, אין לי חלק בזכויות בגג (ובחצר) הם שייכות לבעלי חמשת הדירות האחרות. כך עולה מתקנון הבית משותף. מהם זכויותי?
אין לי זכויות בגג
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
13/08/12
דוד שלום רב,
צריך לבחון בעין מקצועית המקרה הספציפי ומה קובעים בדיוק מסמכי הבית המשותף. יתכן והגג והקרקע מוצמדים אך לא זכויות הבניה של כלל דיירי הבניין. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן ויסייע לך למקרה הספציפי. מדובר בזכויות נכבדות ואין להקל בדבר ראש.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לבחון בעין מקצועית המקרה הספציפי ומה קובעים בדיוק מסמכי הבית המשותף. יתכן והגג והקרקע מוצמדים אך לא זכויות הבניה של כלל דיירי הבניין. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן ויסייע לך למקרה הספציפי. מדובר בזכויות נכבדות ואין להקל בדבר ראש.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירים ליד
גלית
09/08/12
שלום,בניין לידנו עומד לבצע תמ"א, אנחנו מבינים את השיפור והרווחה לדיירים בבניין הזה, אבל מה איתנו, הדיירים שגרים ליד, מצד אחד ערך הדירות שלנו יירד, ומצד שני אנחנו עומדים לסבול תקופה ארוכה עד שהכל יסתיים. האם לנו לא מגיע איזשהו פיצוי? או אפשרות למימון שכירת דירה עד שכל השיפוץ הזה יסתיים?
דיירים ליד
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
13/08/12
גלית שלום רב
עניין התנגדויות ותביעות של בניינים סמוכים אינו פשוט שכן ניתנת חשיבות לחיזוק בתים מרעידות אדמה. ניתן להתנגד ולהגיש תביעות וצוי מניעה וכו' אך כל מקרה לגופו. ניתן לתבוע למשל במצבים מסוימים ירידת ערך (אם יש) בהתאם לחוק התכנון והבניה. לעניין מטרד וכד', ככל שמדובר בבניה רגילה בשעות וברעש כחוק, כך חוזק הטענה פוחת. יתכנו מקרים שההיתר המבוקש אינו תואם לתכניות בניין עיר או התמ"א וכן נהלים כאלה ואחרים, וישנן בעיות תכנוניות נוספות. יתכן שלאור התנגדות/תביעה/משא ומתן כאלה או אחרים מול היזם/קבלן הוא ירצה להפיסכם ולו למניעת עיכוב בפרויקט. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי ויסייע לכם בשקילת הצעדים הנכונים במדויק לכם
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
עניין התנגדויות ותביעות של בניינים סמוכים אינו פשוט שכן ניתנת חשיבות לחיזוק בתים מרעידות אדמה. ניתן להתנגד ולהגיש תביעות וצוי מניעה וכו' אך כל מקרה לגופו. ניתן לתבוע למשל במצבים מסוימים ירידת ערך (אם יש) בהתאם לחוק התכנון והבניה. לעניין מטרד וכד', ככל שמדובר בבניה רגילה בשעות וברעש כחוק, כך חוזק הטענה פוחת. יתכנו מקרים שההיתר המבוקש אינו תואם לתכניות בניין עיר או התמ"א וכן נהלים כאלה ואחרים, וישנן בעיות תכנוניות נוספות. יתכן שלאור התנגדות/תביעה/משא ומתן כאלה או אחרים מול היזם/קבלן הוא ירצה להפיסכם ולו למניעת עיכוב בפרויקט. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן המקרה הספציפי ויסייע לכם בשקילת הצעדים הנכונים במדויק לכם
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בתים ששטחם פחות מ-400 מ"ר
אבי
07/08/12
האם הבנתי נכון את תשובתך לשואל מיום 7.8, ואכן בתים ששטחם פחות מ-400 מ"ר יקבלו את ההטבות הרגילות לפי תמ"א 38, אם במיקום הבניין חלה תוכנית המאפשרת לבנות מעל 400 מ"ר? האם תוכל להפנות אותי לסעיף הרלוונטי בתיקון?
ואוסיף לשאול
השואל מה7.8
10/08/12
האם כוונך היא שבניין שאחרי התמ"א יהיו בו 400 מטר והיום אין בו 400 ואף לא בהיתר לא בנוי, הוא גם מאושר לתמ"א?
הצעת חוק ושינוי עתידי – בביצוע עבודות מכוח תמ"א 38
אביהו
06/08/12
בבניין שלנו יש דייר סרבן. הבנתי שבכנסת עומדות כיום מספר הצעות חוק שמטרתן להחליש את כוחו של אותו סרבן. אשמח לדעת מה יעשו הצעות החוק במידה ויתקבלו בהקשר זה? אשמח לקבל קישור להרחבה בנושא בנוסף לדגשים תודה רבה.
דייר סרבן - שינוי חקיקה
עו"ד גילי לוי
מנהל
09/08/12
אביהו שלום,
לגבי תמ"א 38/1 (חיזוק המבנה) - נדרשת הסכמת 66% בלבד והמיעוט הסרבן נתבע אצל המפקח (כך שונה חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים), ראה התיקון בחוק).
לגבי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) - קיימת הצעת חוק שעברה קריאה שלישית לפיה נדרשת הסכמת 80% מבעלי הזכויות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
לגבי תמ"א 38/1 (חיזוק המבנה) - נדרשת הסכמת 66% בלבד והמיעוט הסרבן נתבע אצל המפקח (כך שונה חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים), ראה התיקון בחוק).
לגבי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) - קיימת הצעת חוק שעברה קריאה שלישית לפיה נדרשת הסכמת 80% מבעלי הזכויות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כפיית הסכמה
יוסף
06/08/12
האם ניתן לכפות הסכמה לביצוע עבודות בהתאם לתכנית מתאר ארצית (תמ"א 38) כנגד בעלי זכויות במקרקעין שהינם קטינים? כמובן שבהנחה שיתר תנאי החוק מתקיימים, מה המשמעות של היותם קטינים? מה קורה במידה וקטינים אלו לא מגישים כתב הגנה ולא מופיעים לדיון?
אודה לכן אם תפנו אותי לסימוך החוקי לדבר, תודה מראש
אודה לכן אם תפנו אותי לסימוך החוקי לדבר, תודה מראש
כפיית הסכמה- קטינים
עו"ד גילי לוי
מנהל
09/08/12
יוסף שלום,
לקטינים יש אפוטרופוס טבעי והוא ההורים או מי שמונה לאפוטרופוס בצו בימ"ש. האפוטרופוס חותם בשם הקטינים וחתימתו דרושה אישור האפוטרופוס הכללי ובימ"ש לענייני משפחה.
מכאן גם ברורה התשובה, כי ניתן לתבוע את הקטינים והתגוננותם תיעשה ע"י האפוטרופוס.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
לקטינים יש אפוטרופוס טבעי והוא ההורים או מי שמונה לאפוטרופוס בצו בימ"ש. האפוטרופוס חותם בשם הקטינים וחתימתו דרושה אישור האפוטרופוס הכללי ובימ"ש לענייני משפחה.
מכאן גם ברורה התשובה, כי ניתן לתבוע את הקטינים והתגוננותם תיעשה ע"י האפוטרופוס.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקרת רביץ
יעל
04/08/12
אנחנו רוצים להתחיל להתעניין בתמ"א 38 אצלנו בבניין. האם ניתן לבנות מעל תקרת רביץ?ומעליה יש רעפיםתודה
בניה מעל תקרת רביץ
אמיר
05/08/12
שלום, זו בעצם שאלה הנדסית ולא משפטית - ואני לא עו"ד ולא מהנדס אבל ראיתי תכנון של פרויקט כזה (הוצע לנו). הם מפרקים את גג הרעפים ותקרת הרביץ ומניחים תקרה חדשה מבטון. אגב, במקרה שלנו, הדיירים הגיעו בסוף למסקנה שבמקום להטליא בניין קיים, יהיה רווח גדול יותר לכל הצדדים מפרוייקט של הריסה ובניית בניין חדש, ולכן הוחלט לחפש פתרון מסוג זה (תמ"א 38 תיקון 2 או 3). כדאי לכם לחשוב על זה. עוד שיקול הוא שבשיטה הראשונה אתם תצטרכו לגור חדשים רבים בתוך אתר בנייה!
תמ"א 38/3
שואל
03/08/12
האם לפי תמ"א 38/3 אין צורך שיהיה שטח בנוי 400 מטר לצורך הזכאות להכלל בתמ"א [מלבד שאר התנאים] או שעדיין זה תנאי מעכב?תודה!
תמ"א 38/3
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/08/12
לשואל שלום רב
לפי התיקון, ניתן גם ולו לפי התכנית החלה במיקום הבניין ניתן לבנות מעל 400 מ"ר. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן ויסייע לך למקרה הספציפי
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
לפי התיקון, ניתן גם ולו לפי התכנית החלה במיקום הבניין ניתן לבנות מעל 400 מ"ר. כדאי לפנות לעו"ד מהתחום שיבחן ויסייע לך למקרה הספציפי
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי תהליך ראשוני של תמ"א 38
ערן
01/08/12
שלום לחברי הפורום,
אני גר בתל אביב. הבניין שבו אני גר יחד עם עוד 2 בניינים נוספים (כולנו שייכים לחלקה אחת) בשלבי התעניינות בתמ"א 38. אנו במשא ומתן ראשוני כרגע עם חברה פלונית. בפגישה הראשונית (היחידה שהיתה כרגע) נאמרו מספר דברים שעליהם אני רוצה לשאול (כמובן שהמליצו לנו לקחת עורך דין מומחה ודברים נוספים שאינן רלוונטיות לשאלות הבאות):
1. נאמר לנו שבשלב הראשון אנו נתחייב לחתום על חוזה נכונות. חוזה נכונות משמע שאנו מתחייבים להמשיך בתמ"א 38 אך ורק עם חברה זו. עם זאת, מצפים שנחתום בלי לדעת מה בדיוק אנו הולכים לקבל. שאלתי היא מה בדיוק המידע ואילו התחייבויות החברה אמורה לתת לדיירים לפני שחותמים על הסכם ראשוני הכובל אותנו רק אליהם ?
2. נאמר לנו בגדול שיבנו ממדים, מרפסות שמש חניות, חיזוק מבנה, מעליות (אין תוכניות עדיין). הם אמרו שאם נחליט על המשך תהליכים, בשלב עתידי נחתום על הסכמתנו המלאה לביצוע התכנון, אך ציינו שייתכן ובשלב היתרי הבנייה (לפי הבנתי) עלולים שכנים להתנגד לבניה ואז הם יאלצו לוותר על חלק מתוספות הבניה שנסכם איתם עליהם. אני אישית לא חושב שזה נכון לחתום על חוזה במידה ובסוף לא יבנו את תוספות הבנייה (ממד וכדומה). אני לא מבין איך הם מצפים שנחתום על חוזה שהוא סוג של הימור (לא יודעים בוודאות מה נקבל, אך מתחייבים ללכת עד הסוף). לדעתי, ללא ממד, זה פשוט לא שווה לעבור את כל עוגמת הנפש של תהליך הבנייה. מה לדעתכם צריכים להיות ההתחייבויות שלהם כלפי הדיירים וההתחייבות של הדיירים כלפי החברה ?
תודה,
ערן
אני גר בתל אביב. הבניין שבו אני גר יחד עם עוד 2 בניינים נוספים (כולנו שייכים לחלקה אחת) בשלבי התעניינות בתמ"א 38. אנו במשא ומתן ראשוני כרגע עם חברה פלונית. בפגישה הראשונית (היחידה שהיתה כרגע) נאמרו מספר דברים שעליהם אני רוצה לשאול (כמובן שהמליצו לנו לקחת עורך דין מומחה ודברים נוספים שאינן רלוונטיות לשאלות הבאות):
1. נאמר לנו שבשלב הראשון אנו נתחייב לחתום על חוזה נכונות. חוזה נכונות משמע שאנו מתחייבים להמשיך בתמ"א 38 אך ורק עם חברה זו. עם זאת, מצפים שנחתום בלי לדעת מה בדיוק אנו הולכים לקבל. שאלתי היא מה בדיוק המידע ואילו התחייבויות החברה אמורה לתת לדיירים לפני שחותמים על הסכם ראשוני הכובל אותנו רק אליהם ?
2. נאמר לנו בגדול שיבנו ממדים, מרפסות שמש חניות, חיזוק מבנה, מעליות (אין תוכניות עדיין). הם אמרו שאם נחליט על המשך תהליכים, בשלב עתידי נחתום על הסכמתנו המלאה לביצוע התכנון, אך ציינו שייתכן ובשלב היתרי הבנייה (לפי הבנתי) עלולים שכנים להתנגד לבניה ואז הם יאלצו לוותר על חלק מתוספות הבניה שנסכם איתם עליהם. אני אישית לא חושב שזה נכון לחתום על חוזה במידה ובסוף לא יבנו את תוספות הבנייה (ממד וכדומה). אני לא מבין איך הם מצפים שנחתום על חוזה שהוא סוג של הימור (לא יודעים בוודאות מה נקבל, אך מתחייבים ללכת עד הסוף). לדעתי, ללא ממד, זה פשוט לא שווה לעבור את כל עוגמת הנפש של תהליך הבנייה. מה לדעתכם צריכים להיות ההתחייבויות שלהם כלפי הדיירים וההתחייבות של הדיירים כלפי החברה ?
תודה,
ערן
תהליך ראשוני של תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
01/08/12
ערן שלום,
נושא התכנון בתמ"א 38 הוא אכן מורכב ובלתי סופי עד לקבלת היתר הבניה בפועל.
לא נהוג לחייב את הדיירים לחברה מסוימת ולזמן בלתי מוגבל טרם חתימה על הסכם תמ"א סופי. כן נהוג ויש מי שמחתים על תקופת "בלעדיות" ליזם מסוים לתקופה מאוד מוגבלת בה הוא מוזמן להציע הצעתו המסודרת לרבות מפרט טכני אותו הוא מציע ותוכניות לדוגמא.
לאחר מכן בהסכם עצמו יש למצוא את הדרך הנכונה לכל שינוי תכנוני שיתבקש ע"י הועדה המקומית ביחס לתכנון.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
נושא התכנון בתמ"א 38 הוא אכן מורכב ובלתי סופי עד לקבלת היתר הבניה בפועל.
לא נהוג לחייב את הדיירים לחברה מסוימת ולזמן בלתי מוגבל טרם חתימה על הסכם תמ"א סופי. כן נהוג ויש מי שמחתים על תקופת "בלעדיות" ליזם מסוים לתקופה מאוד מוגבלת בה הוא מוזמן להציע הצעתו המסודרת לרבות מפרט טכני אותו הוא מציע ותוכניות לדוגמא.
לאחר מכן בהסכם עצמו יש למצוא את הדרך הנכונה לכל שינוי תכנוני שיתבקש ע"י הועדה המקומית ביחס לתכנון.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהנסיון שלנו ברמת גן אני ממליצה על יגאל שלו
שרון צ.
12/08/12
דיירים של חלד בבניין
אבי
30/07/12
מי צריך לחתום על החוזה מול היזםאני כדייר בבית של חלדאו חלד עצמם צריכים לשים חותמת על החוזה שגובש בין היזם לדיירים?
דיירים של חלד בבניין
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/08/12
אבי שלום
לצערי השאלה לא כל כך ברורה (נראה שחלה טעות בהקלדה).
בברכה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי השאלה לא כל כך ברורה (נראה שחלה טעות בהקלדה).
בברכה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יעוץ בנושא לקיחת עו"ד פרטי בתהליך התמ"א.
אנה
30/07/12
שלום, אנו עומדים לפני חתימה סופית לאישור תהליך תמ"א בבנין וכדיירי הקומה האחרונה עלינו להסכים לפינוי דירתינו בתנאים מאד נוקשים שלא ממש לרוחנו. האם יש אפשרות שדיירי הקומה ישכרו עו"ד פרטי שישרת רק את האינטרסים שלנו ויצטרך להתנהל מול העו"ד שמייצג את הבנין,אם זה ניתן,כיצד מגיעים להכרעה כשיש ניגוד אינטרסים? אשמח לפירוט רב ככל שניתן כי אנו בדילמה קשה. תודה מראש!
יעוץ בנושא לקיחת עו"ד פרטי בתהליך התמ"א
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/08/12
אנה שלום רב,
אכן ישנם מצבים בהם יש צורך להגן באופן מיוחד על דיירי הקומה העליונה כמו למשל בבנין עם גג רעפים ותקרת רביץ שבתהליך התמ"א אמורים להסיר את הגג לצורך יציקת חדש וקיים חשש לפגיעה בדירות ומשמעויות נוספות. כמובן עניין הדיור החלופי גם כן. הדברים משליכים גם על יתר דיירי הדירות. ניתן בהחלט לפנות לעו"ד שייצג אתכם והוא יוכל גם לייצג את כלל הדיירים. האינטרס של הדיירים כולם שהפרויקט יצלח ולא תהנה בעיות למי מהדיירים.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
אכן ישנם מצבים בהם יש צורך להגן באופן מיוחד על דיירי הקומה העליונה כמו למשל בבנין עם גג רעפים ותקרת רביץ שבתהליך התמ"א אמורים להסיר את הגג לצורך יציקת חדש וקיים חשש לפגיעה בדירות ומשמעויות נוספות. כמובן עניין הדיור החלופי גם כן. הדברים משליכים גם על יתר דיירי הדירות. ניתן בהחלט לפנות לעו"ד שייצג אתכם והוא יוכל גם לייצג את כלל הדיירים. האינטרס של הדיירים כולם שהפרויקט יצלח ולא תהנה בעיות למי מהדיירים.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 תיקון 3- הריסת מבנה שהוקם בשנת 83
מור
29/07/12
שלום רב,
האם ניתן לבצע את תיקון 3 לתמ"א 38 גם על בניין שנבנה בשנת 1983 ולא על ידי חיזוק המבנה כי אם על ידי הריסתו כליל ובנייתו מחדש, כאשר הבנייה תכלול את כל ההטבות שבתמ"א 38.
כל הדיירים מסכימים פה אחד להרוס את הבניין ולבנותו מחדש ככל שיחול עליו תיקון 3 לתמ"א 38.
האם ניתן?
האם ניתן לבצע את תיקון 3 לתמ"א 38 גם על בניין שנבנה בשנת 1983 ולא על ידי חיזוק המבנה כי אם על ידי הריסתו כליל ובנייתו מחדש, כאשר הבנייה תכלול את כל ההטבות שבתמ"א 38.
כל הדיירים מסכימים פה אחד להרוס את הבניין ולבנותו מחדש ככל שיחול עליו תיקון 3 לתמ"א 38.
האם ניתן?
תמ"א 38 תיקון 3 הריסת מבנה שהוקם בשנת 83
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/08/12
מור שלום רב,
תמ"א 38 חלה על בניינים שנבנו מכח היתר שהוצא לפני 1981. לאחר מכן חל תקן רעידות אדמה. יש לבדוק המקרה שלכם ומכח איזה היתר נבנה הבניין. ניתן לשקול הריסה ובניה במסלול רגיל.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38 חלה על בניינים שנבנו מכח היתר שהוצא לפני 1981. לאחר מכן חל תקן רעידות אדמה. יש לבדוק המקרה שלכם ומכח איזה היתר נבנה הבניין. ניתן לשקול הריסה ובניה במסלול רגיל.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן להרוס ולבנות מכח תמא38
איילת
29/07/12
אם במגרש קיים מבנה בן 40 שנה, בן קומה אחת, 150 מ"ר בנוי. וזכויות הבנייה מאפשרות מעל 400 מ"ר. האם ניתן להרוס ולהגיש בקשה להיתר לבניין חדש עם ההקלות שתמא 38 מקנה?
האם ניתן לבנות ולהרוס מכח תמ"א 38
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
06/08/12
איילת שלום רב
בגדול ניתן לאור תיקון 3.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
בגדול ניתן לאור תיקון 3.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסוי 38 3 מכירה ורכישה
נטלי
28/07/12
לענין תמא 38 3 - נניח שכתוצאה מהתהליך אני אמורה לקבל דירה בת 4 חדרים במקום 3 חדרים
למיטב ידיעתי במסגרת החק ישנו פטור ממס שבח ומהיטל השבחה (או שהיטל ההשבחה חל על הקבלן)- אנא תקן אותי אם אני טועה
לשאלתי - אילו הייתי מגיעה להסכמה עם הקבלן כי ברצוני לקבל דירה בת 5 חדרים (מדובר בבנין בו חלק מהדירות גדלות ל- 4 חדרים וחלקן ל- 5 חדרים)
האם הדרך לשלם כמה שפחות מס היא למכור את דירתי שמגיעה במסגרת תמא 38 3 לקבלן ולרכוש ממנו בצורה מסודרת את הדירה הרצויה בת 5 חדרים ואז עדין הפטורים של שבח והיטל השבחה יהיו בתוקף כאשר אצטרך לשלם מס רכישה בלבד ?
אם זו אינה הדרך האופטימלית אז מה כן ?
למיטב ידיעתי במסגרת החק ישנו פטור ממס שבח ומהיטל השבחה (או שהיטל ההשבחה חל על הקבלן)- אנא תקן אותי אם אני טועה
לשאלתי - אילו הייתי מגיעה להסכמה עם הקבלן כי ברצוני לקבל דירה בת 5 חדרים (מדובר בבנין בו חלק מהדירות גדלות ל- 4 חדרים וחלקן ל- 5 חדרים)
האם הדרך לשלם כמה שפחות מס היא למכור את דירתי שמגיעה במסגרת תמא 38 3 לקבלן ולרכוש ממנו בצורה מסודרת את הדירה הרצויה בת 5 חדרים ואז עדין הפטורים של שבח והיטל השבחה יהיו בתוקף כאשר אצטרך לשלם מס רכישה בלבד ?
אם זו אינה הדרך האופטימלית אז מה כן ?
מסוי 38 3 מכירה ורכישה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
06/08/12
נטלי שלום
יש לבחון כלל נתוני המקרה ומכח מה בונים (תמ"א/תב"ע וכו'). בגדול ניתן להשתמש בפטורים ולהמנע ממס שבח. היטל השבחה אמור להיות פטור ובכל מקרה צריך לחול על הקבלן. צפוי מס רכישה מסוים.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
יש לבחון כלל נתוני המקרה ומכח מה בונים (תמ"א/תב"ע וכו'). בגדול ניתן להשתמש בפטורים ולהמנע ממס שבח. היטל השבחה אמור להיות פטור ובכל מקרה צריך לחול על הקבלן. צפוי מס רכישה מסוים.
בברכה,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנות שהוסבה ל דירה ומושכרת ככזו.
אבי
28/07/12
האם ניתן לשנות סיווג לדירה במסגרת תמא 38, כרגע יש אישור מבחינת ארנונה בלבד. אין חיים לחנות בסביבה זו, מה ניתן לעשות מול היזם ו או העיריה ?
שינוי ייעוד דירה
עו"ד גילי לוי
מנהל
01/08/12
אבי שלום,
ניתן לשנות ייעוד של דירת מגורים לחנות ללא קשר לתמ"א בדרך המקובלת של הגשת בקשה לשינוי ייעוד לועדה המקומית. ניתן להתנגד לבקשה מול הוועדה בשלב ההתנגדויות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לשנות ייעוד של דירת מגורים לחנות ללא קשר לתמ"א בדרך המקובלת של הגשת בקשה לשינוי ייעוד לועדה המקומית. ניתן להתנגד לבקשה מול הוועדה בשלב ההתנגדויות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא סומכת על היזם
דיקלה
27/07/12
שלום, בקצרה: ניהלנו מומ מול יזם שנעלם אבל דאג ליזם אחר במקומו שנראה לנו חרטטן גדול.הוא טען שהעו"ד המצויין שלנו מעכב את התחלת הפרוייקט אז הדיירים פיטרו את העו"ד עכשיו הוא הביא עו"ד צ'וקומוקו שאומר שאין שום בעיה שנחתום על חוזה כללי - 10 נקודות יסוד ואם הוא יצליח להגיש תוכניות כלליות לעירייה אז במיידי כולנו נחתום על החוזה שהוא יארגן מבלי לםתוח דיון. כמובן שהוא גם דחה את כל נושא הערבויות.אני לא מוכנה לחתום , אני לא סומכת עליו.מאחר ושאר הדיירים בביניין נורא אופטימיים אני מניחה שנגיע למצב בו אנחנו המתנגדים היחידים.והשאלה הראשונה היא במידה והקבלן מתחיל עם חתימה רק של חמשת הדיירים האחרים - האם אני יכולה לתבוע אותם במידה והיזם בורח עם הבניין הלא גמור ובלי שום ערבוית?השאלה השניה - האם אני יכולה לתבוע אותם רק על עצם חתימה על חוזה כזה חסר אחריות?השאלה השלישית - העו"ד שפוטר (כדי לבטל את ההתנגדות ליזם) מאיים לתבוע את שכר טירחתו בבימ"ש - האם אני יכולה לתבוע משאר הדיירים את חלקי הפיצויים מחאר והתנגדתי למהלך הזה לכל אורך הדרך?המון תודה וסליחה על הבירבור
תביעת דיירים שחתמו
עו"ד גילי לוי
מנהל
30/07/12
דיקלה שלום,
ברמה העקרונית- כל המקרים שפיטים ותוכלי לתבוע בגין כולם. ספק רב אילו מטענותייך יקבל ביהמ"ש. קשה להאמין שדיירים יחויבו בתשלום עקב חתימה על הסכם כל עוד נחתם בתום לב ותחת ייצוג (עוה"ד נתון לתביעת רשלנות).
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
ברמה העקרונית- כל המקרים שפיטים ותוכלי לתבוע בגין כולם. ספק רב אילו מטענותייך יקבל ביהמ"ש. קשה להאמין שדיירים יחויבו בתשלום עקב חתימה על הסכם כל עוד נחתם בתום לב ותחת ייצוג (עוה"ד נתון לתביעת רשלנות).
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם ועו"ד מפוקפקים
אמיר
04/08/12
שלום דקלה, קודם כל - את לא לבד, התחום של התמ"א מלא בסיפורים כאלה. יש לי שתי הערות: לגבי עו"ד - אם לא נתת לו יפוי כח בכתב אז הוא לא מייצג אותך. בשלב של יפוי הכח בכתב צריך גם לקבל מהעו"ד את תנאי שכר הטרחה שלו. אם העו"ד שפוטר נתן לכם מסמך כזה - תבדקי מה כתוב שם. אם לא נתן - הוא לא בסדר ועבר, להבנתי, על כללי האתיקה המקצועית.
לגבי היזם - לפי הבנתי, הוא לא יכול להתחיל בביצוע בלי שקיבל הסכמה של כל הדיירים, או לחילופין הרוב כפה את דעתו על המיעוט ע"י פניה למפקח על המקרקעין. בפניה כזו צריך המפקח לשמוע את טענות שני הצדדים (זה הליך מעין משפטי) ונראה לי שדווקא יש לך טענות ענייניות.
לגבי היזם - לפי הבנתי, הוא לא יכול להתחיל בביצוע בלי שקיבל הסכמה של כל הדיירים, או לחילופין הרוב כפה את דעתו על המיעוט ע"י פניה למפקח על המקרקעין. בפניה כזו צריך המפקח לשמוע את טענות שני הצדדים (זה הליך מעין משפטי) ונראה לי שדווקא יש לך טענות ענייניות.
אסור להסכים לעו"ד של היזם שייצג אתכם
ניר דגן
20/08/12
אם היזם הביא עו"ד שאמור לייצג אתכם זה נורא מסוכן. עלייך לעצור את העסקה בכל מחיר. ולדעתי גם להתלונן לגבי העו"ד ללשכת עורכי הדין.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
