פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
דירה רשומה כ"מירי"
דלית
25/06/16
לאמי יש דירה בבית משותף בגוש דן שירשה מהוריה. יש קבלן שמעוניין לעשות בבנין תמ"א 28/2 (הריסה ובניה מחדש).
א. הבנין רשום בטאבו כ"מירי". האם יש משמעות לכך? האם זה מסבך ומייקר את התהליך?
ב. לבנין יש בעלים רבים, חלקם יורשים עם חלקים זעירים. האם מספיק אדם אחד שלא יחתום/לא יאותר כדי לטרפד את הפרויקט?
א. הבנין רשום בטאבו כ"מירי". האם יש משמעות לכך? האם זה מסבך ומייקר את התהליך?
ב. לבנין יש בעלים רבים, חלקם יורשים עם חלקים זעירים. האם מספיק אדם אחד שלא יחתום/לא יאותר כדי לטרפד את הפרויקט?
דירה הרשומה כ"מירי"
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/06/16
שלום דלית
קרקע מסוג "מירי" היא בדר"כ קרקע בחכירה. למשל - דירות שהזכויות בהן הן חכירה מרשות מקרקעי ישראל.
לא נראה לי שיש עם זה בעיה. בכל מקרה צריך לראות נסח טאבו כדי לוודא.
צריך 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. ברגע שיש רוב כזה אזפתוחה הדלת להגיש תביעה כנגד כל בעלי הדירות שטרם חתמו. כך שבמסגרת זאת ניתן להגיש תביעה גם נגד אותם בעלי חלקים זעירים.
המקרה היחידי שלא ברור הוא האם צריך הסכמה 100% או רוב אחר של הבעלים באותה דירה (להבדיל מרוב בבנין). להבנתי אין צורך בכולם. אבל יש צורך לפחות ברוב בכל דירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קרקע מסוג "מירי" היא בדר"כ קרקע בחכירה. למשל - דירות שהזכויות בהן הן חכירה מרשות מקרקעי ישראל.
לא נראה לי שיש עם זה בעיה. בכל מקרה צריך לראות נסח טאבו כדי לוודא.
צריך 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. ברגע שיש רוב כזה אזפתוחה הדלת להגיש תביעה כנגד כל בעלי הדירות שטרם חתמו. כך שבמסגרת זאת ניתן להגיש תביעה גם נגד אותם בעלי חלקים זעירים.
המקרה היחידי שלא ברור הוא האם צריך הסכמה 100% או רוב אחר של הבעלים באותה דירה (להבדיל מרוב בבנין). להבנתי אין צורך בכולם. אבל יש צורך לפחות ברוב בכל דירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 איחור במסירת הדירה
שני ששון
25/06/16
שלום רב
קנינו דירה בפרוייקט תמא, הקבלן היה אמור למסור את הדירה ביום 14.2.16, כיום ארבעה וחצי חודשים לאחר תאריך זה טרם קיבלנו טופס 4 ולכן מתעכבת הכניסה לדירה.
עפ חוק המכר לאחר 60 יום עליו לפצות אותנו, האם אי קבלת טופס 4 נחשב ל"לא נשלט ע"י הקבלן"? כלומר זה לא בשליטתו ולכן הוא לא אמור לפצות אותנו?
אשמח לעזרה לפני שאני שולחת דרישה לפיצוי
שני
קנינו דירה בפרוייקט תמא, הקבלן היה אמור למסור את הדירה ביום 14.2.16, כיום ארבעה וחצי חודשים לאחר תאריך זה טרם קיבלנו טופס 4 ולכן מתעכבת הכניסה לדירה.
עפ חוק המכר לאחר 60 יום עליו לפצות אותנו, האם אי קבלת טופס 4 נחשב ל"לא נשלט ע"י הקבלן"? כלומר זה לא בשליטתו ולכן הוא לא אמור לפצות אותנו?
אשמח לעזרה לפני שאני שולחת דרישה לפיצוי
שני
איחור במסירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/06/16
אי קבלת טופס 4 כשלעצמה אינה סיבה לפטור מפיצוי. רוב המסמכים הנדרשים לקבלת טופס 4 אמורים להיות בשליטת היזם. הצעתי היא לשלוח לו מכתב דרישה לקבלת פיצוי. המצב שלך טוב יותר שכן הוא זה שצריך להוכיח כי היו נסיבות שלא בשליטתו כדי להיות פטור מפיצוי. הכל כמובן מותנה וקשור לנוסח הסכם המכר בינכם ועל מנת לתת תשובה מלאה יותר רצוי לדעת מה כתוב שם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקה של היזמים
אהרון
24/06/16
שלום,
יש לנו שתי הצעות של יזמים. עלולה להיות בעיה עם היזם שדווקא נתן הצעה טובה יותר: יש לנו חשש כי עקב פרוייקט קודם שלו, הוא מצוי בסכסוך משפטי עם מס הכנסה ויכול להיות שהוא חייב להם כספים.
מצד שני - יש לנו בטחונות של חוק מכר בהצעה שהגיש.
השאלות הן :
עד כמה הבטחונות (ערבות חוק מכר) מכסה מקרה כזה?והאם קיימת דרך לברר האם באמת הוא שילם את כל המיסים שהיה צריך לשלם עבור הפרוייקט הקודם שלו. אני מניח שמס הכנסה לא יסכים לתת לנו פרטים.
תודה
יש לנו שתי הצעות של יזמים. עלולה להיות בעיה עם היזם שדווקא נתן הצעה טובה יותר: יש לנו חשש כי עקב פרוייקט קודם שלו, הוא מצוי בסכסוך משפטי עם מס הכנסה ויכול להיות שהוא חייב להם כספים.
מצד שני - יש לנו בטחונות של חוק מכר בהצעה שהגיש.
השאלות הן :
עד כמה הבטחונות (ערבות חוק מכר) מכסה מקרה כזה?והאם קיימת דרך לברר האם באמת הוא שילם את כל המיסים שהיה צריך לשלם עבור הפרוייקט הקודם שלו. אני מניח שמס הכנסה לא יסכים לתת לנו פרטים.
תודה
בדיקה של יזמים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/06/16
אהרון שלום!
לא ברור לי מהיכן החשש. האם זו ידיעה שהוא בסכוסך משפטי או סתם רעיון שחלף בראש? בכל מקרה- ההסכם אמור להסדיר את כל נושא הבטחונות מול היזם גם אם יש לו סכסוך עם מס הכנסה. בנוסף - מציע שתשאלו אותו באופן ברור בענין זה וכן תבקשו ממנו מכתבי יכולת מהבנק שלו וכו'. מס הכנסה לא יסכים לתת לכם פרטים על היזם. אתם יכולים לנסות ולהוציא דו,ח לגבי איתנות פיננסית של היזם מחברות העוסקות בכך (כנגד תשלום).
אם כל הבטחונות מוסדרים לא נראה לי שאתם צריכים להיות בלחץ מענין זה.
אני
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ברור לי מהיכן החשש. האם זו ידיעה שהוא בסכוסך משפטי או סתם רעיון שחלף בראש? בכל מקרה- ההסכם אמור להסדיר את כל נושא הבטחונות מול היזם גם אם יש לו סכסוך עם מס הכנסה. בנוסף - מציע שתשאלו אותו באופן ברור בענין זה וכן תבקשו ממנו מכתבי יכולת מהבנק שלו וכו'. מס הכנסה לא יסכים לתת לכם פרטים על היזם. אתם יכולים לנסות ולהוציא דו,ח לגבי איתנות פיננסית של היזם מחברות העוסקות בכך (כנגד תשלום).
אם כל הבטחונות מוסדרים לא נראה לי שאתם צריכים להיות בלחץ מענין זה.
אני
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירות גן לא על דעת הדיירים
עוז
22/06/16
שלום וברכה, יש לנו פרויקט בנתניה, והיזם עשה הרבה דברים לא על דעתנו - כולל שיכנוע לליקחת עו"ד על חשבוננו ( ולא על חשבון היזם ), וכן אחד כזה שלא עושה כלום לטובת הדיירים. כחלק מהחוזה התקשרות ( מסתבר בדיעבד ) שחתמנו על יפוי כח שמאפשר ליזם לחתום בשמנו על טפסים. היזם, הלך וחתם בשמנו על דירות גן, למרות שאנחנו הדיירים לא מוכנים לכך ( וכן זה כתוב בחוזה התקשרות שהוא מחוייב לא לבנות דירות גן ). אנחנו שמענו על זה בדיעבד כי בדקנו בעייריה ונאמר שהוגשו תוכניות לדירות גם כאשר הוא חתם בשם הדיירים ( כנראה מתוקף אותו ייפוי כח ). השאלה היא, האם הוא מורשה לעשות זאת ? ובמידה וכן, במידה ונציג חתימות של הדיירים שרושמים בפירוש הם מתנגדים לכך - האם זה תופס כדי למנוע את הדירות גן ? תודה רבה!
דירות גן ללא הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/16
שלום עוז!
יפוי הכוח לא מיועד לעקוף התחייבויות בהסכם. כך שאם היזם התחייב לכם בהסכם שלא לבנות דירות גן ובפועל הוא הגיש תוכנית להיתר הכוללת דירות גן וחתם עליה בשמכם - יש כאן לכאורה הפרה של ההסכם מצידו.
מציע לכם להגיש התנגדות לעיריה ובמקביל להוציא מכתב דרישה מהנציגות ליזם שהוא בהפרה וכי עליו להסיר את דירת הגן מהבקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יפוי הכוח לא מיועד לעקוף התחייבויות בהסכם. כך שאם היזם התחייב לכם בהסכם שלא לבנות דירות גן ובפועל הוא הגיש תוכנית להיתר הכוללת דירות גן וחתם עליה בשמכם - יש כאן לכאורה הפרה של ההסכם מצידו.
מציע לכם להגיש התנגדות לעיריה ובמקביל להוציא מכתב דרישה מהנציגות ליזם שהוא בהפרה וכי עליו להסיר את דירת הגן מהבקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזקים במהלך תמ א 38
ריקי עזרא
22/06/16
שלום רב
אנחנו 3 בניינים שנמצאים בצמא כבר מעל שנתיים ורציתי לבדוק את הזכויות שלנו בתור דיירים על נזקים שעושים לנו ועל קבלני משנה שלא עושים את עבודתם כמו שצריך ואפילו עושים נזקים ולא מוכנים לטפל בהם כמו למשל דיירים שגרים בקומה האחרונה והמזגנים שלהם היו על הגג ומכיוון שבנו קומה מעל הם ניתקו את המזגנים הורידו את המנועים לדירה וכבר מעל חודש שלם לא מחברים אותם בחזרה (אנחנו נמצאים בשיא החום ועם ילדים בבית), או מצב שבו קבלן משנה היה צריך להרחיב חלונות בחדר (לפי החוזה שיש לנו) והשחיט קירות והתקינו שיש שבור והם לא מוכנים להחליף או לתקן
בנוסף יש דירות שרוצים לשפץ אחרי התמא והם לא מעוניינים לקחת את אחד הקבלנים שנמצאים כאן אז הם מתנקמים בהם ומתנהגים בצורה נוראית וכמובן שמעכבים להם את העבודה השוטפת שצריכה להיעשות במסגרת התמא
כאשר אנחנו מנסים לפנות לקבלן הראשי מתעלמים מאיתנו
הדיירים מפחדים לתבוע את הקבלן כיוון שבבניינים אחרים תבעו אותו הוא עצר להם את העבודה ואנחנו לא מעוניינים בזה כיוון שגם ככה כל הפרוייקט הזה מתעכב מעבר למה שהובטח לנו
מה ניתן לעשות?
אנחנו 3 בניינים שנמצאים בצמא כבר מעל שנתיים ורציתי לבדוק את הזכויות שלנו בתור דיירים על נזקים שעושים לנו ועל קבלני משנה שלא עושים את עבודתם כמו שצריך ואפילו עושים נזקים ולא מוכנים לטפל בהם כמו למשל דיירים שגרים בקומה האחרונה והמזגנים שלהם היו על הגג ומכיוון שבנו קומה מעל הם ניתקו את המזגנים הורידו את המנועים לדירה וכבר מעל חודש שלם לא מחברים אותם בחזרה (אנחנו נמצאים בשיא החום ועם ילדים בבית), או מצב שבו קבלן משנה היה צריך להרחיב חלונות בחדר (לפי החוזה שיש לנו) והשחיט קירות והתקינו שיש שבור והם לא מוכנים להחליף או לתקן
בנוסף יש דירות שרוצים לשפץ אחרי התמא והם לא מעוניינים לקחת את אחד הקבלנים שנמצאים כאן אז הם מתנקמים בהם ומתנהגים בצורה נוראית וכמובן שמעכבים להם את העבודה השוטפת שצריכה להיעשות במסגרת התמא
כאשר אנחנו מנסים לפנות לקבלן הראשי מתעלמים מאיתנו
הדיירים מפחדים לתבוע את הקבלן כיוון שבבניינים אחרים תבעו אותו הוא עצר להם את העבודה ואנחנו לא מעוניינים בזה כיוון שגם ככה כל הפרוייקט הזה מתעכב מעבר למה שהובטח לנו
מה ניתן לעשות?
נזקים במהלך התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/16
היי ריקי
אם הקבלן גרם לכם נזקים אז אין ברירה וצריך לדרוש ממנו לתקן ואם לא יתקן אז לפנות לעו"ד שיטפל מולו.
לגבי מזגנים - אני מבין שהיה צורך להוריד את המנועים אבל אפשר היה להציבם על הפיגומים מחוברים לחשמל כך שניתן יהיה להמשיך ולהפעיל אותם.
אין מה לפחד מהקבלן. צריך לדרוש מה שמגיע לכם בנימוס ובתקיפות ותראו שהוא יבצע הכל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פנייה למפקח על המקרקעין
יניב
21/06/16
שלום רב,
בבניין שלנו חתמו כל הדירות על הסכם תמא 38 (חיזוק ועיבוי) למעט דירה אחת. על הדירה הזו יש עיקול של לשכת ההוצאה לפועל וקיימת הערה של בית משפט לענייני משפחה. שאלתי היא האם אפשר להגיש תביעה למפקחת נגד הדירה הזו שלא חתמה ולצרף את לשכת ההוצאה לפועל ובית המשפט לענייני משפחה לתביעה או שצריך לפנות להוצאה לפועל ולבית המשפט לקבל את ההסכמה?
בבניין שלנו חתמו כל הדירות על הסכם תמא 38 (חיזוק ועיבוי) למעט דירה אחת. על הדירה הזו יש עיקול של לשכת ההוצאה לפועל וקיימת הערה של בית משפט לענייני משפחה. שאלתי היא האם אפשר להגיש תביעה למפקחת נגד הדירה הזו שלא חתמה ולצרף את לשכת ההוצאה לפועל ובית המשפט לענייני משפחה לתביעה או שצריך לפנות להוצאה לפועל ולבית המשפט לקבל את ההסכמה?
פניה למפקח על המקרקעין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/16
יניב שלום!
קודם כל פונים למקפח בתביעה נגד אותו דייר. את התביעה ניתן להגיש רק לאחר קבלת אישור עקרוני לבקשה להיתר מרשות התכנון. במסגרת התביעה ניתן לבקש מינוי של עו"ד מטעמכם לצורך חתמה בשם אותו דיייר על ההסכם וביצוע כל פעולה נדרשת אחרת. מכוח הסמכה זו יפנה אותו עו"ד לצורך קבלת הסכמה של בעל ההעיקול ובעל ההערה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל פונים למקפח בתביעה נגד אותו דייר. את התביעה ניתן להגיש רק לאחר קבלת אישור עקרוני לבקשה להיתר מרשות התכנון. במסגרת התביעה ניתן לבקש מינוי של עו"ד מטעמכם לצורך חתמה בשם אותו דיייר על ההסכם וביצוע כל פעולה נדרשת אחרת. מכוח הסמכה זו יפנה אותו עו"ד לצורך קבלת הסכמה של בעל ההעיקול ובעל ההערה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרעת מצב עקב תמ"א
איציק
21/06/16
1. מיקום הממ"ד החדש מחייב בניית מסדרון אליו, ע"ח הקטנת החדר הצמוד לו - האם יש לי עילה להתנגדות לתמ"א?
2. יש לנו כיום חניה רשומה בטאבו. היזם מתכנן הקמת חניות ב-2 קומות (הדראולי), וחסרה לו חניה אחת. הועד מתכנן לערוך הגרלה בין הדיירים למי לא תהיה חנייה. האם לקיחת החניה שלי חוקית?
3. האם כל דייר אמור לחתום על מסמך הסכמה לביצוע תמ"א או רק ועד הבית?
2. יש לנו כיום חניה רשומה בטאבו. היזם מתכנן הקמת חניות ב-2 קומות (הדראולי), וחסרה לו חניה אחת. הועד מתכנן לערוך הגרלה בין הדיירים למי לא תהיה חנייה. האם לקיחת החניה שלי חוקית?
3. האם כל דייר אמור לחתום על מסמך הסכמה לביצוע תמ"א או רק ועד הבית?
הרעת מצב עקב מיקום הממ"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/16
איציק שלום!
1. בפרויקטים של תוספת בניה זו תמיד בעיה. אם מוסיפים ממ"ד צריך לאפשר גישה אליו וזה בא כמעט תמיד על חשבון חדר אחר בדירה. לא ידע מה הציגו לכם בהסכם ומה החלופות אם בכלל יש, למיקום אחר של הממד.
2. לא. אם החניה שלכם צמודה לדירתכם טאבו, קרי - היא למשעה מהווה חלק המדירה שלכם, אין אפשררות לפגוע לכם בחניה ללא הסכמתכם.
3. לא ברור לי אם הכוונה למסמך ראשוני או להסכם המפורט. על ההסכם המפורט חייבים לחתום כל בעלי הדירות הרוצים בכך. לגבי מסמך ראשוני - ממליץ לא לחתום עליו בכלל בודאי לא לפני שאתם מלווים על ידי עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
1. בפרויקטים של תוספת בניה זו תמיד בעיה. אם מוסיפים ממ"ד צריך לאפשר גישה אליו וזה בא כמעט תמיד על חשבון חדר אחר בדירה. לא ידע מה הציגו לכם בהסכם ומה החלופות אם בכלל יש, למיקום אחר של הממד.
2. לא. אם החניה שלכם צמודה לדירתכם טאבו, קרי - היא למשעה מהווה חלק המדירה שלכם, אין אפשררות לפגוע לכם בחניה ללא הסכמתכם.
3. לא ברור לי אם הכוונה למסמך ראשוני או להסכם המפורט. על ההסכם המפורט חייבים לחתום כל בעלי הדירות הרוצים בכך. לגבי מסמך ראשוני - ממליץ לא לחתום עליו בכלל בודאי לא לפני שאתם מלווים על ידי עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב נדרש לביצוע תמ"א 38
מושיקו אזולאי
21/06/16
שלום רב,רציתי לדעת מה הרוב הנדרש לתמ"א 38 של חיזוק הבנין (לא פינוי בינוי)
- ואני אסביר: בבניין שלנו קיימים 7 תתי חלקות, כאשר 2 תתי חלקות מחוברים לדירה אחת של אחד הדיירים בה הוא מתגורר. ברשות אותו דייר תת חלקה נוספת - כך שסך הכל הוא מחזיק 3 תתי חלקות מתוך 7 (ושתים מהן מחוברות). על אף שהוא מחזיק ב 3/7 תתי חלקות, השטח המוצמד עליהם מהווה פחות מ 33% (קרוב מאד לכך אך פחות).האם במצב כזה יכולים שאר הדיירים (שבמקרה הזה זה דייר אחד) - לדרוש לבצע תמ"א 38?
- ואני אסביר: בבניין שלנו קיימים 7 תתי חלקות, כאשר 2 תתי חלקות מחוברים לדירה אחת של אחד הדיירים בה הוא מתגורר. ברשות אותו דייר תת חלקה נוספת - כך שסך הכל הוא מחזיק 3 תתי חלקות מתוך 7 (ושתים מהן מחוברות). על אף שהוא מחזיק ב 3/7 תתי חלקות, השטח המוצמד עליהם מהווה פחות מ 33% (קרוב מאד לכך אך פחות).האם במצב כזה יכולים שאר הדיירים (שבמקרה הזה זה דייר אחד) - לדרוש לבצע תמ"א 38?
רוב נדרש לתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/16
מושיקו שלום!
הרוב הנדרש לתמ"א 38 של תוספת וחיזוק הוא של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף.
אם סופרים לפי 7 תתי חלקות יש לכם בעיה כי יש צורך בהסכמה של לפחות5 בעלים.= ואין לכם רוב כזה. לפי הוראות החוק סופרים דירות. הטענה שכם צריכה להיות ששתי תתי החלקות המחוברים מהווים דירה אחת ועלכן יש סה"כ 6 דירות והרוב הנדרש הוא 4 בעלי דירות.
לגבי השטח המוצמד- לפי מה שכתבת אתם עומדים בתנאי זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הרוב הנדרש לתמ"א 38 של תוספת וחיזוק הוא של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף.
אם סופרים לפי 7 תתי חלקות יש לכם בעיה כי יש צורך בהסכמה של לפחות5 בעלים.= ואין לכם רוב כזה. לפי הוראות החוק סופרים דירות. הטענה שכם צריכה להיות ששתי תתי החלקות המחוברים מהווים דירה אחת ועלכן יש סה"כ 6 דירות והרוב הנדרש הוא 4 בעלי דירות.
לגבי השטח המוצמד- לפי מה שכתבת אתם עומדים בתנאי זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה חדשה בתמ"א 38
מלי
20/06/16
בבנילן שבו אנו גרים מתוכנן פרויקט תמ"א 38/2. הבנין בבת ים והקבלן רוצה לבנות 50 דירות חדשות במקום 11 קיימות. הקבלן מציע לדיירים דירה בגודל הדירה הקיימת+ממ"ד ומרפסת בשטח 25 מ"ר, מחסן וחניה. האם זה הוגן?
דירה חדשה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/16
מלי שלום!
מבין שמדובר על תמ"א 38 של הריסה ובניה. היחס של 11 דירות קיימות מול 39 דירות חדשות נראה לי מוטה לטובת היזם. אבל זו רק הרגשה ולא ביצעתי כל ניתוח כלכלי לבדוק זאת.
אני מציע לכם דבר פשוט- קבלו עוד הצעות ותראו אם הן חוזרות על עצמן או שמשפרות את ההצעה לכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא בבניין צמוד
אבירם לב
20/06/16
היי בבניין שצמוד אלי יש הודעה על תחילת תמא כבר למעלה משנה. כאשר נכנסתי לחוזה השכירות הדיירים הקודמים אותם החלפתי טענו שזה ככה כבר הרבה זמן ושכלום לא מתקדם מה שהיה נכון למשך כחצי שנה ולפתע בחודשיים האחרונים החלו לעבוד בבניין ממול מה שמונע ממני שינה לאחר 7 בבוקר מה אוכל לעשות
תמא בבנין צמוד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/16
אבירם שלום
אני מבין שאתה חלפת דיירם קודמים בשכירות.
לא נראה לי שיש לך מה לעשות חוץ מלעזוב את הדירה בסוף תקופת השכירות אם הרעש בלתי נסבל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שאתה חלפת דיירם קודמים בשכירות.
לא נראה לי שיש לך מה לעשות חוץ מלעזוב את הדירה בסוף תקופת השכירות אם הרעש בלתי נסבל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבודות תמא ךאחר שעות העבודה
אור
18/06/16
שלום-
לאחרונה החלו עבודות תמא 38 בבנינינו.
לציין שבכל לילה עד שעות הבוקר המוקדמות נמצא פועל העושה עבודות תמא כגון גלגולי ברזלים וכד .
1- למה?
2- הודענו ליזם והקבלן וכל מי שצריך.. אך הדבר נמשך
4- הודענו שהדיירים זקוקים למנוחה.
5- במשרד שהם הציבו ליד החצר חיברו צינור ביוב המוביל לדשא - פתחו נמצא על האדמה ללא חיבור לתשתית ביוב נאותה.
6-בבוקר ראו שאחד מעובדי התמא ישן בחצר על מזרון....
מה החוק לגבי כל אלה ומה ניתן לעשות..?
בברכה
אור
לאחרונה החלו עבודות תמא 38 בבנינינו.
לציין שבכל לילה עד שעות הבוקר המוקדמות נמצא פועל העושה עבודות תמא כגון גלגולי ברזלים וכד .
1- למה?
2- הודענו ליזם והקבלן וכל מי שצריך.. אך הדבר נמשך
4- הודענו שהדיירים זקוקים למנוחה.
5- במשרד שהם הציבו ליד החצר חיברו צינור ביוב המוביל לדשא - פתחו נמצא על האדמה ללא חיבור לתשתית ביוב נאותה.
6-בבוקר ראו שאחד מעובדי התמא ישן בחצר על מזרון....
מה החוק לגבי כל אלה ומה ניתן לעשות..?
בברכה
אור
עבודות תמא בשעות לא מקובלות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/06/16
שלום אור
בהרבה עיריות מופיע בהיתר הבניה עצמו מסגרת הזמנים המותרת לעבוד בה.
בכל מקרה- אני ממליץ כי תפנה לפיקוח העירוני ותתלונן על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן לא עומד בחוזה
ליאורה לוין
16/06/16
רכשנו דירה שכרגע מבוצע בה תמא 38 .
סיכמנו מול הקבלן שיעשה גם שיפוץ מעבר למוסכם התמא,
כמובן במחירים מופקעים וללא מחירון מסודר. אבל הסכמנו מתוך רצון שהכל יבוצע באופן אחיד ועם אחריות .
עכשיו אנו באמצע השיפוץ וצץ לפתע נושא המזגנים הקיימים.
בחוזה התמא כתוב בפירוש שכל נושא המזגנים יטופל.
יחידות חיצוניות ימוקמו במיקום מאושר ע״י האדריכל וצנרת הניקוז תוארך במידה הצורך .
הקבלן טוען שאין אופציה להזיז את היחידות למרפסת שמש החיצוניות וניתן להשאירם במרפסת שמש.
ואילו אם נרצה שיעביר למסתור הכביסה, נתבקש להוסיף 5000 ש״ח. שזו הפרה בוטה של ההסכם תמא
כרגע , מאחר וכל התהליך החל אין יכולת או טעם להפסיק את העבודה שלו. אנחנו בידיים שלו .
האם יש דרך להתמודד משפטית אחכ גם אם כרגע נסכים בלית ברירה לתנאים ולתשלום ?
תודה
ליאורה
סיכמנו מול הקבלן שיעשה גם שיפוץ מעבר למוסכם התמא,
כמובן במחירים מופקעים וללא מחירון מסודר. אבל הסכמנו מתוך רצון שהכל יבוצע באופן אחיד ועם אחריות .
עכשיו אנו באמצע השיפוץ וצץ לפתע נושא המזגנים הקיימים.
בחוזה התמא כתוב בפירוש שכל נושא המזגנים יטופל.
יחידות חיצוניות ימוקמו במיקום מאושר ע״י האדריכל וצנרת הניקוז תוארך במידה הצורך .
הקבלן טוען שאין אופציה להזיז את היחידות למרפסת שמש החיצוניות וניתן להשאירם במרפסת שמש.
ואילו אם נרצה שיעביר למסתור הכביסה, נתבקש להוסיף 5000 ש״ח. שזו הפרה בוטה של ההסכם תמא
כרגע , מאחר וכל התהליך החל אין יכולת או טעם להפסיק את העבודה שלו. אנחנו בידיים שלו .
האם יש דרך להתמודד משפטית אחכ גם אם כרגע נסכים בלית ברירה לתנאים ולתשלום ?
תודה
ליאורה
קבלן לא עומד בחוזה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/16
ליאורה שלום
אם זו אכן הפרת התחייבות הכתובה בחוזה אז אני מציע שתשלמו תחת מחאה ובהמשך תגישו תביעה כנגדו.
מציע שתבחנו קודם עם עו"ד שלכם האם אכן זה חל עליו. בכל מקרה - זה ברור שכרגע אתם באילוץ ואין לכם ברירה אלא להתקדם הלאה איתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדת חניה לדירה שכיום אין לה חניה
אליעזר מלניק
15/06/16
יש לי דירה בבית משותף בו לכל דירה ישנה חנייה
פרט לדירה אחת. בעל הדירה שאין לה חנייה מתנה את הסכמתו לתמ"א בכך שיקבל חנייה שאין לו היום.
למיטב ידיעתי לא ניתן על פי חוק המקרקעין סעיף 62 (א) להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירה מסוימת ללא הסכמת כל הדיירים. כלומר כל דייר יכול להתנגד למתן החנייה. האם הדייר שלא יתנו לו חנייה יוכל לטרפד את ביצוע התמ"א או שהוא ייחשב לדייר סרבן ללא סיבה מוצדקת.
פרט לדירה אחת. בעל הדירה שאין לה חנייה מתנה את הסכמתו לתמ"א בכך שיקבל חנייה שאין לו היום.
למיטב ידיעתי לא ניתן על פי חוק המקרקעין סעיף 62 (א) להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירה מסוימת ללא הסכמת כל הדיירים. כלומר כל דייר יכול להתנגד למתן החנייה. האם הדייר שלא יתנו לו חנייה יוכל לטרפד את ביצוע התמ"א או שהוא ייחשב לדייר סרבן ללא סיבה מוצדקת.
הצמדת חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/06/16
אליעזר שלום רב!
במסגרת פרויקט תמ"א 38 ניתן להסכים כי לדירת אותו דייר תוצמד חניה. אבל יותר חשוב - תבדקו אם יש לכם רוב מספיק לפרויקט גם בלעדיו (2/3 מהבעלים המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף בפרויקט של חיזוק ותוספת / 80% כנ"ל בפרויקט של הריסה ובניה). אם יש לכם רוב כזה ניתן יהיה לאכוף עליו את ההסכמה לפרויקט ואין צורך להענות לדרישותיו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
במסגרת פרויקט תמ"א 38 ניתן להסכים כי לדירת אותו דייר תוצמד חניה. אבל יותר חשוב - תבדקו אם יש לכם רוב מספיק לפרויקט גם בלעדיו (2/3 מהבעלים המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף בפרויקט של חיזוק ותוספת / 80% כנ"ל בפרויקט של הריסה ובניה). אם יש לכם רוב כזה ניתן יהיה לאכוף עליו את ההסכמה לפרויקט ואין צורך להענות לדרישותיו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנושא רישום הערת אזהרה בטאבו בתמא 38
אסיה
15/06/16
יש לי שאלה האם יש אפשרות שהייזם לא ירשום הערת אזהרה לדיירים הקיימים בפרוייקט תמא פינוי ובינוי ורק לחדשים?
ואם כן כיצד ניתן למכור דירה כשיש הערת אזהרה מצד היזם/קבלן?
תודה
אסיה
ואם כן כיצד ניתן למכור דירה כשיש הערת אזהרה מצד היזם/קבלן?
תודה
אסיה
רישום הערת אזהרה בטאבו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/06/16
אסיה שלום!
יש אפשרות אבל לא רצוי. רישום הערת אזהרה מכוח הסכם התמא לטובת היזם מונעת מכל מי שחתם להעביר את זכויותיו בדירה ללא הסכמת היזם. בהסכמי התמא כתוב בדר"כ כי היזם יתן את הסכמתו במידה והקונה החדש יאשר גם הוא את התקשרותו בהסכם התמא.
לכן אין מניעה לחתום בכפוף להסכמה ולחתימת מסמכים נדרשים על ידי היזם. בכל מקרה- היזם אמור להפקיד בידי עורך הדין שלכם יפוי כוח לביטול הערת האזהרה אם יש ביטול של ההסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש אפשרות אבל לא רצוי. רישום הערת אזהרה מכוח הסכם התמא לטובת היזם מונעת מכל מי שחתם להעביר את זכויותיו בדירה ללא הסכמת היזם. בהסכמי התמא כתוב בדר"כ כי היזם יתן את הסכמתו במידה והקונה החדש יאשר גם הוא את התקשרותו בהסכם התמא.
לכן אין מניעה לחתום בכפוף להסכמה ולחתימת מסמכים נדרשים על ידי היזם. בכל מקרה- היזם אמור להפקיד בידי עורך הדין שלכם יפוי כוח לביטול הערת האזהרה אם יש ביטול של ההסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרויקט תמא בניין דופלקסים
סברינה
15/06/16
מה הקריטריונים הבסיסים לאישור פרוייקט תמ"א? אני גרה בבניין שהוא 4 קומות וכל
הדירות בבניין הם דופלקסים האם זה אפשרי?
הדירות בבניין הם דופלקסים האם זה אפשרי?
האם ניתן לבצע פרויקט תמא 38 בבנין בו הדירות דופלקס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/06/16
סברינה שלום!
הקריטריון הבסיסי הוא כי לבנין הוצא היתר בניה לא אחרי 1.1.1980. אם עומדים בקריטריון זה אזי תמ"א 38 חלה על הבנין. עדין צריך לבדוק שמבחינה תכנונית ומבחינת כדאיות הפרויקט זה אפשרי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הקריטריון הבסיסי הוא כי לבנין הוצא היתר בניה לא אחרי 1.1.1980. אם עומדים בקריטריון זה אזי תמ"א 38 חלה על הבנין. עדין צריך לבדוק שמבחינה תכנונית ומבחינת כדאיות הפרויקט זה אפשרי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן הביצוע רשום תחת סיווג ג1 ובניה מתחת לגובה
אליה
10/06/16
שלום רב.
בבנין שלנו התחיל ביצוע עבודות תמא 38 ועל השלט מופיע שם של קבלן שמבדיקתי מופיע בפנקס הקבלנים תחת הסיווג 100 ג 1 - בבנין שלנו קיים 16 יחידות דיור ויבנו עוד 14 חדשים כל הדירות הישנות מקבלות ממד ומרפסת וכמובן מעלית.
האם סיווג זה מספיק לעבודות תמא בהיקף שכתבתי בהתייחס למרכיב הכספי המותר לקבלן בעל סיווג כזה?
שאלה נוספת ברשותכם,האם מותר לבנות את קומת הכניסה נמוך מגובה הרחוב?
בכבוד רב
אליה
בבנין שלנו התחיל ביצוע עבודות תמא 38 ועל השלט מופיע שם של קבלן שמבדיקתי מופיע בפנקס הקבלנים תחת הסיווג 100 ג 1 - בבנין שלנו קיים 16 יחידות דיור ויבנו עוד 14 חדשים כל הדירות הישנות מקבלות ממד ומרפסת וכמובן מעלית.
האם סיווג זה מספיק לעבודות תמא בהיקף שכתבתי בהתייחס למרכיב הכספי המותר לקבלן בעל סיווג כזה?
שאלה נוספת ברשותכם,האם מותר לבנות את קומת הכניסה נמוך מגובה הרחוב?
בכבוד רב
אליה
האם מספיק קבלן בסיווג ג1?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/06/16
אליה שלום!
מהנתונים שנתת נראה לי כי ההיקף הכספי של ביצוע העבודות הוא כ 8-10 מליון ש"ח. בהתאם לכך הסיווג הקבלני הנדרש הוא כנראה ג3 ואם הגזמתי בעלויות אז ג2. בכל מקרה סיווג ג1 לא נראה לי מספיק לפרויקט כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מהנתונים שנתת נראה לי כי ההיקף הכספי של ביצוע העבודות הוא כ 8-10 מליון ש"ח. בהתאם לכך הסיווג הקבלני הנדרש הוא כנראה ג3 ואם הגזמתי בעלויות אז ג2. בכל מקרה סיווג ג1 לא נראה לי מספיק לפרויקט כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בעניין אספת דיירים מתנגדים בעירייה
אילנה אילת
09/06/16
1. האם באספת הדיירים המתנגדים בעניין תמ"א 38, בעירייה, מותרת נציגות של היזם, עורך דינו? או זה רק לדיירים?
2. האם חובה על העירייה לזמן גם את השכנים המתנגדים מהבתים הסמוכים?
3. האם יש לדיירים זכות לערער (אם צריך) בוועדה המחוזית?
4. תודה על תשומת לבך, ועל קיום האתר הזה
2. האם חובה על העירייה לזמן גם את השכנים המתנגדים מהבתים הסמוכים?
3. האם יש לדיירים זכות לערער (אם צריך) בוועדה המחוזית?
4. תודה על תשומת לבך, ועל קיום האתר הזה
אסיפת דיירים מתנגדים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/06/16
אילנה שלום!
1. הדיירים המתנגדים רשאים להופיע בוועדת ההתנגדויות של העיריה יחד עם עורך דינם.
2. חובה על היזם לפרסם את דבר הגשת הבקשה לדיירים בבנין וכן לדיירי הבתי הצמודים על פי סימון שדורשת העיריה.
3. על החלטת ועדת המשנה להתנגדויות ניתן להגיש ערר לוועדת ערר מחוזית.
תודה רבה ומקווה שעזר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
1. הדיירים המתנגדים רשאים להופיע בוועדת ההתנגדויות של העיריה יחד עם עורך דינם.
2. חובה על היזם לפרסם את דבר הגשת הבקשה לדיירים בבנין וכן לדיירי הבתי הצמודים על פי סימון שדורשת העיריה.
3. על החלטת ועדת המשנה להתנגדויות ניתן להגיש ערר לוועדת ערר מחוזית.
תודה רבה ומקווה שעזר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית בבנין תמ"א
בר
08/06/16
שלום
האם יש תקן למעליות בבניין לתמ"א ? מדובר על 5 קומות .והקבלן נותן מעלית קטנה שלא ניתן להעביר ציוד בה כמו מקרר וספות .לטענת הקבלן זה התקן ושנזמין שינוע עם מנוף לקומה 5 או שנשלם למוביל על 5 קומות .האם יש תקן למעלית?
האם יש תקן למעליות בבניין לתמ"א ? מדובר על 5 קומות .והקבלן נותן מעלית קטנה שלא ניתן להעביר ציוד בה כמו מקרר וספות .לטענת הקבלן זה התקן ושנזמין שינוע עם מנוף לקומה 5 או שנשלם למוביל על 5 קומות .האם יש תקן למעלית?
מעלית בבנין לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/06/16
שלום בר
יש תקן למעליות. התקן קובע בדר"כ מעלית לכמה נוסעים, זאת לפי מספר הדירות הקיימות והצפויות בפרויקט וכן גובה הבנין. בדר"כ מעלית צריכה להתאים ל- 5 אנשים הן מבחינת כושר נסיעה והן מבחינת גודל תא. לגבי גודל תא - לא יודע אם ספה יכולה להכנס במעלית כזו אבל אין סיבה שמקרר לא יכנס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש תקן למעליות. התקן קובע בדר"כ מעלית לכמה נוסעים, זאת לפי מספר הדירות הקיימות והצפויות בפרויקט וכן גובה הבנין. בדר"כ מעלית צריכה להתאים ל- 5 אנשים הן מבחינת כושר נסיעה והן מבחינת גודל תא. לגבי גודל תא - לא יודע אם ספה יכולה להכנס במעלית כזו אבל אין סיבה שמקרר לא יכנס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה בקניית דירה להשקעה או ייעוץ
יפעת
08/06/16
אני ובעלי חסכנו הון עצמי ואנחנו מחפשים לקנות דירה
בימים האחרונים פנינו דרך גוגל מצאנו חברה שקוראים לה יועצי נדל''ן אחד על
אחד ונשמח לדעת אם מישהו מכיר אותם או היה לו ניסיון איתם יכול מאוד לעזור
:)
בנוסף המלצות על יועצי נדלן יתקבלו ממש בברכה, או בכלל טיפים או מאמר טוב שיכול לכוון אותי גם כן יהיה נהדר
שמתי הפניה לאתר שלהם למטה שתראו
בימים האחרונים פנינו דרך גוגל מצאנו חברה שקוראים לה יועצי נדל''ן אחד על
אחד ונשמח לדעת אם מישהו מכיר אותם או היה לו ניסיון איתם יכול מאוד לעזור
:)
בנוסף המלצות על יועצי נדלן יתקבלו ממש בברכה, או בכלל טיפים או מאמר טוב שיכול לכוון אותי גם כן יהיה נהדר
שמתי הפניה לאתר שלהם למטה שתראו
עזרה בקנית דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/06/16
שלום יפעת
לא מכיר אותם. אתם יכולים להפגש ולהתרשם באופן ישיר.
אם זה הכיוון שלכם אני יכול להמליץ על שחר בוזין 0523237935 מחברת פסגות שיעזור לכם. עושים שם דברים יפים.
אם את מכוונת על איזור את תמיד יכולה להעזר גם במתווכים מקומיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר שמסרב לחתום
בני
06/06/16
יש בבניין שלנו דייר שלא מוכן לחתום ורציתי לדעת אם יהיה חוקי להציע לו משהו
בתמורה כמו תוספת חניה או זכויות שאין לדיירים
אחרים?
בתמורה כמו תוספת חניה או זכויות שאין לדיירים
אחרים?
דייר שמסרב לחתום
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/16
בני שלום!
לא רואה סיבה לתת לדייר כזה דברים שאין לדיירים אחרים בבנין. זה אינו לא חוקי אבל זה בהחלט לא רצוי שכן זה מעודד דיירים להיות "אחרונים" בתור לחתימה. בנוסף - יכולים דיירים שכבר חתמו לבוא ולאמר שהם לא מסכימים לכך כי זה בא על חשבונם ומפלה אותם לעומתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא רואה סיבה לתת לדייר כזה דברים שאין לדיירים אחרים בבנין. זה אינו לא חוקי אבל זה בהחלט לא רצוי שכן זה מעודד דיירים להיות "אחרונים" בתור לחתימה. בנוסף - יכולים דיירים שכבר חתמו לבוא ולאמר שהם לא מסכימים לכך כי זה בא על חשבונם ומפלה אותם לעומתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרויקט תמא 38 שמתעכב 8 שנים
ניר
04/06/16
שלום, אני בעל דירה בפתח תקווה. לפני כשמונה שנים נחתם הסכם עם יזם לביצוע פרויקט תמא 38. מאז - לאף אחד מבעלי הדירות לא ברור מה קורה. חתמנו על כל מה שהיזם ביקש וכשמנסים לברר איתו את הסטטוס מקבלים תשובות שונות ומעורפלות(תקוע בערייה, הדירה ממול הביעה התנגדות, שבוע הבא נבוא להחתים אתכם על החוזה הסופי וכ"ו) ככה זה נמשך כבר שנים ולא נראה שליזם יש אינטרס לבצע את הפרוייקט אך מצד שני- הוא משאיר אותנו תלויים באוויר, אין שקיפות ועדכונים שוטפים. מה האפשרויות העומדות בפנינו כדי שהדברים ייחתכו כבר לכאן או לכאן? (זה מרגיש כאילו ההתנהלות של היזם לוקה בחוסר תום לב)
תודה
תודה
פרויקט שמתעכב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/06/16
ניר שלום!
הליכי התכנון קשים וממושכים אבל ברור שהם לא צריכים לארוך 8 שנים.
לפי מה שאני מבין לא חתמתם עדין על הסכם מפורט אלא אולי על מסמך מקדים. בכל מקרה כדאי שתתיעצו עם עו"ד להבין אם יש בעיה להשתחרר מאותו יזם.
עוד אני מציע כי תתאגדו בעלי הדירות לענין זה. אם רק אתה תנהל איתו מלחמה זה יתפרש כאילו כל היתר מסכימים להמשיך עימו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הליכי התכנון קשים וממושכים אבל ברור שהם לא צריכים לארוך 8 שנים.
לפי מה שאני מבין לא חתמתם עדין על הסכם מפורט אלא אולי על מסמך מקדים. בכל מקרה כדאי שתתיעצו עם עו"ד להבין אם יש בעיה להשתחרר מאותו יזם.
עוד אני מציע כי תתאגדו בעלי הדירות לענין זה. אם רק אתה תנהל איתו מלחמה זה יתפרש כאילו כל היתר מסכימים להמשיך עימו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת חלון לאורך הקיר בדירה הקטנה בשכ' הגפן
נירית
03/06/16
אם אני מבקשת חלון לאורך הקיר כפי שהמלצת כדי שהדירה תהייה מוארת יותר, במידה וזה אפשרי מבחינת חזות כל הבניין האם השינוי חל על היזם/קבלן או שכל שינוי תכנוני הוא תוספת וצריך לנהל משא ומתן
הוספת חלון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/16
נירית שלום!
כל הנושא התכנוני נעשה מול היזם והיזם באמצעות האדריכל והיועצים שלו מטפל בזה מול הרשות. יתכן ויש מגבלה שם של חזות אחידה. עדין ההתחלה היא לדבר עם היזם ולתת לו את הערותיך. ככל שיאושרו הערות כאלו הן יהיו בדר"כ על חשבון היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כל הנושא התכנוני נעשה מול היזם והיזם באמצעות האדריכל והיועצים שלו מטפל בזה מול הרשות. יתכן ויש מגבלה שם של חזות אחידה. עדין ההתחלה היא לדבר עם היזם ולתת לו את הערותיך. ככל שיאושרו הערות כאלו הן יהיו בדר"כ על חשבון היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בבניין גבוה
שגיא
02/06/16
האם יש קבלנים המבצעים תמ"א 38 בבניין בעל 8 קומות? -
בניין טרומי ישן בן 40 שנה.
48 דירות עם שתי מעליות
מולו מתבצע פינוי בינוי של בינייני 4 קומות.
האם זה ניתן לביצוע?
בניין טרומי ישן בן 40 שנה.
48 דירות עם שתי מעליות
מולו מתבצע פינוי בינוי של בינייני 4 קומות.
האם זה ניתן לביצוע?
תמא 38 בבנין גבוה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/06/16
שלום שגיא
בתשובה קצרה - לא.
יותר ארוכה- כדי שפרויט ניתן יהיה לביצוע הוא צריך להיות אפשרי לביצוע הן מבחינה תכנונית והן מבחינת הכדאיות ליזם.
אני לא יודע היכן הבנין ועל איזה שטח מגרש הוא יושב. נניח לרגע בתל אביב. עדין ככל אצבע כדי שתהיה כדאיות לפרויקט ידרש לבנות כפול דירות. זה אומר בנין של למעלה מ- 90 דירות לגובה של כ- 15 קומות ויותר.
כך שקשה לי להניח שזה אפשרי.
בשביל מה אתם צריכים? אם אתם רוצים להוסיף ממ"ד ולשפץ את הבנין - תבדקו ישירות מול העיריה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בתשובה קצרה - לא.
יותר ארוכה- כדי שפרויט ניתן יהיה לביצוע הוא צריך להיות אפשרי לביצוע הן מבחינה תכנונית והן מבחינת הכדאיות ליזם.
אני לא יודע היכן הבנין ועל איזה שטח מגרש הוא יושב. נניח לרגע בתל אביב. עדין ככל אצבע כדי שתהיה כדאיות לפרויקט ידרש לבנות כפול דירות. זה אומר בנין של למעלה מ- 90 דירות לגובה של כ- 15 קומות ויותר.
כך שקשה לי להניח שזה אפשרי.
בשביל מה אתם צריכים? אם אתם רוצים להוסיף ממ"ד ולשפץ את הבנין - תבדקו ישירות מול העיריה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיקום דירה בפרוייקט
נירית
01/06/16
הדירה שלי ודירה נוספת משני צידי הבנין עם מדרגות חיצוניות אליה,הן הקטנות ביותר בשטח הבנין. הדירה נמדדה כ 23 מ"ר ועליה היזם הוסיף 4 מ' בשטח הדירה ו 4 מ' מרפסת. הדירה שלי היא היחידה שנדחסה בתוכנית כדירת סנדביץ עורפית בין שתי דירות וזה אומר שיש לה כיוון אוויר אחד בלבד ממרפסונת שהיא 1.20 מ ומחלון הממ"ד היזם כפיצוי הקפיץ את הדירה לקומה רביעית במקום קומה ראשונה והוסיף 4 מ"ר לדירה. לי זה נראה שזאת דירה בעייתית בערכה ובמגורים בה. אשמח לשמוע חוות דעת
מיקום דירה בפרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/06/16
היי נירית
קשה לתת תשובה בלי לדעת מה הפרויקט כולו והיכן הוא ומה האילוצים העומדים בפני המתכנן.
גודל הדירה שלך מראש הוא קטן מאוד ולהבנתי ברוב הערים אף קטן מגודל דירה מינימאלי שהן דורשות. ברור ששני כיווני אויר טוב יותר מכיוון אויר אחד. אבל עדין יהיה מדובר בדירה קטנה של 27 מ"ר. חשוב שתבדקי במקרה כזה מה התכנון הפנימי המוצע לך ואיך נכנס אור ואויר לדירה.
זה להבנתי המפתח מבחינתך. הקפיצה לקומה רביעית מעלה את שווי הדירה ומהווה סוג של פיצוי. אם יש תכנון פנימי טוב הייתי הולך על זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קשה לתת תשובה בלי לדעת מה הפרויקט כולו והיכן הוא ומה האילוצים העומדים בפני המתכנן.
גודל הדירה שלך מראש הוא קטן מאוד ולהבנתי ברוב הערים אף קטן מגודל דירה מינימאלי שהן דורשות. ברור ששני כיווני אויר טוב יותר מכיוון אויר אחד. אבל עדין יהיה מדובר בדירה קטנה של 27 מ"ר. חשוב שתבדקי במקרה כזה מה התכנון הפנימי המוצע לך ואיך נכנס אור ואויר לדירה.
זה להבנתי המפתח מבחינתך. הקפיצה לקומה רביעית מעלה את שווי הדירה ומהווה סוג של פיצוי. אם יש תכנון פנימי טוב הייתי הולך על זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תכסית המותרת לבנייה
לאורה
01/06/16
שלום לעו"ד,
אנו מתקרבים ל-80% חתימות. אמנם המגרש אחרי מדידות, אבל אנו לא בטוחות שהתכסית המותרת לבנייה שקיבלנו בסקיצות היא נכונה. חוסר הביטחון נובע מ-2 סיבות:
א. רוחב הבניין בסקיצות שלפני המדידות, הינו בדיוק עד לסנטימטר האחרון, כמו בסקיצות שלאחר המדידה, וכך יצורפו להסכם שאנו אמורים לחתום. ואם חותמים, זה מאוחר מדיי, היזם יכול לגרוע הרבה אם התכסית קטנה יותר במציאות
ב. התכסית של היזם שלא נבחר, הייתה צרה יותר והייתה ממוקמת שונה על המגרש. יזם זה נראה לרבים מאיתנו יותר אמין, מה-גם שהסקיצות נעשו בידי האכיטקט שהיה אמור לעשות את העבודה.
איפה ואיך אפשר להשיג את התכסית המותרת לבנייה? לפחות זאת שלפיה שירטטו את הקיצות הראשונות ? הרי בלי למדוד את השטח עצמו, הם קיבלו את התכסית מאיזשהו מקום. איפה אפשר לפנות, אולי בעירייה, ולראות איזה מהיזמים צדק? אם התכסית היא באמת קטנה יותר, מ"ר רבים ירדו מהמטרז' שהובטח....
תודה רבה,
אנו מתקרבים ל-80% חתימות. אמנם המגרש אחרי מדידות, אבל אנו לא בטוחות שהתכסית המותרת לבנייה שקיבלנו בסקיצות היא נכונה. חוסר הביטחון נובע מ-2 סיבות:
א. רוחב הבניין בסקיצות שלפני המדידות, הינו בדיוק עד לסנטימטר האחרון, כמו בסקיצות שלאחר המדידה, וכך יצורפו להסכם שאנו אמורים לחתום. ואם חותמים, זה מאוחר מדיי, היזם יכול לגרוע הרבה אם התכסית קטנה יותר במציאות
ב. התכסית של היזם שלא נבחר, הייתה צרה יותר והייתה ממוקמת שונה על המגרש. יזם זה נראה לרבים מאיתנו יותר אמין, מה-גם שהסקיצות נעשו בידי האכיטקט שהיה אמור לעשות את העבודה.
איפה ואיך אפשר להשיג את התכסית המותרת לבנייה? לפחות זאת שלפיה שירטטו את הקיצות הראשונות ? הרי בלי למדוד את השטח עצמו, הם קיבלו את התכסית מאיזשהו מקום. איפה אפשר לפנות, אולי בעירייה, ולראות איזה מהיזמים צדק? אם התכסית היא באמת קטנה יותר, מ"ר רבים ירדו מהמטרז' שהובטח....
תודה רבה,
תכסית מותרת לבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/06/16
לאורה שלום!
אני לא יודע על איזה מקום מדובר. אבל לכל רשות יש אתר למחלקת ההנדסה שלה שם אולי ניתן לראות את מבנה המגרש. בנוסף - תראו בתיק הבנין שרטוטים קודמים שיש בהם מידות.
ניתן גם לבדוק באתר מיפוי ישראל. תגיעו לאתר ולנכס דרך הכתובת ואז יש שם כלי מדידה שניתן באופן גס למדוד אורך ורוחב.
זה נותן את צורת המגרש. לגבי קווי בנין - אני מניח שאתם יודעים מהם מתוך ההצעות שקיבלתם.
בעיקרון המלבן (בערך) הפנימי שאתם מקבלים בתוך קווי הבנין זה שטח קומה טיפוסית מקסימאלי (ללא מרפסות). מזה יש להוריד כ- 30 מ"ר עבור לובי קומתי. כל היתר זה דירות.
תבינו שכל יזם, לא משנה במי תבחרו, ירצה לנצל עד המקסימום את התכסית המותרת. גם נתן לכתוב זאת בהסכם עצמו. כך שאני לא רואה מקום לבהלה בענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני לא יודע על איזה מקום מדובר. אבל לכל רשות יש אתר למחלקת ההנדסה שלה שם אולי ניתן לראות את מבנה המגרש. בנוסף - תראו בתיק הבנין שרטוטים קודמים שיש בהם מידות.
ניתן גם לבדוק באתר מיפוי ישראל. תגיעו לאתר ולנכס דרך הכתובת ואז יש שם כלי מדידה שניתן באופן גס למדוד אורך ורוחב.
זה נותן את צורת המגרש. לגבי קווי בנין - אני מניח שאתם יודעים מהם מתוך ההצעות שקיבלתם.
בעיקרון המלבן (בערך) הפנימי שאתם מקבלים בתוך קווי הבנין זה שטח קומה טיפוסית מקסימאלי (ללא מרפסות). מזה יש להוריד כ- 30 מ"ר עבור לובי קומתי. כל היתר זה דירות.
תבינו שכל יזם, לא משנה במי תבחרו, ירצה לנצל עד המקסימום את התכסית המותרת. גם נתן לכתוב זאת בהסכם עצמו. כך שאני לא רואה מקום לבהלה בענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
