פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שנת היתר
רעות
24/05/16
שלום,
האם ניתן לבצע תמא, חיזוק והוספת יח"ד לבניין שניתן לו היתר ב 1983וב- 1985?
אני יודעת שאמור להיות תיקון להארכת התקופה לאחר 1.1.80.
תודה.
האם ניתן לבצע תמא, חיזוק והוספת יח"ד לבניין שניתן לו היתר ב 1983וב- 1985?
אני יודעת שאמור להיות תיקון להארכת התקופה לאחר 1.1.80.
תודה.
שנת היתר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/05/16
שלום רעות
עדין אין תיקון כזה לתמ"א ואני לא יודע מתי יתקנו. כרגע התאריך הקובע כפי שציינת הוא 1.1.1980. תמשיכו לעקוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
עדין אין תיקון כזה לתמ"א ואני לא יודע מתי יתקנו. כרגע התאריך הקובע כפי שציינת הוא 1.1.1980. תמשיכו לעקוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניות בפרוייקט תמ"א
זהר
23/05/16
יזם המתכנן אצלנו את הפרוייקט יבנה 8 חניות בגינה עבור הדיירים החדשים, הוא רוצה לקחת גם את החניות הקיימות בשטח הקיים שהן אינן רשומות בטאבו עבור הדיירים החדשים (לא מספיק לו) כך שנישאר עם 0 או 4 חניות ל-16 דירות קיימות במקום 8 כיום
וכל זאת במקום מכפילי חנייה.
האם בקשתו הגיונית ומקובלת ?
וכל זאת במקום מכפילי חנייה.
האם בקשתו הגיונית ומקובלת ?
חניה בפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/05/16
זהר שלום
נושא החניות בפרויקטים של חיזוק ותוספת דירות הוא בעייתי. היזם רוצה לייצר לפחות חניה אחת לכל דירה שהוא עומד למכור עוד לפני שמתיחסים אליכם.
בסופו של דבר זה ענין עיסקי בינכם ובינו. גם ככה אני מבין יש רק 8 חניות על 16 דירות קיימות. כך שמחד אתם מפסידים חלק בחניה ומנגד מרוויחים מה שהוא מציע לכם.
אתם יכולים לבדוק עד כמה אפשר להתמקח איתו אבל בסופו של דבר זו החלטה עסקית שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נושא החניות בפרויקטים של חיזוק ותוספת דירות הוא בעייתי. היזם רוצה לייצר לפחות חניה אחת לכל דירה שהוא עומד למכור עוד לפני שמתיחסים אליכם.
בסופו של דבר זה ענין עיסקי בינכם ובינו. גם ככה אני מבין יש רק 8 חניות על 16 דירות קיימות. כך שמחד אתם מפסידים חלק בחניה ומנגד מרוויחים מה שהוא מציע לכם.
אתם יכולים לבדוק עד כמה אפשר להתמקח איתו אבל בסופו של דבר זו החלטה עסקית שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא"א 38 הריסה ובינוי = שטח ריצפה בקומה
ג'וש
23/05/16
אנו במו''מ עם יזם. יש היום 6 דירות בקומה בבניין מ-1950 .
ברור שתב"ע + תמ"א יתנו שטח ריצפה מוגדל בכל קומה .
השאלה :
כל התוספת בקומה מגיעה לוותיקים , או היזם יכול לצמצם למטה לוותיקים , ולהגדיל ריצפה למעלה למכירה-חופשית ע"ח הצמצום לוותיקים ??
רואים כיום בניינים שקומות עליונות בולטות מקו הדירות הנמוכות ושטחן גדול יותר .
תודה
ברור שתב"ע + תמ"א יתנו שטח ריצפה מוגדל בכל קומה .
השאלה :
כל התוספת בקומה מגיעה לוותיקים , או היזם יכול לצמצם למטה לוותיקים , ולהגדיל ריצפה למעלה למכירה-חופשית ע"ח הצמצום לוותיקים ??
רואים כיום בניינים שקומות עליונות בולטות מקו הדירות הנמוכות ושטחן גדול יותר .
תודה
שטחים שווים לקומות היזם והבעלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/05/16
שלום ג'וש
התופעה שציינת קיימת, אם בכלל, בבנים גבוהים שם רוצים להרוויח שטחי קומות עליונות על חשבון תחתונות. אני בספק רב אם זה רלבנטי לכם ותזכור שמי שמחליט בסוף זו הרשות המתכננת.
בעירית תל אביב למשל ידרשו בדר"כ נסיגה פנימה ולא בליטה החוצה.
בכל מקרה- הפשוט ביותר הוא לעגן זאת גם בהסכם עצמו. תוסיפו התחייבות של היזם ששטחי הקומות הטיפוסיות יהיו זהים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הודעה לשכנים על תמא 38
ענת
22/05/16
שלום
אנחנו גרים בשכירות. לפני כחודש החלו שיפוצים בבניין הסמוך לנו.
היום גילינו במקרה, לאחר שהשיפוצניקים פגעו בצינור המים של הבניין שלנו, שמדובר בתמ״א 38 שמתוכנן להימשך שנתיים.
לא קיבלנו על כך שום הודעה מוקדמת. יש לנו תינוקת רכה ואנו סובלים מאוד מהשיפוץ. אילו היו מודיעים לנו מראש כנראה שלא היינו חותמים על חוזה לשנה נוספת בדירה זו. אנחנו חתומים עד אוקטובר ולא יודעים מה לעשות. גם אם נמצא דירה לעבור אליה, כנראה לא נמצא דייר במקומינו בגלל השיפוץ, ואנו מחוייבים לכך על פי החוזה.
האם על פי חוק יש חובה ליידע את השכנים על פרוייקט תמא טרם התחלתו? מה האפשרויות שלנו כעת?
תודה
אנחנו גרים בשכירות. לפני כחודש החלו שיפוצים בבניין הסמוך לנו.
היום גילינו במקרה, לאחר שהשיפוצניקים פגעו בצינור המים של הבניין שלנו, שמדובר בתמ״א 38 שמתוכנן להימשך שנתיים.
לא קיבלנו על כך שום הודעה מוקדמת. יש לנו תינוקת רכה ואנו סובלים מאוד מהשיפוץ. אילו היו מודיעים לנו מראש כנראה שלא היינו חותמים על חוזה לשנה נוספת בדירה זו. אנחנו חתומים עד אוקטובר ולא יודעים מה לעשות. גם אם נמצא דירה לעבור אליה, כנראה לא נמצא דייר במקומינו בגלל השיפוץ, ואנו מחוייבים לכך על פי החוזה.
האם על פי חוק יש חובה ליידע את השכנים על פרוייקט תמא טרם התחלתו? מה האפשרויות שלנו כעת?
תודה
הודעה לשכנים על תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/05/16
שלום ענת!
יש חובה ליידע את השכנים ואני די בטוח שגם ידעו את בעל הבית שלכם עוד לפני קבלת היתר הבניה. למעדה- פרסום דבר הגשת הבקשה להיתר לבות בדרך של משלוח הודעות אישיות לשכנים, היא כמעט השלב הראשון בתהליך התכנון.
אני מציע שתפנו בתלונה לבעל הבית שלכם על שלא ידע אותכם ותנסו להגיע עימו להסדר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש חובה ליידע את השכנים ואני די בטוח שגם ידעו את בעל הבית שלכם עוד לפני קבלת היתר הבניה. למעדה- פרסום דבר הגשת הבקשה להיתר לבות בדרך של משלוח הודעות אישיות לשכנים, היא כמעט השלב הראשון בתהליך התכנון.
אני מציע שתפנו בתלונה לבעל הבית שלכם על שלא ידע אותכם ותנסו להגיע עימו להסדר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת עלויות שיפוץ בניין שהוגדר כמסוכן
ענת
21/05/16
שלום
כיצד מחלקים עלויות שיפוץ בבניין שיש בו גם דירות רגילות וגם דירות עם חניון צמוד וגם חנויות.
האם לפי החלק ברכוש המשותף כפי שמופיע בנסח טאבו המפורט או לפי שטח רצפה בלבד של הנכס (ללא חניה וחצר צמודים במידה ויש ) מטר רבוע מסך המטר רבוע רצפה של כלל הנכסים?
מה החוק אומר?
כי לפי מטר רצפה זה פחות אחוז לעומת לפי החלק ברכוש המשותף (במקרה של הנכס שצמודים לו חצר גדולה וחניון של 300 מטר רבוע )
נא תשובתכם תודה
כיצד מחלקים עלויות שיפוץ בבניין שיש בו גם דירות רגילות וגם דירות עם חניון צמוד וגם חנויות.
האם לפי החלק ברכוש המשותף כפי שמופיע בנסח טאבו המפורט או לפי שטח רצפה בלבד של הנכס (ללא חניה וחצר צמודים במידה ויש ) מטר רבוע מסך המטר רבוע רצפה של כלל הנכסים?
מה החוק אומר?
כי לפי מטר רצפה זה פחות אחוז לעומת לפי החלק ברכוש המשותף (במקרה של הנכס שצמודים לו חצר גדולה וחניון של 300 מטר רבוע )
נא תשובתכם תודה
חלוקת עלויות שיפוץ
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/05/16
שלום ענת
קודם כל בודקים אם יש תקנון מוסכם לבנין ואם כן יש לקרוא אם יש בו התיחסות לענין חלוקת ההוצאות. אם אין תקנון מוסכם או אין בו התיחסות לכך אזי סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע כי עלויות אחזקה יחולקו לפי יחס שטחי הרצפה. יחס זה אינו כולל שטחי חניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העדר ממ"ד
פלוני אלמוני
19/05/16
שלום, בבנין בו אני גר החל תהליך תמ"א 38/2 מול יזם, הובטחו במסגרת תמא 38/2 שיפוץ הבנין, מעלית , תוספת ממד ומרפסת לכל הדיירים. עם קבלת השרטוט המוצע, התברר לי שלמתוך 16 דיירים ל 4 דיירים (כולל אותי) אין ממד בתכנית. הוצע לנו פיצוי בסך 70000 שח מהיזם מבלי להכנס איתנו בכלל למו"מ, זרק מספר וזהו. למיטב ידיעתי אני מוותר על אותן זכויות כמו שכני ושווי דירתי לאחר התמ"א לעומת שווי דירתם תהייה פחותה יותר כשלהם יהיה חדר אחד יותר בכלל ופרט שלהם יש חדר מוגן ולי לא. עודכנו שבמידה ולא נסכים, ימשיך בלעדינו לקבלת ההיתר. אשמח לדעת אילו אמצעים עומדים ברשותנו, אם בכלל. האם אנו נחשבים דייר סרבן במידה ולא נסכים להצעתו? ביקשנו ממנו שינסה בכל זאת לבדוק תכנית שבמסגרתה ניתן לבנות לנו ממד, התשובה שקיבלנו שלא ניתן לפי קווי הבניין. אודה להתייחסותך אילו אפשרויות עומדות ברשותנו .
העדר ממ"ד
פלוני אלמוני
19/05/16
תיקון. סליחה תמא 38 רגיל ולא פינוי בינוי. ככל וחסרים פרטים מהותיים אשמח להשלים.
פיצוי כספי על אדמה פרטית
יוסף חרזי
19/05/16
בבעלותי דירת קרקע עם חצר של 155מר צמודה לדירה .בטאבו.יזם פנה אלינו בהצעת תמא 38.ורציתי לדעת מה הפיצוי שאני ראוי לקבל על הבנייה על אדמתי הפרטית.
איזה סוג של פיצוי נהוג לקבל?
תודה רבה!
בברכה.יוסף.
איזה סוג של פיצוי נהוג לקבל?
תודה רבה!
בברכה.יוסף.
פיצוי כספי על אדמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/05/16
שלום יוסף!
אני יוצא מנקדת הנחה שאכן מדובר בחצר צמודה לדירה המהווה את קנינך הפרטי. אני לא מכיר את פרטי המגרש אבל נראה כי ליזם יהיה קושי גדול לבצע את הפרויקט ללא הסכמה מולך.
חשוב להבין גם מה ניתן לבנות על הקרקע ומה היזם בכלל יכול להציע לך וכן מה החלקים שלך ברכוש המשותף בבנין.
באופן הפשוט - יש לך שטח מסוים של דירה ועוד 155 מ"ר שטח חצר. מבחינה שמאית נוכל לקחת שווי מ"ר דירה כשווה ל- 4 מ"ר חצר. קרי - 155 מ"ר חצר שווים בערך כמו עוד 40 מ"ר שטח לדירה. כך שהשטח הבסיסי של הדירה שלך הוא שטחה כיום ועוד 40 מ"ר. זה הבסיס. מכאן יש לבדוק האם היזם נותן לדיירים תוספת שטח לדירות ואם כן תבקש לקבל גם באופן יחסי לשטח הדירה שלך.
אפשרות אחרת היא לדרוש ולקבל שתי דירות יותר קטנות או כמובן דירת גן עם חצר.
כמובן כדי לתת לך תשובה מדויקת יותר צריך להכיר אץ כל נתוני הפרויקט. אלו עקרונות ותפעל על פיהם בהתאמה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כוח
מרב
19/05/16
עו"ד הלוי שלום,
האם לפי הניסוח המצ"ב, יכול עו"ד מספר 2 לנהל תביעה אצל המפקחת על המקרקעין נגד "דייר סרבן" ולייצג את השכנים האחרים (שהם התובעים)?
הוא מוגדר - ייצג רק את היזם.
את החתימה של התובעים (השכנים האחרים בבניין), אימת עו"ד מספר 1-ב.
בשום מקום אחר בחוזה, לא כתוב שעו"ד מספר 2 יכול לייצגם.
אם הוא יכול לייצגם, האם הוא צריך להציג ייפוי כוח מטעמם, על שמו?
תודה רבה מראש.
האם לפי הניסוח המצ"ב, יכול עו"ד מספר 2 לנהל תביעה אצל המפקחת על המקרקעין נגד "דייר סרבן" ולייצג את השכנים האחרים (שהם התובעים)?
הוא מוגדר - ייצג רק את היזם.
את החתימה של התובעים (השכנים האחרים בבניין), אימת עו"ד מספר 1-ב.
בשום מקום אחר בחוזה, לא כתוב שעו"ד מספר 2 יכול לייצגם.
אם הוא יכול לייצגם, האם הוא צריך להציג ייפוי כוח מטעמם, על שמו?
תודה רבה מראש.
יפוי כוח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/05/16
שלום מירב!
מה שצרפת הוא מתוך הסכם התמ"א. מה שצריך עוד לבדוק הוא האם יש בהסכם התמ"א התיחסות לגבי הטיפול בתביעה נגד דייר שלא חתום וכן את נוסח יפוי הכוח עצמו
משפטית מי שמופיעים כתובעים בתביעה נגד דייר סרבן הם בעלי הדירות האחרים שחתמו על ההסכם. הפרקטיקה היא שמי שמטפל בפועל בהגשת התביעה הוא היזם עצמו באמצעות בא כוחו. לצורך כך אמור להיות לב"כ היזם יפוי כוח מבעלי הדירות התובעים.
את כותבת שאימת חתימה עו,ד 1ב'. לא ברור לי אם הכוונה לאימות החתימה על ההסכם או על יפוי הכוח שהוא נספח להסכם.
אני מניח מבין השורות שאת לא חתומה על ההסכם, כי הוגשה נגדך תביעה בפני המפקח וכי את עומדת לטעון, בין היתר, כי אין לעו"ד המייצג יפוי כוח לצורך הגשת התביעה. אם כך - אני לא משוכנע שזה יעזור לך במיוחד אם בדיון עצמו תהא נציגות הבעלים שתאשר את רצונה בהגשת התביעה. בכל מקרה זו טענה שעשויה אולי לייצר דחיה בדיון שגם היא עשויה להוביל למשהו.
אם זה המצב - מציע שתבדקו גם טענות נוספות לגופו של ענין ולא רק טענות של פרצדורה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מה שצרפת הוא מתוך הסכם התמ"א. מה שצריך עוד לבדוק הוא האם יש בהסכם התמ"א התיחסות לגבי הטיפול בתביעה נגד דייר שלא חתום וכן את נוסח יפוי הכוח עצמו
משפטית מי שמופיעים כתובעים בתביעה נגד דייר סרבן הם בעלי הדירות האחרים שחתמו על ההסכם. הפרקטיקה היא שמי שמטפל בפועל בהגשת התביעה הוא היזם עצמו באמצעות בא כוחו. לצורך כך אמור להיות לב"כ היזם יפוי כוח מבעלי הדירות התובעים.
את כותבת שאימת חתימה עו,ד 1ב'. לא ברור לי אם הכוונה לאימות החתימה על ההסכם או על יפוי הכוח שהוא נספח להסכם.
אני מניח מבין השורות שאת לא חתומה על ההסכם, כי הוגשה נגדך תביעה בפני המפקח וכי את עומדת לטעון, בין היתר, כי אין לעו"ד המייצג יפוי כוח לצורך הגשת התביעה. אם כך - אני לא משוכנע שזה יעזור לך במיוחד אם בדיון עצמו תהא נציגות הבעלים שתאשר את רצונה בהגשת התביעה. בכל מקרה זו טענה שעשויה אולי לייצר דחיה בדיון שגם היא עשויה להוביל למשהו.
אם זה המצב - מציע שתבדקו גם טענות נוספות לגופו של ענין ולא רק טענות של פרצדורה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטבה לסרבן חתימה אחרון
נועה
18/05/16
שלום רב, הבנתי כי פורסמה פסיקה של המפקחת על המקרקעין לפיה דייר אחרון שטרם חתם קיבל איזו תמורה נוספת/הטבה נוספת עליה החליטה המפקחת מבלי שהדבר ייראה כאיפה ואיפה בין שאר הדיירים שחתמו.
האם תוכל להפנות אותי בבקשה לפסק הדין המדובר ?
תודה רבה
נועה
האם תוכל להפנות אותי בבקשה לפסק הדין המדובר ?
תודה רבה
נועה
הטבה לדייר אחרון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/05/16
שלום נועה
מודה כי לא מכיר פסיקה כזו. בכל מקרה- היו ויתכנו מקרים בהם דייר סרבן מראה שהוא קופח לעומת היתר ויתכן ובמקרה כזה המפקח/ת תנסה לשפר את מצבו. אבל אני לא מכיר שום פסיקה ואני גם לא מאמין שתהיה פסיקה שבה דייר סרבן מקבל בונוס רק בגלל שהוא אחרון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מודה כי לא מכיר פסיקה כזו. בכל מקרה- היו ויתכנו מקרים בהם דייר סרבן מראה שהוא קופח לעומת היתר ויתכן ובמקרה כזה המפקח/ת תנסה לשפר את מצבו. אבל אני לא מכיר שום פסיקה ואני גם לא מאמין שתהיה פסיקה שבה דייר סרבן מקבל בונוס רק בגלל שהוא אחרון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סימטריות הבניין בין 2 החזיתות הצדדיות
לאורה
18/05/16
שלום לעו"ד, האם לפי ההנחיות המעודכנות של תמא 38 (2) - הריסה ובנייה - מותר לבנות בניין עם חזיתות צדדיים שיש ביניהם שוני מסויים? מדובר במרפסת שבצד אחד של הבניין הדיירים רוצים אותה סגורה ובצד השני של הבניין הדיירים שם רוצים אותה פתוחה. היא רחוקה כ-14 מטרים מהחזית הפונה לרחוב ואין זווית שממנה ניתן לראות בו זמנית את השוני בין הצדדים, המרפסת הינה בתוך גבולות התכסית ועל-כן, לפי מה שהיזם אמר לנו, המרפסת תירשם בתור למטרים עיקריים מבחינת העירייה. אודה על תשובה
סימטריה בין שתי חזיתות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/05/16
שלום ליאורה!
הנחיות התמ"א אינן רלבנטיות לשאלה שלך. הנחיות אדריכליות מופיעות או בתב"עות החלות על החלקה או בהנחיות עיצוב אדריכלי של הרשות המקומית בה מדובר.
לגבי שטח עיקרי - לא ממש ברורה לי הסיטואציה. בעיקרון ניתן לבנות בתחום קווי הבנין המותרים כאשר לגבי מרפסות ניתן לחרוג מעבר לקווי הבנין על פי הקבוע בתוכניות. אם אתם בונים מרפסת בתחום קווי הבנין היא עדין מרפסת, רק בדר"כ לא עושים זאת על מנת להרוויח שטח לדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עתידה של חנות בפרויקט תמא
ישראל
18/05/16
שלום, אני בעל חנות בבניין, שמעתי מאחד הדיירים שהם רוצים לבדוק את נושא תמ"א 38, מה הפרויקט אומר לגבי חנויות?
חנות בפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/05/16
שלום ישראל
אין התיחסות ספציפית לגבי חנויות בהוראות התמ"א. דין חנות כדין דירה לצורך הענין בכפוף לשינויים מחוייבים. בעיקר מהעובדה שחנות נמצאת בקומת קרקע וכן לגבי יעוד השימוש בנכס לצרכי חנות ולא למגורים.
מעבר לכך קולו של בעל חנות נספר בדיוק כמו כל בעל דירה בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין התיחסות ספציפית לגבי חנויות בהוראות התמ"א. דין חנות כדין דירה לצורך הענין בכפוף לשינויים מחוייבים. בעיקר מהעובדה שחנות נמצאת בקומת קרקע וכן לגבי יעוד השימוש בנכס לצרכי חנות ולא למגורים.
מעבר לכך קולו של בעל חנות נספר בדיוק כמו כל בעל דירה בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא בבית פרטי
סוזן אולמר
15/05/16
שלום בבעלותינו בית פרטי בחיפה אשר נבנה בשנת 78 . האם ניתן לעשות על בית זה תמא? ואם כן איך אני יודעת מה הם הזכויות לגבי תוספת הבניה אשר באה בעקבות חיזוק המבנה?
תמא בבית פרטי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/16
שלום סוזן
לכאורה הוראות תמא 38 חלות גם על בית פרטי. אבל נושא זה מורכב יותר ורצוי לבדוק את הנושא קודם לכן עם אדריכל שמתעסק ומבין בחיפה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לכאורה הוראות תמא 38 חלות גם על בית פרטי. אבל נושא זה מורכב יותר ורצוי לבדוק את הנושא קודם לכן עם אדריכל שמתעסק ומבין בחיפה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה על ביצוע תמ"א
ירון
15/05/16
שלום רב,
בבניין שלנו מתוכנן לבצע תמא 38 (חיזוק ועיבוי). היזם רוצה לרשום הערת אזהרה על דירות הבעלים על כך שנחתם הסכם תמא 38. האם זה מקובל? אני הבנתי שיש לרשום הערת אזהרה רק על יחידה רישומית והרכוש המשותף. היזם טוען כי מכיוון שאין חתימה של 100% והוא לא יכול עדיין לרשום הערה על יחידה רישומית הוא מגן על עצמו בכך שרושם הערה על הסכם תמא 38 בדירות הבעלים (למקרה שדייר ירצה לבצע עסקת מכר בדירתו). האם כך נהוג? תודה רבה
בבניין שלנו מתוכנן לבצע תמא 38 (חיזוק ועיבוי). היזם רוצה לרשום הערת אזהרה על דירות הבעלים על כך שנחתם הסכם תמא 38. האם זה מקובל? אני הבנתי שיש לרשום הערת אזהרה רק על יחידה רישומית והרכוש המשותף. היזם טוען כי מכיוון שאין חתימה של 100% והוא לא יכול עדיין לרשום הערה על יחידה רישומית הוא מגן על עצמו בכך שרושם הערה על הסכם תמא 38 בדירות הבעלים (למקרה שדייר ירצה לבצע עסקת מכר בדירתו). האם כך נהוג? תודה רבה
רישןם הערת אזהרה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/16
שלום ירון
היזם צודק. כל עוד אין חתימות של 100% לא ניתן לרשום יחידה רישומית חדשה. לכן בשלב ביניים זה רושמים הערת אזהרה מכוח הסכם התמא על הדירות הגילות. צריך רק לבדוק שיש בידיכם יפוי כוח לביטול הערת האזהרה במידה והיזם בהפרה וכן שברגע שיהיה 100% יחליף את הערת האזהרה על הדירה בהערת אזהרה על היחידה הרישומית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
היזם צודק. כל עוד אין חתימות של 100% לא ניתן לרשום יחידה רישומית חדשה. לכן בשלב ביניים זה רושמים הערת אזהרה מכוח הסכם התמא על הדירות הגילות. צריך רק לבדוק שיש בידיכם יפוי כוח לביטול הערת האזהרה במידה והיזם בהפרה וכן שברגע שיהיה 100% יחליף את הערת האזהרה על הדירה בהערת אזהרה על היחידה הרישומית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בינוי פינוי
אורלי
13/05/16
שלום רב
לאורך הרחוב שלנו אמור להתבצע בינוי פינוי שאלתי : יש לי זכויות בניה שעדיין לא ניצלתי בערך 40 מר היזם טוען שעליו לפצות אותי על החלק הזה רק חצי מהשטח זה אומר 21 מ"ר מכיוון שהשטח עדיין לא בנוי למרות שקיימים כבר יסודות (עמודים ותיקרה) האם החוק מאפשר לי לדרוש פיצוי על כל השטח או שאכן החוק אומר לפצות רק חצי מהשטח?
תודה
לאורך הרחוב שלנו אמור להתבצע בינוי פינוי שאלתי : יש לי זכויות בניה שעדיין לא ניצלתי בערך 40 מר היזם טוען שעליו לפצות אותי על החלק הזה רק חצי מהשטח זה אומר 21 מ"ר מכיוון שהשטח עדיין לא בנוי למרות שקיימים כבר יסודות (עמודים ותיקרה) האם החוק מאפשר לי לדרוש פיצוי על כל השטח או שאכן החוק אומר לפצות רק חצי מהשטח?
תודה
פיצוי על זכויות לא מכורות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/16
היי אורלי
מניח כי את מתכוונת שיש לך זכויות לא מנוצלות בניה. היזם מציע לך להחליף זכויות לבניה בשטח בנוי.
לפי מה שכתב הוא מציע לך להמיר זכות לבנית 40 מ,ר וב21 מ"ר בנויים. יחס המרה של כמעט 50%. יחס סביר גם אם מדובר בתל אביב וקל וחומר במקומות אחרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מניח כי את מתכוונת שיש לך זכויות לא מנוצלות בניה. היזם מציע לך להחליף זכויות לבניה בשטח בנוי.
לפי מה שכתב הוא מציע לך להמיר זכות לבנית 40 מ,ר וב21 מ"ר בנויים. יחס המרה של כמעט 50%. יחס סביר גם אם מדובר בתל אביב וקל וחומר במקומות אחרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניית נכים בפרויקט תמא
צארלי
11/05/16
האם חובה לבצע הנגשה או חניית נכים בפרוייקט תמא?
חנית נכים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/16
חובה לבצע הנגשה בכל פרויקט בניה. לכן לצורך קבלת היתר משתמשים ביועצי נגישות שמבינים את העבודה וצריכים גם לקבל אישור של הממונה על הנגישות. הנגשה היא לא רק חנית נכים אלא גם כניסה משופעת, מעקות צד, דלת מעלית רחבה וכו'.
לגבי חניה - חובה לתת חניה אחת לנכים. יתכן ויש פרויקט שלא ניתן בו לעשות חניה אבל זה חריג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לגבי חניה - חובה לתת חניה אחת לנכים. יתכן ויש פרויקט שלא ניתן בו לעשות חניה אבל זה חריג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 במקרה של גג אחד לא משותף
דודי כוכבי
07/05/16
שלום,
אשמח לדעת מה עושים במידה וישנו דייר אחד בבניין שכל הגג שייך אליו ובנוסף גם ישנם חדרים שבנויים על הגג .
האם מבחינה חוקית דייר זה יכול לסרב לתמא 38-1
וגם לתמא 38-2
תודה מראש .
אשמח לדעת מה עושים במידה וישנו דייר אחד בבניין שכל הגג שייך אליו ובנוסף גם ישנם חדרים שבנויים על הגג .
האם מבחינה חוקית דייר זה יכול לסרב לתמא 38-1
וגם לתמא 38-2
תודה מראש .
גג לא משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/16
שלום דודי!
כל דייר יכול לסרב להצעה שכרוכה בויתור על רכוש פרטי שלו. לכן אם הגג צמוד לדירה מסוימת בעלי אותה דירה רשאים לסרב לכל הסכם שעשוי לפגוע בזכויותיהם בגג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כל דייר יכול לסרב להצעה שכרוכה בויתור על רכוש פרטי שלו. לכן אם הגג צמוד לדירה מסוימת בעלי אותה דירה רשאים לסרב לכל הסכם שעשוי לפגוע בזכויותיהם בגג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיר גבס בסלון
אודי כהן
05/05/16
החברה התחייבה כי תשים קיר גבס בסלון ל3 שבועות.כדי לבנות מעקה ויטרינה ותריס.בפועל זה כבר 9 שבועות.אין אויר אנחנו בלי אנרגיה ואור נהיים חולים מזה הבית הפוך בגלל זה.הם ממש לא מתחשבים.גם במאות דברים אחרים.מה ניתן לעשות כדי לחזור למצב הקודם?
קיר גבס בסלון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/05/16
אודי שלום!
המצב הקודם הוא שהבית יהיה פתוח כלפי חוץ כאשר אין לך כנראה עדין ויטרינה ומעקה.
לכן אני לא רואה ברירה אלא להמתין עד שהעבודה תסתיים. מציע שתנדנד ליזם ולקבלן שיפעל לסיום העבודה כך שתוכל לפתוח את הקיר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
המצב הקודם הוא שהבית יהיה פתוח כלפי חוץ כאשר אין לך כנראה עדין ויטרינה ומעקה.
לכן אני לא רואה ברירה אלא להמתין עד שהעבודה תסתיים. מציע שתנדנד ליזם ולקבלן שיפעל לסיום העבודה כך שתוכל לפתוח את הקיר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזקים מתמ״א
שלומי
05/05/16
שלום רב,
רכשתי דירה בקומה אחרונה בבנין ישן ואני מתכנן לבצע שיפוץ נרחב בדירה (השקעה של 150 k). יש עניין רב של קבלנים לביצוע פרויקט תמ״א 38 (1) אולם עדיין אין הסכם. מסיפורים רבים מבעלי דירות שחבו את הפרויקט בהיותם בקומה אחרונה הם סבלו מנזקים רבים בדירה שנבעו מהפרויקט ולא תמיד קיבלו פיצוי הולם את הנזק.
השאלה שלי היא האם אני יכול להגן על עצמי חוזית ואף לתבועה את הנזקים שיגרמו במידה ויהיו כאלה? ביחוד שנדרש רוב 2/3 לאישור הפרויקט.
בברכה,
שלומי
רכשתי דירה בקומה אחרונה בבנין ישן ואני מתכנן לבצע שיפוץ נרחב בדירה (השקעה של 150 k). יש עניין רב של קבלנים לביצוע פרויקט תמ״א 38 (1) אולם עדיין אין הסכם. מסיפורים רבים מבעלי דירות שחבו את הפרויקט בהיותם בקומה אחרונה הם סבלו מנזקים רבים בדירה שנבעו מהפרויקט ולא תמיד קיבלו פיצוי הולם את הנזק.
השאלה שלי היא האם אני יכול להגן על עצמי חוזית ואף לתבועה את הנזקים שיגרמו במידה ויהיו כאלה? ביחוד שנדרש רוב 2/3 לאישור הפרויקט.
בברכה,
שלומי
נזק לדירה מתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/05/16
שלום שלומי!
אין בכך מחלוקת שאם הקבלן יגרום נזק לדירה שלך הוא חייב לתקן את הנזק ולתת פיצוי הולם.
לכך יהיה גם ביטוי בהוראות ההסכם עצמו. כך שאתה מוגן די מוגן מבחינה משפטית. במידה והיזם יפר התחייבות חוזית ו/או יגרום לך נזק תוכל במקרה הצורך להגיש נגדו תביעה.
מה שאני מיעץ לך הוא לבדוק מול היזם מה תכנון העבודה שלהם הנוגע לדירה שלך ומה אמצעי הזהירות שינקוט על מנת שלא יגרמו בכלל נזקים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין בכך מחלוקת שאם הקבלן יגרום נזק לדירה שלך הוא חייב לתקן את הנזק ולתת פיצוי הולם.
לכך יהיה גם ביטוי בהוראות ההסכם עצמו. כך שאתה מוגן די מוגן מבחינה משפטית. במידה והיזם יפר התחייבות חוזית ו/או יגרום לך נזק תוכל במקרה הצורך להגיש נגדו תביעה.
מה שאני מיעץ לך הוא לבדוק מול היזם מה תכנון העבודה שלהם הנוגע לדירה שלך ומה אמצעי הזהירות שינקוט על מנת שלא יגרמו בכלל נזקים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן להכריח דירת גג לעשות תמ"א 38-2?
יוני
03/05/16
שלום,
למיטב ידיעתי לא ניתן להכריח בעל דירת גג (אשר מוצמד לו זכויות הגג בטאבו), לבצע תמא 38-1.
השאלה שלי מתייחסת לביצוע תמ"א 38-2: במקרה של הסכמה של לפחות 80% מהדיירים (אשר מוצמד להם 80% מכלל הרכוש) - האם ניתן להכריח את דירת הגג לבצע תמ"א 38-2?
ליתר דיוק יש הסכמה של 21 מתוך 24 דיירים (כולל דירות גג אחרות אשר מחזיקים בזכויות בגג) שמסתכם ביותר מ80% הנדרש, כאשר 2 דירות רגילות + דירת גג אחת כרגע לא משתפים פעולה.
במקרה כזה האם ניתן להכריח את הדירות אשר לא משתפות פעולה?
בברכה,
יוני
למיטב ידיעתי לא ניתן להכריח בעל דירת גג (אשר מוצמד לו זכויות הגג בטאבו), לבצע תמא 38-1.
השאלה שלי מתייחסת לביצוע תמ"א 38-2: במקרה של הסכמה של לפחות 80% מהדיירים (אשר מוצמד להם 80% מכלל הרכוש) - האם ניתן להכריח את דירת הגג לבצע תמ"א 38-2?
ליתר דיוק יש הסכמה של 21 מתוך 24 דיירים (כולל דירות גג אחרות אשר מחזיקים בזכויות בגג) שמסתכם ביותר מ80% הנדרש, כאשר 2 דירות רגילות + דירת גג אחת כרגע לא משתפים פעולה.
במקרה כזה האם ניתן להכריח את הדירות אשר לא משתפות פעולה?
בברכה,
יוני
כפית דירת גג לפרויקט תמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/05/16
יוני שלום!
שאלה מענינת. אם הרוב הנדרש על פי החוק מתקיים אזי ניתן להגיש תביעה שתתברר שפני המפקח על הרישום לצורך אכיפת ההסכם על בעל דירת הגג.
אני מניח כי במסגרת שיקולי האכיפה של ההסכם יבדוק המפקח מה הדירה שמוצעת לאותם בעלים במסגרת הפרויקט ועד כמה הוא נפגע אם בכלל. לטעמי לפחות אם יש דירת גג ולה צמוד שטח גג נוסף ומציעים לאותם בעלים לקבל דירה רגילה יש בזה משהוא פסול וקפח.
מעבר לכך - אני לא בטוח שיזם יכנס להרפתקאה כזו בלי שהוא יודע מה הדירות שישארו לו למכירה. לכן במצב כזה אני מניח שהרבה יזמים יהססו להכנס לפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלה מענינת. אם הרוב הנדרש על פי החוק מתקיים אזי ניתן להגיש תביעה שתתברר שפני המפקח על הרישום לצורך אכיפת ההסכם על בעל דירת הגג.
אני מניח כי במסגרת שיקולי האכיפה של ההסכם יבדוק המפקח מה הדירה שמוצעת לאותם בעלים במסגרת הפרויקט ועד כמה הוא נפגע אם בכלל. לטעמי לפחות אם יש דירת גג ולה צמוד שטח גג נוסף ומציעים לאותם בעלים לקבל דירה רגילה יש בזה משהוא פסול וקפח.
מעבר לכך - אני לא בטוח שיזם יכנס להרפתקאה כזו בלי שהוא יודע מה הדירות שישארו לו למכירה. לכן במצב כזה אני מניח שהרבה יזמים יהססו להכנס לפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ויתור על חניות משותפות ליזם תמא
ענת
02/05/16
שלום
האם חובה על דיירים לוותר על כל החניות המשותפות בבניין ליזם התמא שהגיע לבניין מכיוון שאין מקום להרבה חניות
מה החוק אומר לגבי חניות?
האם חובה על דיירים לוותר על כל החניות המשותפות בבניין ליזם התמא שהגיע לבניין מכיוון שאין מקום להרבה חניות
מה החוק אומר לגבי חניות?
ויתור על חניות משותפות לטובת היזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/05/16
שלום ענת!
אם מדובר בחניות שצמודות בטאבו אזי לא ניתן לגעת בהן ללא הסכמת בעלי הדירה לה צמודה החניה.
אם מדובר בחניות ללא הצמדה שהבעלים הקיימים משתמשים כיום - אין חובה על פי חוק לוותר עליהם אבל יתכן ואם לא תוותרו לא ניתן יהיה לבצע פרויקט תמ"א 38 במקום. צריך לבדוק כל מקרה לגופו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנית ההרחבה בשטח חניה פרטית
משה
01/05/16
הקבלן דורש לבנות בחניה שלי (בטאבו) ובסוף התהליך אקבל חניה מקורה (יהיה קשה לתמרן)אני לא רוצה את הפרויקט. אני לא רוצה שיגעו לי בחניה. יש מתנגדים רבים יחד איתי (לדעתי אין רוב חוקי)
יכולים להכריח אותי?יכולים לבנות בשטח הפרטי שלי?
יכולים להכריח אותי?יכולים לבנות בשטח הפרטי שלי?
הרחבה בשטח חניה פרטי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/05/16
משה שלום!
לא ניתן לפגוע בשטח החניה הפרטי שלך הצמוד לדירתך ללא הסכמתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ניתן לפגוע בשטח החניה הפרטי שלך הצמוד לדירתך ללא הסכמתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 יזמים
יניב
28/04/16
רציתי לדעת אם נחתם הסכם לתמא על ידי דיירים עם יזם אחד, היזם החליט שלא מעוניין בפרויקט והעביר את זה ליזם אחר. האם זה חוקי ? זה מותר?
ושאלה שניה אם בחוזה של הפרויקט לא רשום שהדיירים בדירות החדשות יקבלו חניה פרטית והישנים יהיה להם חניה על סמך מקום פנוי , היזם יכול לקבל החלטה חד צדדית שלא רשום בחוזה?
שאלה אחרונה, האם יש חוק המחייב להביא חניה פרטית לדירות החדשות ? לא חוק שאומר לבנות חניות נוספות אלא חוק שאומר שחייב להביא חניה פרטית
תודה וחג שמח
ושאלה שניה אם בחוזה של הפרויקט לא רשום שהדיירים בדירות החדשות יקבלו חניה פרטית והישנים יהיה להם חניה על סמך מקום פנוי , היזם יכול לקבל החלטה חד צדדית שלא רשום בחוזה?
שאלה אחרונה, האם יש חוק המחייב להביא חניה פרטית לדירות החדשות ? לא חוק שאומר לבנות חניות נוספות אלא חוק שאומר שחייב להביא חניה פרטית
תודה וחג שמח
העברת זכויות יזם על פי הסכם תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/04/16
יניב שלום!
קודם כל צריך לקרוא מה כתוב בהסכם כליו חתמתם. יתכן ויש שם התייחסות לשאלה זו.
במידה ואין לדעתי לא ניתן ללא הסכמתם להסב את זכויותיו והתחייבויותיו על פי הסכם חתום.
בדיקה אחרונה לוודא שאנו משתמשים במונח "הסכם" לאותו מסמך. אני מתכוון להסכם המלא ומקיף שנחתם בין היזם מחד ובין בעלי דירות מצד שני.
לגבי החניות - שוב הבסיס הוא מה שכתוב בהסכם. זה קצת מפליא אותי אם בהסכם כולו אין ציון כיצד החניות מתחלקו בין הצדדים. אם אכן לא כתוב - לזם יש בעיה אם כי נכון שכמעט תמיד בפרויקטים כאלו היזם בוחר ראשון את החניות.
לא אכנס לכל סיבוכי החוק- יש לייצר חניה על פי תקן בהתאם לכמות ושטח הדירות החדשות שבונים. החוק לא מחייב להצמיד את אותן חניות דוקא לדירות החדשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל צריך לקרוא מה כתוב בהסכם כליו חתמתם. יתכן ויש שם התייחסות לשאלה זו.
במידה ואין לדעתי לא ניתן ללא הסכמתם להסב את זכויותיו והתחייבויותיו על פי הסכם חתום.
בדיקה אחרונה לוודא שאנו משתמשים במונח "הסכם" לאותו מסמך. אני מתכוון להסכם המלא ומקיף שנחתם בין היזם מחד ובין בעלי דירות מצד שני.
לגבי החניות - שוב הבסיס הוא מה שכתוב בהסכם. זה קצת מפליא אותי אם בהסכם כולו אין ציון כיצד החניות מתחלקו בין הצדדים. אם אכן לא כתוב - לזם יש בעיה אם כי נכון שכמעט תמיד בפרויקטים כאלו היזם בוחר ראשון את החניות.
לא אכנס לכל סיבוכי החוק- יש לייצר חניה על פי תקן בהתאם לכמות ושטח הדירות החדשות שבונים. החוק לא מחייב להצמיד את אותן חניות דוקא לדירות החדשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיפוח שטח גינון לטובת דירה קומת קרקע
מיגל אספרנטה
27/04/16
שלום רב
האם לאחר תחילת העבודות ניתן להגיש בקשה
לסיפוח שטח גינון ציבורי הצמוד לדירה ונמצא מתחת למרפסות הדיירים מעל,כחלק מדירת הקרקע,ובעצם להפוך את הדירה - לדירת גן.
האם צריך הסכמה של 100 אחוז מהדיירים?או שניתן להסתפק ברוב מכריע?
האם לאחר תחילת העבודות ניתן להגיש בקשה
לסיפוח שטח גינון ציבורי הצמוד לדירה ונמצא מתחת למרפסות הדיירים מעל,כחלק מדירת הקרקע,ובעצם להפוך את הדירה - לדירת גן.
האם צריך הסכמה של 100 אחוז מהדיירים?או שניתן להסתפק ברוב מכריע?
סיפוח שטח גינה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/04/16
מיגל שלום!
הצמדה של כל חלק מהרכוש המשותף לדירה ספציפית צריך הסכמה של 100% אלא אם יש הוראות אחרות בחוק.
למשל- לגבי פרויקטים של תמ"א 38 יש הוראות אחרות לרוב הנדרש. יש החלטות הקובעות שהצמדה במסגרת של פרויקט תמא 38 של שטח גינה הדומה בשטח בערך לשטח מרפסת שמש (כ- 10 מ"ר) אפשר להקבל במסגרת הרוב הנדרש לאישור ההסכם.
אבל זה מוגבל לשטח קטן של גינה וכן להסכמה במסגרת ההסכם עצמו.
לפימה שכתבתם ההסכם כבר נחתם ואתם מכוונים לשטח גינה גדול יותר. לכן לדעתי לא יהיה מנוס מהסכמה של 100%.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הצמדה של כל חלק מהרכוש המשותף לדירה ספציפית צריך הסכמה של 100% אלא אם יש הוראות אחרות בחוק.
למשל- לגבי פרויקטים של תמ"א 38 יש הוראות אחרות לרוב הנדרש. יש החלטות הקובעות שהצמדה במסגרת של פרויקט תמא 38 של שטח גינה הדומה בשטח בערך לשטח מרפסת שמש (כ- 10 מ"ר) אפשר להקבל במסגרת הרוב הנדרש לאישור ההסכם.
אבל זה מוגבל לשטח קטן של גינה וכן להסכמה במסגרת ההסכם עצמו.
לפימה שכתבתם ההסכם כבר נחתם ואתם מכוונים לשטח גינה גדול יותר. לכן לדעתי לא יהיה מנוס מהסכמה של 100%.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעוניין ורוצה לחתום על הסכם התמא המתגבש אבל…
ברק לוי
22/04/16
שלום רב,
אצלנו בבניין יש תהליך מתקדם של תמ"א 38 חתימה על חוזה סופי.
ישנם כמה סעיפים שבם יידעתי את הנציגים אודות פחדיי וחששי מפני המיזם עקב דברים שלא הוכנסו להסכם
לדוגמא -
1. שכר טרחת העורך דין, ממתי עד מתי מיצג אותנו וקבלת תשלום עבור הייצוג ( האם נעשה בשלבים)
2. באם נעשה נזק עקב הבנייה לדוגמא נפער חור אצלי בתקרה ואו נפל קיר או חלק ממנו על מי יחול התיקון ותוך כמה זמן יבוצע
3. הנציגות היא המחליטה הבלעדית לכל שינוי מול הקבלן ואנו מופקדים בידיים שלהם ז"א שאם הם מקבלים שוחד מהקבלן אין לנו אפשרו כלל לערער על כך
לדוגמא באם הוגשו תכניות לעירייה והורידו לנו חדר אז הנציגות היא זו שתפתור את הבעיה עם הקבלן ז"א שהם יכולים לקבל שוחד מהקבלן ולהסכים לכך שלא יתווספו החדרים שעליהם הוסכם והובטח ועדין הקבלן ייהנה מ 100% של בנייה ואילו אנו נפסיד מכך.
בקיצור יש עוד ים בעיות מה עלי לעשות...?
אצלנו בבניין יש תהליך מתקדם של תמ"א 38 חתימה על חוזה סופי.
ישנם כמה סעיפים שבם יידעתי את הנציגים אודות פחדיי וחששי מפני המיזם עקב דברים שלא הוכנסו להסכם
לדוגמא -
1. שכר טרחת העורך דין, ממתי עד מתי מיצג אותנו וקבלת תשלום עבור הייצוג ( האם נעשה בשלבים)
2. באם נעשה נזק עקב הבנייה לדוגמא נפער חור אצלי בתקרה ואו נפל קיר או חלק ממנו על מי יחול התיקון ותוך כמה זמן יבוצע
3. הנציגות היא המחליטה הבלעדית לכל שינוי מול הקבלן ואנו מופקדים בידיים שלהם ז"א שאם הם מקבלים שוחד מהקבלן אין לנו אפשרו כלל לערער על כך
לדוגמא באם הוגשו תכניות לעירייה והורידו לנו חדר אז הנציגות היא זו שתפתור את הבעיה עם הקבלן ז"א שהם יכולים לקבל שוחד מהקבלן ולהסכים לכך שלא יתווספו החדרים שעליהם הוסכם והובטח ועדין הקבלן ייהנה מ 100% של בנייה ואילו אנו נפסיד מכך.
בקיצור יש עוד ים בעיות מה עלי לעשות...?
חששות מחתימה על ההסכם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/04/16
ברק שלום!
1. עורך הדין מלווה אותכם בניסוח ההסכם וחתימתו ומאוחר יותר גם בליווי הצ התכנוני קבלת הבטוחות ועד רישום הבית המשותף. כל זה אמור להיות מפורט בהסכם עימו שלרוב גם מצורף כנספח להסכם עצמו.
2. נושא הנזקים מוסדר בהסכם בדר"כ אופן שכל נזק מכוסה על ידי היזם עצמו. תוך כמה זמן- תלוי באופי הנזק. גם אם לא מוסדר בהסכם עדין מי שגרם לנזק אחראי לתיקונו.
3. הנציגות היא המחליטה בענינים הנתונים לה בהסכם. בכל מקרה- אם אתה חושב שמישהוא שם מרמה או מקבל שוחד אז שום סעיף בהסכם לא יגן עליו.
4. אם יש לך עוד חששות אני ממליץ שתפגש עם עורך הדין שלכם ותעלה בפניו או לחילופין - תעזר בעורך דין שלך כדי לעבור על ההסכם ולהבין אם מה שכתוב שם סביר או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
1. עורך הדין מלווה אותכם בניסוח ההסכם וחתימתו ומאוחר יותר גם בליווי הצ התכנוני קבלת הבטוחות ועד רישום הבית המשותף. כל זה אמור להיות מפורט בהסכם עימו שלרוב גם מצורף כנספח להסכם עצמו.
2. נושא הנזקים מוסדר בהסכם בדר"כ אופן שכל נזק מכוסה על ידי היזם עצמו. תוך כמה זמן- תלוי באופי הנזק. גם אם לא מוסדר בהסכם עדין מי שגרם לנזק אחראי לתיקונו.
3. הנציגות היא המחליטה בענינים הנתונים לה בהסכם. בכל מקרה- אם אתה חושב שמישהוא שם מרמה או מקבל שוחד אז שום סעיף בהסכם לא יגן עליו.
4. אם יש לך עוד חששות אני ממליץ שתפגש עם עורך הדין שלכם ותעלה בפניו או לחילופין - תעזר בעורך דין שלך כדי לעבור על ההסכם ולהבין אם מה שכתוב שם סביר או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה השמעות על חתימה
אלי
22/04/16
מה הישמעות של חתימה על היא התנגדות לביצועה תמ"א לשכן , כבור זמן
נוסף יש בקשה לשינוי בבצועה התמ"א פינוי והרסיה .
משמעות חתימה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/04/16
אלי שלום!
מציע שתגיש התנגדות לעיריה במסגרת הזמן המותר להגשת התנגדות. יתכן בהחלט והיזם יטען כי חתמתם על הסכמה אבל בכל מקרה תגידו שהסכמתם לפרויקט אחר. בסופו של דבר ולדעתי העיריה תדון לגוף ההתנגדות ולא תתחשב במה שחתמתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
