פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
דייר שמסרב לחתום
בני
06/06/16
יש בבניין שלנו דייר שלא מוכן לחתום ורציתי לדעת אם יהיה חוקי להציע לו משהו
בתמורה כמו תוספת חניה או זכויות שאין לדיירים
אחרים?
בתמורה כמו תוספת חניה או זכויות שאין לדיירים
אחרים?
דייר שמסרב לחתום
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/16
בני שלום!
לא רואה סיבה לתת לדייר כזה דברים שאין לדיירים אחרים בבנין. זה אינו לא חוקי אבל זה בהחלט לא רצוי שכן זה מעודד דיירים להיות "אחרונים" בתור לחתימה. בנוסף - יכולים דיירים שכבר חתמו לבוא ולאמר שהם לא מסכימים לכך כי זה בא על חשבונם ומפלה אותם לעומתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא רואה סיבה לתת לדייר כזה דברים שאין לדיירים אחרים בבנין. זה אינו לא חוקי אבל זה בהחלט לא רצוי שכן זה מעודד דיירים להיות "אחרונים" בתור לחתימה. בנוסף - יכולים דיירים שכבר חתמו לבוא ולאמר שהם לא מסכימים לכך כי זה בא על חשבונם ומפלה אותם לעומתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרויקט תמא 38 שמתעכב 8 שנים
ניר
04/06/16
שלום, אני בעל דירה בפתח תקווה. לפני כשמונה שנים נחתם הסכם עם יזם לביצוע פרויקט תמא 38. מאז - לאף אחד מבעלי הדירות לא ברור מה קורה. חתמנו על כל מה שהיזם ביקש וכשמנסים לברר איתו את הסטטוס מקבלים תשובות שונות ומעורפלות(תקוע בערייה, הדירה ממול הביעה התנגדות, שבוע הבא נבוא להחתים אתכם על החוזה הסופי וכ"ו) ככה זה נמשך כבר שנים ולא נראה שליזם יש אינטרס לבצע את הפרוייקט אך מצד שני- הוא משאיר אותנו תלויים באוויר, אין שקיפות ועדכונים שוטפים. מה האפשרויות העומדות בפנינו כדי שהדברים ייחתכו כבר לכאן או לכאן? (זה מרגיש כאילו ההתנהלות של היזם לוקה בחוסר תום לב)
תודה
תודה
פרויקט שמתעכב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/06/16
ניר שלום!
הליכי התכנון קשים וממושכים אבל ברור שהם לא צריכים לארוך 8 שנים.
לפי מה שאני מבין לא חתמתם עדין על הסכם מפורט אלא אולי על מסמך מקדים. בכל מקרה כדאי שתתיעצו עם עו"ד להבין אם יש בעיה להשתחרר מאותו יזם.
עוד אני מציע כי תתאגדו בעלי הדירות לענין זה. אם רק אתה תנהל איתו מלחמה זה יתפרש כאילו כל היתר מסכימים להמשיך עימו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הליכי התכנון קשים וממושכים אבל ברור שהם לא צריכים לארוך 8 שנים.
לפי מה שאני מבין לא חתמתם עדין על הסכם מפורט אלא אולי על מסמך מקדים. בכל מקרה כדאי שתתיעצו עם עו"ד להבין אם יש בעיה להשתחרר מאותו יזם.
עוד אני מציע כי תתאגדו בעלי הדירות לענין זה. אם רק אתה תנהל איתו מלחמה זה יתפרש כאילו כל היתר מסכימים להמשיך עימו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת חלון לאורך הקיר בדירה הקטנה בשכ' הגפן
נירית
03/06/16
אם אני מבקשת חלון לאורך הקיר כפי שהמלצת כדי שהדירה תהייה מוארת יותר, במידה וזה אפשרי מבחינת חזות כל הבניין האם השינוי חל על היזם/קבלן או שכל שינוי תכנוני הוא תוספת וצריך לנהל משא ומתן
הוספת חלון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/16
נירית שלום!
כל הנושא התכנוני נעשה מול היזם והיזם באמצעות האדריכל והיועצים שלו מטפל בזה מול הרשות. יתכן ויש מגבלה שם של חזות אחידה. עדין ההתחלה היא לדבר עם היזם ולתת לו את הערותיך. ככל שיאושרו הערות כאלו הן יהיו בדר"כ על חשבון היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כל הנושא התכנוני נעשה מול היזם והיזם באמצעות האדריכל והיועצים שלו מטפל בזה מול הרשות. יתכן ויש מגבלה שם של חזות אחידה. עדין ההתחלה היא לדבר עם היזם ולתת לו את הערותיך. ככל שיאושרו הערות כאלו הן יהיו בדר"כ על חשבון היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בבניין גבוה
שגיא
02/06/16
האם יש קבלנים המבצעים תמ"א 38 בבניין בעל 8 קומות? -
בניין טרומי ישן בן 40 שנה.
48 דירות עם שתי מעליות
מולו מתבצע פינוי בינוי של בינייני 4 קומות.
האם זה ניתן לביצוע?
בניין טרומי ישן בן 40 שנה.
48 דירות עם שתי מעליות
מולו מתבצע פינוי בינוי של בינייני 4 קומות.
האם זה ניתן לביצוע?
תמא 38 בבנין גבוה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/06/16
שלום שגיא
בתשובה קצרה - לא.
יותר ארוכה- כדי שפרויט ניתן יהיה לביצוע הוא צריך להיות אפשרי לביצוע הן מבחינה תכנונית והן מבחינת הכדאיות ליזם.
אני לא יודע היכן הבנין ועל איזה שטח מגרש הוא יושב. נניח לרגע בתל אביב. עדין ככל אצבע כדי שתהיה כדאיות לפרויקט ידרש לבנות כפול דירות. זה אומר בנין של למעלה מ- 90 דירות לגובה של כ- 15 קומות ויותר.
כך שקשה לי להניח שזה אפשרי.
בשביל מה אתם צריכים? אם אתם רוצים להוסיף ממ"ד ולשפץ את הבנין - תבדקו ישירות מול העיריה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בתשובה קצרה - לא.
יותר ארוכה- כדי שפרויט ניתן יהיה לביצוע הוא צריך להיות אפשרי לביצוע הן מבחינה תכנונית והן מבחינת הכדאיות ליזם.
אני לא יודע היכן הבנין ועל איזה שטח מגרש הוא יושב. נניח לרגע בתל אביב. עדין ככל אצבע כדי שתהיה כדאיות לפרויקט ידרש לבנות כפול דירות. זה אומר בנין של למעלה מ- 90 דירות לגובה של כ- 15 קומות ויותר.
כך שקשה לי להניח שזה אפשרי.
בשביל מה אתם צריכים? אם אתם רוצים להוסיף ממ"ד ולשפץ את הבנין - תבדקו ישירות מול העיריה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיקום דירה בפרוייקט
נירית
01/06/16
הדירה שלי ודירה נוספת משני צידי הבנין עם מדרגות חיצוניות אליה,הן הקטנות ביותר בשטח הבנין. הדירה נמדדה כ 23 מ"ר ועליה היזם הוסיף 4 מ' בשטח הדירה ו 4 מ' מרפסת. הדירה שלי היא היחידה שנדחסה בתוכנית כדירת סנדביץ עורפית בין שתי דירות וזה אומר שיש לה כיוון אוויר אחד בלבד ממרפסונת שהיא 1.20 מ ומחלון הממ"ד היזם כפיצוי הקפיץ את הדירה לקומה רביעית במקום קומה ראשונה והוסיף 4 מ"ר לדירה. לי זה נראה שזאת דירה בעייתית בערכה ובמגורים בה. אשמח לשמוע חוות דעת
מיקום דירה בפרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/06/16
היי נירית
קשה לתת תשובה בלי לדעת מה הפרויקט כולו והיכן הוא ומה האילוצים העומדים בפני המתכנן.
גודל הדירה שלך מראש הוא קטן מאוד ולהבנתי ברוב הערים אף קטן מגודל דירה מינימאלי שהן דורשות. ברור ששני כיווני אויר טוב יותר מכיוון אויר אחד. אבל עדין יהיה מדובר בדירה קטנה של 27 מ"ר. חשוב שתבדקי במקרה כזה מה התכנון הפנימי המוצע לך ואיך נכנס אור ואויר לדירה.
זה להבנתי המפתח מבחינתך. הקפיצה לקומה רביעית מעלה את שווי הדירה ומהווה סוג של פיצוי. אם יש תכנון פנימי טוב הייתי הולך על זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קשה לתת תשובה בלי לדעת מה הפרויקט כולו והיכן הוא ומה האילוצים העומדים בפני המתכנן.
גודל הדירה שלך מראש הוא קטן מאוד ולהבנתי ברוב הערים אף קטן מגודל דירה מינימאלי שהן דורשות. ברור ששני כיווני אויר טוב יותר מכיוון אויר אחד. אבל עדין יהיה מדובר בדירה קטנה של 27 מ"ר. חשוב שתבדקי במקרה כזה מה התכנון הפנימי המוצע לך ואיך נכנס אור ואויר לדירה.
זה להבנתי המפתח מבחינתך. הקפיצה לקומה רביעית מעלה את שווי הדירה ומהווה סוג של פיצוי. אם יש תכנון פנימי טוב הייתי הולך על זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תכסית המותרת לבנייה
לאורה
01/06/16
שלום לעו"ד,
אנו מתקרבים ל-80% חתימות. אמנם המגרש אחרי מדידות, אבל אנו לא בטוחות שהתכסית המותרת לבנייה שקיבלנו בסקיצות היא נכונה. חוסר הביטחון נובע מ-2 סיבות:
א. רוחב הבניין בסקיצות שלפני המדידות, הינו בדיוק עד לסנטימטר האחרון, כמו בסקיצות שלאחר המדידה, וכך יצורפו להסכם שאנו אמורים לחתום. ואם חותמים, זה מאוחר מדיי, היזם יכול לגרוע הרבה אם התכסית קטנה יותר במציאות
ב. התכסית של היזם שלא נבחר, הייתה צרה יותר והייתה ממוקמת שונה על המגרש. יזם זה נראה לרבים מאיתנו יותר אמין, מה-גם שהסקיצות נעשו בידי האכיטקט שהיה אמור לעשות את העבודה.
איפה ואיך אפשר להשיג את התכסית המותרת לבנייה? לפחות זאת שלפיה שירטטו את הקיצות הראשונות ? הרי בלי למדוד את השטח עצמו, הם קיבלו את התכסית מאיזשהו מקום. איפה אפשר לפנות, אולי בעירייה, ולראות איזה מהיזמים צדק? אם התכסית היא באמת קטנה יותר, מ"ר רבים ירדו מהמטרז' שהובטח....
תודה רבה,
אנו מתקרבים ל-80% חתימות. אמנם המגרש אחרי מדידות, אבל אנו לא בטוחות שהתכסית המותרת לבנייה שקיבלנו בסקיצות היא נכונה. חוסר הביטחון נובע מ-2 סיבות:
א. רוחב הבניין בסקיצות שלפני המדידות, הינו בדיוק עד לסנטימטר האחרון, כמו בסקיצות שלאחר המדידה, וכך יצורפו להסכם שאנו אמורים לחתום. ואם חותמים, זה מאוחר מדיי, היזם יכול לגרוע הרבה אם התכסית קטנה יותר במציאות
ב. התכסית של היזם שלא נבחר, הייתה צרה יותר והייתה ממוקמת שונה על המגרש. יזם זה נראה לרבים מאיתנו יותר אמין, מה-גם שהסקיצות נעשו בידי האכיטקט שהיה אמור לעשות את העבודה.
איפה ואיך אפשר להשיג את התכסית המותרת לבנייה? לפחות זאת שלפיה שירטטו את הקיצות הראשונות ? הרי בלי למדוד את השטח עצמו, הם קיבלו את התכסית מאיזשהו מקום. איפה אפשר לפנות, אולי בעירייה, ולראות איזה מהיזמים צדק? אם התכסית היא באמת קטנה יותר, מ"ר רבים ירדו מהמטרז' שהובטח....
תודה רבה,
תכסית מותרת לבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/06/16
לאורה שלום!
אני לא יודע על איזה מקום מדובר. אבל לכל רשות יש אתר למחלקת ההנדסה שלה שם אולי ניתן לראות את מבנה המגרש. בנוסף - תראו בתיק הבנין שרטוטים קודמים שיש בהם מידות.
ניתן גם לבדוק באתר מיפוי ישראל. תגיעו לאתר ולנכס דרך הכתובת ואז יש שם כלי מדידה שניתן באופן גס למדוד אורך ורוחב.
זה נותן את צורת המגרש. לגבי קווי בנין - אני מניח שאתם יודעים מהם מתוך ההצעות שקיבלתם.
בעיקרון המלבן (בערך) הפנימי שאתם מקבלים בתוך קווי הבנין זה שטח קומה טיפוסית מקסימאלי (ללא מרפסות). מזה יש להוריד כ- 30 מ"ר עבור לובי קומתי. כל היתר זה דירות.
תבינו שכל יזם, לא משנה במי תבחרו, ירצה לנצל עד המקסימום את התכסית המותרת. גם נתן לכתוב זאת בהסכם עצמו. כך שאני לא רואה מקום לבהלה בענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני לא יודע על איזה מקום מדובר. אבל לכל רשות יש אתר למחלקת ההנדסה שלה שם אולי ניתן לראות את מבנה המגרש. בנוסף - תראו בתיק הבנין שרטוטים קודמים שיש בהם מידות.
ניתן גם לבדוק באתר מיפוי ישראל. תגיעו לאתר ולנכס דרך הכתובת ואז יש שם כלי מדידה שניתן באופן גס למדוד אורך ורוחב.
זה נותן את צורת המגרש. לגבי קווי בנין - אני מניח שאתם יודעים מהם מתוך ההצעות שקיבלתם.
בעיקרון המלבן (בערך) הפנימי שאתם מקבלים בתוך קווי הבנין זה שטח קומה טיפוסית מקסימאלי (ללא מרפסות). מזה יש להוריד כ- 30 מ"ר עבור לובי קומתי. כל היתר זה דירות.
תבינו שכל יזם, לא משנה במי תבחרו, ירצה לנצל עד המקסימום את התכסית המותרת. גם נתן לכתוב זאת בהסכם עצמו. כך שאני לא רואה מקום לבהלה בענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיית חנייה +מכפילים
יעלה
30/05/16
במסגרת פרויקט תמ"א 38 שמתנהל בבניין בו אני מתגוררת (בנין עם 3 כניסות) קיימת בעיה קשה של חנייה ונכון להיות היזם הציג תוכנית לפיה הוא מקיף את דירתי אשר ממוקמת בקומה ראשונה באחת הכניסות ב-26 חניות מתוך 33 חניות. ביטל את הגינה בחזית ומיקם גם במקומה חניות. בחלק האחורי הכניס 8 מכפילי חנייה (16 חניות) בנוסף לחניות רגילות. אין ספק שזוהי פגיעה מהותית בנכס שלי ובאיכות החיים. מה ניתן לעשות? האם עירייה והמפקח מטעמה נוטה לאשר מציאות כזו? טרם הוגשה גרמושקה חתומה ע"י הדיירים.
בעית חניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/05/16
יעלה שלום!
החניות הן אכן בעיה גדולה בפרויקטים של תמ"א. לא יודע מה כתוב בהסכם התמ"א עליו חתמתם וכמובן שהכל יבחן לאור הכתוב שם.
בכל מקרה אני מציע לך להעביר את ההסתייגויות שלך לנציגות וליזם וכאשר יגישו תוכנית לעיריה להגיש התנגדות למיקום החניות והמכפילים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
החניות הן אכן בעיה גדולה בפרויקטים של תמ"א. לא יודע מה כתוב בהסכם התמ"א עליו חתמתם וכמובן שהכל יבחן לאור הכתוב שם.
בכל מקרה אני מציע לך להעביר את ההסתייגויות שלך לנציגות וליזם וכאשר יגישו תוכנית לעיריה להגיש התנגדות למיקום החניות והמכפילים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספות בנייה בתמ"א 38/1
רונית
29/05/16
שלום, אני גרה בבניין משותף בן 4 קומות (2 כניסות, לא על עמודים) ברובע 3 (באיזור שאינו מוגדר לשימור) בתל-אביב.
על גג הבניין יש דירה קטנה, ושאר הגג שייך לכל בעלי הדירות.
מה אחזוי הבנייה המותרים בבניין שלנו?
נמסר לנו ע"י אחד היזמים שפנינו אליהם כי קיום הדירה מאפשר להשלים את הקומה +1.6 קומות, דהיינו 2.6 קומות תוספת.
האם זה נכון?
אודה לתשובתך.
רונית
על גג הבניין יש דירה קטנה, ושאר הגג שייך לכל בעלי הדירות.
מה אחזוי הבנייה המותרים בבניין שלנו?
נמסר לנו ע"י אחד היזמים שפנינו אליהם כי קיום הדירה מאפשר להשלים את הקומה +1.6 קומות, דהיינו 2.6 קומות תוספת.
האם זה נכון?
אודה לתשובתך.
רונית
תוספת בניה תמ"א 38/1 רובע 3 תל אביב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/05/16
שלום רונית
בעיקרון אכן העיריה אמורה לאפשר השלמת הקומה ועוד 1.6 קומות. ענין זה אמור להיות מוסדר בתכנית רובע 3. מקווה שאכן כך יוסדר בנוסח הסופי של התוכנית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון אכן העיריה אמורה לאפשר השלמת הקומה ועוד 1.6 קומות. ענין זה אמור להיות מוסדר בתכנית רובע 3. מקווה שאכן כך יוסדר בנוסח הסופי של התוכנית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא – חיזוק מבנים – שינוי בזכויות
שי
25/05/16
סיפורנו הוא ארוך אבל אם אקצר אומר שב 2011 נחתם הסכם עם יזם (שהועבר לאחר ונחתם גם עימו) על תמא 38 (חיזוק) בתא בהסכם המקורי היה אישור ל2 קומות (4 יחידות) וחניה לא אושרה. כיום יש בקשה לחתימה שוב על חצי קומה נוספת (פנטהאוז) וחניות.
מאחר וגם בהסכם הראשוני כפו עלינו לחתום תוך איום בתביעה, וניצול של דיירים מבוגרים, ולפי ההתנהלות נראה שעו"ד שהיזם שכר לדיירים פעלה משיקולים זרים, האם בעקבות הבקשה לחתימה נוספת עקב השינוי אנחנו יכולים להתנגד ו/או לא לחתום ו/או להוציא צו מניעה?
מה גם שכל הדירות בבנין מקבלות מעלית וממד ול3 דירות אין אישור לממד ואין אפשרות לשימוש במעלית.
האם יש ביכולתנו לבטל את ההסכם או שאנו שבויים מחמת החתימה גם אם נעשתה במרמה הולכת שולל ואיומים. לתשובתך אודה.
מאחר וגם בהסכם הראשוני כפו עלינו לחתום תוך איום בתביעה, וניצול של דיירים מבוגרים, ולפי ההתנהלות נראה שעו"ד שהיזם שכר לדיירים פעלה משיקולים זרים, האם בעקבות הבקשה לחתימה נוספת עקב השינוי אנחנו יכולים להתנגד ו/או לא לחתום ו/או להוציא צו מניעה?
מה גם שכל הדירות בבנין מקבלות מעלית וממד ול3 דירות אין אישור לממד ואין אפשרות לשימוש במעלית.
האם יש ביכולתנו לבטל את ההסכם או שאנו שבויים מחמת החתימה גם אם נעשתה במרמה הולכת שולל ואיומים. לתשובתך אודה.
תמא חיזוק מבנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/05/16
שלום שי
קודם כל צריך לקרוא על מה חתמתם. יתכן ובהסכם עצמו עליו חתמתם יש הסמכה להגדלת מספר הדירות ולתוספת חניה. אם אין כזה דבר - לגיטימי לא לחתום אם מתנגדים. עדין תדרשו להסביר למה בעצם אתם מתנגדים לפרויקט. ממה שכתבת אני יכול להבין שבעצם אתם לא מקבלים ממד. אני לא יודע למה (דירות פנימיות?) אבל אם יש חוסר איזון בתמורות אז לגיטימי לבוא בדרישה על כך ליזם.
ממליץ כי תעזרו בעו"ד שיקרא את המסמכים וילווה אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל צריך לקרוא על מה חתמתם. יתכן ובהסכם עצמו עליו חתמתם יש הסמכה להגדלת מספר הדירות ולתוספת חניה. אם אין כזה דבר - לגיטימי לא לחתום אם מתנגדים. עדין תדרשו להסביר למה בעצם אתם מתנגדים לפרויקט. ממה שכתבת אני יכול להבין שבעצם אתם לא מקבלים ממד. אני לא יודע למה (דירות פנימיות?) אבל אם יש חוסר איזון בתמורות אז לגיטימי לבוא בדרישה על כך ליזם.
ממליץ כי תעזרו בעו"ד שיקרא את המסמכים וילווה אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה גובר היתר מילולי או גרמושקה ?
משה
24/05/16
בהיתר מילולי לא מוזכר קירוי חניה. לעומת זאת בתוכנית החתומה (גרמושקה) . הפכו חניה למקורה . החניה המקורה על שטח פרטי ואינה תקנית.אם יבנו- זה בניגוד להיתר?
מה גובר היתר מילולי או גרמושקה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/05/16
משה שלום!
השניים משלימים אחד את השני. אני לא יודע בדיוק מה הפרטים במקרה שלך אבל לפי מה שאתה מתאר נראה כי בניה בהתאם לגרמושקה היא בהתאם להיתר.
אם מדובר על שטח פרטי ולדעתך מדובר על טעות בהוצאת ההיתר אני מציע שתפנה למחלקת הנדסה של הרשות שהוציאה את ההיתר ותעלה טענותיך. אם לא יצליח - תפעל משפטית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
השניים משלימים אחד את השני. אני לא יודע בדיוק מה הפרטים במקרה שלך אבל לפי מה שאתה מתאר נראה כי בניה בהתאם לגרמושקה היא בהתאם להיתר.
אם מדובר על שטח פרטי ולדעתך מדובר על טעות בהוצאת ההיתר אני מציע שתפנה למחלקת הנדסה של הרשות שהוציאה את ההיתר ותעלה טענותיך. אם לא יצליח - תפעל משפטית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שנת היתר
רעות
24/05/16
שלום,
האם ניתן לבצע תמא, חיזוק והוספת יח"ד לבניין שניתן לו היתר ב 1983וב- 1985?
אני יודעת שאמור להיות תיקון להארכת התקופה לאחר 1.1.80.
תודה.
האם ניתן לבצע תמא, חיזוק והוספת יח"ד לבניין שניתן לו היתר ב 1983וב- 1985?
אני יודעת שאמור להיות תיקון להארכת התקופה לאחר 1.1.80.
תודה.
שנת היתר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/05/16
שלום רעות
עדין אין תיקון כזה לתמ"א ואני לא יודע מתי יתקנו. כרגע התאריך הקובע כפי שציינת הוא 1.1.1980. תמשיכו לעקוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
עדין אין תיקון כזה לתמ"א ואני לא יודע מתי יתקנו. כרגע התאריך הקובע כפי שציינת הוא 1.1.1980. תמשיכו לעקוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניות בפרוייקט תמ"א
זהר
23/05/16
יזם המתכנן אצלנו את הפרוייקט יבנה 8 חניות בגינה עבור הדיירים החדשים, הוא רוצה לקחת גם את החניות הקיימות בשטח הקיים שהן אינן רשומות בטאבו עבור הדיירים החדשים (לא מספיק לו) כך שנישאר עם 0 או 4 חניות ל-16 דירות קיימות במקום 8 כיום
וכל זאת במקום מכפילי חנייה.
האם בקשתו הגיונית ומקובלת ?
וכל זאת במקום מכפילי חנייה.
האם בקשתו הגיונית ומקובלת ?
חניה בפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/05/16
זהר שלום
נושא החניות בפרויקטים של חיזוק ותוספת דירות הוא בעייתי. היזם רוצה לייצר לפחות חניה אחת לכל דירה שהוא עומד למכור עוד לפני שמתיחסים אליכם.
בסופו של דבר זה ענין עיסקי בינכם ובינו. גם ככה אני מבין יש רק 8 חניות על 16 דירות קיימות. כך שמחד אתם מפסידים חלק בחניה ומנגד מרוויחים מה שהוא מציע לכם.
אתם יכולים לבדוק עד כמה אפשר להתמקח איתו אבל בסופו של דבר זו החלטה עסקית שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נושא החניות בפרויקטים של חיזוק ותוספת דירות הוא בעייתי. היזם רוצה לייצר לפחות חניה אחת לכל דירה שהוא עומד למכור עוד לפני שמתיחסים אליכם.
בסופו של דבר זה ענין עיסקי בינכם ובינו. גם ככה אני מבין יש רק 8 חניות על 16 דירות קיימות. כך שמחד אתם מפסידים חלק בחניה ומנגד מרוויחים מה שהוא מציע לכם.
אתם יכולים לבדוק עד כמה אפשר להתמקח איתו אבל בסופו של דבר זו החלטה עסקית שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא"א 38 הריסה ובינוי = שטח ריצפה בקומה
ג'וש
23/05/16
אנו במו''מ עם יזם. יש היום 6 דירות בקומה בבניין מ-1950 .
ברור שתב"ע + תמ"א יתנו שטח ריצפה מוגדל בכל קומה .
השאלה :
כל התוספת בקומה מגיעה לוותיקים , או היזם יכול לצמצם למטה לוותיקים , ולהגדיל ריצפה למעלה למכירה-חופשית ע"ח הצמצום לוותיקים ??
רואים כיום בניינים שקומות עליונות בולטות מקו הדירות הנמוכות ושטחן גדול יותר .
תודה
ברור שתב"ע + תמ"א יתנו שטח ריצפה מוגדל בכל קומה .
השאלה :
כל התוספת בקומה מגיעה לוותיקים , או היזם יכול לצמצם למטה לוותיקים , ולהגדיל ריצפה למעלה למכירה-חופשית ע"ח הצמצום לוותיקים ??
רואים כיום בניינים שקומות עליונות בולטות מקו הדירות הנמוכות ושטחן גדול יותר .
תודה
שטחים שווים לקומות היזם והבעלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/05/16
שלום ג'וש
התופעה שציינת קיימת, אם בכלל, בבנים גבוהים שם רוצים להרוויח שטחי קומות עליונות על חשבון תחתונות. אני בספק רב אם זה רלבנטי לכם ותזכור שמי שמחליט בסוף זו הרשות המתכננת.
בעירית תל אביב למשל ידרשו בדר"כ נסיגה פנימה ולא בליטה החוצה.
בכל מקרה- הפשוט ביותר הוא לעגן זאת גם בהסכם עצמו. תוסיפו התחייבות של היזם ששטחי הקומות הטיפוסיות יהיו זהים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הודעה לשכנים על תמא 38
ענת
22/05/16
שלום
אנחנו גרים בשכירות. לפני כחודש החלו שיפוצים בבניין הסמוך לנו.
היום גילינו במקרה, לאחר שהשיפוצניקים פגעו בצינור המים של הבניין שלנו, שמדובר בתמ״א 38 שמתוכנן להימשך שנתיים.
לא קיבלנו על כך שום הודעה מוקדמת. יש לנו תינוקת רכה ואנו סובלים מאוד מהשיפוץ. אילו היו מודיעים לנו מראש כנראה שלא היינו חותמים על חוזה לשנה נוספת בדירה זו. אנחנו חתומים עד אוקטובר ולא יודעים מה לעשות. גם אם נמצא דירה לעבור אליה, כנראה לא נמצא דייר במקומינו בגלל השיפוץ, ואנו מחוייבים לכך על פי החוזה.
האם על פי חוק יש חובה ליידע את השכנים על פרוייקט תמא טרם התחלתו? מה האפשרויות שלנו כעת?
תודה
אנחנו גרים בשכירות. לפני כחודש החלו שיפוצים בבניין הסמוך לנו.
היום גילינו במקרה, לאחר שהשיפוצניקים פגעו בצינור המים של הבניין שלנו, שמדובר בתמ״א 38 שמתוכנן להימשך שנתיים.
לא קיבלנו על כך שום הודעה מוקדמת. יש לנו תינוקת רכה ואנו סובלים מאוד מהשיפוץ. אילו היו מודיעים לנו מראש כנראה שלא היינו חותמים על חוזה לשנה נוספת בדירה זו. אנחנו חתומים עד אוקטובר ולא יודעים מה לעשות. גם אם נמצא דירה לעבור אליה, כנראה לא נמצא דייר במקומינו בגלל השיפוץ, ואנו מחוייבים לכך על פי החוזה.
האם על פי חוק יש חובה ליידע את השכנים על פרוייקט תמא טרם התחלתו? מה האפשרויות שלנו כעת?
תודה
הודעה לשכנים על תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/05/16
שלום ענת!
יש חובה ליידע את השכנים ואני די בטוח שגם ידעו את בעל הבית שלכם עוד לפני קבלת היתר הבניה. למעדה- פרסום דבר הגשת הבקשה להיתר לבות בדרך של משלוח הודעות אישיות לשכנים, היא כמעט השלב הראשון בתהליך התכנון.
אני מציע שתפנו בתלונה לבעל הבית שלכם על שלא ידע אותכם ותנסו להגיע עימו להסדר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש חובה ליידע את השכנים ואני די בטוח שגם ידעו את בעל הבית שלכם עוד לפני קבלת היתר הבניה. למעדה- פרסום דבר הגשת הבקשה להיתר לבות בדרך של משלוח הודעות אישיות לשכנים, היא כמעט השלב הראשון בתהליך התכנון.
אני מציע שתפנו בתלונה לבעל הבית שלכם על שלא ידע אותכם ותנסו להגיע עימו להסדר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת עלויות שיפוץ בניין שהוגדר כמסוכן
ענת
21/05/16
שלום
כיצד מחלקים עלויות שיפוץ בבניין שיש בו גם דירות רגילות וגם דירות עם חניון צמוד וגם חנויות.
האם לפי החלק ברכוש המשותף כפי שמופיע בנסח טאבו המפורט או לפי שטח רצפה בלבד של הנכס (ללא חניה וחצר צמודים במידה ויש ) מטר רבוע מסך המטר רבוע רצפה של כלל הנכסים?
מה החוק אומר?
כי לפי מטר רצפה זה פחות אחוז לעומת לפי החלק ברכוש המשותף (במקרה של הנכס שצמודים לו חצר גדולה וחניון של 300 מטר רבוע )
נא תשובתכם תודה
כיצד מחלקים עלויות שיפוץ בבניין שיש בו גם דירות רגילות וגם דירות עם חניון צמוד וגם חנויות.
האם לפי החלק ברכוש המשותף כפי שמופיע בנסח טאבו המפורט או לפי שטח רצפה בלבד של הנכס (ללא חניה וחצר צמודים במידה ויש ) מטר רבוע מסך המטר רבוע רצפה של כלל הנכסים?
מה החוק אומר?
כי לפי מטר רצפה זה פחות אחוז לעומת לפי החלק ברכוש המשותף (במקרה של הנכס שצמודים לו חצר גדולה וחניון של 300 מטר רבוע )
נא תשובתכם תודה
חלוקת עלויות שיפוץ
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/05/16
שלום ענת
קודם כל בודקים אם יש תקנון מוסכם לבנין ואם כן יש לקרוא אם יש בו התיחסות לענין חלוקת ההוצאות. אם אין תקנון מוסכם או אין בו התיחסות לכך אזי סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע כי עלויות אחזקה יחולקו לפי יחס שטחי הרצפה. יחס זה אינו כולל שטחי חניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העדר ממ"ד
פלוני אלמוני
19/05/16
שלום, בבנין בו אני גר החל תהליך תמ"א 38/2 מול יזם, הובטחו במסגרת תמא 38/2 שיפוץ הבנין, מעלית , תוספת ממד ומרפסת לכל הדיירים. עם קבלת השרטוט המוצע, התברר לי שלמתוך 16 דיירים ל 4 דיירים (כולל אותי) אין ממד בתכנית. הוצע לנו פיצוי בסך 70000 שח מהיזם מבלי להכנס איתנו בכלל למו"מ, זרק מספר וזהו. למיטב ידיעתי אני מוותר על אותן זכויות כמו שכני ושווי דירתי לאחר התמ"א לעומת שווי דירתם תהייה פחותה יותר כשלהם יהיה חדר אחד יותר בכלל ופרט שלהם יש חדר מוגן ולי לא. עודכנו שבמידה ולא נסכים, ימשיך בלעדינו לקבלת ההיתר. אשמח לדעת אילו אמצעים עומדים ברשותנו, אם בכלל. האם אנו נחשבים דייר סרבן במידה ולא נסכים להצעתו? ביקשנו ממנו שינסה בכל זאת לבדוק תכנית שבמסגרתה ניתן לבנות לנו ממד, התשובה שקיבלנו שלא ניתן לפי קווי הבניין. אודה להתייחסותך אילו אפשרויות עומדות ברשותנו .
העדר ממ"ד
פלוני אלמוני
19/05/16
תיקון. סליחה תמא 38 רגיל ולא פינוי בינוי. ככל וחסרים פרטים מהותיים אשמח להשלים.
פיצוי כספי על אדמה פרטית
יוסף חרזי
19/05/16
בבעלותי דירת קרקע עם חצר של 155מר צמודה לדירה .בטאבו.יזם פנה אלינו בהצעת תמא 38.ורציתי לדעת מה הפיצוי שאני ראוי לקבל על הבנייה על אדמתי הפרטית.
איזה סוג של פיצוי נהוג לקבל?
תודה רבה!
בברכה.יוסף.
איזה סוג של פיצוי נהוג לקבל?
תודה רבה!
בברכה.יוסף.
פיצוי כספי על אדמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/05/16
שלום יוסף!
אני יוצא מנקדת הנחה שאכן מדובר בחצר צמודה לדירה המהווה את קנינך הפרטי. אני לא מכיר את פרטי המגרש אבל נראה כי ליזם יהיה קושי גדול לבצע את הפרויקט ללא הסכמה מולך.
חשוב להבין גם מה ניתן לבנות על הקרקע ומה היזם בכלל יכול להציע לך וכן מה החלקים שלך ברכוש המשותף בבנין.
באופן הפשוט - יש לך שטח מסוים של דירה ועוד 155 מ"ר שטח חצר. מבחינה שמאית נוכל לקחת שווי מ"ר דירה כשווה ל- 4 מ"ר חצר. קרי - 155 מ"ר חצר שווים בערך כמו עוד 40 מ"ר שטח לדירה. כך שהשטח הבסיסי של הדירה שלך הוא שטחה כיום ועוד 40 מ"ר. זה הבסיס. מכאן יש לבדוק האם היזם נותן לדיירים תוספת שטח לדירות ואם כן תבקש לקבל גם באופן יחסי לשטח הדירה שלך.
אפשרות אחרת היא לדרוש ולקבל שתי דירות יותר קטנות או כמובן דירת גן עם חצר.
כמובן כדי לתת לך תשובה מדויקת יותר צריך להכיר אץ כל נתוני הפרויקט. אלו עקרונות ותפעל על פיהם בהתאמה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כוח
מרב
19/05/16
עו"ד הלוי שלום,
האם לפי הניסוח המצ"ב, יכול עו"ד מספר 2 לנהל תביעה אצל המפקחת על המקרקעין נגד "דייר סרבן" ולייצג את השכנים האחרים (שהם התובעים)?
הוא מוגדר - ייצג רק את היזם.
את החתימה של התובעים (השכנים האחרים בבניין), אימת עו"ד מספר 1-ב.
בשום מקום אחר בחוזה, לא כתוב שעו"ד מספר 2 יכול לייצגם.
אם הוא יכול לייצגם, האם הוא צריך להציג ייפוי כוח מטעמם, על שמו?
תודה רבה מראש.
האם לפי הניסוח המצ"ב, יכול עו"ד מספר 2 לנהל תביעה אצל המפקחת על המקרקעין נגד "דייר סרבן" ולייצג את השכנים האחרים (שהם התובעים)?
הוא מוגדר - ייצג רק את היזם.
את החתימה של התובעים (השכנים האחרים בבניין), אימת עו"ד מספר 1-ב.
בשום מקום אחר בחוזה, לא כתוב שעו"ד מספר 2 יכול לייצגם.
אם הוא יכול לייצגם, האם הוא צריך להציג ייפוי כוח מטעמם, על שמו?
תודה רבה מראש.
יפוי כוח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/05/16
שלום מירב!
מה שצרפת הוא מתוך הסכם התמ"א. מה שצריך עוד לבדוק הוא האם יש בהסכם התמ"א התיחסות לגבי הטיפול בתביעה נגד דייר שלא חתום וכן את נוסח יפוי הכוח עצמו
משפטית מי שמופיעים כתובעים בתביעה נגד דייר סרבן הם בעלי הדירות האחרים שחתמו על ההסכם. הפרקטיקה היא שמי שמטפל בפועל בהגשת התביעה הוא היזם עצמו באמצעות בא כוחו. לצורך כך אמור להיות לב"כ היזם יפוי כוח מבעלי הדירות התובעים.
את כותבת שאימת חתימה עו,ד 1ב'. לא ברור לי אם הכוונה לאימות החתימה על ההסכם או על יפוי הכוח שהוא נספח להסכם.
אני מניח מבין השורות שאת לא חתומה על ההסכם, כי הוגשה נגדך תביעה בפני המפקח וכי את עומדת לטעון, בין היתר, כי אין לעו"ד המייצג יפוי כוח לצורך הגשת התביעה. אם כך - אני לא משוכנע שזה יעזור לך במיוחד אם בדיון עצמו תהא נציגות הבעלים שתאשר את רצונה בהגשת התביעה. בכל מקרה זו טענה שעשויה אולי לייצר דחיה בדיון שגם היא עשויה להוביל למשהו.
אם זה המצב - מציע שתבדקו גם טענות נוספות לגופו של ענין ולא רק טענות של פרצדורה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מה שצרפת הוא מתוך הסכם התמ"א. מה שצריך עוד לבדוק הוא האם יש בהסכם התמ"א התיחסות לגבי הטיפול בתביעה נגד דייר שלא חתום וכן את נוסח יפוי הכוח עצמו
משפטית מי שמופיעים כתובעים בתביעה נגד דייר סרבן הם בעלי הדירות האחרים שחתמו על ההסכם. הפרקטיקה היא שמי שמטפל בפועל בהגשת התביעה הוא היזם עצמו באמצעות בא כוחו. לצורך כך אמור להיות לב"כ היזם יפוי כוח מבעלי הדירות התובעים.
את כותבת שאימת חתימה עו,ד 1ב'. לא ברור לי אם הכוונה לאימות החתימה על ההסכם או על יפוי הכוח שהוא נספח להסכם.
אני מניח מבין השורות שאת לא חתומה על ההסכם, כי הוגשה נגדך תביעה בפני המפקח וכי את עומדת לטעון, בין היתר, כי אין לעו"ד המייצג יפוי כוח לצורך הגשת התביעה. אם כך - אני לא משוכנע שזה יעזור לך במיוחד אם בדיון עצמו תהא נציגות הבעלים שתאשר את רצונה בהגשת התביעה. בכל מקרה זו טענה שעשויה אולי לייצר דחיה בדיון שגם היא עשויה להוביל למשהו.
אם זה המצב - מציע שתבדקו גם טענות נוספות לגופו של ענין ולא רק טענות של פרצדורה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטבה לסרבן חתימה אחרון
נועה
18/05/16
שלום רב, הבנתי כי פורסמה פסיקה של המפקחת על המקרקעין לפיה דייר אחרון שטרם חתם קיבל איזו תמורה נוספת/הטבה נוספת עליה החליטה המפקחת מבלי שהדבר ייראה כאיפה ואיפה בין שאר הדיירים שחתמו.
האם תוכל להפנות אותי בבקשה לפסק הדין המדובר ?
תודה רבה
נועה
האם תוכל להפנות אותי בבקשה לפסק הדין המדובר ?
תודה רבה
נועה
הטבה לדייר אחרון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/05/16
שלום נועה
מודה כי לא מכיר פסיקה כזו. בכל מקרה- היו ויתכנו מקרים בהם דייר סרבן מראה שהוא קופח לעומת היתר ויתכן ובמקרה כזה המפקח/ת תנסה לשפר את מצבו. אבל אני לא מכיר שום פסיקה ואני גם לא מאמין שתהיה פסיקה שבה דייר סרבן מקבל בונוס רק בגלל שהוא אחרון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מודה כי לא מכיר פסיקה כזו. בכל מקרה- היו ויתכנו מקרים בהם דייר סרבן מראה שהוא קופח לעומת היתר ויתכן ובמקרה כזה המפקח/ת תנסה לשפר את מצבו. אבל אני לא מכיר שום פסיקה ואני גם לא מאמין שתהיה פסיקה שבה דייר סרבן מקבל בונוס רק בגלל שהוא אחרון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סימטריות הבניין בין 2 החזיתות הצדדיות
לאורה
18/05/16
שלום לעו"ד, האם לפי ההנחיות המעודכנות של תמא 38 (2) - הריסה ובנייה - מותר לבנות בניין עם חזיתות צדדיים שיש ביניהם שוני מסויים? מדובר במרפסת שבצד אחד של הבניין הדיירים רוצים אותה סגורה ובצד השני של הבניין הדיירים שם רוצים אותה פתוחה. היא רחוקה כ-14 מטרים מהחזית הפונה לרחוב ואין זווית שממנה ניתן לראות בו זמנית את השוני בין הצדדים, המרפסת הינה בתוך גבולות התכסית ועל-כן, לפי מה שהיזם אמר לנו, המרפסת תירשם בתור למטרים עיקריים מבחינת העירייה. אודה על תשובה
סימטריה בין שתי חזיתות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/05/16
שלום ליאורה!
הנחיות התמ"א אינן רלבנטיות לשאלה שלך. הנחיות אדריכליות מופיעות או בתב"עות החלות על החלקה או בהנחיות עיצוב אדריכלי של הרשות המקומית בה מדובר.
לגבי שטח עיקרי - לא ממש ברורה לי הסיטואציה. בעיקרון ניתן לבנות בתחום קווי הבנין המותרים כאשר לגבי מרפסות ניתן לחרוג מעבר לקווי הבנין על פי הקבוע בתוכניות. אם אתם בונים מרפסת בתחום קווי הבנין היא עדין מרפסת, רק בדר"כ לא עושים זאת על מנת להרוויח שטח לדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עתידה של חנות בפרויקט תמא
ישראל
18/05/16
שלום, אני בעל חנות בבניין, שמעתי מאחד הדיירים שהם רוצים לבדוק את נושא תמ"א 38, מה הפרויקט אומר לגבי חנויות?
חנות בפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/05/16
שלום ישראל
אין התיחסות ספציפית לגבי חנויות בהוראות התמ"א. דין חנות כדין דירה לצורך הענין בכפוף לשינויים מחוייבים. בעיקר מהעובדה שחנות נמצאת בקומת קרקע וכן לגבי יעוד השימוש בנכס לצרכי חנות ולא למגורים.
מעבר לכך קולו של בעל חנות נספר בדיוק כמו כל בעל דירה בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין התיחסות ספציפית לגבי חנויות בהוראות התמ"א. דין חנות כדין דירה לצורך הענין בכפוף לשינויים מחוייבים. בעיקר מהעובדה שחנות נמצאת בקומת קרקע וכן לגבי יעוד השימוש בנכס לצרכי חנות ולא למגורים.
מעבר לכך קולו של בעל חנות נספר בדיוק כמו כל בעל דירה בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא בבית פרטי
סוזן אולמר
15/05/16
שלום בבעלותינו בית פרטי בחיפה אשר נבנה בשנת 78 . האם ניתן לעשות על בית זה תמא? ואם כן איך אני יודעת מה הם הזכויות לגבי תוספת הבניה אשר באה בעקבות חיזוק המבנה?
תמא בבית פרטי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/16
שלום סוזן
לכאורה הוראות תמא 38 חלות גם על בית פרטי. אבל נושא זה מורכב יותר ורצוי לבדוק את הנושא קודם לכן עם אדריכל שמתעסק ומבין בחיפה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לכאורה הוראות תמא 38 חלות גם על בית פרטי. אבל נושא זה מורכב יותר ורצוי לבדוק את הנושא קודם לכן עם אדריכל שמתעסק ומבין בחיפה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה על ביצוע תמ"א
ירון
15/05/16
שלום רב,
בבניין שלנו מתוכנן לבצע תמא 38 (חיזוק ועיבוי). היזם רוצה לרשום הערת אזהרה על דירות הבעלים על כך שנחתם הסכם תמא 38. האם זה מקובל? אני הבנתי שיש לרשום הערת אזהרה רק על יחידה רישומית והרכוש המשותף. היזם טוען כי מכיוון שאין חתימה של 100% והוא לא יכול עדיין לרשום הערה על יחידה רישומית הוא מגן על עצמו בכך שרושם הערה על הסכם תמא 38 בדירות הבעלים (למקרה שדייר ירצה לבצע עסקת מכר בדירתו). האם כך נהוג? תודה רבה
בבניין שלנו מתוכנן לבצע תמא 38 (חיזוק ועיבוי). היזם רוצה לרשום הערת אזהרה על דירות הבעלים על כך שנחתם הסכם תמא 38. האם זה מקובל? אני הבנתי שיש לרשום הערת אזהרה רק על יחידה רישומית והרכוש המשותף. היזם טוען כי מכיוון שאין חתימה של 100% והוא לא יכול עדיין לרשום הערה על יחידה רישומית הוא מגן על עצמו בכך שרושם הערה על הסכם תמא 38 בדירות הבעלים (למקרה שדייר ירצה לבצע עסקת מכר בדירתו). האם כך נהוג? תודה רבה
רישןם הערת אזהרה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/16
שלום ירון
היזם צודק. כל עוד אין חתימות של 100% לא ניתן לרשום יחידה רישומית חדשה. לכן בשלב ביניים זה רושמים הערת אזהרה מכוח הסכם התמא על הדירות הגילות. צריך רק לבדוק שיש בידיכם יפוי כוח לביטול הערת האזהרה במידה והיזם בהפרה וכן שברגע שיהיה 100% יחליף את הערת האזהרה על הדירה בהערת אזהרה על היחידה הרישומית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
היזם צודק. כל עוד אין חתימות של 100% לא ניתן לרשום יחידה רישומית חדשה. לכן בשלב ביניים זה רושמים הערת אזהרה מכוח הסכם התמא על הדירות הגילות. צריך רק לבדוק שיש בידיכם יפוי כוח לביטול הערת האזהרה במידה והיזם בהפרה וכן שברגע שיהיה 100% יחליף את הערת האזהרה על הדירה בהערת אזהרה על היחידה הרישומית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בינוי פינוי
אורלי
13/05/16
שלום רב
לאורך הרחוב שלנו אמור להתבצע בינוי פינוי שאלתי : יש לי זכויות בניה שעדיין לא ניצלתי בערך 40 מר היזם טוען שעליו לפצות אותי על החלק הזה רק חצי מהשטח זה אומר 21 מ"ר מכיוון שהשטח עדיין לא בנוי למרות שקיימים כבר יסודות (עמודים ותיקרה) האם החוק מאפשר לי לדרוש פיצוי על כל השטח או שאכן החוק אומר לפצות רק חצי מהשטח?
תודה
לאורך הרחוב שלנו אמור להתבצע בינוי פינוי שאלתי : יש לי זכויות בניה שעדיין לא ניצלתי בערך 40 מר היזם טוען שעליו לפצות אותי על החלק הזה רק חצי מהשטח זה אומר 21 מ"ר מכיוון שהשטח עדיין לא בנוי למרות שקיימים כבר יסודות (עמודים ותיקרה) האם החוק מאפשר לי לדרוש פיצוי על כל השטח או שאכן החוק אומר לפצות רק חצי מהשטח?
תודה
פיצוי על זכויות לא מכורות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/16
היי אורלי
מניח כי את מתכוונת שיש לך זכויות לא מנוצלות בניה. היזם מציע לך להחליף זכויות לבניה בשטח בנוי.
לפי מה שכתב הוא מציע לך להמיר זכות לבנית 40 מ,ר וב21 מ"ר בנויים. יחס המרה של כמעט 50%. יחס סביר גם אם מדובר בתל אביב וקל וחומר במקומות אחרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מניח כי את מתכוונת שיש לך זכויות לא מנוצלות בניה. היזם מציע לך להחליף זכויות לבניה בשטח בנוי.
לפי מה שכתב הוא מציע לך להמיר זכות לבנית 40 מ,ר וב21 מ"ר בנויים. יחס המרה של כמעט 50%. יחס סביר גם אם מדובר בתל אביב וקל וחומר במקומות אחרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניית נכים בפרויקט תמא
צארלי
11/05/16
האם חובה לבצע הנגשה או חניית נכים בפרוייקט תמא?
חנית נכים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/16
חובה לבצע הנגשה בכל פרויקט בניה. לכן לצורך קבלת היתר משתמשים ביועצי נגישות שמבינים את העבודה וצריכים גם לקבל אישור של הממונה על הנגישות. הנגשה היא לא רק חנית נכים אלא גם כניסה משופעת, מעקות צד, דלת מעלית רחבה וכו'.
לגבי חניה - חובה לתת חניה אחת לנכים. יתכן ויש פרויקט שלא ניתן בו לעשות חניה אבל זה חריג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לגבי חניה - חובה לתת חניה אחת לנכים. יתכן ויש פרויקט שלא ניתן בו לעשות חניה אבל זה חריג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
