פורום תמ"א 38

צריך לבחון מה ההסכם אומר בנוגע לכך, כנ"ל בנוגע לאיחורים וקיצוץ התמורות ולבחון עם ב"כ הדיירים מה הכי נכון לעשות.

יתכן ושווה לשקול ייעוץ נפרד

שלום אבי,

שאלתך היא מאד במקום. נהוג ומקובל להקים חברת פרויקט עבור כל פרויקט התחדשות עירונית שחברה יזמית עושה. זה נובע מכמה טעמים, חלקם משפטיים וחלקם חשבונאים אך לצורך שאלתך זה נהוג ומקובל.

במקרה זה, יש לבחון או לפחות לעגן בהסכם כי חברת הפרויקט תהיה בבעלות מלא וייחודית של החברה היזמית כדי שחברת הפרויקט לא "תגלגל" למקומות אחרים ותתנתק מחברת האם.

כמו כן, על מנת "להנות" מכל הניסיון והעושר של החברה היזמית, חברת האם, מבקשים כי חברת האם תיתן ערבות מלאה לכל ההתחייבויות של חברת הפרויקט (בין אם זו התחייבות לפעולות מכוח ההסכם ובין אם זה התחייבויות כספיות מכוח ההסכם).

כך או כך, הערבויות המקובלות מכוח הסכם התחדשות עירונית ניתן על ידי הגורם המממן (בנק או חברת ביטוח) ויש נוסחים מקובלים כיום ולעניין ערבות חוק המכר נוסחה אפילו מעוגן בדין.

עורך הדין של הדיירים צריך לוודא כי אכן הנ"ל מתבצע ולדיירים יש את כל הערבויות הנדרשות ובמיוחד את הערבות של חברת האם ונוסחה.

בהצלחה,

ליאור.

ברמת העקרון כדי לקדם פרויקט של תמ"א, נדרש רוב של שני שליש מכל בניין שהם בעלים של שני שליש מהרכוש המשותף.

ממה שאתם כותבים קשה לתת תשובה רצינית ומלאה, כמו כן, בנוגע לשעות העבודה, אם אכן מצויינות שעות עבודה והיזם חורג מהם, דהיינו מפר את ההסכם צריך לבחון מה הדרך הנכונה להתמודד עם זה...

בנוגע לבנק המלווה, זה בדרך כלל איום שעובד על יזמים והם "מפחדים" מהבנקים אבל אין לדעת איך היזם יגיב. בנוגע לבטיחות, צריך לבחון את ההסכם וגם אילו עברות בטיחות נעשות

נראה כי נדרש ייעוץ פרטני להשלים את התמונה

חובת היזם בהתאם להתחייבויותיו בהסכם שנחתם מולו

ברמת העקרון חתימה על הסכם היא מחייבת ולא ניתן לחזור בך מהחתימה, שווה להתעמק מדוע אתה מעוניין כעת לבטל את ההסכם ואולי יצליחו להרגיע אותך מהבחינה הזו.

תאר לעצמך שאחרי שחתמתם וגם היזם חתם, עברה תקופה ופתאום הוא יבקש לבטל את החתימה שלו, איך היית מגיב?

שלום נעם,

שאלתך מעניינת מאד נוכח הלכת אפרופים שהייתה נהוגה במשך 30 השנים האחרונות ושינוי החקיקה לאחרונה, כל אלה עוסקים בפרשנותו של חוזה.

רקע מקדים

הלכת אפרופים (ע"א 4628/93) בפס"ד שניתן על ידי כב' השופט אהרון ברק דנה בשאלת פרשנותו של חוזה לפי סעיף 25 לחוק החוזים שאפשרה לבתי המשפט לפרש חוזים תוך בירור אומד הצדדים להסכם, חריגה מלשון ברורה של ההסכם ובחינת נסיבותיו החיצוניות בכריתת ההסכם. מאז הלכת אפרופים, היו עוד התפתחויות בפסיקה (אף שבחלק מפסקי הדין הייתה ביקורת על הלכת אפרופים) ובמספר תיקוני חקיקה.

תיקון מס' 3 לחוק החוזים

בינואר 2026 התקבל תיקון מס' 3 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 שתיקן את סעיף 25 (פרשנותו של חוזה) קובע בברירת המחדל כי אופן הפרשנות של חוזה יהיה ככל אשר הסכימו הצדדים. בנוסף, התיקון הפך את הכלל, כאשר שני הצדדים מיוצגים, חוזה ברור יפורש לפי לשונו, והנסיבות החיצוניות יבחנו רק אם הלשון דו-משמעית.

השלכת התיקון על הסכמי פינוי בינוי

בהסכמי פינוי בינוי מבוססים על הוראות שהתפרשו בעבר לטובת הדיירים בסיועה של הלכת אפרופים. כעת, אם הניסוח החוזי לא מדויק, בית המשפט יתקשה לחרוג ממנו לטובת בעל דירה. התיקון מאפשר לצדדים לקבוע כללי פרשנות מחייבים ועל בית המשפט לפרש את ההסכם בהתאם לכללי הפרשנות שנקבעו בהסכם. זו מלאכתם של עורכי הדין המייצגים את הצדדים, ניהול המשא המתן המשפטי לקראת כריתתו של הסכם ואף בקיומו של ההסכם.

בהקשר זה, אציין שאני באופן אישי מעגן במפורש בהסכם כי בכל מקרה של ספק פרשני, תועדף הפרשנות המיטיבה עם בעלי הדירות ושכל הוראה שניתנת לפרשנות דו-כיוונית, תפורש תחילה לטובת זכויות בעלי הדירות ולא לטובת היזם (הרי זו תכליתו של פרויקט התחדשות עירונית).

ניסוח הוראות ההסכם

אסב את תשומת הלב כי יש להיזהר מניסוח הוראות שיש להם משמעות כפולה במיוחד בסוגיות עקרוניות כמו מנגנון התמורה, בטחונות, איחורים ודחיות וכדומה, שאז יכול להיווצר מצב שבו הוראות אלה יפורשו לטובת היזם ובפגיעה בזכויות בעלי הדירות. יש לזכור כי כלל ברירת המחדל הפרשני שנקבע בהסכם עצמו יהיה קו ההגנה הראשון לאחר ביטול אפרופים.

לסיכום, הכלי המרכזי שהתיקון מעניק הוא היכולת לכתוב את "חוקי המשחק" הפרשניים מראש ועל עורך הדין של בעלי הדירות לנצל זאת כדי לטוות רשת ביטחון מפורשת בתוך ההסכם עצמו לטובת בעלי הדירות.

בהצלחה,

ליאור

בקצרה- לא מעניין... בהרחבה- כמעט כל הפרויקטים המלווים עם בנק/ביטוח/גוף פיננסי אחר- דורשים כי תהא התקשרות אחת עם קבלן מבצע בהסכם פאושלי, קרי- הקבלן המבצע לוקח על עצמו את כל הביצוע עד מסירת מפתח. הוא כמובן מחויב לבנותצ לפי ההיתר, המפרט הטכני ותוכניות העבודה. לצורך כךהוא מעסיק גם קבלני משנה. לא צריך לעניין את מי לוקחים.

שלום נורן,

אתחיל מהסוף - אין תשובה אחת ברורה ונכונה. בכל מקרה, צריך לעבוד עם עוה"ד שמייצג את הדיירים בשיתוף פעולה.

לפעמים יש חילופי טיוטות על כל מיני תיקונים קטנים או פרטים טכניים ולא מהותיים. כן כדאי שבשינויים או פרטים מהותיים יהיה שיתוף עם הנציגות ובמקרה הצורך גם עם כל הדיירים.

אני מניח שתמצאו את הדרך לעבוד יחד עם עוה"ד בשיתוף פעולה - לשניכם יש את אותה המטרה.

בהצלחה,

ליאור

שלום מיכאל,

בהתאם לחוק פינוי בינוי ולזכויות הגדרת "קשיש" בחוק יש מספר חלופות ותנאים.

ביחס לשאלתך, ציינת כי הובהר לעו"ד הדיירים כי תעמוד לרשות הדייר האפשרות לדירה חלופית מחוץ לפרויקט שתירכש ע"י היזם - האם הצעה זו נשלחה בכתב? צורפה להסכם?

כמו כן, על היזם להציע לדייר "קשיש" חלופות בהתאם להוראות החוק ובהתקיים התנאים המוגדרים בו, והם:

יש לשים לב כי יש גם תנאים מחוק מיסוי מקרקעין הקובע תנאים נוספים (בעיקר מבחינה מיסויית). עוד עניין שיש לשים את תשומת הלב אליו הוא גילו של הדייר במועד חתימת ראשון הדיירים.

אציע לברר עם עוה"ד הדיירים את הזכויות והתנאים בהתאם לפרויקט שעליו נשאל וכן החלופות שהוצעו על ידי היזם והדרכים למימושן.

בהצלחה,

ליאור

גורן, שלום רב

המדובר בניסוח סביר, שעולה בקנה אחד עם זכויות הבעלים. לפי הנוסח שציינת, חשבון האגרות אכן מתקבל רק לאחר אישור ההיתר.

בהצלחה

שלום לאה,

קצת קשה להבין משאלתך מה אופי הפרויקט, אם מדובר על חיזוק ועיבוי או הריסה ובניה (פינוי בינוי).

בכל מקרה, יש הוראות חוק ברורות לעניין דייר "קשיש" ומה הזכויות המגיעות לו בעניין. זה מאד תלוי במועד חתימת ראשון הדיירים ומה היה גילך במועד זה.

כך או כך, אציע להסתייע בעוה"ד של הדיירים לגשר על העניין אל מול עוה"ד של היזם (והיזם עצמו) למצוא פתרון לעניין.

בהצלחה,

ליאור

ההמלצה היא להעזר בעורך דין עם ניסיון בתחום שינסח עבורכם את ההסכם וישמור על הזכויות שלכם

ככל והפרויקט שלכם כבר בתהליכי תכנון מתקדמים והוגשה בקשה להיתר בנייה, זה לא אמור להפריע או לשנות משהו.

סיום חוק התמ"א משפיע על מי שלא נמצא בהליכים מתקדמים והוא רק בשלב החתימות

שלום,

מהשאלה לא ברור באיזה מצב של הפרוייקט מדובר.

ככל שהיזם לא החל בבניה, קרוב לודואי שהמועדים החוזיים חלפו זה מכבר ויש מקום לראות את החוזה כבטל.

בעיקרון, ביטול בשל הפרת הצד שכנגד אינו מחייב החזר הוצאות, אך יש לבחון את הסכם ההתקשרות עצמו כדי להבין במה מדובר בנסיבות הספציפיות.

בכל מקרה מומלץ מאוד להיוועץ בעו"ד, כדי לבחון את הסיכונים הקיימים ולפעול בדרך הבטוחה ביותר למימוש הזכויות לפי ההסכם ולפי הדין.

בהצלחה רבה

שלום, עדי

על פני הדברים נראה שיש מקום לפיצוי בגין גריעת חניה קיימת.

האם הדברים לא נבדקו בשלב התכנון? מדוע זה לא נכנס להסכם קודם לכן?

הייצי ממליצה לפנוצ ליזם ולדרוש, באמצעות עו"ד הדיירים בפרוייקט, חניה נוספת או שווה ערך.

בהצלחה

לא קשור לפורום אבל פונים למפקחת על הבתים המשותפים

על פניו נראה שיש פה התנהלות לא תקינה, מצד אחד הוא טוען שחתמו לו מעל 50% ולכאורה שזה מאפשר לו לפנות בשמכם, מצד שני לא מציג שום מסמך תומך.

בפועל לא ברורה ההתנהלות של אותו עורך דין מאחר ובכל מקרה נדרשת חתימה של כל אחד מהבעלים על ההסכם ו50% לא מספיק אפילו כדי לקדם תביעת "סרבנים" ולכן לא ברור כיצד אותו עורך דין חושב לקדם את הפרויקט.

מעבר לכך, במצב כזה נראה שיהיה מאוד קשה לקדם את פרויקט כלשהו שיש חסור אמון כזה מצד כמחצית מהבעלים. כדאי לכם לנסות לקיים אסיפת דיירים שבה יבחר עורך דין שיהיה מקובל על רוב גדול מהבעלים, שינהל את ההליך בצורה שקופה.

לא רק שאתם זכאים לדעת חובה עליו לעדכן לאיזה יזמים הוא פנה, הוא פונה בשמכם.

זכרו כי בפרויקטים של התחדשות עירונית אתם הבעלים של הקרקע ואתם זכאים לבחור - את עורך הדין שמייצג אתכם, את היזם שיקדם את הפרויקט, את המפקח בניה מטעם הבעלים, את שמאי הבעלים וכיוצ"ב

שלום דליה,

שאלתך אינה מתאימה לפורום התחדשות עירונית, יחד עם זאת יש לבחון את הוראות הסכם השכירות שלך עם בעל הדירה והתנאים בו ביחס למקרה שאת מתארת.

ככל שההסכם אינו מתייחס למקרה כפי שתיארת אציע כי תגיעי להבנות והסכמות עם בעל הדירה.

בהצלחה,

ליאור

נשמע קצת מוזר שהעירייה הפיקה היתר בנייה המאפשר לבנות על קרקע ששייכת למישהו אחר... יתכן ובפועל הקבלן בנה על השטח שלכם ואז ככל הנראה לא יתקבל טופס 4 או שתרשם הערה בנסח הטאבו בנוגע לכך.

לגופו של עניין לשאלתך, עצם העובדה ששאר הבעלים "ויתרו" על זכויותיהם זה לא אומר שאת חייבת לוותר גם כן וניתן לפעול למיצוי הזכויות הפרטניות (ככל שאכן ישנם)

ככל ואין הסכמה מצד הבניין שממנו מעוניינים "לקחת" שטח, לא ניתן יהיה לקחת את אותו השטח ללא הסכמת הבעלים, למעט במקרים של הפקעה וככל הנראה זה לא המצב כאן

הוועדה המקומית ככל הנראה לא תפיק היתר בנייה כאשר יש חרגיות, יחד עם זאת, זה יכול לקרות וזה גם תלוי בהיקף החריגות ומהותם

לגבי שאלתך הראשונה התשובה היא שלא בהכרח וצריך לבחון באופן פרטני את פועלו ואת ניגוד העניינים שאולי הוא נמצא בו.

לגבי השאלה השנייה התשובה לא חד משמעית, מאידך יש לא מעט פרויקטים שנחתמו בתקופה של אי וודאות תכנונית והתקנות החדשות מחייבות את היזם לפעול במסגרת זמנים מוגדרת.

לגבי השאלה השלישית התשובה מתחלקת לשניים:

1 העובדה שהיזם משלם לעורך הדין לא מעלה ולא מורידה מאחר ובכל הפרויקטים היזם משלם לעורך הדין של הדיירים, לכן זה כלעצמו לא יוצר בעיה.

2 בנוגע לשקיפות, ככל וההליך לא היה שקוף ולא היה תקין, אתם תמיד יכולים (כל בניין בפני עצמו) לקיים ישיבה ובישיבה לקבוע שאתם מעוניינים בייצוג אחר.

באופן כללי אתם צריכים לזכור שאתם בעלי הזכויות, אתם ואך ורק אתם בוחרים, כלומר אתם בוחרים את עורך הדין, אתם בוחרים את היזם, אתם בוחרים את המפקח שלכם והבחירה היא שלכם וזאת למרות שהיזם שיבחר ישלם את שכר הטרחה שלהם.

דרך המלך היא בתחילת הדרך למנות עורך דין (עדיף כזה שמייצג אך ורק דיירים בהתחדשות עירונית) שילווה אתכם ויסייע לכם לקדם את הפרויקט בצורה נכונה ושקופה לכולם

שלום אלכס,

שאלתך היא בתחום מיסוי מקרקעין לעניין דירה שניה. לא ברור אם הדירה שרכשת היא דירה קיימת בבניין שבו מבוצע פרויקט התחדשות עירונית או שמדובר על דירה מהיזם שהוא הוסיף במסגרת פרויקט התחדשות עירונית.

ככל שמדובר על דירה חדשה מהיזם, חלק מההגדרה של דירת מגורים היא שהבנייה שלה הסתיימה וזה כולל את חיבור כל המחוברים (מטבח, שירותים, מקלחת, ריצוף בדירה וכו') והיא קיבלה אישור אכלוס (תעודת גמר או טופס 4/5 כפי שהיה נהוג). המשמעות היא שהדירה נמסרה לרוכש למטרת מגורים, עד היא יכולה שלא להיחשב כדירת מגורים.

אסב את תשומת הלב לעניין איחור במסירת הדירה וההגדרה שלה "דירת מגורים" בהקשר של מיסוי מקרקעין, שכן לרוכש הדירה אין שליטה במסירת הדירה. כמו כן, יש לקחת בחשבון כי סד הזמנים המוגדר בחוק מיסוי מקרקעין בין מס הרכישה לבין מס השבח לא תמיד חופף ויש שנוטים להתבלבל בניהם ולכן יש לקחת זאת בחשבון.

בהצלחה,

ליאור

מבחינת אופן בחירת הנציגות והחלפתה, נדרש לקיים אסיפה של הדיירים ולבחור נציגות חוקית (בין היתר צריך לעדכן מה סדר היום של ישיבת הדיירים - בחירת נציגות לקידום פרויקט התחדשות עירונית) ולקבוע מה הסמכויות שלה בקשר עם הבעלים (למשל - לבחור עורך דין או לקיים "מכרז" עורכי דין, האם בהשתתפות כל הדיירים או רק הנציגים וכיוצ"ב).

מה שחשוב זה עניין השקיפות ועדכון כל הדיירים על דברים שקורים, בדרך כלל לאחר בחירת עורך הדין הוא יוכל להנחות אותכם בצורה מדויקת להמשך