פורום דיני מיסים

מי שמדווח חייב לדווח אמת, ואם לא דיווח על כך שהדירה הושכרה ולכן לא הפחית פחת, הוא פועל נגד החוק. 

מיסוי מקרקעין לא תמיד בודק את זה או עולה על זה, אבל אני ממליץ לדווח נכון ואמת ללא קשר לשאלה האם יתפסו אותך. 

עולה חדש זכאי להטבה במס רכישה על פי תקנות מס רכישה, גם אם יש לו דירה אחרת. 

עליך לבדוק שאכן אותו ולה חדש עומד בתנאים להקלה. 

להלן לשון תקנה 12 לתקנות:

12. (א) (1) בתקנה זו, "עולה" - מי שנכנס לישראל אחרי יום ד' באדר התשכ"ג (28 בפברואר 1963) ובידו אחת מאלה:

(א) אשרת עולה לפי סעיף 2 לחוק השבות, התש"י-1950 (להלן - חוק השבות);

(ב) תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות;

(ג) אשרה או רשיון לישיבת ארעי מסוג א1 (עולה בכח) לפי תקנה 6(א) לתקנות הכניסה לישראל, התשל"ד-1974;

(2) שר האוצר רשאי לקבוע סוגי בני-אדם שדינם כדין עולה.

תק' תשל"ז-1976 תק' (מס' 2) תש"ם-1980 תק' תשמ"ב-1982 תק' תשמ"ז-1987 תק' (מס' 2) תשנ"ה-1994 תק' תשנ"ז-1996 תק' תשנ"ט-1999 תק' תשס"ה-2005 הודעה תשע"א-2011

           (ב) מכירת זכות במקרקעין לעולה תהא חייבת במס רכישה על חלק השווי שעד 1,463,035 שקלים חדשים בשיעור של 0.5% ועל חלק השווי העולה על סכום כאמור בשיעור של 5%, ובלבד שרכש אותה העולה תוך תקופה המתחילה שנה אחת לפני שנכנס לישראל, כאמור בתקנת משנה (א), לראשונה ומסתיימת שבע שנים לאחר כניסתו כאמור ובלבד שלא תובא במנין שבע השנים תקופת שירותו בשירות חובה כהגדרתו בחוק שירות הקבע בצבא הגנה לישראל (גמלאות) [נוסח משולב], התשמ"ה-1985, או בשירות לאומי כהגדרתו בחוק שירות לאומי, התשי"ג-1953; החיוב במס רכישה לפי תקנת משנה זו יחול רק על מכירת זכות במקרקעין מאלה:

(1) דירת מגורים, או דירה המשמשת למגורים ולעסק כאחד, על מנת שתשמש למגורי העולה או למגוריו ולעסקו כאחד;

(2) בית עסק, לרבות משק חקלאי, על מנת שישמש לעסק שהעולה או קרובו עובד בו;

תק' (מס' 2) תש"ם-1980

(3) קרקע פנויה ששטחה אינו עולה על השטח המינימלי המותר בבניה על פי תכנית החלה על אותה קרקע מכוח חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, או על 1000 מ"ר, לפי השטח הגדול יותר (להלן - שטח פטור), שתשמש להקמת דירה או עסק כאמור בפסקאות (1) או (2); עלה שטחה של הקרקע על השטח הפטור, ינוכה ממס הרכישה סכום השווה למס הרכישה שהלה משתלם בעד העברת השטח הפטור אילולא הוראות תקנת משנה זו.

תק' (מס' 2) תש"ם-1980 תק' תשמ"ב-1982 תק' תשנ"ז-1996

           (ג) רכשו זכות במקרקעין במשותף בני זוג שאחד מהם עולה, יראו לענין החיוב במס רכישה לפי תקנה זו כאילו רכש אותם העולה בלבד; רכשו את הזכות במשותף שני יחידים שאחד מהם עולה הזכאי לחיוב במס רכישה לפי תקנה זו והם נישאו תוך שנים-עשר חדשים מיום הרכישה, יוחזר מס הרכישה ששילם בן זוגו של העולה, העולה על סכום מס הרכישה שהיה חל אילו רכש את הזכות העולה בלבד.

תק' תשמ"ב-1982 תק' תשנ"ז-1996

           (ד) חיוב במס רכישה לפי תקנה זו לא יינתן לעולה אלא פעם אחת לגבי דירה ופעם אחת לגבי בית עסק; לענין זה חיוב במס רכישה לפי תקנה זו שניתן לגבי קרקע פנויה לצורך הקמת דירה או בית עסק, דינו כדין חיוב במס רכישה לפי תקנה זו שניתן לגבי דירה או בית עסק, לפי הענין.

תק' (מס' 2) תש"ם-1980 תק' תשמ"ב-1982 תק' תשנ"ז-1996

           (ה) בתקנה זו, "פטור" - לרבות חיוב במס רכישה לפי תקנה זו או אגרת העברת מקרקעין שניתן על פי חיקוק שקדם לתקנות אלה.

תק' תשנ"ז-1996 תק' תשנ"ח-1997

           (ו) הסכומים הנקובים בתקנת משנה (ב) יעודכנו בהתאם לסעיף 9(ג2) לחוק; לענין תקנה זו, "המדד הבסיסי" - המדד שפורסם לאחרונה לפני תחילתן של תקנות אלה. 

נכה זכאי להקלה אם מדובר בדירה המיועדת לשלש למגוריו ולמגורי משפחתו. 

אחרת, לא יהיה זכאי לפטור. 

בנוסף יש תנאים נוספים, וכן יש לבחון האם אותו אדם אכן עומד בהגדרת נכה לצורך התקנות. 

להלן לשון תקנה 11 לתקנות מס רכישה:

נכה, עיוור, נפגע ומשפחות חיילים שנספו במערכה תק' תשע"ז-2016

11. (א) מכירת זכות במקרקעין לנכה, לעיוור, לנפגע או לבן משפחה של חייל שנספה במערכה לשם שיכונם חייבת במס רכישה בשיעור של 0.5%, ואם התקיים לגביו האמור באחת מפסקאות (א) עד (ג) בסעיף 9(ג1ג)(2) לחוק יהיו שיעורי מס הרכישה כמפורט להלן, ובלבד שחיוב במס רכישה בשיעור של 0.5% לפי תקנת משנה זו, לא יינתן לאדם אחד אלא שתי פעמים בלבד –

(1) אם שווי הזכות הנמכרת הוא עד 2,500,000 שקלים חדשים, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כמפורט להלן –

(א) על חלק השווי שעד לסכום הנקוב בסעיף 9(ג1ג)(3)(א) לחוק – לא ישולם מס;

(ב) על חלק השווי העולה על הסכום האמור בפסקת משנה (א) ועד לסכום של 2,500,000 שקלים חדשים – 0.5%;

(2) אם שווי הזכות הנמכרת עולה על 2,500,000 שקלים חדשים – ישולם מס רכישה בשיעור 0.5%.

תק' (מס' 2) תש"ם-1980 תק' תשמ"ב-1982 תק' תשע"ז-2016

           (ב) מכירת זכות במקרקעין במשותף לבני זוג שאחד מהם הוא נכה או עיוור כאמור בתקנת משנה (א), נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה, יוענק החיוב במס רכישה בשיעור של 0.5% לפי תקנת משנה (א) לשני בני הזוג; רכשו את הזכות במקרקעין במשותף שני יחידים שאחד מהם זכאי לחיוב במס רכישה בשיעור של 0.5% לפי תקנת משנה זו, והם נישאו תוך שנים-עשר חדשים מיום רכישת הזכות במקרקעין, יוחזר מס הרכישה העולה על השיעור של 0.5% ששילם בן זוגו של הזכאי לפטור.

תק' (מס' 2) תש"ם-1980 תק' תשמ"ב-1982

           (ג) "פטור", לענין תקנה זו – לרבות חיוב במס רכישה בשיעור של 0.5% או מאגרת העברת מקרקעין על פי חיקוק שקדם לתקנות אלה.

תק' תשמ"ז-1987

           (ד) על אף האמור בתקנות משנה (א) עד (ג), במכירת זכות בקרקע פנויה שניתן לבנות עליה, על פי תקנות שהותקנו מכוח חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, שהיו בתוקף ביום הרכישה, יותר מדירה אחת, יחוייב במס רכישה בשיעור של 0.5% רק לגבי אותו חלק משווי הקרקע המתייחס לאותה דירה שתשמש למגורי הרוכש.

לצורך מיסוי מקרקעין, האזרחות של המוכר איננה רלוונטית. הדבר היחיד שרלוונטי הוא התושבות. 

אם הוא תושב ישרא, הוא זכאי לפטור וכו. 

יש מקרים שבהם אדם שנמצא בחול כמה שנים עדיין נחשב תושב ישראל, כגון עובד קונסוליארי או סטודנט או עובד של חברה ישראלית שנשלח לעבוד בחול. 

הדירה עם הדייר המוגן כנראה לא תיספר לך כדירה, אם תרצה למכור את הדירה בה אתה גר, ולכן תוכל לקבל את הפטור. 

אם הדיירה המוגן נפטר, הדירה מפסיקה להיות מוגנת, וכאן יש מחלוקת בין הדיעה שלנו בין הדיעה של רשות המיסים: אנחנו טוענים שהיא עדיין לא צריכה להיספר, ואם תמכור את דירת המגורים שלך תהיה פטור, אבל רשות המיסים לא מסכימה איתנו תמיד. 

הדירה עם הדייר המוגן כנראה לא תיספר לך כדירה, אם תרצה למכור את הדירה בה אתה גר, ולכן תוכל לקבל את הפטור. 

אם הדיירה המוגן נפטר, הדירה מפסיקה להיות מוגנת, וכאן יש מחלוקת בין הדיעה שלנו בין הדיעה של רשות המיסים: אנחנו טוענים שהיא עדיין לא צריכה להיספר, ואם תמכור את דירת המגורים שלך תהיה פטור, אבל רשות המיסים לא מסכימה איתנו תמיד. 

שלום רב,

ככל שבית המשפט יקבל את חוות דעת המומחה הרפואי לעניין שיעור הנכות וזה יקבע במסגרת פסק דין, אין צורך לעמוד בפני ועדה של ביטוח לאומי כדי לאשר את אחוזי הנכות לצרכי הטבה במס רכישה.

עם זאת, לצורך קבלת ההטבה יש להעביר למיסוי מקרקעין את כל המסמכים המבססים את הקביעה האמורה ולבקש להחיל את תקנה 11 בחישוב מס הרכישה.

חולי סרטן מקבלים בדרך כלל באופן אוטומטי נכות לתקופה של שנה לפחות. 

את צריכה לפנות לביטוח לאומי כדי שיכירו בך כנכה, ואם יכירו בך - תהיי זכאית לפטור ממס על הכנסה של כ 600,000 ש"ח מיגיעה אישית, או הכנסה של כ 70,000 ש"ח מכל מקור. 

כדי לקבל את ההחזר תצטרכי להגיש דוחות שנתיים למס הכנסה לשנים המדוברות. 

לפי לשון החוק, לא תהיה זכאי לפטור ממס שבח על מכירת השליש הזה, מכיוון שהוחלה לגביו החזקה לפי סעיף 49ג, ואמא שלך קיבלה פטור על דירה אחרת כאשר החזיקה בשליש. 

על מנת שלא תידרש לשלם את השומה הגבוהה, אתה חייב למכור את הדירה הראשונה תוך פרק הזמן הקבוע בחוק. 

זה שמכרת את הדירה השניה, והעובדה שהרווחת או לא הרווחת מהמכירה שלה, לא רלוונטית ולא משנה את המצב. 

אני מקווה שהתשובה ברורה מספיק לפי דרישותיך. 

אתה צריך לחשב את המס כאילו הדירה לא זכאית לפטור, ואז להכפיל אותו ביחס שבין החלק החייב לכלל שווי המכירה. 

דירה שנרכשה לאחר 2014 ולא זכאית לפטור, המס עליה יהיה 25% (בתוספת מס יסף אם קיים), ואין לה את ההטבה של פטור ממס על התקופה של עד 2014. 

אם אתה מוכר את הדירה יחד עם הזכויות, ושווי הדירה לבד ללא זכויות נמות מסך של 2,100,000 ש"ח, תקבל הטבה בדמות מס לינארי מוטב גם על חלק מהזכויות, עד השלמה ל 2.1 מליון, וזאת לפי סעיף 49ז לחוק. 

כל זה בתנאי שמדובר בדירת מגורים מזכה, שנמכרת על ידי יחיד תושב ישראל, והווי הדירה ללא זכויות הוא לפחות 1,050,000 ש"ח

אם הצהרת הצהרה שיש בה טעות, עליך לפנות למיסוי מקרקעין ולהגיש דיווח מתקן. 

ניתן לקבל סכום כספי בתמורה למידע, אולם יש הגבלות על גובה הסכום והגבלות נוספות.

תוכל לפנות למחלקת מודיעים ברשות המיסים. 

יש לבחון כיצד בדיוק נוסח ההסכם. 

מציע לך לפנות ליעוץ פרטני. 

שלום רב 

במכירת דירה שהתקבלה בירושה יש לבחון מתי נפטר המוריש

אם המוריש נפטר לפני 1.4.1981 יום הרכישה יהיה 1.4.81

אך אם הוא נפטר לאחר תאריך זה, יום הרכישה יהיה המועד בו נרכש הנכס על ידי המוריש.

לטעמי עו"ד שלך טועה מאחר ומס עיזבון היה נהוג עד ליום 1.4.81 ולא עד לשנת 1972

לא ציינת מהם מועדי הפטירה כך שיש ליישם את הכלל שציינתי ולהגיע ליום הרכישה לצרכי הדיווח.

שלום רב,

סעיף 1 לתקנות מס רכישה מגדיר מיהו נכה שיהיה זכאי להנחה במס רכישה. 

חולה סרטן יכול שאחוזי הנכות שלו יקבעו או בנכות כללית או במסגרת נכות מעבודה או במסלול פטור מס הכנסה, ככל שמחלת הסרטן אינה נובעת מתנאי העבודה אזי נדרש שאחוז הנכות רפואית שתזכה את הנכה תהיה בשיעור של 90% ומעלה ולצמיתות  ובמסגרת נכות כללית נדרשים 75% אי כושר רפואי צמיתות- מאחר וצוין בשאלה כי מדובר רק ב-60% אזי לא מגיעה ההנחה במס רכישה

שלום רב,

נוסח התקנה מנוסח באופן הדורש הוכחת שיכון בפועל של הנכה. מטרת חקיקת ההטבה היתה לאפשר לנכה ולבני משפחתו לעבור לדירה שתהא מותאמת למגבלותיהם הרפואיות ולכן הדרישה היא לשם השתכנות בפועל ולא לשם השתכנות עתידית או להשקעה.

שלום רב,

לא ציינת בשאלה מה גובה התמורה שקיבלת אך ככלל, אם אתה מעניק שירות חד פעמי ומקבל בעבורו תמורה ולא צפוי כי תמשיך להפיק משירות זה הכנסות נוספות, ניתן שלא לפתוח תיק במ ערך מוסף אלא לפנות לתחנת מע"מ באיזור מגוריך ולבקש לדווח על עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.

בנוסף, יש לדווח על הכנסה זו גם לצורכי מס הכנסה בדוח שנתי שיש להגיש בשנה בה הופקה ההכנסה

שלום רב,

לצורך המענה על שאלתך דרושים נתונים נוספים כגון: מתי נחתמה העסקה עם היזם? איזה מסלול מיסוי חל על מכירת הזכויות בדירה הישנה ליזם? 

ככלל, בפינוי בינוי כאשר מתקבל הפטור של פינוי בינוי- הדירה החדשה נכנסת לנעלי הדירה הישנה ולכן מחשבים מס על הדירה החדשה כאילו הדירה הישנה היא זו שנמכרת

שלום רב,

הן סעיף 2א והן צו מס הכנסה קביעת סכום לעניין השתכרות או רווח מהימורים או מהגרלות לא מאזכר ולא דן בסוגיית חוקיות הקזינו ולכן ככל שהזכיה היא ממקור של הימורים הגרלות או פעילות נושאת פרסים יחול הצו על הכנסות אלו .

לגבי תקרת הקצבה שמאפשרת את הפטור מהגשת דוח שנתי , תקנה 2 מפנה לתוספת ד' המציינת את גובה התקרה בהתאם לשנים הרלוונטיות

הפטור הינו לאדם, לא לדירה. 

כלומר, אם דירה אחת מוחזקת על ידי שלושה אנשים, ומושכרת תמורת 15,000 ש"ח בחודש, ולכל השלושה אין הכנסות שכירות אחרות - כל אחד מהשותפים יוכל לקבל פטור על כל ה 5,000 ש"ח שהוא מקבל מתוך השכירות הכוללת. 

שלום רב,

יש להסדיר מיד דיווח בין אם מדובר בהוצאת חשבונית מס או קבלה נכון שיש להוציאם בסמוך להפקדה אך מדובר למעשה בשיפטינג בדיווח-כלומר הפרש עיתוי שבמידה ותהיה ביקורת של מס הכנסה או מע"מ לכל היותר הסנקציה שתוטל תהיה קנס וריבית וה"ה על המס באיחור אך לא יהיה מקום לטעון במישור הפלילי על העלמת הכנסה או פסילת ספרים זאת אם לא תצא חשבונית מס במקרה זה. לגבי קבלה, ככל שמדובר בעסק שמנהל ספרים בשיטה הכפולה אזי בהתאם להוראות ניהול ספרים , אין הכרח להוציא קבלה במקרה של העברה בנקאית

שלום רב,

נכה שנכלל בהגדרת נכה בסעיף 1 לתקנות מס רכישה יוכל להשתמש בהנחה האמורה פעמיים בחייו  ובתנאי שמדובר ברכישת דירת מגורים שבה הוא הולך להתגורר בפועל, מקום בו הנכה מבקש לרכוש דירה שבה לא יתגורר, קרי, דירת השקעה - הוא לא יוכל להנות מההנחה שמעניקה תקנה 11.