פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
רוב תודות על המענה המפורט.
חנה
11/08/16
לעו"ד הלוי -
רוב תודות על המענה המפורט.
לפליאתך, מדוע אנו לא מסכימים, אשיב רק, שעשינו חשבון, שעד שנזכה (אולי) ליהנות מפירות הפרוייקט מורט העצבים, נהיה בני קרוב ל- 80ולהקריב לשם כך את שלוות הנפש בשנים המועטות שנותרו לנו עוד ליהנות מחיי שלווה רגועים, זה באמת לא נראה לנו כ-win-win situation .
רוב תודות על המענה המפורט.
לפליאתך, מדוע אנו לא מסכימים, אשיב רק, שעשינו חשבון, שעד שנזכה (אולי) ליהנות מפירות הפרוייקט מורט העצבים, נהיה בני קרוב ל- 80ולהקריב לשם כך את שלוות הנפש בשנים המועטות שנותרו לנו עוד ליהנות מחיי שלווה רגועים, זה באמת לא נראה לנו כ-win-win situation .
הסכמה לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/08/16
שלום חנה!
אני מבין את החששות שלכם וברור כי תקופת הבניה היא לא נוחה לבעלי הדירות המתגוררים במקום. בסופו של דבר הפרויקט לא כל כך מורט עצבים ובסופו של דבר תהנו מדירה טובה יותר. אבל כמובן השיקול הוא שלכם ואני מכבד את הרגשתכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין את החששות שלכם וברור כי תקופת הבניה היא לא נוחה לבעלי הדירות המתגוררים במקום. בסופו של דבר הפרויקט לא כל כך מורט עצבים ובסופו של דבר תהנו מדירה טובה יותר. אבל כמובן השיקול הוא שלכם ואני מכבד את הרגשתכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טרם קבלתי מענה לשאלתי מה-9/8 שעה 10:36.
חנה
11/08/16
שלום רב,
אודה מאד על תשובה לשאלתי מה-9/8 שעה 10:36 .
העניין מאד דחוף.
בתודה ובברכה,
חנה.
אודה מאד על תשובה לשאלתי מה-9/8 שעה 10:36 .
העניין מאד דחוף.
בתודה ובברכה,
חנה.
מתנצל על העיכוב, ראי בהמשך התשובה לשאלתך
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/08/16
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית בעיבוי בינוי
ליל
11/08/16
צהריים טובים,
אמורים לבצע אצלינו עיבוי בינוי. מאחר ואני גרה בקומה ראשונה הוחלט לעשות לי כניסה נפרדת ולבטל את הכניסה דרך הבלוק לחלוטין .כלומר הכניסה תהיה מצד שני .........
האם אהיה מחוייבת בתשלום עבור נקיון המדרגות/מעלית? מדגישה שוב שלא אוכל להכנס לביתי דרך הלוב
תודה
אמורים לבצע אצלינו עיבוי בינוי. מאחר ואני גרה בקומה ראשונה הוחלט לעשות לי כניסה נפרדת ולבטל את הכניסה דרך הבלוק לחלוטין .כלומר הכניסה תהיה מצד שני .........
האם אהיה מחוייבת בתשלום עבור נקיון המדרגות/מעלית? מדגישה שוב שלא אוכל להכנס לביתי דרך הלוב
תודה
תשלום דמי אחזקה לאחר הפרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/08/16
ליל שלום רב!
נקודת המוצא היא כי כל בעל דירה מחויב בתשלום דמי אחזקה עבור הבנין המשותף כולו על פי חלקו היחסי בשטח הרצפה של דירתו לעומת כלל שטחי הרצפה של כל הדירות בבנין.
אפשר לשנות זאת באמצעות תקנון מוסכם לבנין המשותף. במקרה שלך - אם את רוצה לא לשאת בהוצאות המעלית וניקיון הלובי אז את חייבת כי ענין זה יוסדר בתקנון הבית המשותף. זה צריך להופיע בהסכם מול היזם אחרת ספק אם יתר בעלי הדירות יסכימו לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נקודת המוצא היא כי כל בעל דירה מחויב בתשלום דמי אחזקה עבור הבנין המשותף כולו על פי חלקו היחסי בשטח הרצפה של דירתו לעומת כלל שטחי הרצפה של כל הדירות בבנין.
אפשר לשנות זאת באמצעות תקנון מוסכם לבנין המשותף. במקרה שלך - אם את רוצה לא לשאת בהוצאות המעלית וניקיון הלובי אז את חייבת כי ענין זה יוסדר בתקנון הבית המשותף. זה צריך להופיע בהסכם מול היזם אחרת ספק אם יתר בעלי הדירות יסכימו לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניתוק מים בזמן תמא
שמשון
11/08/16
ממי צריך לדרוש פיצוי?? אני כבר שלושה ימים ללא מים בדירה ואיני יכול לשהות בדירתי.
ניתוק מים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/08/16
שלום שמשון
אם אתה שוכר את הדירה- תפנה לבעל הבית שלך.
אם אתה הבעלים - תפנה ליזם. בכל מקרה תבדק אם אין התיחסות לכך גם בהסכם התמ"א עצמו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם אתה שוכר את הדירה- תפנה לבעל הבית שלך.
אם אתה הבעלים - תפנה ליזם. בכל מקרה תבדק אם אין התיחסות לכך גם בהסכם התמ"א עצמו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרוב לתמ"א
משה
09/08/16
אני דייר בבניין
שלצורך מעלים התכנון האדריכלי מחייב להיכנס לדירתי בשטח של 3 מ"ר. ואני
מסרב ברצוני לדעת מה אומר החוק. או האם יש הלכה תקדימית המחייבת אותי להסכים.
שלצורך מעלים התכנון האדריכלי מחייב להיכנס לדירתי בשטח של 3 מ"ר. ואני
מסרב ברצוני לדעת מה אומר החוק. או האם יש הלכה תקדימית המחייבת אותי להסכים.
האם ניתן לכפות על בעלים לוותר על שטח בדירתו?
מירית רבינוביץ
09/08/16
משה שלום,
כאשר התכנון האדריכלי נוגס בחלקים מהשטח הפרטי של דירתך לצורך קיומו של פרויקט תמ"א, הרי שמדובר בפגיעה קניינית אסורה.
במילים אחרות, לא ניתן לכפות עליך לוותר על השטח בדירה לצורך הקמת המעלית.
נכון יהיה לבחון חלופות אחרות, לפיצוי בגין הגריעה הנ"ל, למשל קבלת המטרים שנגרעים במקום אחר בדירה.
אתה מוזמן להמשיך ולפנות בשאלות נוספות.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
העו"ד מציע לקבל החלטה, שרוב רגיל יקבע (ולא 80%)
חנה
09/08/16
מתוך 8 דיירים, 6 מעוניינים בתמ"א/2 (הריסה-בנייה) - מה שמהווה רק 75%, ולא 80% כנדרש.
שני האחרים מעוניינים בתמ"א/1 (חיזוק), אך אין להם את הרוב הדרוש של שני שליש.
עורך-דין הדיירים מאד מאוכזב:
1) מציע לערוך הצבעה כללית, שבה תתקבל החלטה, שמה שיקבע לאיזו תמ"א ללכת יהיה רוב פשוט (למלעלה מ-50%), ולא הרוב הנדרש (80%).
2) מאיים על שני המבקשים תמ"א/1 שיגיש תלונה למפקחת על המקרקעין, על-כך שאינם מוכנים לתמוך בתמ"א/2 למרות שיש לכך היתכנות (הדבר ניתן לביצוע מבחינה תיכנונית, ואף יש הצעות יזמים).
שאלתנו: 1)האם יש איזו-שהיא אחיזה חוקית להצעה הראשונה שלו (להחליט על סוג תמ"א לפי רוב רגיל)?
2) האם יש איזו-שהוא בסיס חוקי לאיום שלו בתביעה למפקחת (על כך שאנו מעדיפים תמ"א/1 ולא תמ"א 2, כהעדפת הרוב, מה שהעו"ד מגדיר כ"סיבה לא מהותית" להתנגדותנו לתמ"א/2) ???
בתודה על תשובותיכם,
בברכה,
חנה.
שני האחרים מעוניינים בתמ"א/1 (חיזוק), אך אין להם את הרוב הדרוש של שני שליש.
עורך-דין הדיירים מאד מאוכזב:
1) מציע לערוך הצבעה כללית, שבה תתקבל החלטה, שמה שיקבע לאיזו תמ"א ללכת יהיה רוב פשוט (למלעלה מ-50%), ולא הרוב הנדרש (80%).
2) מאיים על שני המבקשים תמ"א/1 שיגיש תלונה למפקחת על המקרקעין, על-כך שאינם מוכנים לתמוך בתמ"א/2 למרות שיש לכך היתכנות (הדבר ניתן לביצוע מבחינה תיכנונית, ואף יש הצעות יזמים).
שאלתנו: 1)האם יש איזו-שהיא אחיזה חוקית להצעה הראשונה שלו (להחליט על סוג תמ"א לפי רוב רגיל)?
2) האם יש איזו-שהוא בסיס חוקי לאיום שלו בתביעה למפקחת (על כך שאנו מעדיפים תמ"א/1 ולא תמ"א 2, כהעדפת הרוב, מה שהעו"ד מגדיר כ"סיבה לא מהותית" להתנגדותנו לתמ"א/2) ???
בתודה על תשובותיכם,
בברכה,
חנה.
העו"ד מחליט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/08/16
חנה שלום!
בקצרה - לא ולא.
1.לא ניתן לקבל החלטה כפי שהציע. אין לזה שום ביסוס בחוק.
2. אין לאיום שיניים. כל עוד אין רוב של 80% המחזיקים 80% מהרכוש המשותף ולא התקבלה החלטה עקרונית של הוועדה המאשרת את הבקשה להיתר- לא ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם.
מעבר לכך - מדוע אתם לא מסכימים? סה"כ בפרויקט כזה כולם אמורים לצאת נשכרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בקצרה - לא ולא.
1.לא ניתן לקבל החלטה כפי שהציע. אין לזה שום ביסוס בחוק.
2. אין לאיום שיניים. כל עוד אין רוב של 80% המחזיקים 80% מהרכוש המשותף ולא התקבלה החלטה עקרונית של הוועדה המאשרת את הבקשה להיתר- לא ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם.
מעבר לכך - מדוע אתם לא מסכימים? סה"כ בפרויקט כזה כולם אמורים לצאת נשכרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א
איציק
09/08/16
דיירי הבנין החליטו בהעדרנו על תמ"א (אנו בחו"ל בשליחות לשנתיים, הדירה מושכרת). הבענו התנגדותנו לתמ"א, טלפונית, עקב סכנת קרינה מעל המותר - הממ"ד והמרפסת מתוכננים להיבנות קרוב לקו מתח גבוה (נבדק ונמצא שכיום, לפני התוספת, הקרינה הנמדדת מחלונות החדרים, גבולית ביותר).
פנינו לועד, לעו"ד שנבחר ע"י הועד, ליזם ולקבלן. לטענתם, היות והתנגדנו לתמ"א, הם לא מטפלים בנו.
- מי הגורם בפניו אנו צריכים להעלות הסתיגויותנו ?
- מה התהליך שאמור להתקיים עד לתחילת הבניה ? (מישהו אמור לקרוא לנו לברור? אנו אמורים לחתום על מסמך כלשהו?)
פנינו לועד, לעו"ד שנבחר ע"י הועד, ליזם ולקבלן. לטענתם, היות והתנגדנו לתמ"א, הם לא מטפלים בנו.
- מי הגורם בפניו אנו צריכים להעלות הסתיגויותנו ?
- מה התהליך שאמור להתקיים עד לתחילת הבניה ? (מישהו אמור לקרוא לנו לברור? אנו אמורים לחתום על מסמך כלשהו?)
מתי מתנגדים?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/08/16
איציק שלום!
בהנחה שנחתם כבר ההסכם מול היזם אז עכשיו התחיל השלב התכנוני. בתחילת השלב תקבלו הודעה בדבר הגשת בקשה לקבלת ההיתר לבנין הנ"ל. אז תהא לך אפשרות תוך 30 יום להגיש התנגדות לתכנון המוצע ולפרט שם את הנימוקים להתנגדות. יתכן ובעקבות התנגדות כפי שפרטת תדרוש הוועדה למשל - להגיע להסדר מול חברת חשמל על הטמנת קו החשמל. ויתכן וגם ידחו את התנגדותכם ועל כן יש אפשרות לערור לוועדת ערר.
בכל מקרה- מה שאני מציע הוא לעקוב אחר התהליך התכנוני שלא תאחרו את המועדים.
התנגדות אתם יכולים להגיש ללא עו"ד אבל כמובן שככל שתעזרו באנשי מקצוע היא אמורה להשמע טוב יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בהנחה שנחתם כבר ההסכם מול היזם אז עכשיו התחיל השלב התכנוני. בתחילת השלב תקבלו הודעה בדבר הגשת בקשה לקבלת ההיתר לבנין הנ"ל. אז תהא לך אפשרות תוך 30 יום להגיש התנגדות לתכנון המוצע ולפרט שם את הנימוקים להתנגדות. יתכן ובעקבות התנגדות כפי שפרטת תדרוש הוועדה למשל - להגיע להסדר מול חברת חשמל על הטמנת קו החשמל. ויתכן וגם ידחו את התנגדותכם ועל כן יש אפשרות לערור לוועדת ערר.
בכל מקרה- מה שאני מציע הוא לעקוב אחר התהליך התכנוני שלא תאחרו את המועדים.
התנגדות אתם יכולים להגיש ללא עו"ד אבל כמובן שככל שתעזרו באנשי מקצוע היא אמורה להשמע טוב יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי דירה מחולקת
קטיה
08/08/16
שלום
האם דירה 2 חדרים מחולקת ל3 סטודיות תהיה שווה יותר אחרי פינוי בינוי?
תודה
האם דירה 2 חדרים מחולקת ל3 סטודיות תהיה שווה יותר אחרי פינוי בינוי?
תודה
בכמה עולה ערך הדירה אחרי ביצוע פינוי בינוי?
מירית רבינוביץ
09/08/16
קטיה שלום,
אין ספק שעלות רכישה של דירה חדשה בבניין חדש גבוהה מעלות דירה ישנה בבניין ישן.
לא ברור לי האם שאלתך נוגעת לשווי הדירה או ליכולת ההכנסה משכירות לדג'?
בכל מקרה זו שאלה שכדאי להפנות לשמאי/ מתווך אשר יוכל להעריך את שווי הדירה כיום ואת השווי של דירה לאחר הפרויקט, בהתאם לתנאים המיוחדים של הדירה שלך.
את מוזמנת לפנות בשאלות משפטיות.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
מיסוי על תצא 38
אלפרד סוגאבי
08/08/16
יזם הציע לנו להרוס ובנייה מחדש ולקבל דירה, אך אמר שכל המיסוי יהיה עלינו.
במה מדובר בדיוק? איזה מס יש לשלם? וכמה המס אם בכלל?!
במה מדובר בדיוק? איזה מס יש לשלם? וכמה המס אם בכלל?!
מי משלם את המסים בפרויקט תמ"א 38?
מירית רבינוביץ
09/08/16
אלפרד שלום,
ככלל, הרעיון של פרויקט תמ"א הינו שהבעלים לא נושאים בהוצאות עבור הפרויקט והעסקה מבחינתם היא "עסקת נטו". היזם הוא שמשלם את כל ההוצאות.
חלקם של הבעלים הינו במתן הפטורים השונים העומדים לרשותם כך שהיזם יוכל לעשות בהם שימוש ויקטין את הוצאותיו הרבות (על מנת שהפרויקט יהיה כדאי עבורו).
צריך לבדוק את הכדאיות הכלכלית שבפרויקט כדי להבין יותר טוב את דרישתו.
אשמח לעמוד לרשותך לכל שאלה נוספת.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
שלום רב, טרם קיבלתי מענה לשאלה מיום 3/8
א.ב
07/08/16
שלחתי הודעה ב 3/8 ב-18:55 ולא קיבלתי מענה,
זה מאד דחוף לי, אשמח לתגובה
תודה רבה
זה מאד דחוף לי, אשמח לתגובה
תודה רבה
יש תשובה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/16
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש תשובה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/16
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א
איציק
07/08/16
טרם קיבלתי מענה לשאלתי מיום 27.7.16
מצטער איציק
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/16
אבל אני לא רואה אצלי את השאלה שלך מה 27/7. האם אתה יכול לשאול פעם נוספת?
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א38 תיקון 3
יוסי
06/08/16
נמסר כי ועדת התכנון העליונה תתכנס בחודש אוגוסט 2016 לדון בתיקון תמ"א 38/3. האם יש מועד לכך?
תודה
יוסי
תודה
יוסי
מועד לדיון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/08/16
לא ידוע לי כי מתוכננת ישיבה בחודש אוגוסט זה בענין התמ"א. אתה יכול לעקוב את מועדי הישיבות ואפילו לקרוא פרוטוקולים של ישיבות שכבר נערכו באתר של מינהל התכנון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דוד שמש
משי
06/08/16
במבנה צמוד דרומי למבנה שלנו מתבצע תמ"א 38 -תוספת 2.5 קומות. התוספת תסתיר את השמש מ-12 דודי שמש במבנה שלנו לכל דיירי הבניין.
מה הפתרונות אפשריים למניעת נזק משמעותי בנושא
.
מה הפתרונות אפשריים למניעת נזק משמעותי בנושא
.
פגיעה בדודי השמש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/08/16
בכנות אומר לך כי אני לא חושב שניתן לעשות משהוא. הבנין הצמוד בונה על פי היתר כדין. גם אתם יתכן ותוביפו בעתיד עוד קומות לבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן ללא היתר בתמ"א 38.2
יורי
05/08/16
בבניין בתל אביב בודק היתכנות לתמ"א 38.2 .קיים בו מחסן 8 מ"ר אשר נבנה ללא היתר לפני למעלה מ35 שנים.יש תיעוד גם ברישומי העיריה שנבנה ללא היתר .לא ברור כיצד המחסן מופיע בנסח טאבו ללא ציון העובדה שהוא מחסן.
מה זכויות בעל המחסן אם בכלל ? האם זכאי למחסן בלבד ?
יש האומרים שהוא זכאי ליחידת מגורים והיחידה הקטנה ביותר
ע"פ התקנות לא יכולה להניות קטנה מ 35 מ"ר דבר ההופך אותו למרוויח הגדול ביותר מתהליך התמ"א 38.2 אם יבוצע ? מה דעתך ?
תודה ושבת שלום
מה זכויות בעל המחסן אם בכלל ? האם זכאי למחסן בלבד ?
יש האומרים שהוא זכאי ליחידת מגורים והיחידה הקטנה ביותר
ע"פ התקנות לא יכולה להניות קטנה מ 35 מ"ר דבר ההופך אותו למרוויח הגדול ביותר מתהליך התמ"א 38.2 אם יבוצע ? מה דעתך ?
תודה ושבת שלום
זכויות למחסן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/08/16
בעיה. בעבר היה נתק בין מה שניתן היה לבנות על פי היתר הבניה ובין מה שרשמו כתת חלקה נפרדת בטאבו.
אם אותה יחידה היא המשלימה לשמונים אחוזי הסכמה אז אתה בידיו ותעשה את החשבון שלך.
אם יש לך רוב בלעדיו- מציע ללכת עם זה עד לתביעה מול המפקחת ולטעון שם שמגיע לו פחות אם בכלל. פחות זה אומר שהוא ישלם לך כסף כדי לקבל את הדירה המינימלית.
אל תשכח שבניגוד לאחרים הוא מקבל לא רק שטח אלא גם הכשרה של הפיכת מה שיש לו ממחסן לדירה.
שתי בעיות. אין תוצאה וודאית מול המפקחת. עד שתגיע לשם תוציא כספים על תכנון. בעיה שניה היא שתבדוק מול העיריה מה באמת הגודל המינימלי שאפשר לייצר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם אותה יחידה היא המשלימה לשמונים אחוזי הסכמה אז אתה בידיו ותעשה את החשבון שלך.
אם יש לך רוב בלעדיו- מציע ללכת עם זה עד לתביעה מול המפקחת ולטעון שם שמגיע לו פחות אם בכלל. פחות זה אומר שהוא ישלם לך כסף כדי לקבל את הדירה המינימלית.
אל תשכח שבניגוד לאחרים הוא מקבל לא רק שטח אלא גם הכשרה של הפיכת מה שיש לו ממחסן לדירה.
שתי בעיות. אין תוצאה וודאית מול המפקחת. עד שתגיע לשם תוציא כספים על תכנון. בעיה שניה היא שתבדוק מול העיריה מה באמת הגודל המינימלי שאפשר לייצר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יורי שלום
נינה
09/08/16
בבניין שלנו יש שני משרדים במרתף מתחת לכביש 1.4 מטר שהפכו לדירות ללא היתר בנייה . ואף נאסר עליהם לפני כ- 40 שנה. אבל משום מה בטאבו הם רשומים כדירות. האם זה צודק שהם ממרתף של 2.30 יהפכו לדירות בתוכנית של הריסה ובנייה.? . לא יהייה איזון בתמורה אם הם יהפכו ממשרד לדירה גם מבחינת הגובה וגם מבחינת שטח דירה הם מקבלים יותר באופן יחסי . האם יש כאן עניין של אי איזון בתמורה?.
או שהקניין במדינת ישראל הופך לשותפות. ?
או שהקניין במדינת ישראל הופך לשותפות. ?
ערבות אישית של היזם
איריס לוי
05/08/16
בנספח אישי לחוזה תמא אני אמור לחתום מול החברה בעוד שהעו"ד שלי מתעקש שהיזם (יו"ר החברה)יחתום ערבות אישית.היזם מצידו טוען שזה לא נהוג ומעולם לא סגר כך חוזה.
מי צודק??
מי צודק??
חתימת יזם כערב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/08/16
ברוב ההסכמים שטיפלתי וראיתי לא היתה ערבות אישית של היזם. כמובן שזה טוב יותר לקבל גם ערבות ממנו ולכן תבדוק עד כמה אפשר למתוח את החבל בלי שיקרע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשl לשאלה-מיהו סרבן
א.ב
03/08/16
יש לציין כי הקבלן טרם הגיש בקשה לעירייה, האן הוא יכול להגיש תביעה על סרבנות לפני כן?
המשך לתשובה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/16
לכן המשמעות היא שהקבלן רק מאיים אך בפועל ללא הסכמת כל בעלי הדירות מהם הוא נוגס חלק הוא לא יכול להתקדם בפרויקט ואין לו כל עילת תביעה כנגד מי שמסרב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיהו סרבן
א.ב
03/08/16
שלום,
בבניין שלנו 4 דיירים (כולל אנחנו), שלושה חתמו מול קבלן על תכנית תמ"א, במסגרתה כדי לבנות מעלית הוא חייב לפלוש לשטח הדירות ולנגוס בהן כמטר וחצי.
הקבלן מאיים שאם לא נחתום לו יגיש נגדנו תלונה בגין סרבנות. האם הוא יכול?
תודה
בבניין שלנו 4 דיירים (כולל אנחנו), שלושה חתמו מול קבלן על תכנית תמ"א, במסגרתה כדי לבנות מעלית הוא חייב לפלוש לשטח הדירות ולנגוס בהן כמטר וחצי.
הקבלן מאיים שאם לא נחתום לו יגיש נגדנו תלונה בגין סרבנות. האם הוא יכול?
תודה
מיהו דייר סרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/16
ראה תשובה לשאלה קודמת בפורום. לא ניתן לחייב דייר לוותר על שטח פרטי שלו לטובת פרויקט תמא 38.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/3
משה
03/08/16
אני נמצא בבניין עם 4 כניסות ובו 48 דיירים.
הבעיה העיקרית היא בשתי כניסות בלבד ורק בדירות העורפיות - 16 דיירים מתוך 48.
פיר המעלית עובר 3 מטר מדלת הכניסה בתוך הדירה.
ולכן לפחות 8 דיירים מתוך ה- 16 מתנגדים בתוקף למהלך.
האם לטענת עו"ד הייזם - המפקחת על המקרקעין תדחה
את טענות הדיירים ויכולה להטיל קנסות בהתאם.
הבעיה העיקרית היא בשתי כניסות בלבד ורק בדירות העורפיות - 16 דיירים מתוך 48.
פיר המעלית עובר 3 מטר מדלת הכניסה בתוך הדירה.
ולכן לפחות 8 דיירים מתוך ה- 16 מתנגדים בתוקף למהלך.
האם לטענת עו"ד הייזם - המפקחת על המקרקעין תדחה
את טענות הדיירים ויכולה להטיל קנסות בהתאם.
חיוב בעלי דירות במתן שטח מדירתם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/16
אם הבנתי נכון התכנון של היזם מחייב לקחת חלק משטחי דירות מסוימות ואותם בעלי דירות ( כולם או חלקם) מתנגדים לכך.
במקרה כזה היזם ועורך הדין טועים. לא ניתן לחייב בעל דירה לתת שטח מדירתו לטובת פרויקט תמא 38. הרוב שנקבע בחוק הוא רק לצורך שימוש ברכוש המשותף ולא ברכוש הפרטי. לכן ללא הסכמת כל בעלי הדירות בהם מדובר לא ניתן לחייבם.
אם אין ברירה ממליץ לבדוק אם אין הבית עונה על הגדרת בית מורכב ובמקרה כזה במידה ויש הסכמה בכל אגף בנפרד אז בתנאים מסוימים הוא יכול לבצע את הפרויקט אצלו בנפרד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
במקרה כזה היזם ועורך הדין טועים. לא ניתן לחייב בעל דירה לתת שטח מדירתו לטובת פרויקט תמא 38. הרוב שנקבע בחוק הוא רק לצורך שימוש ברכוש המשותף ולא ברכוש הפרטי. לכן ללא הסכמת כל בעלי הדירות בהם מדובר לא ניתן לחייבם.
אם אין ברירה ממליץ לבדוק אם אין הבית עונה על הגדרת בית מורכב ובמקרה כזה במידה ויש הסכמה בכל אגף בנפרד אז בתנאים מסוימים הוא יכול לבצע את הפרויקט אצלו בנפרד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
שרי גוטע
01/08/16
ברשותי בית שמיועד לתמא 38 אך כרגע נמצא בשלב תקוע ובעייתי מום היזם עקב שינויים מבחינת היזם מטל הדיירים ..קיבלנו היתר מהעירייה התוקף עבר
כרגע המצב שהנציגי התמא מבררים להעביר את התוכניות ליזם/קבלן אחר.שאלתי היא כזאת.אני עתידה למכור את הנכס לאדם שמעוניין בדירתי אך, יש הערץ אזהרה 12 בנסח טאבו וישנם חתימות של מס אנשים שהם לא דיירים.האם ניתן למכור את הנכס במצבוו????תודה
כרגע המצב שהנציגי התמא מבררים להעביר את התוכניות ליזם/קבלן אחר.שאלתי היא כזאת.אני עתידה למכור את הנכס לאדם שמעוניין בדירתי אך, יש הערץ אזהרה 12 בנסח טאבו וישנם חתימות של מס אנשים שהם לא דיירים.האם ניתן למכור את הנכס במצבוו????תודה
ניתן
אברי
01/08/16
מכירת דירת תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/08/16
שרי שלום!
לא בטוח שהבנתי את כל הנתונים ועל כן אחזור עליהם -
יש לך דירה בבנין שחתם על הסכם תמ"א 38 מול יזם. היזם קידם הליכי תכנון ואפילו קיבל היתר בניה (או כנראה- עבר ועדה שאישרה עקרונית את הבקשה להיתר) אבל תוקף האישור עבר.
על הדירה שלך רשומות הערות אזהרה לטובת אחרים (???). כרגע מחפשים יזם אחר.
מה שמטריד אותי הוא האמירה שלך לגבי הערות אזהרה רשומות על הדירה שלך. אם ההערה היא של היזם מכוח תמ"א 38, אז אני מניח שההסכם שחתמתם מאפשר מכירה ללא בעיה ובמקרה שהיזם יוחלף ניתן יהיה לבטל את ההערה.
אם ההערה לטובת אחרים - צריך להבין על מי ועל מה מדובר. אם אלו רוכשי דירות מהיזם אז המצב הסתבך קצת.
בכל מקרה אני מאוד ממליץ שתיגשי עם כל המסמכים הרלבנטיים לעו"ד על מנת שיתן לך תשובה מבוססת יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בבנין בן 10 קומות תל אביב
איציק
01/08/16
שלום רב !
בנין משנת 1976 שדרות יד לבנים תל אביב
10 קומות האם ניתן לבצע תמ"א 38
בנין משנת 1976 שדרות יד לבנים תל אביב
10 קומות האם ניתן לבצע תמ"א 38
תמ"א 38 בבנין 10 קומות בתל אביב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/08/16
היי איציק
מצטער אבל התשובה היא שלילית. כדאי בכלל לבדוק מול תוכנית המתאר של תל אביב האם בכלל אפשר להוסיף שם משהוא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מצטער אבל התשובה היא שלילית. כדאי בכלל לבדוק מול תוכנית המתאר של תל אביב האם בכלל אפשר להוסיף שם משהוא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה בגג
שרוליק
01/08/16
אנחנו גרים בבניין שהוצע לו תמ"א גג הבניין הוא משותף לכל
הדיירים, דייר אחד קיבל היתר מהעירייה לבנות חדר נוסף על הגג (אותו חדר נחשב
כרכוש משותף) ועכשיו אותו דייר מערים קשיים בהסכמתו ודורש פיצוי שנשמע לא ריאלי.
מניסיונך מה כדאי לעשות?
הדיירים, דייר אחד קיבל היתר מהעירייה לבנות חדר נוסף על הגג (אותו חדר נחשב
כרכוש משותף) ועכשיו אותו דייר מערים קשיים בהסכמתו ודורש פיצוי שנשמע לא ריאלי.
מניסיונך מה כדאי לעשות?
היי שרוליק
מויש
01/08/16
לך לעו"ד תוציא כסף
בניה בגג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/08/16
שלום שרוליק
הייתי בודק באמצעות עו"ד מה הזכויות של אותו דייר בגג ועל בסיס חוות דעת משפטית לגבי כמה הוא מהווה מטרד ומה הכוח שלו הייתי פועל.
מבלי להכנס לנתונים - לא נראה לי שהוא יכול לעצור פרויקט תמ"א אבל כמובן -צריך גם יזם שיסכים להכנס לאפשרות של תביעה מול דייר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח ממכירת דירה בזמן תהליך תמ"א 38/2
יוסי גוטמר
29/07/16
ירשתי דירה בבניין שנמצא בתהליך תמ"א 38/2 ואני מעוניין למכור דירה זו. (עדיין לא התקבל אישור מהעיריה להרוס את הבניין). הדירה הייתה שיכת לאימי והיא הייתה דירתה היחידה עד יום מותה. לי יש דירת מגורים יחידה מזה שנים רבות.
האם אני צריך לשלם מס שבח הנובע ממכירת הדירה?
האם אני צריך לשלם מס שבח הנובע ממכירת הדירה?
מכירת דירת תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/07/16
יוסי שלום!
אני מבין שאמא שלך ז"ל ויתר בעלי הדירות בבנין חתמו על הסכם תמ"א 38 מול יזם מסוים, שהחל לפעול אבל עדין לא התקבל היתר הבניה.
בעיקרון יש פטור על מכירת דירת ירושה בתנאים הקבועים בחוק (בעיקר אם זו היתה דירתה היחידה של המורישה והיא לא מכרה דירה אחרת בפטור). במקרה שלך - אני לא יודע איך הצהירו על ההסכם מול היזם. אני ממליץ לקבל את הנתונים מהיזם ולהתיעץ לאחר מכן עם עו"ד המתמחה בתחום המיסוי.
בכל מקרה- גם אם זו תחשב כדירתך ובמידה ואתה זכאי לחישו ליניארי מטיב של המס- הסכום שיכול לחול עליך בהעדר פטור הוא קטן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שאמא שלך ז"ל ויתר בעלי הדירות בבנין חתמו על הסכם תמ"א 38 מול יזם מסוים, שהחל לפעול אבל עדין לא התקבל היתר הבניה.
בעיקרון יש פטור על מכירת דירת ירושה בתנאים הקבועים בחוק (בעיקר אם זו היתה דירתה היחידה של המורישה והיא לא מכרה דירה אחרת בפטור). במקרה שלך - אני לא יודע איך הצהירו על ההסכם מול היזם. אני ממליץ לקבל את הנתונים מהיזם ולהתיעץ לאחר מכן עם עו"ד המתמחה בתחום המיסוי.
בכל מקרה- גם אם זו תחשב כדירתך ובמידה ואתה זכאי לחישו ליניארי מטיב של המס- הסכום שיכול לחול עליך בהעדר פטור הוא קטן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז קומבינציה מקובל
אבי
28/07/16
שלום, רציתי לדעת מה אחוז הקומבינציה המקובל לעסקאות קומבינציה באיזור ר"ג ודרום מזרח ת"א? (אחוז ברוטו ואחוז נטו, ברוטו יותר רלוונטי)
שאלה נוספת - האם בעסקאות קומבינציה יש נוהג מקובל לעניין אופן חלוקת המיסים בין הצדדים או שהכל עניין למו"מ?
תודה!
שאלה נוספת - האם בעסקאות קומבינציה יש נוהג מקובל לעניין אופן חלוקת המיסים בין הצדדים או שהכל עניין למו"מ?
תודה!
שאלה נוספת - מועד המס
אבי
28/07/16
האם בעסקת קומבינציה המיסים (היטל השבחה ומס שבח) משולמים לפי המועד המוקדם של המימוש או מכירת הזכויות ליזם, וממועד זה צוברים ריבית והצמדה? תודה!
אחוז קומבינציה מקובל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/07/16
אבי שלום
אחוז הקובינציה נקבע בהתאם לתרומה של כל צד לפרויקט.
בעל המגרש- מביא לפרויקט את המגרש עליו יש זכויות בניה בהתאם למאפייני אותו מגרש.
היזם - מכניס כסף לצורך תכנון וביצוע הפרויקט וכן משקיע זמן לניהולו.
קביעת חלוקת העוגה בין היזם ובעל המגרש נקבעעת על פי עקרונות אלו באופן שלוקח בחשבון גם את מועד הוצאת הכספים ואת הסיכון שחל על כל צד.
דרך אחת שככל אצבע שמאים משתמשים היא לבחון חלוקה דרך ההכנסות.
למשל - נניח שבעל קרקע יכול למכור את המגרש שלו היום במליון ש"ח. אם הוא ילך על עיסקת קומבינציה הוא ירצה לקבל יותר בגלל הזמן שחולף עד להשלמת הרויקט מול עיסקת מזומן וכן בגלל הסיכון שהוא לוקח. מרבית השמאים לוקחים בחשבון מקדם 1.25, כך שהוא ירצה לקבל בסוף הפרויקט 1.25 מליון ש"ח.
מחשבים את סך ההכנסות המתוכננות בפרויקט ומוצאים את החלק היחסי של בעל הקרקע.
דרך אחרת היא ללכת מול ההוצאות - בעל הקרקע מכניס לפרויקט קרקע בה מ"ר זכויות שווה לדוגמא 15000 ש"ח.
היזם מכניס את כל העלויות הנמאדות לדוגמא ב- 10000 ש"ח למ"ר. בהתאם יחשבו את אחוז הקומביניציה.
ולשאלתך - כדי לתת תשובה נכונה צריך לבדוק מה בדיוק אתה כבעל קרקע מכניס לפרויקט ומה העלויות/ההכנסות הצפויות. לדבר על אחוזים בלי לבצע בדיקה כזו זה לא נכון.
אני ממליץ להתיעץ עם שמאי מטעמך שיתן לך תמונה לאה על אפשרויות הבניה בקרקע וכן שיעשה בהתאם חישוב של אחוזי הקומביניציה המקובלים.
נכון שמרבית הפרויקטים בתל אביב הם באזור ה- 50% ואולי אף יותר לבעלים וברמת גן באזור 45% אבל זה לא אחראי להתבסס על כך במו"מ.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז קומביניציה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/07/16
בהמשך לתשובה- אחוז הקוביניציה שציינתי הוא ברוטו. קקרי- הבעלים נושא במס שבח, בהיטלי השבחה על הקרקע ובמע"מ בגין שירותי הבניה שהוא מקבל.
אם הולכים על עיסקת נטו אז יש לחשב אומדן של כל אלו כדי לראות לכמה יורדים. שוב- מציע להעזר בשמאי לצורכי החישוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם הולכים על עיסקת נטו אז יש לחשב אומדן של כל אלו כדי לראות לכמה יורדים. שוב- מציע להעזר בשמאי לצורכי החישוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פתור ממס שבח בתמ"א 38.2
יורי
28/07/16
שאלה בנושא מס שבח ,
האם בעסקת תמ"א 38.2 מס שבח על דירה אשר תהרס,תבנה מחדש ותשודרג בתוספת של עד 25 מ"ר -חבות המס שבח היא על הקבלן ? האם בעל הדירה חייב (!!) לעשות שימוש בפטור ממס שבח במידה ויש לו ?
מה קורה במידה ואין לו פטור ממס שבח ?
מי אמור לשאת במס השבח ?
תדוה רבה
האם בעסקת תמ"א 38.2 מס שבח על דירה אשר תהרס,תבנה מחדש ותשודרג בתוספת של עד 25 מ"ר -חבות המס שבח היא על הקבלן ? האם בעל הדירה חייב (!!) לעשות שימוש בפטור ממס שבח במידה ויש לו ?
מה קורה במידה ואין לו פטור ממס שבח ?
מי אמור לשאת במס השבח ?
תדוה רבה
פטור מס שבח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/07/16
שלום רב!
אין לכך קביעה בחוק אבל מקובל בהסכמי תמ"א כי היזם נושא בכל העלויות לרבות חיוב במס שבח החל על הבעלים.
לכן מקובל גם לקבוע בהסכמי התמא כי הבעלים יעשו שימוש בפטורים מלאים או חלקיים ממס השבח לצורכי הסכם התמ"א. אין בכך כל נזק לבעלים. אם זו דירתו היחידה ממילא הוא לא יכול לעשות שימוש בפטור אלא לדירה זו. אם זו לא דירתו היחידה אז הוא זכאי לחישוב ליניארי של מס השבח ואת הזכות הזאת הוא מקנה ליזם. גם בכך הוא לא ניזוק (אלא אם תכנן למכור עוד 2 דירות בפטור ליניארי עד סוף 2017).
כך שאני לא רואה בכך בעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין לכך קביעה בחוק אבל מקובל בהסכמי תמ"א כי היזם נושא בכל העלויות לרבות חיוב במס שבח החל על הבעלים.
לכן מקובל גם לקבוע בהסכמי התמא כי הבעלים יעשו שימוש בפטורים מלאים או חלקיים ממס השבח לצורכי הסכם התמ"א. אין בכך כל נזק לבעלים. אם זו דירתו היחידה ממילא הוא לא יכול לעשות שימוש בפטור אלא לדירה זו. אם זו לא דירתו היחידה אז הוא זכאי לחישוב ליניארי של מס השבח ואת הזכות הזאת הוא מקנה ליזם. גם בכך הוא לא ניזוק (אלא אם תכנן למכור עוד 2 דירות בפטור ליניארי עד סוף 2017).
כך שאני לא רואה בכך בעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות משותפת על דירה
איסי
28/07/16
לעניין השגת רוב של 80% שאלתי היא מה קורה כאשר אחת הדירות הינה בבעלות משותפת של שני אנשים, האחד מסכים לפרויקט והשני מתנגד. ועוד שאלה מכיוון אחר, אם שניהם מסכימים יחד, או מתנגדים יחד, האם בחישוב האחוזים הם נחשבים לשניים או לאחד. תודה.
בעלות משותפת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/07/16
יורי שלום!
סופרים דירות ולא בעלי דירות ולכן אם שני הבעלים מתנגדים/תומכים בהסכם עדין זה נחשב כדירה אחת.
לגבי שאלה ראשונה - יש לה חשיבות מסוימת רק אם מדובר ב"קול מכריע" לצורך השגת הרוב.
במצב כזה ממילא מגישים תביעה כנגד הדיירים שלא חתמו בפני המפקחת על רישום מקרקעין. לצורך קביעתה האם יש רוב והיא קנתה סמכות לדון בתביעה אני מניח שהיא תיקח בחשבון גם את חלוקת הבעלות בדירה, את החשיבות הלאומית בפרויקטים של חיזוק מבנים ובמיוחד את השאלה איך מכריעים בשאלה כזו בין השותפים לאותה דירה. האם צריך רוב? רוב רגיל או מיוחס?
הבעיה נראה לי היא גם למצוא את היזם שיסכים להשקיע בפרויקט את עלויות התכנון ולהגיע למצב שאינו ודאי מבחינתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
סופרים דירות ולא בעלי דירות ולכן אם שני הבעלים מתנגדים/תומכים בהסכם עדין זה נחשב כדירה אחת.
לגבי שאלה ראשונה - יש לה חשיבות מסוימת רק אם מדובר ב"קול מכריע" לצורך השגת הרוב.
במצב כזה ממילא מגישים תביעה כנגד הדיירים שלא חתמו בפני המפקחת על רישום מקרקעין. לצורך קביעתה האם יש רוב והיא קנתה סמכות לדון בתביעה אני מניח שהיא תיקח בחשבון גם את חלוקת הבעלות בדירה, את החשיבות הלאומית בפרויקטים של חיזוק מבנים ובמיוחד את השאלה איך מכריעים בשאלה כזו בין השותפים לאותה דירה. האם צריך רוב? רוב רגיל או מיוחס?
הבעיה נראה לי היא גם למצוא את היזם שיסכים להשקיע בפרויקט את עלויות התכנון ולהגיע למצב שאינו ודאי מבחינתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
