פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
האם צריך הסכמה של 80% בשביל הגשת בקשה להיתר?
ינווי
21/08/17
בבניין יש 72% חתימות ליזם על מנת לבצע תמ"א 38/2 הריסה . עדיין אין הסכמות של 80% .
האם ליזם יספיק 72 % חתימות על מנת להגיש בקשה להיתר?
תודה לכם
האם ליזם יספיק 72 % חתימות על מנת להגיש בקשה להיתר?
תודה לכם
הסכמה של 80% כדי להגיש בקשה להיתר
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
22/08/17
ינווי שלום רב,
לצורך הגשת הבקשה להיתר על היזם לקבל 100% מהחתימות. אם יש בידו חתימות של 80% מבעלי הזכויות שלזכותיהם צמודים 4/5 מהרכוש מהשותף, ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין לצורך חיוב הדיירים הסרבנים לחתום על הסכם התמ"א.
במצב הדברים שאת/ה מתאר/ת - לא יעזרו ליזם הסכמות של 72% מבעלי הזכויות והוא לא יכול במצב כזה להגיש בקשה למתן היתר בניה.
שיהיה המון בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
לצורך הגשת הבקשה להיתר על היזם לקבל 100% מהחתימות. אם יש בידו חתימות של 80% מבעלי הזכויות שלזכותיהם צמודים 4/5 מהרכוש מהשותף, ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין לצורך חיוב הדיירים הסרבנים לחתום על הסכם התמ"א.
במצב הדברים שאת/ה מתאר/ת - לא יעזרו ליזם הסכמות של 72% מבעלי הזכויות והוא לא יכול במצב כזה להגיש בקשה למתן היתר בניה.
שיהיה המון בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרבית השטח המשותף מוצמד לדירה אחת
דבורה
20/08/17
האם לדייר זה יש זכויות יתר במימוש תמא 38 משאר הדיירים?.
בחוק כתוב "הבעלות על דירות חדשות" תהיה על פי החלק המשותף.
אך מצד שני כתוב כי הבעלות על חלק משותף לא מהווה בעלות עז זכויות בנייה?
בחוק כתוב "הבעלות על דירות חדשות" תהיה על פי החלק המשותף.
אך מצד שני כתוב כי הבעלות על חלק משותף לא מהווה בעלות עז זכויות בנייה?
מרבית השטח המשותף צמוד לדירה אחת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/17
דבורה שלום
זה בעייתי. לשון החוק קובעת שיש צורך ברוב מבין המחזיקים ברכוש המשותף. זה נותן יתרון לבעל דירה כזה שאולי יש לו כוח של וטו לפרויקט. במידה ואתם חושבים שהרישום של החלקים שגוי יש צורך לפנות בתביעה מתאימה לתיקון החלקים הצמודים ברכוש המשותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זה בעייתי. לשון החוק קובעת שיש צורך ברוב מבין המחזיקים ברכוש המשותף. זה נותן יתרון לבעל דירה כזה שאולי יש לו כוח של וטו לפרויקט. במידה ואתם חושבים שהרישום של החלקים שגוי יש צורך לפנות בתביעה מתאימה לתיקון החלקים הצמודים ברכוש המשותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות חנייה חצי אוטומטית לדייר לחודש
תמר
19/08/17
בבניין שלנו עושים תמ"א 38 לדיירים הותיקים תהיה חנייה רגילה ולחדשים חנייה חצי אוטומטית. האם בעלי החנייה הרגילה צריכים להשתתף בעלות החצי אוטומתית? תודה ובנוסף מהי העלות החודשית עבור דייר שיש לו חנייה כזו?
עלות חניה חצי אוטומטית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/17
תמר שלום
שאלה זו היא מסחרית בעיקרה. יש מקרים שרק בעלי החניות האוטו' נושאים בעלויות האחזקה ויש מקרים שכולם. בעיקרון - צריך לדרוש שההסכם בינכם ובין היזם יכלול סעיף ובו כתוב שהוצאה זו תחול רק על בעלי החניות האוטומטיים.
עלות תלויה ביצרן ובסוג המתקן. בסביבות 70 - 100 שח לחודש למקום חניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלה זו היא מסחרית בעיקרה. יש מקרים שרק בעלי החניות האוטו' נושאים בעלויות האחזקה ויש מקרים שכולם. בעיקרון - צריך לדרוש שההסכם בינכם ובין היזם יכלול סעיף ובו כתוב שהוצאה זו תחול רק על בעלי החניות האוטומטיים.
עלות תלויה ביצרן ובסוג המתקן. בסביבות 70 - 100 שח לחודש למקום חניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישת המשכיר – שיתוף פעולה עם היזם
נטע
17/08/17
ערב טוב,
אני עומדת לחדש חוזה שכירות לשנה נוספת בדירה שנמצאת בבניין שתמא 38 אמור להתחיל בחודשים הקרובים.
המשכיר מבקש להוסיף בחוזה את המשפט הבא:
"השוכרים ישתפו פעולה עם היזם ולא יהווה מטרד או יפגעו במהלך העבודות".
למה הכוונה? האם בתור שוכרת אצטרך ל"עמוד לרשות" היזם בכל עת שיידרש? זו אינה הדירה שלי, האם זו אינה האחריות של המשכיר לשתף פעולה עם היזם?
מדוע עליי להפסיד ימי עבודה עבור דירה שאינה שלי?
במידה ואגיד ליזם או לבעל הדירה שאין באפשרותי להעדר מהעבודה, האם הדבר ייחשב כ"פגיעה במהלך העבודות"? (כפי שמבקש המשכיר להוסיף בחוזה החדש).
אני עומדת לחדש חוזה שכירות לשנה נוספת בדירה שנמצאת בבניין שתמא 38 אמור להתחיל בחודשים הקרובים.
המשכיר מבקש להוסיף בחוזה את המשפט הבא:
"השוכרים ישתפו פעולה עם היזם ולא יהווה מטרד או יפגעו במהלך העבודות".
למה הכוונה? האם בתור שוכרת אצטרך ל"עמוד לרשות" היזם בכל עת שיידרש? זו אינה הדירה שלי, האם זו אינה האחריות של המשכיר לשתף פעולה עם היזם?
מדוע עליי להפסיד ימי עבודה עבור דירה שאינה שלי?
במידה ואגיד ליזם או לבעל הדירה שאין באפשרותי להעדר מהעבודה, האם הדבר ייחשב כ"פגיעה במהלך העבודות"? (כפי שמבקש המשכיר להוסיף בחוזה החדש).
דרישת המשכיר לשיתוף פעולה עם היזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/17
נטע שלום
גם לי לא ברור מה הכוונה במשפט זה ואני לא חושב שיש בו הרבה תוכן. אם זה הנוסח לא נראה לי שיש ממה לחשוש. בכל מקרה- מציע שבמסגרת הדיאלוג עם המשכיר תגידי לו שאת לא מוכנה לחתום על סעיף שאת לא מ בינה מה המשמעות שלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
גם לי לא ברור מה הכוונה במשפט זה ואני לא חושב שיש בו הרבה תוכן. אם זה הנוסח לא נראה לי שיש ממה לחשוש. בכל מקרה- מציע שבמסגרת הדיאלוג עם המשכיר תגידי לו שאת לא מוכנה לחתום על סעיף שאת לא מ בינה מה המשמעות שלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות קבלן /יזם על תקלות במבנה במסגרת תמ"א 38
סלסה
15/08/17
שלום רב
בניין אשר נמצא בתהליך לקראת סוף תמ"א 38, דההינו הבניין גמור אבל עדיין אין טופס 4. השאלה יא על מי חלה האחריות בתיקוני צנרת משותפים לכל הדיירים? נניח פיצץ בצינור ביוב ראשי? מתי נגמרת האחריות של הקבלן במקרה של תמ"א 38?
האם רק לאחר המסירה של הבניין לוועד הבית לאחר טופס 4?
בתודה מראש
בניין אשר נמצא בתהליך לקראת סוף תמ"א 38, דההינו הבניין גמור אבל עדיין אין טופס 4. השאלה יא על מי חלה האחריות בתיקוני צנרת משותפים לכל הדיירים? נניח פיצץ בצינור ביוב ראשי? מתי נגמרת האחריות של הקבלן במקרה של תמ"א 38?
האם רק לאחר המסירה של הבניין לוועד הבית לאחר טופס 4?
בתודה מראש
אחריות הקבלן על תקלות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/08/17
שלום רב
אם העבודוה עוד לא הסתיימה והחלפת צנרת משותפת היתה חלק מתכולת העבודה של היזם - הוא אחראי לכל תיקון בה בודאי עד טופס 4 וגם לאחר מכן למשך תקופת הבדק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם העבודוה עוד לא הסתיימה והחלפת צנרת משותפת היתה חלק מתכולת העבודה של היזם - הוא אחראי לכל תיקון בה בודאי עד טופס 4 וגם לאחר מכן למשך תקופת הבדק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובת מתן חניה לדייר בתמ"א 38/2
אברהם
15/08/17
ברשותי דירה בבניין שעומד לקראת תמ"א 38/2. עירית ר"ג החמירה תנאים. בגינם היזם טוען לאפשרות תוספת מצומצמת לכל דייר (כ-5 מ') + מרפסת. מלבד 2 דירות ששטחן 25 מ' וחובה עליו לבנות להן 50 מ"ר.
כעונש לדעתו ולדעת הדיירים דירה כזו לא תקבל חניה ולא מרפסת. הוא דורש על חניה רובוטית כזו כ-200 אלף ש"ח.
האם זה חוקי? האם יש תקנות בעניין חניה לדירה קיימת? מה מספר התקנה? איפה זה מופיע?
כעונש לדעתו ולדעת הדיירים דירה כזו לא תקבל חניה ולא מרפסת. הוא דורש על חניה רובוטית כזו כ-200 אלף ש"ח.
האם זה חוקי? האם יש תקנות בעניין חניה לדירה קיימת? מה מספר התקנה? איפה זה מופיע?
חובת מתן חניה לדייר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/08/17
אברהם שלום
אין חובה בחוק לתת לכם חניה. אבל תקן החניה בחוק התוכנון והבניה מחייב את היזם לתת חניה (בדר"כ אחת) לכל דירה שבונה. אם לא ניתן לייצר חניה כזאת באופן רגיל משתמשים בפתרון של מתקן חניה או לחילופין מוותרים על החניות ומשלמים לעיריה כופר חניה.
מעבר לכך זה הכל ענין מסחרי. בעצם מה שהוא אומר לכם שבבדיקת הכדאיות שלו ומאחר והוא נותן לאותן דירות עוד 20 מ"ר בערך יותר מלאחרים, ומאחר ול-20 מ"ר אלו יש שווי כלכלי - הוא מאזן זאת על ידי הכסף שהוא דורש עבור החניה. כך נראה יהיה גם הוגן יותר כלפי יתר בעלי הדירות.
סכום של 200,000 ש"ח למקום חניה רובוטי הוא הוגן. שוב מזכיר שהערך של 20 מ"ר נוספים בר"ג מגיעלסכומים גדולים יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין חובה בחוק לתת לכם חניה. אבל תקן החניה בחוק התוכנון והבניה מחייב את היזם לתת חניה (בדר"כ אחת) לכל דירה שבונה. אם לא ניתן לייצר חניה כזאת באופן רגיל משתמשים בפתרון של מתקן חניה או לחילופין מוותרים על החניות ומשלמים לעיריה כופר חניה.
מעבר לכך זה הכל ענין מסחרי. בעצם מה שהוא אומר לכם שבבדיקת הכדאיות שלו ומאחר והוא נותן לאותן דירות עוד 20 מ"ר בערך יותר מלאחרים, ומאחר ול-20 מ"ר אלו יש שווי כלכלי - הוא מאזן זאת על ידי הכסף שהוא דורש עבור החניה. כך נראה יהיה גם הוגן יותר כלפי יתר בעלי הדירות.
סכום של 200,000 ש"ח למקום חניה רובוטי הוא הוגן. שוב מזכיר שהערך של 20 מ"ר נוספים בר"ג מגיעלסכומים גדולים יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירה
אסתי
14/08/17
שאלה דומה לשאלה הקודמת.
במסגרת פרוייקט תמ"א חיזוק - 38/1, אחד מבעלי הדירות מבקש לפצל את דירתו לשתי דירות קטנות (ששטחן הכולל הוא שטח הדירה הקודמת + 20 מ"ר).
הפיצול נעשה על חשבון בעל הדירה.
לאחת הדירות יוצמד שטח בנוי נוסף ולשניה לא.
האם יכולה להיות טענה מצד רשות המיסים שהזכאות לפטור היא רק בעבור דירה אחת, ואילו עבודות החיזוק/מעלית/שיפוץ החזית על החלק של הדירה השניה חייבים במס?
במסגרת פרוייקט תמ"א חיזוק - 38/1, אחד מבעלי הדירות מבקש לפצל את דירתו לשתי דירות קטנות (ששטחן הכולל הוא שטח הדירה הקודמת + 20 מ"ר).
הפיצול נעשה על חשבון בעל הדירה.
לאחת הדירות יוצמד שטח בנוי נוסף ולשניה לא.
האם יכולה להיות טענה מצד רשות המיסים שהזכאות לפטור היא רק בעבור דירה אחת, ואילו עבודות החיזוק/מעלית/שיפוץ החזית על החלק של הדירה השניה חייבים במס?
פיצול דירה
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
14/08/17
היי אסתי,
התשובה היא בוודאי שכן.
אם מדובר ב - 2 יחידות נפרדות, אשר כל אחת מהן הינה יחידה עצמאית ונפרדת וללא תלות ביחידה האחרת, רשויות המס יכולות לקבוע שמדובר ב - 2 דירות ואת הפטור להעניק רק לאחת מהן.
בהצלחה.
טליה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
התשובה היא בוודאי שכן.
אם מדובר ב - 2 יחידות נפרדות, אשר כל אחת מהן הינה יחידה עצמאית ונפרדת וללא תלות ביחידה האחרת, רשויות המס יכולות לקבוע שמדובר ב - 2 דירות ואת הפטור להעניק רק לאחת מהן.
בהצלחה.
טליה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת 2 דירות קטנות במקום אחת גדולה
מאור
13/08/17
היזם מציע לנו תוספת של 25 מ"ר לכל דירה. מכיון שיש לנו היום דירות גדולות של 120 מ"ר אז במקום לקבל 145 מ"ר ביקשנו לקבל 2 דירות של 72.5 מ"ר. היזם אומר שלא ידוע אם חל מס ואם חל אז יחול עלינו. האם בנסיבות אלו ניתן לקבל 2 דירות בגדלים הללו בפטור ממס שבח?
קבלת שתי דירות קטנות במקום אחת גדולה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/08/17
מאור שלום
יש במקרה כזה חבות במס. יש אפשרות לקבל שתי דירות בתנאים מסוימים לפרויקטים באזורי פריפריה אבל לא זה המצב אצלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2
סמי מועלם
11/08/17
שלום.האם יש סעד לאדם מבוגר המתנגד לפרויקט פינוי בינוי מפאת גילו ומפאת התמשכות התהליך (כ 5 שנים מיום החתימה),כשיש רוב של מעל 80% מהדיירים התומכים בתוכנית?
תודה.
תודה.
אדם מבוגר המתנגד לפינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/08/17
סמי שלום
בכל הצער וההבנה אין סעד בחוק לאדם מבוגר המבקש שלא להתפנות. יש להבין כי פינוי הבניין הוא תנאי לביצוע הפרויקט. לא ניתן להרוס את הבניין אם לא הוא לא יפונה וזה גם הרצון של 80% מהבעלים ואין סיבה שרצון של אחד יגבר על כל האחרים. לצורך הפינוי היזם גם משלם דמי שכירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בכל הצער וההבנה אין סעד בחוק לאדם מבוגר המבקש שלא להתפנות. יש להבין כי פינוי הבניין הוא תנאי לביצוע הפרויקט. לא ניתן להרוס את הבניין אם לא הוא לא יפונה וזה גם הרצון של 80% מהבעלים ואין סיבה שרצון של אחד יגבר על כל האחרים. לצורך הפינוי היזם גם משלם דמי שכירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום כספי עבור תקופת הבניה
אליאור יוסיאל
09/08/17
אני בעל דירה בבניין של תמא 38
עוד לא התחילו השיפוצים ואני מחפש דיירים שייכנסו לדירה
עד כה לא הצלחתי למצוא
האם בזמן השיפוץ היזםקבלן המבצע ממן תשלום סמלי לבעלי הדירות בבניין ?
עוד לא התחילו השיפוצים ואני מחפש דיירים שייכנסו לדירה
עד כה לא הצלחתי למצוא
האם בזמן השיפוץ היזםקבלן המבצע ממן תשלום סמלי לבעלי הדירות בבניין ?
תשלום כספי עבור תקופת הבניה
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
10/08/17
אליאור שלום רב,
חשוב לבדוק ולהבין מה
סוכם עם הקבלן לעניין תשלום בזמן השיפוץ ו/או ככל שלא תמצא שוכרים לדירתך. ככל
שבתקופת השיפוץ יש אפשרות להתגורר בדירה (הגם שנגרמת אי נוחות) ולא סוכם עם הקבלן
על פיצוי בתקופת הבניה, לצערי לא תוכל לחייב אותו לשלם לך כספים בתקופה בה הדירה
אינה מושכרת.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
חשוב לבדוק ולהבין מה
סוכם עם הקבלן לעניין תשלום בזמן השיפוץ ו/או ככל שלא תמצא שוכרים לדירתך. ככל
שבתקופת השיפוץ יש אפשרות להתגורר בדירה (הגם שנגרמת אי נוחות) ולא סוכם עם הקבלן
על פיצוי בתקופת הבניה, לצערי לא תוכל לחייב אותו לשלם לך כספים בתקופה בה הדירה
אינה מושכרת.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרבנות
פלג
09/08/17
אנחנו 4 דיריים בבנין
חתמנו כבר פעם 4 הדיירים על תמא 38/2 ובסוף הקבלן פרש מחוסר כדאיות כלכלית!
ביני ובן עוד 2 מהדיירים יש סכסוכים ישנים שנפתרו בהליך משפטי שהסתיים ככה...במידה והקבלן שפרש היה בונה בנין אז היתי אמור לפצות את 2 הדיירים ב 50 אלף שח כול אחד,ובמידה והקבלן פורש אז אני חייב לכול אחד רק 5 אלף שח,הקבלן פרש ואני מה שחייב משלם!
הגיע קבלן אחר שרוצה לצאת לפרוייקט ודיבר עם כול ארבעת הדיירים,אני ועוד שכן חתמנו על תמא 38/2 וכשהגיע התור של 2 הדיירים הנוספים אז הם דורשים מהקבלן שיעשה חוזה חדש שבמידה והבנין יקום אז אני צריך לפצות אותם ב 50 אלף כול אחד,ואים לא אז הם לא חותמיםעל התמא,אני מציין שיש לי הקלטות ועדים לזה שהם מתנגדים לחתום רק בטענה שהם רוצים פיצוי ממני שלא מגיע להם כי הקבלן הספציפי ההוא פרש!
אני התנגדתי בטענה שהחוזה היה רק במידה והקבלן הספציפי שפרש, רק איתו החוזה תקף!
השאלה היא:
אנחנו 50 אחוז מהדיירים
כול 4 הדירות מושכרות ואף אחד מהבעלים לא מתגורר שם!
הגג של כול המבנה כולו על 100 אחוז שלי בטאבו(אין לאף אחד דודים על הגג)
האים אנחנו יכולים לתבוע אותם על הפסד בנין חדש?
האים יכולים לחייב אותם לתמא 38/2 בגלל שהם כבר חתמו בעבר שהם מעוניינים והם מתנגדים כרגע רק בגלל בצע כסף?
במידה ולא אפשר לתבוע/לחייב לתמא 38/2 מה כן אפשר לעשות?
הסכסוך כול כך חזק שזה שהם מוכנים להוציא לעצמם עין בשביל להוציא לי שתיים!
פלג
חתמנו כבר פעם 4 הדיירים על תמא 38/2 ובסוף הקבלן פרש מחוסר כדאיות כלכלית!
ביני ובן עוד 2 מהדיירים יש סכסוכים ישנים שנפתרו בהליך משפטי שהסתיים ככה...במידה והקבלן שפרש היה בונה בנין אז היתי אמור לפצות את 2 הדיירים ב 50 אלף שח כול אחד,ובמידה והקבלן פורש אז אני חייב לכול אחד רק 5 אלף שח,הקבלן פרש ואני מה שחייב משלם!
הגיע קבלן אחר שרוצה לצאת לפרוייקט ודיבר עם כול ארבעת הדיירים,אני ועוד שכן חתמנו על תמא 38/2 וכשהגיע התור של 2 הדיירים הנוספים אז הם דורשים מהקבלן שיעשה חוזה חדש שבמידה והבנין יקום אז אני צריך לפצות אותם ב 50 אלף כול אחד,ואים לא אז הם לא חותמיםעל התמא,אני מציין שיש לי הקלטות ועדים לזה שהם מתנגדים לחתום רק בטענה שהם רוצים פיצוי ממני שלא מגיע להם כי הקבלן הספציפי ההוא פרש!
אני התנגדתי בטענה שהחוזה היה רק במידה והקבלן הספציפי שפרש, רק איתו החוזה תקף!
השאלה היא:
אנחנו 50 אחוז מהדיירים
כול 4 הדירות מושכרות ואף אחד מהבעלים לא מתגורר שם!
הגג של כול המבנה כולו על 100 אחוז שלי בטאבו(אין לאף אחד דודים על הגג)
האים אנחנו יכולים לתבוע אותם על הפסד בנין חדש?
האים יכולים לחייב אותם לתמא 38/2 בגלל שהם כבר חתמו בעבר שהם מעוניינים והם מתנגדים כרגע רק בגלל בצע כסף?
במידה ולא אפשר לתבוע/לחייב לתמא 38/2 מה כן אפשר לעשות?
הסכסוך כול כך חזק שזה שהם מוכנים להוציא לעצמם עין בשביל להוציא לי שתיים!
פלג
סרבנות
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
10/08/17
פלג שלום רב,
שאלתך מורכבת ומחייבת
ייעוץ וטיפול משפטי של עורך דין מטעמך שיבחן את כל המסמכים הרלוונטיים הקשורים
לסכסוך בניכם וכן את התחייבות של הקבלן שפרש.
אם אכן כתוב בהסכם שרק במידה והקבלן
הספציפי הזה יבצע את הפרויקט אתה צריך לפצות השכנים בסך של 50 אלף ₪ ואם הוא
ספציפית פורש אתה צריך לשלם להם רק 5,000 ₪ והקבלן כבר לא בתמונה – אתה יכול בהחלט
להסתפק בתשלום בסך של 5,000 ₪ ובכך קיימת את התחייבותך.
אם זה לא כתוב בצורה
מפורשת, יש לכם סכסוך אותו תצטרכו לפתור. אבל, הסכסוך הזה לא קשור לביצוע פרויקט
תמ"א.
אם יש מתנגדים לפרויקט רק מטעמים הכלכליים, יש סיכוי שהמפקח על רישום
המקרקעין יחייב את המתנגדים לבצע את הפרויקט. אם הם רוצים שיהיה פרויקט ואתה
מתנגד, אז בהנחה שהם מהווים 80% מבעלי
הזכויות המחזיקים יחד 80% מהרכוש המשותף – הם יכולים להגיש נגדך תביעה בהיותך דייר
סרבן ואולי גם תביעה כספית על הנזק שאתה גורם להם מכך שאין פרויקט.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
שאלתך מורכבת ומחייבת
ייעוץ וטיפול משפטי של עורך דין מטעמך שיבחן את כל המסמכים הרלוונטיים הקשורים
לסכסוך בניכם וכן את התחייבות של הקבלן שפרש.
אם אכן כתוב בהסכם שרק במידה והקבלן
הספציפי הזה יבצע את הפרויקט אתה צריך לפצות השכנים בסך של 50 אלף ₪ ואם הוא
ספציפית פורש אתה צריך לשלם להם רק 5,000 ₪ והקבלן כבר לא בתמונה – אתה יכול בהחלט
להסתפק בתשלום בסך של 5,000 ₪ ובכך קיימת את התחייבותך.
אם זה לא כתוב בצורה
מפורשת, יש לכם סכסוך אותו תצטרכו לפתור. אבל, הסכסוך הזה לא קשור לביצוע פרויקט
תמ"א.
אם יש מתנגדים לפרויקט רק מטעמים הכלכליים, יש סיכוי שהמפקח על רישום
המקרקעין יחייב את המתנגדים לבצע את הפרויקט. אם הם רוצים שיהיה פרויקט ואתה
מתנגד, אז בהנחה שהם מהווים 80% מבעלי
הזכויות המחזיקים יחד 80% מהרכוש המשותף – הם יכולים להגיש נגדך תביעה בהיותך דייר
סרבן ואולי גם תביעה כספית על הנזק שאתה גורם להם מכך שאין פרויקט.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה זמן אפשר להשאיר הערת אזהרה
שרה
09/08/17
התמ"א שלנו מתעכבת לספק אם בכלל תצא לפועל ובכל זאת 3 שנים הערת אזהרה בדירות שלנו, היזם והעו"ד ממתינים . שאלתי עד מתי הם יכולים להשאיר את הערת האזהרה מבחינת החוק? תודה
הערת אזהרה
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
10/08/17
שרה שלום רב,
הערת אזהרה אינה
מוגבלת במועד ולכן חשוב להבין מה
קובע הסכם התמ"א עליו אתם חתומים.
אם כתוב בהסכם
שבמקרה בו במשך X שנים לא יתחיל ביצוע של פרויקט תימחק הערת האזהרה, אתם יכולים
למחוק את ההערה בחלוף המועד.
אם הדבר לא מוסדר בהסכם ואין מנגנון שמאפשר מחיקת
הערת אזהרה בשום שלב – תצטרכו לפנות אל היזם בבקשה למחיקתה או להגיש תביעה שתחייב
אותו למחוק את הערת האזהרה לטובתו.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
הערת אזהרה אינה
מוגבלת במועד ולכן חשוב להבין מה
קובע הסכם התמ"א עליו אתם חתומים.
אם כתוב בהסכם
שבמקרה בו במשך X שנים לא יתחיל ביצוע של פרויקט תימחק הערת האזהרה, אתם יכולים
למחוק את ההערה בחלוף המועד.
אם הדבר לא מוסדר בהסכם ואין מנגנון שמאפשר מחיקת
הערת אזהרה בשום שלב – תצטרכו לפנות אל היזם בבקשה למחיקתה או להגיש תביעה שתחייב
אותו למחוק את הערת האזהרה לטובתו.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צינור ביוב בתוך האמבטיה – תמ"א 38
אלמוני
06/08/17
שלום,
בנושא תמ"א 38
היזם בנה דירה , ובתוך האמבטיה, עובר צינור ביוב.
היזם אומר לטענתו שזה אינו תקני להעביר מבחוץ את הצינור.
האם זה תקני להכניס אותו בתוך האמבטיה?
מה אני יכול לעשות אם עכשיו הוא בשלבי בניה?
תודה רבה,
בנושא תמ"א 38
היזם בנה דירה , ובתוך האמבטיה, עובר צינור ביוב.
היזם אומר לטענתו שזה אינו תקני להעביר מבחוץ את הצינור.
האם זה תקני להכניס אותו בתוך האמבטיה?
מה אני יכול לעשות אם עכשיו הוא בשלבי בניה?
תודה רבה,
צינור ביוב באמבטיה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/17
שלום לאלמוני
בעיקרון כל הצנרת צריכה לעבור בתוך קירות הבית ולא גלויה בחוץ. עדין לא ברור לי למה זה עובר דוקא בתום האמבטיה. צינור הביוב משמש את כל הבנין והמיקום שלו כבר אושר בעיריה כך שאיני רואה כיצד ניתן להזיזו. אפשר לעטוף אותו בקיר כך שלא יראו צינור מבחוץ או לבדוק שינוי מיקום אמבטיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון כל הצנרת צריכה לעבור בתוך קירות הבית ולא גלויה בחוץ. עדין לא ברור לי למה זה עובר דוקא בתום האמבטיה. צינור הביוב משמש את כל הבנין והמיקום שלו כבר אושר בעיריה כך שאיני רואה כיצד ניתן להזיזו. אפשר לעטוף אותו בקיר כך שלא יראו צינור מבחוץ או לבדוק שינוי מיקום אמבטיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
גילה
06/08/17
שלום
אנחנו מעוניינים לחתום לקבלן וניהלנו מול העו"ד מטעמו משא ומתן.בנתיים חתמו לו מספיק דיירים והוא מסרב לדרישות,לדוגמא מוכן לפצות רק 1000 שח לחודש (משכירים ב3200).אם נמשיך לעקב את החתימה זה יפעיל עלוי לחץ? זה שהוועדה תיפנה עולה לו כסף? איך לגרום לו לשפר תנאים? אודה מאוד לתשובה בהקדם. תודה גילה
אנחנו מעוניינים לחתום לקבלן וניהלנו מול העו"ד מטעמו משא ומתן.בנתיים חתמו לו מספיק דיירים והוא מסרב לדרישות,לדוגמא מוכן לפצות רק 1000 שח לחודש (משכירים ב3200).אם נמשיך לעקב את החתימה זה יפעיל עלוי לחץ? זה שהוועדה תיפנה עולה לו כסף? איך לגרום לו לשפר תנאים? אודה מאוד לתשובה בהקדם. תודה גילה
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/17
שלום גילה!
אם יש ליזם כבר רוב מבין בעלי הדירות כנראה שאין עליו לחץ ללכת לקראתך.
צריך גם לזכור שמה שהוא נותן לך הוא כנראה יתן גם לכל יתר בעלי הדירות. כך שלא מדובר על 1,000 ש"ח אלא סכום זה כפול מספר הדירות כפול פרק הזמן לביצוע. זה כבר יוצא הרבה כסף.
אני מניח כי בתקופת הביצוע תורידו את שכר הדירה אבל לאחר סיום הפרויקט תוכלו להעלותו מעל 3,200 שכן הבנין יהא משודרג. כך שבסופו של דבר הכל מתאזן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסת שמש ומחסן בתמ"א 38/2
שמואל
05/08/17
במסגרת תמ"א 38/2, קבלן מציע בדירה החדשה תוספת של 25 מ"ר, מרפסת שמש ומחסן.
לצורכי התחשבנות אני מעוניין לדעת האם יחול מס שבח על תוספת המרפסת והמחסן ? והאם 25 המ"ר יהיו פטורים ממס שבח.
יש לציין שאין באפשרותי לנצל פטורים אישיים.
לצורכי התחשבנות אני מעוניין לדעת האם יחול מס שבח על תוספת המרפסת והמחסן ? והאם 25 המ"ר יהיו פטורים ממס שבח.
יש לציין שאין באפשרותי לנצל פטורים אישיים.
מרפסת שמש ומחסן בתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/17
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסת שמש ומחסן בתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/17
שמואל שלום
לא יחול מס על תוספת מרפסת. לגבי מהחסן - אם היא חלק מהדירה עשויים לראות זאת כשטח עודף החיב במס. אם מדובר במחסן רגיל בקומות מרתף או קרקע ובמנותק מהדירה - אין חיוב במס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא יחול מס על תוספת מרפסת. לגבי מהחסן - אם היא חלק מהדירה עשויים לראות זאת כשטח עודף החיב במס. אם מדובר במחסן רגיל בקומות מרתף או קרקע ובמנותק מהדירה - אין חיוב במס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר שגר בשכירות בבנין של תמ"א 38
חנה שאלתיאל
04/08/17
דייר שגר בשכירות בבנין שעתיד בחודש הבא להתחיל תמ"א 38. האם צריך לשלם לבעל הדירה את שכ"ד במלואו או שזכאי להנחה בשכירות?
או כל פיצוי חלופי אחר. בגלל הרעת תנאי בשכירות, בתקופת השיפוצים על כל המשתמע מכך.
או כל פיצוי חלופי אחר. בגלל הרעת תנאי בשכירות, בתקופת השיפוצים על כל המשתמע מכך.
דיר שגר בשכירות בתקופת העבודות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/17
חנה שלום
קודם כל בודקים אם יש התיחסות לכך בהסכם השכירות. אם הדייר ידע שמתחילות עבודות ועדין הסכים לגובה שכר הדירה - אין מקום להנחה.
אבל אם נושא התמ"א נחת עליו ובעלת הדירה לא עדכנה אותו בעבודות הקרובות ובאות - יש כאן הטעיה כלפי השוכר או לפחות טעות מצידו. הוא חשב שבא לדירה שקטה ובפועל יש לו עבודות רועשות ומלכלכות מתחת לאף. כך שבמקרה כזה רצוי להגיע להסכמה על הפחתה במחיר. נראה לי פתרון הנכון ביותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל בודקים אם יש התיחסות לכך בהסכם השכירות. אם הדייר ידע שמתחילות עבודות ועדין הסכים לגובה שכר הדירה - אין מקום להנחה.
אבל אם נושא התמ"א נחת עליו ובעלת הדירה לא עדכנה אותו בעבודות הקרובות ובאות - יש כאן הטעיה כלפי השוכר או לפחות טעות מצידו. הוא חשב שבא לדירה שקטה ובפועל יש לו עבודות רועשות ומלכלכות מתחת לאף. כך שבמקרה כזה רצוי להגיע להסכמה על הפחתה במחיר. נראה לי פתרון הנכון ביותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38/1
רונית
03/08/17
שלום,
רציתי לשאול לגבי התנגדות לתמ"א 38/1 שרוצים לעשות בבניין של אמא שלי. התוכנית נראית בעייתית מכל מיניי סיבות וגם יש לי תחושה לא טובה לגבי הקבלן והרגשה שהנציגות לא ממש מייצגת את הדיירים. בנוסף אימי בת 80 וממש לא רוצה את זה. אנחנו בדעת מיעוט מאחר ורוב בעלי הדירות הם משכירי דירות או כאלה שרוצים למכור את הדירה ולברוח לפני שיתחילו העבודות אז לא אכפת להם.
1. האם יש טעם להתנגד? אילו טיעונים אוכל לתת על מנת שיתקבלו?
2. האם עדיף לפעול באמצעות עו"ד או אפשר לבד? (חוששת להכנס להוצאות גדולות).
3. מה סדר גודל של עלות לכתיבת מכתב התנגדות לעירייה? וסדר גודל של עלות למקרה של משפט אצל המפקחת על המקרקעין.? האם להכנע או להמשיך להלחם?
אני דיי נואשת ולא יודעת מה לעשות.
המצב הזה מאד בעייתי לאנשים מבוגרים.
תודה!
רציתי לשאול לגבי התנגדות לתמ"א 38/1 שרוצים לעשות בבניין של אמא שלי. התוכנית נראית בעייתית מכל מיניי סיבות וגם יש לי תחושה לא טובה לגבי הקבלן והרגשה שהנציגות לא ממש מייצגת את הדיירים. בנוסף אימי בת 80 וממש לא רוצה את זה. אנחנו בדעת מיעוט מאחר ורוב בעלי הדירות הם משכירי דירות או כאלה שרוצים למכור את הדירה ולברוח לפני שיתחילו העבודות אז לא אכפת להם.
1. האם יש טעם להתנגד? אילו טיעונים אוכל לתת על מנת שיתקבלו?
2. האם עדיף לפעול באמצעות עו"ד או אפשר לבד? (חוששת להכנס להוצאות גדולות).
3. מה סדר גודל של עלות לכתיבת מכתב התנגדות לעירייה? וסדר גודל של עלות למקרה של משפט אצל המפקחת על המקרקעין.? האם להכנע או להמשיך להלחם?
אני דיי נואשת ולא יודעת מה לעשות.
המצב הזה מאד בעייתי לאנשים מבוגרים.
תודה!
כל הכבוד לכותבת רונית
שמעון
05/08/17
שלום רב
אני בעצמי דייר בבניין שחתמו עליו 14 מתוך 16 דיירים
על תכנית תמ"א (חיזוק + תוספת 13 דירות ).
השאלות של רונית ממש מתאימות להתלבטויות שלי לצרף את חתימתי.
לפי התיאור של רונית מדובר על בניין אחר לגמרי
אשמח גם אני לקבל תשובתכם.
תודה רבה !
אני בעצמי דייר בבניין שחתמו עליו 14 מתוך 16 דיירים
על תכנית תמ"א (חיזוק + תוספת 13 דירות ).
השאלות של רונית ממש מתאימות להתלבטויות שלי לצרף את חתימתי.
לפי התיאור של רונית מדובר על בניין אחר לגמרי
אשמח גם אני לקבל תשובתכם.
תודה רבה !
התנגדות לתמ"א 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/17
רונית שלום
אני חושב שחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה ושיפוצו ואולי גם תוספת והרחבה לדירות שלכם - הוא אינטרס של כולם ללא קשר אם מדובר באנשים שגרים או משכירים.
החשש שלך לגבי הקבלן ניתן לבדיקה. לא יודע מה היו השיקולים בבחירתו אבל אפשר לברר מי הקבלן, מה הפרויקטים שכבר ביצע ועל ידי כך להפיג את החשש או להגביר אותו. בכל מקרה- בחירה ביזם טוב היא תנאי ברור שוב ללא קשר אם גרים בבנין או לא.
לגבי אנשים מבוגרים - הנושא מאוד רגיש בפרויקטים של תמ"א על שני סוגיה. יתכן וניתן להגיע להסכמה עם היזם לגבי אימך ובגלל גילה - כי היא תקבל שכר דירה ולא תשהה בבנין בתקופתצ העבודות. עדין לא קל לאישה מבוגרת לעזוב דירת מגורים שלה אבל אולי זה עדיף על מגורים בתקופת הבניה.
כמובן נושא רגישות לרעש ולכלוך בתקופת העבודות הוא גם אישי. ברור שאין בתקופה זו שקט ושלווה לדיירים אבל לדעתי המצב לא כל כך גרוע עד כדי שלא ניתן להתגורר במקום.
לגבי התנגדויות - בעיריה שומעים רק התנגדויות הנוגעות לצד התכנוני. שם נושא הגיל של אימך או רעש ולכלוך שיגרמו - הם לא נימוקים שיתקבלו.
בפני המפקחת - יתכן ואם לא תגיעו להסכמות לגבי פינוי אימך בתקופת העבודות המפקחת תכריח את היזם לכך אבל אני לא יכול להגיד לך זאת בוודאות. חשוב יהיה להציג את המצבה הבריאותי של אימך באופן שיבהיר את הקושי הספציפי שלה הנבדל מיתר בעלי הדירות בבנין.
בשני המקרים את לא חייבת עורך דין, אם כי ברור שעורך דין יכול לשפר את סיכויי ההצלחה. את יכולה לכתוב מכתב התנגדות לעיריה והם ידונו בכך וכנ"ל גם כתב הגנה למפקחת.
עוד נקודה- כתבת ש"רוצים לעשות". אני מבין שאתם בשלב התחלתי וכי עדין אין הסכם חתום. להערכתי שלב החתימה והתכנון ועד להתחלת העבודות יקח לכם כשנתיים וחצי. עד אז - אין כל הפרעה למגורים בבנין. זה יתן לכם פרק זמן להערך גם מול היזם לקראת ביצוע העבודות.
לכן מציע- 1. לברר על היזם עם בכלל רוצים לעשות עסק איתו; 2. לדבר עם היזם לגבי הסכמה לפינוי האמא בתקופת העבודות (אם זה מה שתם רוצים ובכל מקרה זה נראה לי הרע במיעוטו שכן לא תצליחו לעצור את הפרויקט); 3. בשום מקרה לא למהר לחתום על ההסכם לפני שאתם מדברים עם היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני חושב שחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה ושיפוצו ואולי גם תוספת והרחבה לדירות שלכם - הוא אינטרס של כולם ללא קשר אם מדובר באנשים שגרים או משכירים.
החשש שלך לגבי הקבלן ניתן לבדיקה. לא יודע מה היו השיקולים בבחירתו אבל אפשר לברר מי הקבלן, מה הפרויקטים שכבר ביצע ועל ידי כך להפיג את החשש או להגביר אותו. בכל מקרה- בחירה ביזם טוב היא תנאי ברור שוב ללא קשר אם גרים בבנין או לא.
לגבי אנשים מבוגרים - הנושא מאוד רגיש בפרויקטים של תמ"א על שני סוגיה. יתכן וניתן להגיע להסכמה עם היזם לגבי אימך ובגלל גילה - כי היא תקבל שכר דירה ולא תשהה בבנין בתקופתצ העבודות. עדין לא קל לאישה מבוגרת לעזוב דירת מגורים שלה אבל אולי זה עדיף על מגורים בתקופת הבניה.
כמובן נושא רגישות לרעש ולכלוך בתקופת העבודות הוא גם אישי. ברור שאין בתקופה זו שקט ושלווה לדיירים אבל לדעתי המצב לא כל כך גרוע עד כדי שלא ניתן להתגורר במקום.
לגבי התנגדויות - בעיריה שומעים רק התנגדויות הנוגעות לצד התכנוני. שם נושא הגיל של אימך או רעש ולכלוך שיגרמו - הם לא נימוקים שיתקבלו.
בפני המפקחת - יתכן ואם לא תגיעו להסכמות לגבי פינוי אימך בתקופת העבודות המפקחת תכריח את היזם לכך אבל אני לא יכול להגיד לך זאת בוודאות. חשוב יהיה להציג את המצבה הבריאותי של אימך באופן שיבהיר את הקושי הספציפי שלה הנבדל מיתר בעלי הדירות בבנין.
בשני המקרים את לא חייבת עורך דין, אם כי ברור שעורך דין יכול לשפר את סיכויי ההצלחה. את יכולה לכתוב מכתב התנגדות לעיריה והם ידונו בכך וכנ"ל גם כתב הגנה למפקחת.
עוד נקודה- כתבת ש"רוצים לעשות". אני מבין שאתם בשלב התחלתי וכי עדין אין הסכם חתום. להערכתי שלב החתימה והתכנון ועד להתחלת העבודות יקח לכם כשנתיים וחצי. עד אז - אין כל הפרעה למגורים בבנין. זה יתן לכם פרק זמן להערך גם מול היזם לקראת ביצוע העבודות.
לכן מציע- 1. לברר על היזם עם בכלל רוצים לעשות עסק איתו; 2. לדבר עם היזם לגבי הסכמה לפינוי האמא בתקופת העבודות (אם זה מה שתם רוצים ובכל מקרה זה נראה לי הרע במיעוטו שכן לא תצליחו לעצור את הפרויקט); 3. בשום מקרה לא למהר לחתום על ההסכם לפני שאתם מדברים עם היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למה שואלים על שירה נוספת בשאלון מיסוי?
אלי
03/08/17
מדוע בשאלון מיסוי בפרוייקט תמ"א 38 שואלים אם יש ברשות הדייר דירה נוספת? למה זה רלוונטי?
למה שואלים בשאלון מס על דירה נוספת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/17
אלי שלום
חוק מיסוי מקרעקין פוטר ממס מכירת זכויות בניה במסגרת תמ"א 38 עד לגבול התוספת המותרת בתמ"א. לעיתים משתמשים בפרויקט בזכויות מכוח תוכניות אחרות או נותנים יותר מ- 25 מ"ר. במקרה כזה מחפשים תכנוני מס נוספים. אחד המסלולים הוא ניצול פטור דירה יחידה. לכן השאלה עשויה להיות חשובה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
חוק מיסוי מקרעקין פוטר ממס מכירת זכויות בניה במסגרת תמ"א 38 עד לגבול התוספת המותרת בתמ"א. לעיתים משתמשים בפרויקט בזכויות מכוח תוכניות אחרות או נותנים יותר מ- 25 מ"ר. במקרה כזה מחפשים תכנוני מס נוספים. אחד המסלולים הוא ניצול פטור דירה יחידה. לכן השאלה עשויה להיות חשובה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שתי (2) שאלות
אילנה
02/08/17
1. נאמר שמותר 15 דירות לדונם. לא נאמר מה שטח הדירות, והרי יש אפשרות לגדלים שונים. מה מספר מ"ר המותר לבניה בדונם?
2. מה הרווח המותר בין גבול המבנה לגבול החצר השניה. הבנתי שמערכת הביוב החיצונית, חייבת להיות בצד המבנה (לא מתחתיו). זה כלול ברווח הנ"ל?
בתודה
ובברכה
אילנה
2. מה הרווח המותר בין גבול המבנה לגבול החצר השניה. הבנתי שמערכת הביוב החיצונית, חייבת להיות בצד המבנה (לא מתחתיו). זה כלול ברווח הנ"ל?
בתודה
ובברכה
אילנה
תכנון
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
03/08/17
אילנה יקירתי,
לצערי, השאלות שלך הן שאלות תכנוניות ספציפיות שאינן משפטיות.
בנסיבות אלה, אין לי דרך לסייע לך.
מציעה לך להתייעץ עם אדריכל שמבצע פרויקטים מסוג תמ"א.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה ודירות גן
נילי לוי
02/08/17
שלום
מעוניינת לדעת אם היזם המבצע את התמא 38 חייב לתת חניה לכל הדיירים החדשים ואם נשאר מקום לדיירים הותיקים ולבנות דירות גן במקום חניה. או שהתמא מאפשרת ליזם לקבל רק את הגג
תודה
מעוניינת לדעת אם היזם המבצע את התמא 38 חייב לתת חניה לכל הדיירים החדשים ואם נשאר מקום לדיירים הותיקים ולבנות דירות גן במקום חניה. או שהתמא מאפשרת ליזם לקבל רק את הגג
תודה
חניה ודירות גן
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
03/08/17
נילי שלום רב,
לא ציינת בשאלתך האם הפרויקט
המדובר הוא תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין והוספת דירות) או שמא תמ"א 38/2
(הריסה ובניה מחדש). בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) היזם מקצה מקום
חניה לפי תקן החניה החל על הפרויקט לכל אחד מבעלי הזכויות בבניין, כלומר הן לבעלי
הדירות הקיימות והן לרוכשי הדירות מהיזם אמורות להיות חניות. לעומת זאת, בפרויקט תמ"א
38/1 (חיזוק המבנה) היזם רשאי להקצות מקומות חניה רק לרוכשי הדירות החדשות שייבנו
בפרויקט. ואולם, אם רשומה לטובתכם כבר היום חניה בטאבו, אתם זכאים למקום חניה
בפרויקט החדש.
היזם בהחלט יכול לבנות דירות גן במקום חניות ובלבד שהנ"ל יישמר.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 תיקון 3
קובי
02/08/17
בתיקון 3 לתמא 38 יש התייחסות למספר הקומות שניתן להוסיף בהתבסס על מספר הקומות הקיים.
מה ההתייחסות לגבי הוספת קומות במקרה שבפועל קיים בניין עם 2 קומות ובכל קומה דירה אחת אך התבע ( קיים אישור ) לבניית בניין בין 4 קומות ?
מה ההתייחסות לגבי הוספת קומות במקרה שבפועל קיים בניין עם 2 קומות ובכל קומה דירה אחת אך התבע ( קיים אישור ) לבניית בניין בין 4 קומות ?
תמא 38 תיקון 3
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
02/08/17
קובי שלום רב,
מטרתו ותכליתו, בין היתר, של תיקון מס' 3 לתמ"א 38, הייתה הגדלת סל הכלים התכנוניים לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. במסגרת התיקון נקבעה שיטת חישוב חדשה (שיטת המדרג), הקובעת כי תוספת זכויות הבניה התמ"איות תתבסס על שטח הקומה הטיפוסית הקיימת שתורחב ב - 13 מ"ר לכל יח"ד שבה, לרבות תוספת של 1.5 קומות עבור בניינים בני קומה אחת, 2.5 עבור בניינים בני 2 קומות, 3 עבור 3 קומות ו - 3.5 עבור 4 קומות, כאשר על הזכויות התמ"איות תתווספנה הזכויות התב"עיות והקלות כמותיות. היינו, במקרה שלכם, אם אין טעם ספציפי שישלול את העניין, אתם יכולים לצרף את הזכויות מכוח התיקון השלישי לתמ"א אל הזכויות המאושרת מכוח התב"ע.
שיהיה המון בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
מטרתו ותכליתו, בין היתר, של תיקון מס' 3 לתמ"א 38, הייתה הגדלת סל הכלים התכנוניים לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. במסגרת התיקון נקבעה שיטת חישוב חדשה (שיטת המדרג), הקובעת כי תוספת זכויות הבניה התמ"איות תתבסס על שטח הקומה הטיפוסית הקיימת שתורחב ב - 13 מ"ר לכל יח"ד שבה, לרבות תוספת של 1.5 קומות עבור בניינים בני קומה אחת, 2.5 עבור בניינים בני 2 קומות, 3 עבור 3 קומות ו - 3.5 עבור 4 קומות, כאשר על הזכויות התמ"איות תתווספנה הזכויות התב"עיות והקלות כמותיות. היינו, במקרה שלכם, אם אין טעם ספציפי שישלול את העניין, אתם יכולים לצרף את הזכויות מכוח התיקון השלישי לתמ"א אל הזכויות המאושרת מכוח התב"ע.
שיהיה המון בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה בשם קטין על הסכם תמ"א
הדר
02/08/17
זוג שיש בבעלותם דירה, הבעל חתם לגבי חלקו בדירה על הסכם תמ"א ואילו האישה נפטרה במהלך המו"מ וטרם חתימתה. בצוואה הורישה חלק מהדירה (ונכסים נוספים) לנכדות קטינות וקבעה שהדודים יהיו מנהלי עיזבון. בעקבות סכסוך, פסק בימ"ש, שימונה מנהל עיזבון נייטראלי לחלקן של הקטינות.
היות והחתימות של הקטינות חסרות להשלים ל100%, ניתן לפנות אל המפקחת? יש לה סמכויות בעניינם של קטינים?
איזה אופציות יש לקבלן ?
היות והחתימות של הקטינות חסרות להשלים ל100%, ניתן לפנות אל המפקחת? יש לה סמכויות בעניינם של קטינים?
איזה אופציות יש לקבלן ?
חתימה בשם קטין על הסכם תמ"א
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
02/08/17
שלום רב הדר,
חשוב לראות את כתב / צו מינוי מנהל העזבון שמונה לקטינות ולהבין מה הסמכויות שניתנו לו במסגרת ניהול העזבון. כפי הנראה, על מנת לחתום על הסכם התמ"א בשם הקטינות, מנהל העזבון יצטרך להגיש בקשה לבית המשפט לענייני משפחה ולקבל אישור מפורש על כך.
בשלב הראשון עליכם לפנות אל מנהל העזבון ולהבין האם בכוונתו לחתום על הסכם התמ"א בשם הקטינות. אם יש כוונה כזו - צריך לבקש את אישור בית המשפט לענייני משפחה. אם הוא יסרב - אתם יכולים להגיש תביעה נגדו למפקחת על הבתים המשותפים כמי ש"נכנס בנעלי" הקטינות בכל הנוגע לדירות נשוא פרויקט התמ"א ובהיותן "סרבניות" לפרויקט. למפקחת עצמה אין סמכות בעניינם של הקטינים וכל ההתנהלות היא מול מנהל העזבון שמונה להן ומתקפד לכל דבר ועניין כזרוע הארוכה שלהן לקבלת החלטות וכיוצ"ב.
שיהיה המון בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
חשוב לראות את כתב / צו מינוי מנהל העזבון שמונה לקטינות ולהבין מה הסמכויות שניתנו לו במסגרת ניהול העזבון. כפי הנראה, על מנת לחתום על הסכם התמ"א בשם הקטינות, מנהל העזבון יצטרך להגיש בקשה לבית המשפט לענייני משפחה ולקבל אישור מפורש על כך.
בשלב הראשון עליכם לפנות אל מנהל העזבון ולהבין האם בכוונתו לחתום על הסכם התמ"א בשם הקטינות. אם יש כוונה כזו - צריך לבקש את אישור בית המשפט לענייני משפחה. אם הוא יסרב - אתם יכולים להגיש תביעה נגדו למפקחת על הבתים המשותפים כמי ש"נכנס בנעלי" הקטינות בכל הנוגע לדירות נשוא פרויקט התמ"א ובהיותן "סרבניות" לפרויקט. למפקחת עצמה אין סמכות בעניינם של הקטינים וכל ההתנהלות היא מול מנהל העזבון שמונה להן ומתקפד לכל דבר ועניין כזרוע הארוכה שלהן לקבלת החלטות וכיוצ"ב.
שיהיה המון בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם היתר בניה על הגג שולל מראש תמ"א 38
דוד
30/07/17
אני קיבלתי היתר בניה על הגג, האם זה אומר שהבניין עמיד בפני רעידות אדמה ולכן לא יהיה זכאי לתמ"א 38
האם היתר בניה על הגג מבטל תמא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/07/17
דוד שלום
היתר בניה לתוספת בניה על הגג לא מבטלת זכאות לתמא. אבל כמובן יש לבדוק האם הבית עומד בצורך לחיזוק מפני רעידות אדמה. כלומר - אם הבית חוזק מפני רעידות אדמה במסגרת היתר הבניה לגג אז יש כאן בעיה. אם לא - אין בעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי שכ"ד
סיגל
30/07/17
דירת אמי יוצאת לפרוייקט תמ"א 38/1 ,הקבלן בונה 10 יחידות דיור נוספות,אמי מקבלת מדירת זאת שכ"ד ,איך לגרום לקבלן לשלם שנתיים פיצויי עבור שכ"ד .
פיצוי שכ"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/07/17
סיגל שלום
זה חייב לבוא לידי ביטוי בהסכם התמא מול היזם. אחרת אין לו חובה לשלם שכר דירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זה חייב לבוא לידי ביטוי בהסכם התמא מול היזם. אחרת אין לו חובה לשלם שכר דירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניות והצלה
סמי פרץ
30/07/17
שלום ברצוני לשאול עשינו תמא מתוך ידיעה שהעירייה התחייבה להוסיף חניות ועכשיו אחרי הסיום היא חזרה בה מהיתחיבות ועוד היא רוצה להוסיף תמא בביניין ליד ומה גם שאין חניה אין גישה לכוחות הצלה בשעת הצורך האם העירייה רשאית לאשר עוד תמא למרות הנאמר לעיל משיחה מוקלטת עם מהנדסת הכיבוי היא מודה שכוחות הצלה לא יוכלו להגיע למקום בשעת הצורך
מה חשבת? שרק לך מגיע תמא ?
יעקב
30/07/17
חניות והצלה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/07/17
מי שלום
לא ברור לי למה הכוונה "מתוך ידיעה". העיריה בדרך כלל לא מתחייבת להוסיף חניות אלא זה ענין להסכם בינכם ובין היזם.
לגבי כוחות ההצלה- כיבוי אש אמורים לאשר את הבקשה להיתר. אם אישרו אז התשובה שלה לא ברורה לי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ברור לי למה הכוונה "מתוך ידיעה". העיריה בדרך כלל לא מתחייבת להוסיף חניות אלא זה ענין להסכם בינכם ובין היזם.
לגבי כוחות ההצלה- כיבוי אש אמורים לאשר את הבקשה להיתר. אם אישרו אז התשובה שלה לא ברורה לי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
