פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
טופס 4
רמי
05/08/18
שלום .אני גר בבנין שעובר תמ"א 38 .ורציתי לדעת האם מותר ליזם/קבלן לאכלס דירות למגורים ללא טופס 4 .הדירות כרגע משתמשות בחשמל מדרגות וגם המים הם על צריכה משותפת של הבנין .האם זה חוקי ?ואם לא איפה אפשר להגיש תלונה בנושא
תודה
תודה
אכלוס דירה ללא טופס 4
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/08/18
רמי שלום,
אכלוס דירה ללא טופס 4 בהחלט אינוי חוקי ולא מומלץ גם לרוכשים עצמם.
בקבלת הדירה ללא טופס 4 הרוכשים מוותרים על זכויות שמגיעות להם ואף מסתכנים במגורים בדירה לא תקנית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכלוס דירה ללא טופס 4 בהחלט אינוי חוקי ולא מומלץ גם לרוכשים עצמם.
בקבלת הדירה ללא טופס 4 הרוכשים מוותרים על זכויות שמגיעות להם ואף מסתכנים במגורים בדירה לא תקנית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לקבלן אין ערבות בנקאית אלא הערת אזהרה בטאבו? משמע?
רונית שטיינברג
03/08/18
בבדיקת שטר המכר התגלה כי לקבלן אין ערבות בנקאית, יחד עם זאת מאפשר לתת תנאי תשלום כדקלקמן: 10% בעת החוזה ו 90% בסיום הבנייה .( לא מועד הכניסה) איפה זה מסכן אותי? ומה עליי לקחת בחשבון? תודה רבה
ערבות בנקאית מול הערת אזהרה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/08/18
רונית שלום
אני מניח כי הכוונה ל"הסכם המכר".
החוק מחייב מתן בטוחה לקונה דירה חדשה באחת מכמה דרכים המנויות בחוק - ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או הערת אזהרה.
החוק אוסר על קבלת סכום מעבר ל- 7% מהתמורה ללא מתן בטוחה כזו.
במקרה של הערת אזהרה החוק אף קובע מה תקרת התשלומים שניתן לקבל על חשבון התמורה וזאת בהתאם לקצב התקדמות הבניה עצמה.
כך שאין איסור על רישום הערת אזהרה לטובתך במקום ערבות חוק מכר בתנאים אלו.
לפי מה שתארת את משלמת רק 10% בחתימה והיתר במסירה. כך שיש לשלם את התשלום הראשון כנגד רישום הערת האזהרה לטובתך. זה גבול הסיכון שלך והוא מובטח בהערה.
כדי לוודא שהערת האזהרה מגינה עליך יש לבדוק בנסח אם לא רשומות זכויות נוגדות על הבעלות בנכס. למשל - אם רשומה משכנתא לטובת בנק על כלל החלקה יש לקבל מהם מכתב החרגה לדירה שלך. אם רשומה הערת אזהרה אחרת יש לוודא בגין מה ניתנה וכי אין בה ניגוד להתחייבות כלפיי.
את זה עורך הדין שלך יכול וצריך לבדוק והדברים שגרתיים למי שעוסק בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מניח כי הכוונה ל"הסכם המכר".
החוק מחייב מתן בטוחה לקונה דירה חדשה באחת מכמה דרכים המנויות בחוק - ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או הערת אזהרה.
החוק אוסר על קבלת סכום מעבר ל- 7% מהתמורה ללא מתן בטוחה כזו.
במקרה של הערת אזהרה החוק אף קובע מה תקרת התשלומים שניתן לקבל על חשבון התמורה וזאת בהתאם לקצב התקדמות הבניה עצמה.
כך שאין איסור על רישום הערת אזהרה לטובתך במקום ערבות חוק מכר בתנאים אלו.
לפי מה שתארת את משלמת רק 10% בחתימה והיתר במסירה. כך שיש לשלם את התשלום הראשון כנגד רישום הערת האזהרה לטובתך. זה גבול הסיכון שלך והוא מובטח בהערה.
כדי לוודא שהערת האזהרה מגינה עליך יש לבדוק בנסח אם לא רשומות זכויות נוגדות על הבעלות בנכס. למשל - אם רשומה משכנתא לטובת בנק על כלל החלקה יש לקבל מהם מכתב החרגה לדירה שלך. אם רשומה הערת אזהרה אחרת יש לוודא בגין מה ניתנה וכי אין בה ניגוד להתחייבות כלפיי.
את זה עורך הדין שלך יכול וצריך לבדוק והדברים שגרתיים למי שעוסק בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי ניהול
ירמי
02/08/18
העורך דין והיזם אף אחד לא אמר לנו שיהיה לשלם בבניין החדש וועד הבית - דמי ניהול קרוב לעשרת אלפים ש"ח לשנה. ועכשיו אנו חתומים על חוזה איתו של פינוי בינוי. מה ניתן לעשות?
דמי ניהול
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/08/18
ירמי שלום
לא יודע מי אמר לך אבל הסכום נשמע לי מוגזם.
כן יש לקחת בחשבון שהוצאות אחזקת הבית עולות- מעלית, גינון, מערכות נוספות וכו'. אבל מצד שני זה מתחלק על יותר בעלי דירות. כך שתהא עליה בסכום אבל עדין נשמע לי מוגזם.
בכל מקרה- קודם כל תבדוק מה כתוב בהסכם לגבי דמי הניהול ולגבי אופן חלוקת ההוצאות. החוק קובע חלוקת הוצאות לפי יחס שטח רצפת הדירות. כך שאם אין הוראה אחרת בהסכם זה המפתח לחלוקה.
לגבי כלל ההוצאות - תבקש לראות תקציב הוצאות צפוי כדי להבין מה הסכום הכולל שיתחלק בינכם. דרך זה תדע אם זה סביר או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא יודע מי אמר לך אבל הסכום נשמע לי מוגזם.
כן יש לקחת בחשבון שהוצאות אחזקת הבית עולות- מעלית, גינון, מערכות נוספות וכו'. אבל מצד שני זה מתחלק על יותר בעלי דירות. כך שתהא עליה בסכום אבל עדין נשמע לי מוגזם.
בכל מקרה- קודם כל תבדוק מה כתוב בהסכם לגבי דמי הניהול ולגבי אופן חלוקת ההוצאות. החוק קובע חלוקת הוצאות לפי יחס שטח רצפת הדירות. כך שאם אין הוראה אחרת בהסכם זה המפתח לחלוקה.
לגבי כלל ההוצאות - תבקש לראות תקציב הוצאות צפוי כדי להבין מה הסכום הכולל שיתחלק בינכם. דרך זה תדע אם זה סביר או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה פינוי בינוי
שוקי
02/08/18
יזם פינוי בינוי החתים את רוב הדיירים על חוזה מינימלי ולא מספיק מפורר. אני לא חתמ תי. אני רוצה לפרט דברים כמ למששל שמתחייב למינימום 2 כווני אויר שלא נתקע עם דירה חנוקה כמו שנותנים היום בפרוייקטים חדשים לעיתים. השכנים מגלים שיש אפשרות לתת להם רק כוון אחר ובהלם שהחתימו אותם על כזה דבר. השאלות:
1. מה הם יכולים לעשות בנידון?
2. האם אני יכול להלם על כך ואז לא אחשב לסרבן
1. מה הם יכולים לעשות בנידון?
2. האם אני יכול להלם על כך ואז לא אחשב לסרבן
חוזה פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/08/18
שוקי שלום
אני מבין שבעלים חתמו על הסכם וגילו לתדהמתם כי מדובר בדירה עם כיוון אויר אחד בלבד בניגוד למצב הקיים כיום.
מאחר והם כבר חתמו על הסכם אז קודם כל יש לקרוא מה כתוב בו והאם מה שתארת נוגד את התחייבויות היזם על פי ההסכם החתום.
אם התנהלותו אינה בהפרה להסכם החתום עדין ניתן לבדוק האם יש לדיירים טענות כנגד עצם החתימה על ההסכם, למשל שהחתימה הושגה בהטעיה או תוך מתן מצג שוא וכו'.
לי אין כלים בפורום זה לבחון לעומק את כל הנתונים אבל רצוי שיפנו לעורך דין ויבדק ויחווה דעתו בענין.
לגביך - שוב מבלי לדעת את כל הנתונים - מציע לא לחתום אלא להתעקש על דירה עם שני כיווני אויר. קח בחשבון שאתה תחשב "סרבן". מבחינת החוק אין מצבי אמצע. או שחתמת על ההסכם או שלא חתמת ובמקרה כזה אתה "סרבן".
השאלה היא אם יש לך טענות טובות בענין זה ושוב לגבי זה חשוב להכיר את כל הנתונים ולהתיעץ מראש.
בברכה,
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שבעלים חתמו על הסכם וגילו לתדהמתם כי מדובר בדירה עם כיוון אויר אחד בלבד בניגוד למצב הקיים כיום.
מאחר והם כבר חתמו על הסכם אז קודם כל יש לקרוא מה כתוב בו והאם מה שתארת נוגד את התחייבויות היזם על פי ההסכם החתום.
אם התנהלותו אינה בהפרה להסכם החתום עדין ניתן לבדוק האם יש לדיירים טענות כנגד עצם החתימה על ההסכם, למשל שהחתימה הושגה בהטעיה או תוך מתן מצג שוא וכו'.
לי אין כלים בפורום זה לבחון לעומק את כל הנתונים אבל רצוי שיפנו לעורך דין ויבדק ויחווה דעתו בענין.
לגביך - שוב מבלי לדעת את כל הנתונים - מציע לא לחתום אלא להתעקש על דירה עם שני כיווני אויר. קח בחשבון שאתה תחשב "סרבן". מבחינת החוק אין מצבי אמצע. או שחתמת על ההסכם או שלא חתמת ובמקרה כזה אתה "סרבן".
השאלה היא אם יש לך טענות טובות בענין זה ושוב לגבי זה חשוב להכיר את כל הנתונים ולהתיעץ מראש.
בברכה,
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיקום מעלית תמ"א
מעיין
01/08/18
שלום ,
הוגשה לבניין
תכנית לתמ"א כאשר המעלית צמודה לקיר הבית שלי ,
ביקשתי מהקבלן
להזיז את המעלית , אך הוא אמר שזה יעלה לו יותר כסף כי יצרך לשבור מדרגות .
הסיטואציה הנגרמת
היא שמישהו פותח את דלת המעלית אני לא יכולה לצאת מהבית.
למי ניתן לפנות על
מנת שימלא דוח שמיקום המעלית אינו תקין בהתאם להוראות בטיחות, הוראות בניה של מרחק
מעלית וכו'
הוגשה לבניין
תכנית לתמ"א כאשר המעלית צמודה לקיר הבית שלי ,
ביקשתי מהקבלן
להזיז את המעלית , אך הוא אמר שזה יעלה לו יותר כסף כי יצרך לשבור מדרגות .
הסיטואציה הנגרמת
היא שמישהו פותח את דלת המעלית אני לא יכולה לצאת מהבית.
למי ניתן לפנות על
מנת שימלא דוח שמיקום המעלית אינו תקין בהתאם להוראות בטיחות, הוראות בניה של מרחק
מעלית וכו'
התנגדות למעלית שצמודה לדירה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
05/08/18
מעיין שלום,
באופן כללי אם את חושבת שזכויותיך מקופחות את יכולה לסרב לחתום על התכניות והחוזה.
על מנת לקבל היתר ואישור לביצוע הפרויקט יהיה על הקבלן להסביר מה ההצדקה לתכנון באופן כזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
באופן כללי אם את חושבת שזכויותיך מקופחות את יכולה לסרב לחתום על התכניות והחוזה.
על מנת לקבל היתר ואישור לביצוע הפרויקט יהיה על הקבלן להסביר מה ההצדקה לתכנון באופן כזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות דירות גג עם שטחים מוצמדים בתמ"א 38/2
יהושע
30/07/18
1. האם חייבם הסכמה ספציפית של כל בעלי דירות הגג שאליהם מוצמדים שטחי הגג לשם ביצוע פרוייקט תמ"א הריסה ובניה או שאם יש מתנגד אחד הוא הופך ל"דייר סרבן"?
2. היזם טוען כי שטח "מרפסת רגילה" מצטרף לשטח הדירה לצורך חישוב בסיס "השטח העיקרי" לתוספת של 25 מ"ר בשטח דירות התמורה, אולם מרפסת גג (המוצמדת לדירה בטאבו) אינה נספרת לצורך זה. האם זה אכן כך? ואם כן, האם זה נוהג או שהדבר מגובה בחוק,תקנות?
2. היזם טוען כי שטח "מרפסת רגילה" מצטרף לשטח הדירה לצורך חישוב בסיס "השטח העיקרי" לתוספת של 25 מ"ר בשטח דירות התמורה, אולם מרפסת גג (המוצמדת לדירה בטאבו) אינה נספרת לצורך זה. האם זה אכן כך? ואם כן, האם זה נוהג או שהדבר מגובה בחוק,תקנות?
מה התוספת שמגיעה לבעלי דירות גג בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
05/08/18
יהושע שלום,
ברגע שיש לבעל דירה הצמדה של שטח הגג, נדרש לקבל את הסכמתו לפרויקט, מכיוון שזכויות הבנייה של התמ"א מבוצעות על רכושו הפרטי. אותו בעל דירת גג ששטח הגג מוצמד לדירתו לא יחשב כדייר סרבן כי כאמור מדובר ברכושו הפרטי ולא ברכוש משותף.
כמובן ששטח דירת הגג המוצמד לדירה יובא בחשבון בעת המו"מ עם בעל הדירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ברגע שיש לבעל דירה הצמדה של שטח הגג, נדרש לקבל את הסכמתו לפרויקט, מכיוון שזכויות הבנייה של התמ"א מבוצעות על רכושו הפרטי. אותו בעל דירת גג ששטח הגג מוצמד לדירתו לא יחשב כדייר סרבן כי כאמור מדובר ברכושו הפרטי ולא ברכוש משותף.
כמובן ששטח דירת הגג המוצמד לדירה יובא בחשבון בעת המו"מ עם בעל הדירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאין 100 אחוז רק 90 הסכמה לתמה
דן
30/07/18
שלום רב
ב תמא 38-2 הריסה ובנייה
קראתי ש:
במצב כזה, כאשר אין הסכמה גורפת של בעלי הדירות, יש לפנות למפקח על רישום המקרקעין על מנת שיאשר את הפרויקט. הסעיף המגדיר את סמכויות המפקח על רישום המקרקעין מתייחס ליכולתו לאשר את העבודות ברכוש המשותף בלבד, ואילו הריסת בניין נוגעת גם לרכוש פרטי. כלומר: מדובר בתחום שהוא מעבר לסמכותו החוקית של המפקח.
זאת אומרת שאם אני מסרב או לא מגיע להבנה עם היזם מי מחליט ??.??
אם יש לי סיבה בריאותית מוצדקת. מי קובע??.
תודה
ב תמא 38-2 הריסה ובנייה
קראתי ש:
במצב כזה, כאשר אין הסכמה גורפת של בעלי הדירות, יש לפנות למפקח על רישום המקרקעין על מנת שיאשר את הפרויקט. הסעיף המגדיר את סמכויות המפקח על רישום המקרקעין מתייחס ליכולתו לאשר את העבודות ברכוש המשותף בלבד, ואילו הריסת בניין נוגעת גם לרכוש פרטי. כלומר: מדובר בתחום שהוא מעבר לסמכותו החוקית של המפקח.
זאת אומרת שאם אני מסרב או לא מגיע להבנה עם היזם מי מחליט ??.??
אם יש לי סיבה בריאותית מוצדקת. מי קובע??.
תודה
הסכמה לתמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
31/07/18
דן שלום,
פרויקטים רבים של תמ"א 38/2 יוצאים לדרך למרות שמדובר בהריסה של רכוש פרטי. לכן הרוב הנדרש להריסה הוא 80%.
בתמ"א 38/1 אכן אין לאשר פגיעה ברכוש הפרטי אלא ברכוש המשותף בלבד ואז נדרשת הסכמה של 66% על מנת לפנות למפקח.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
פרויקטים רבים של תמ"א 38/2 יוצאים לדרך למרות שמדובר בהריסה של רכוש פרטי. לכן הרוב הנדרש להריסה הוא 80%.
בתמ"א 38/1 אכן אין לאשר פגיעה ברכוש הפרטי אלא ברכוש המשותף בלבד ואז נדרשת הסכמה של 66% על מנת לפנות למפקח.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת חניה על ידי היזם
יניב
30/07/18
שלום רב,
בבניין שלנו עתיד להתבצע פרוייקט תמא 38/1 חיזוק. החניה שלי מפריעה לבניית הממדים- שאלתי היא האם היזם יכול לרכוש ממני את החניה לטובת בנית הממדים או לחילופין לתת לי חניה אחרת על מתקן חנייה? תודה
בבניין שלנו עתיד להתבצע פרוייקט תמא 38/1 חיזוק. החניה שלי מפריעה לבניית הממדים- שאלתי היא האם היזם יכול לרכוש ממני את החניה לטובת בנית הממדים או לחילופין לתת לי חניה אחרת על מתקן חנייה? תודה
רכישת חניה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
31/07/18
יניב שלום,
באופן עקרוני אין מניעה לעשות זאת. צריך רק לברר שיש לכך אישור מרשויות המס שלא יהיה בכך עסקה המחויבת במס. במידה ויש חבות במס, עליך לוודא שהיזם נושא בכך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
באופן עקרוני אין מניעה לעשות זאת. צריך רק לברר שיש לכך אישור מרשויות המס שלא יהיה בכך עסקה המחויבת במס. במידה ויש חבות במס, עליך לוודא שהיזם נושא בכך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אנשים מבוגרים והשכרת דירה בתמ"א 38 א'
אתי
30/07/18
שלום וברכה,שמעתי לאחרונה שיצא חוק לפיו מבוגר מעל גיל 80 יקבל שכירות באם ירצה לעבור כשמדובר על תמ"א 38א' חיזוק מבנים. השאלות שלי:
האם זה חל גם רטרואקטיבית, לחוזה תמ"א 38א' שנחתם לפני חמש שנים והקבלן עוד לא התחיל בעבודות?
אם כן מה הפרוצדורה ליישם את החוק הזה?תודה מראש על המענה,אתי
האם זה חל גם רטרואקטיבית, לחוזה תמ"א 38א' שנחתם לפני חמש שנים והקבלן עוד לא התחיל בעבודות?
אם כן מה הפרוצדורה ליישם את החוק הזה?תודה מראש על המענה,אתי
האם קשיש זכאי לדיור חלופי בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
31/07/18
אתי שלום,
אכן לפני כשבועיים אושר תיקון לחוק במסגרתו נקבע כי קשיש מעל גיל 80 או נכה המרותק לביתו דרך קבע יזכו למימון לצורך דיור חלופי במהלך העבודות לחיזוק הבניין.
החוק יכנס לתוקף בתוך 3 חודשים. החוק יחול רטרואקטיבית לעניין זה רק אם אותו אדם טרם חתם על ההסכם ולא חתמו יותר מ-15% מבעלי הדירות בבניין.
ההגדרה הזאת לא מחילה את המקרה של הסכם שנחתם אך טרם התחילו העבודות.
יחד עם זאת בהחלט יתכן שעומדת לכם עילה לביטול ההסכם עקב איחור בלוחות הזמנים, אך יש לבצע בדיקה פרטנית של הנסיבות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן לפני כשבועיים אושר תיקון לחוק במסגרתו נקבע כי קשיש מעל גיל 80 או נכה המרותק לביתו דרך קבע יזכו למימון לצורך דיור חלופי במהלך העבודות לחיזוק הבניין.
החוק יכנס לתוקף בתוך 3 חודשים. החוק יחול רטרואקטיבית לעניין זה רק אם אותו אדם טרם חתם על ההסכם ולא חתמו יותר מ-15% מבעלי הדירות בבניין.
ההגדרה הזאת לא מחילה את המקרה של הסכם שנחתם אך טרם התחילו העבודות.
יחד עם זאת בהחלט יתכן שעומדת לכם עילה לביטול ההסכם עקב איחור בלוחות הזמנים, אך יש לבצע בדיקה פרטנית של הנסיבות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה בפרוייקט
עופר שגב
29/07/18
האם רוכש דירה חדשה שנבנתה על הגג בזכויות הבניה של היזם/קבלן יכול להגיש הצהרת רוכש למיסוי מקרקעין לבד ללא סיוע עורך הדין מטעם היזם/קבלן
הצהרה על רכישת דירה חדשה מקבלן
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
29/07/18
עופר שלום,
עליך להגיש הצהרה על רכישת הדירה אשר מאומתת ע"י עו"ד.
עוה"ד המאמתת לא חייב שיהיה עו"ד של היזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
עליך להגיש הצהרה על רכישת הדירה אשר מאומתת ע"י עו"ד.
עוה"ד המאמתת לא חייב שיהיה עו"ד של היזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת דירה
rufrect
27/07/18
שלום רב
אני רכשתי דירה מיזם במסגרת תמא 38 בניין בן 4 קומות תוספת של 2.5 קומות.אני קניתי דירה חדשה בקומה 6 שעתידית להבנות.
במעמד החוזה לא היה היתר בניה,אך היה כתוב כי תאריך מסירת הדירה יהיה 24 חודשים מיום קבלת היתר הבניה.
אני בדקתי דרך העירייה את תאריך ההיתר הסופי כי היזם לא נתן לי תאריך מדויק.
עכשיו עברו שנתיים הדירה הייתה אמורה להיות מוכנה.
בפועל עדיין בונים את הבניין והיזם מתחמק במילים מכובסות כמו כוח עליון,או בעיות עם גג הבניין או מחסור בעובדים ובעיות עם קבלן וכו...
אני יודע ש60 יום הוא רשאי לאחר ויש לציין שעדיין לא עברו 60 יום.אך הוא כן אמר שיקח חצי שנה עד שאקבל את המפתח.
האם מגיע לי פיצוי?
ואם כן איך אני מבקש אותו?
יש לציין שאני בקשר עם שאר הדיירים שרכשו בפרויקט כולל הדיירים הוותיקים בבניין וכולם לא יודעים מה לעשות.
אשמח לתשובה :))))
תודה ושבת שלום
אני רכשתי דירה מיזם במסגרת תמא 38 בניין בן 4 קומות תוספת של 2.5 קומות.אני קניתי דירה חדשה בקומה 6 שעתידית להבנות.
במעמד החוזה לא היה היתר בניה,אך היה כתוב כי תאריך מסירת הדירה יהיה 24 חודשים מיום קבלת היתר הבניה.
אני בדקתי דרך העירייה את תאריך ההיתר הסופי כי היזם לא נתן לי תאריך מדויק.
עכשיו עברו שנתיים הדירה הייתה אמורה להיות מוכנה.
בפועל עדיין בונים את הבניין והיזם מתחמק במילים מכובסות כמו כוח עליון,או בעיות עם גג הבניין או מחסור בעובדים ובעיות עם קבלן וכו...
אני יודע ש60 יום הוא רשאי לאחר ויש לציין שעדיין לא עברו 60 יום.אך הוא כן אמר שיקח חצי שנה עד שאקבל את המפתח.
האם מגיע לי פיצוי?
ואם כן איך אני מבקש אותו?
יש לציין שאני בקשר עם שאר הדיירים שרכשו בפרויקט כולל הדיירים הוותיקים בבניין וכולם לא יודעים מה לעשות.
אשמח לתשובה :))))
תודה ושבת שלום
איחור במסירת דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/07/18
שלום רב!
סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע כי רוכש דירה זכאי לפיצוי כספי בגין איחור במסירה בהתאם לקבוע בחוק. זו לשון הסעיף-
5א. (א) לא
העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך
בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום
כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או
לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים
ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים
ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים
בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם
במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור
בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים
האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר
ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
שים לב שאם האיחור הוא מעל 60 יום על היזם לשלם דמי שכירות החל מהיום הראשון לאיחור.
בנוסף - בהסכם רכישת הדירה יש בודאי התיחסות למקרה של איחור במסירה. בכל מקרה ההסכם לא יכול להיות נוגד להוראות החוק.
לגבי בעלי הדירות הישנים - עליהם החוק לא חל אלא ההסכם בינם ובין היזם, כל שעליהם לבדוק מה כתוב שם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע כי רוכש דירה זכאי לפיצוי כספי בגין איחור במסירה בהתאם לקבוע בחוק. זו לשון הסעיף-
5א. (א) לא
העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך
בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום
כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או
לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים
ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים
ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים
בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם
במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור
בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים
האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר
ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
שים לב שאם האיחור הוא מעל 60 יום על היזם לשלם דמי שכירות החל מהיום הראשון לאיחור.
בנוסף - בהסכם רכישת הדירה יש בודאי התיחסות למקרה של איחור במסירה. בכל מקרה ההסכם לא יכול להיות נוגד להוראות החוק.
לגבי בעלי הדירות הישנים - עליהם החוק לא חל אלא ההסכם בינם ובין היזם, כל שעליהם לבדוק מה כתוב שם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בטוחות וערבויות
ג
26/07/18
שלום רב,
פרסמתי פה בעבר, שמחתי לקבל התייחסות ואשמח לקבל חידוד לשאלה נוספת. קיבלתי לידי חוזה עם חברת ניהול שעתידה למצוא בעתיד יזם ולבצע פרוייקט פינוי בינוי בבנייני. 60% מהדיירים חתמו ואני מבקשת לדעת אם אני יכולה לסרב 'סירוב סביר' אם בשלב זה לא קיבלתי ערבויות בטוחות. אפרט מעט, אני מתבקשת בחוזה להתחייב לחתום על ההסכם אל מול היזם/קבלן שייבחר. מצויין כי ההסכם הזה (העתידי) יתייחס לכל היבטי הפרויקט, "בין היתר לביטחונות המקובלים (ערבות חוק מכר לפי שווי דירת התמורה, בטחונות להבטחת דמי השכירות בתקופת הפינוי וכיוצ"ב)". אני מבינה שעוד מוקדם מדי לתת לי ביטחונות וערבונות ספציפיים כי אנחנו בשלב מאוד ראשוני, אבל מצד שני, בחוזה הראשוני הזה אני מתחייבת לחתום מול היזם שיבחר בעתיד ואז אולי כבר יהיה מאוחר מדי כדי להתנגד. האם הניסוח הזה שנוגע ל''ביטחונות המקובלים'' מספיק כדי לסרב סירוב סביר לחוזה הראשוני מול חברת הניהול?
פרסמתי פה בעבר, שמחתי לקבל התייחסות ואשמח לקבל חידוד לשאלה נוספת. קיבלתי לידי חוזה עם חברת ניהול שעתידה למצוא בעתיד יזם ולבצע פרוייקט פינוי בינוי בבנייני. 60% מהדיירים חתמו ואני מבקשת לדעת אם אני יכולה לסרב 'סירוב סביר' אם בשלב זה לא קיבלתי ערבויות בטוחות. אפרט מעט, אני מתבקשת בחוזה להתחייב לחתום על ההסכם אל מול היזם/קבלן שייבחר. מצויין כי ההסכם הזה (העתידי) יתייחס לכל היבטי הפרויקט, "בין היתר לביטחונות המקובלים (ערבות חוק מכר לפי שווי דירת התמורה, בטחונות להבטחת דמי השכירות בתקופת הפינוי וכיוצ"ב)". אני מבינה שעוד מוקדם מדי לתת לי ביטחונות וערבונות ספציפיים כי אנחנו בשלב מאוד ראשוני, אבל מצד שני, בחוזה הראשוני הזה אני מתחייבת לחתום מול היזם שיבחר בעתיד ואז אולי כבר יהיה מאוחר מדי כדי להתנגד. האם הניסוח הזה שנוגע ל''ביטחונות המקובלים'' מספיק כדי לסרב סירוב סביר לחוזה הראשוני מול חברת הניהול?
הסכם מול חברת ניהול
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/07/18
שלום רב
אני מבין שמדובר על הסכם מול חברה שתפקידה יהיה למצוא יזם הולם עבורכם לפרויקט. בהסכם עם חברה זו יש סעיפים לפיהם את מתחייבת לחתום על ההסכם מול היזם שיבחר בהסכם (עתידי) שיכלול התיחסות גם לנושאי הבטחונות.
אותי הסעיף לגבי "בטחונות מקובלים" לא מטריד. הערבויות והבטחונות בתחום של תמ"א 38 כבר באמת הפכו לשגרתיים ובנוסף אני מניח (ומקווה) שיש להם יצוג משפטי הולם שידאג לכלול את הנדרש בהסכם מול היזם.
לי דוקא לא ברורה ההתחייבות הכללית לחתום על הסכם כאשר כנראה כל נושא התמורות ומיהות היזם עדין לא סגורים. אני יודע שהרבה נעזרים בגופים חיצוניים ומקצועיים למציאת יזם אבל גם כאן רצוי שתהיה עין בוחנת של עורך דין מטעמכם שיבדק שאתם לא נקשרים בחתונה קתולית גם במקרה וההצעה אינה מתאימה לכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שמדובר על הסכם מול חברה שתפקידה יהיה למצוא יזם הולם עבורכם לפרויקט. בהסכם עם חברה זו יש סעיפים לפיהם את מתחייבת לחתום על ההסכם מול היזם שיבחר בהסכם (עתידי) שיכלול התיחסות גם לנושאי הבטחונות.
אותי הסעיף לגבי "בטחונות מקובלים" לא מטריד. הערבויות והבטחונות בתחום של תמ"א 38 כבר באמת הפכו לשגרתיים ובנוסף אני מניח (ומקווה) שיש להם יצוג משפטי הולם שידאג לכלול את הנדרש בהסכם מול היזם.
לי דוקא לא ברורה ההתחייבות הכללית לחתום על הסכם כאשר כנראה כל נושא התמורות ומיהות היזם עדין לא סגורים. אני יודע שהרבה נעזרים בגופים חיצוניים ומקצועיים למציאת יזם אבל גם כאן רצוי שתהיה עין בוחנת של עורך דין מטעמכם שיבדק שאתם לא נקשרים בחתונה קתולית גם במקרה וההצעה אינה מתאימה לכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות לפסיונרים לקבל שכירות מהקבלן
אהרון
26/07/18
שלום,
האם יש חוק לפיהו פנסיונרים זכאים לקבל שכירות מהקבלן כשהם גרים בבניין שעובר פרויקט תמ"א 38?
האם יש חוק לפיהו פנסיונרים זכאים לקבל שכירות מהקבלן כשהם גרים בבניין שעובר פרויקט תמ"א 38?
זכאות לפנסיונרים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/07/18
אהרון שלום
אין חוק כזה זה ענין מסחרי שיש לסכם מול היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין חוק כזה זה ענין מסחרי שיש לסכם מול היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ולמה שלא יהיה פורום פינוי בינוי?
אדיר
25/07/18
ולמה שלא יהיה פורום פינוי בינוי? או שבפורום זה ניתן להעלות שאלות גם בתחום?
מענה לפינוי בינוי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
29/07/18
אדיר שלום
ניתן בהחלט לשאול שאלות גם על פינוי בינוי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ניתן בהחלט לשאול שאלות גם על פינוי בינוי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות הצבעה כפולה.
דיירת
25/07/18
שלום רב,בבניין מעוניינים לבצע תמ"א 38ב בניה והריסה. יש בבניין דייר שלו יש דירה אחת בגודל של שתי דירות. בטאבו מדובר על דירה אחת. הדייר חילק את הבית לשתי דירות אותן הוא משכיר, אומר בהיתר, אבל בטאבו נשאר כדירה אחת. השאלה שלי היא האם בהחלטות בפרויקט יש לו זכות הצבעה כפולה, כלומר שני קולות.תודה מראש על המענה.
למה? הרי יש לו דירה אחת וכך היא רשומה בטאב
חיים
25/07/18
שלא יבלבל לכם את השכל, יש לו זכות הצבעה אחד בלבד
האם דירה שלא רשומה בטאבו נספרת לעניין תמ"א 38?
אלעד וייסטוך
29/07/18
שלום וברכה,
השאלה שיש לשאול במקרה שלכם היא האם ניתן היתר לדירה הנוספת.
הגדרה של דירה ע"פ חוק היא חדר או תא שנועד לשמש כיחידה נפרדת ושלמה למגורים.
ככל שיש לאותו דייר היתר לפיצול של הדירה יתכן שהוא אכן נספר כבעל זכות כפולה.
אמנם הפיצול לא נרשם בטאבו, אך ככל שמדובר על שימוש באותו שטח שממילא היה בבעלותו של הדייר ולא על השתלטות על רכוש משותף, תהיה לדייר האפשרות גם לבקש תיקון של רישום הבית המשותף.
כאמור שאלת המפתח היא האם יש היתר בניה לפיצול.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
השאלה שיש לשאול במקרה שלכם היא האם ניתן היתר לדירה הנוספת.
הגדרה של דירה ע"פ חוק היא חדר או תא שנועד לשמש כיחידה נפרדת ושלמה למגורים.
ככל שיש לאותו דייר היתר לפיצול של הדירה יתכן שהוא אכן נספר כבעל זכות כפולה.
אמנם הפיצול לא נרשם בטאבו, אך ככל שמדובר על שימוש באותו שטח שממילא היה בבעלותו של הדייר ולא על השתלטות על רכוש משותף, תהיה לדייר האפשרות גם לבקש תיקון של רישום הבית המשותף.
כאמור שאלת המפתח היא האם יש היתר בניה לפיצול.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
קווי מים בקרקע בתמא 38/2
י
24/07/18
האם בתמא 38/2 (הריסה ובניה) מבוצעת החלפה מלאה של קווי המים בקרקע (נכנסים ויוצאים) עד לצנרת שבסמכות העיריה או שאין חיוב להחלפה ע"י הקבלן של כל הצנרת ?בתודה מראש
האם היזם מחוייב בהחלפת הצנרת במגרש?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
31/07/18
שלום וברכה,
החלפת צנרת אינה חובה חוקית אלא עניין מסחרי הנתון למו"מ.
יחד עם זאת בהחלט מקובל בפרויקטים של תמ"א 38 להחליף את הצנרת הישנה במגרש.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
החלפת צנרת אינה חובה חוקית אלא עניין מסחרי הנתון למו"מ.
יחד עם זאת בהחלט מקובל בפרויקטים של תמ"א 38 להחליף את הצנרת הישנה במגרש.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר הבנייה הוא משנת 1980 האם אנו שייכים לתוכנית ?
דוד לוי
24/07/18
ביניין מגדל חי שברחוב אילות 66-68 באילת ,קיבל היתר בנייה בשנת 1980 , האם אנו בעלי הדירות יכולים לעשות תכנית לחיזוק המבנה ?
היתר הבניה משנת 1980
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/07/18
דוד שלום
לפי הוראות תמ"א 38 ההקלות והזכויות על פיו חלות על בנינים שהיתר הבניה לגביהם יצא לפני 1.1.1980. כך שאם היתר הבניה לפי דבריך יצא לאחר מכן אז הוראות התמ"א לא חלות. אתם יכולים לחזק את הבנין אבל לא תהנו מהקלות מיסוי והיטלים החלים על פרויקטים של תמ"א 38.
אפשרות אחרת היא להמתין לתיקון תמ"א 38 שכן בנושא זה אמור להיות תיקון שיכלול גם בנינים שהיתר הבניה לגביהם יצא לאחר 1.1.1980.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפי הוראות תמ"א 38 ההקלות והזכויות על פיו חלות על בנינים שהיתר הבניה לגביהם יצא לפני 1.1.1980. כך שאם היתר הבניה לפי דבריך יצא לאחר מכן אז הוראות התמ"א לא חלות. אתם יכולים לחזק את הבנין אבל לא תהנו מהקלות מיסוי והיטלים החלים על פרויקטים של תמ"א 38.
אפשרות אחרת היא להמתין לתיקון תמ"א 38 שכן בנושא זה אמור להיות תיקון שיכלול גם בנינים שהיתר הבניה לגביהם יצא לאחר 1.1.1980.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגדלת זכויות בניה – תמ"א38 פנטהאוז
מעין
24/07/18
ברצוני לרכוש דירת פנטהאוז בבנין שעובר תמ"א 38
גודל הדירה 119מ ומרפסות 160מ
רציתי להגדיל את הדירה על חשבון המרפסות - לא סגירת מרפסת בבניה קלה אלא הזזה של קיר בנוי במרחב סלון מטבח.
מהקבלן נאמר שמומשו מקסימום זכויות בניה לדירה.
האם ניתן לעשות הגדלה כזאת ולקבל היתר?
גודל הדירה 119מ ומרפסות 160מ
רציתי להגדיל את הדירה על חשבון המרפסות - לא סגירת מרפסת בבניה קלה אלא הזזה של קיר בנוי במרחב סלון מטבח.
מהקבלן נאמר שמומשו מקסימום זכויות בניה לדירה.
האם ניתן לעשות הגדלה כזאת ולקבל היתר?
הגדלת זכויות הבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/07/18
מעין שלום
בעיקרון נושא זכויות הבניה מוגדר בתוכניות בנין עיר החלות על החלקה. בדרך כלל התוכניות מגבילות בקיבולת הבניה המותרת על הגג וכן מחייבות לשמור על מרחקים מגבול הקומה. כך שאני לא יודע לתת לך תשובה ללא הכרות עם החלקה. אני מציע לך להתיעץ עם אדריכל שיבדוק את נושא הזכויות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון נושא זכויות הבניה מוגדר בתוכניות בנין עיר החלות על החלקה. בדרך כלל התוכניות מגבילות בקיבולת הבניה המותרת על הגג וכן מחייבות לשמור על מרחקים מגבול הקומה. כך שאני לא יודע לתת לך תשובה ללא הכרות עם החלקה. אני מציע לך להתיעץ עם אדריכל שיבדוק את נושא הזכויות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום
סרגיי
22/07/18
בחוזה שהגיש יזם כתוב שאני אשלם דמי ניהול לבניין החדש שיבנה במקוםהישן. זה סכומים גבוהים ואין לי. היזם לא מוכן למו"מ בנושא. האם במצב זזה אני דייר סרבן מול בית משפט
מי אמור לממן את דמי הניהול בעתיד בבניין תמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/07/18
סרגיי שלום,
אכן בבניין החדש צפויות עלויות תחזוקה גבוהות ולא תמיד לדיירים הקיימים יש אפשרות לשלם אותן.
מדובר בסוגיה מוכרת שאף זכתה לדיונים רבים גם בכנסת אך עדיין אין לצערי מענה ברור נכון להיום.
יחד עם זאת אין סיבה לחכות לפתרונות בחקיקה ויש פתרונות שניתן לבדוק כבר כיום.
אני מציע בשלב זה לפנות ליזם על מנת לנסות לגבש פתרון מוסכם שיאפשר אולי הנחה מסוימת בדמי הניהול לפחות בשנים הראשונות. כמו כן יתכן פתרון של השכרה של חדר מסוים בבניין או חלק מסחרי ככל שמתוכנן שניתן להשתמש בתקבולים עלך מנת לסבסד חלק מעלויות התחזוקה בעתיד.
אני חושב שאם תתכנסו כל בעלי הדירות יחד עם היזם לחשיבה משותפת ניתן יהיה להגיע לפתרון שכולם יהיו מרוצים ממנו ויאפשר גם את ביצוע הפרויקט וגם את השתתפות כל הדיירים לפי יכולותיהם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן בבניין החדש צפויות עלויות תחזוקה גבוהות ולא תמיד לדיירים הקיימים יש אפשרות לשלם אותן.
מדובר בסוגיה מוכרת שאף זכתה לדיונים רבים גם בכנסת אך עדיין אין לצערי מענה ברור נכון להיום.
יחד עם זאת אין סיבה לחכות לפתרונות בחקיקה ויש פתרונות שניתן לבדוק כבר כיום.
אני מציע בשלב זה לפנות ליזם על מנת לנסות לגבש פתרון מוסכם שיאפשר אולי הנחה מסוימת בדמי הניהול לפחות בשנים הראשונות. כמו כן יתכן פתרון של השכרה של חדר מסוים בבניין או חלק מסחרי ככל שמתוכנן שניתן להשתמש בתקבולים עלך מנת לסבסד חלק מעלויות התחזוקה בעתיד.
אני חושב שאם תתכנסו כל בעלי הדירות יחד עם היזם לחשיבה משותפת ניתן יהיה להגיע לפתרון שכולם יהיו מרוצים ממנו ויאפשר גם את ביצוע הפרויקט וגם את השתתפות כל הדיירים לפי יכולותיהם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות
אור
22/07/18
יזם החתים כבר רוב ובהסכם תנאי שהדירות יבחרו לפי סדר חתימת ת הדיירים על ההסכמים. כלומר אני אחרון. איני מסכים לתנאי לא שוויוני זה האם התנגדותי עשויה להתקבל בתביעה?
האם יש הצדקה למתן הטבות למי שחתם ראשון על ההסכם?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/07/18
אור שלום,
ברוב ההסכמים שאני מכיר קיים מנגנון של הגרלה במסגרתו נבחרות החניות, המחסנים וכיו"ב.
לגבי הדירות עצמן, כבר בשלב החתימה על ההסכם מסוכם מה תהיה התמורה של כל דירה ואיזה דירה חלופית היא תקבל, בכפוף כמובן לקבלת התכניות ע"י הרשויות.
לא ברור לי משאלתך באיזה שלב מתבצעת בחירת הדירות.
אני לא מכיר תנאי שהבחירה של הדירות עצמן תבוצע לפי סדר החתימה על ההסכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ברוב ההסכמים שאני מכיר קיים מנגנון של הגרלה במסגרתו נבחרות החניות, המחסנים וכיו"ב.
לגבי הדירות עצמן, כבר בשלב החתימה על ההסכם מסוכם מה תהיה התמורה של כל דירה ואיזה דירה חלופית היא תקבל, בכפוף כמובן לקבלת התכניות ע"י הרשויות.
לא ברור לי משאלתך באיזה שלב מתבצעת בחירת הדירות.
אני לא מכיר תנאי שהבחירה של הדירות עצמן תבוצע לפי סדר החתימה על ההסכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרבן
ציקי
22/07/18
בתמא 38 היזם רוצה לתת כוון אויר אחד. היום יש לי 3. אני מתנגד לכך. אין לי התנגדות לתמא , אבל תנאי זה חשוב לי. האם אחשב לדייר סרבן בעיני בית משפט
האם שינוי כיווני האוויר בדירה מצדיק סירוב לתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/07/18
ציקי שלום,
במסגרת חוק חיזוק מבנים נקבע כי שינוי ברכוש המשותף במסגרת תמ"א 38 מהווה שינוי שניתן לכפות על הדייר לבצע בתנאים הקבועים בחוק- ניתן היתר בתנאים, רוב של בעלי הדירות הקבוע בחוק נתן את הסכמתו, והתקבלה תביעה נגד הדייר המסרב.
בכל הנוגע לפגיעה בדירה עצמה החוק לא חל והדייר שדירתו משתנה זכאי לסרב ללא תנאים.
השאלה הנשאלת היא האם פגיעה בפתחים חיצוניים מהווה פגיעה ברכוש משותף או בדירה עצמה.
לפי חוק המקרקעין קירות חיצוניים מוגדרים כרכוש משותף. יחד עם זאת בהחלט יש מקום לפרשנות שפתח של הדירה מהווה חלק מהדירה עצמה, ושינוי של כיווני האוויר פוגע בדירה.
בכל מקרה גם אם הדבר נופל להגדרת רכוש משותף יש מקום בהחלט לטענה כי ביטול של 2 כיווני אוויר מהווה פגיעה קריטית שלא מאפשרת כפייה לבצע את הפרויקט בניגוד לדעתך.
נכון לעכשיו אני מציע לא להסכים לתכנית ולנהל עם היזם מו"מ רצוי בליווי של איש מקצוע.
בהצלחה רבה.
בברכה,
במסגרת חוק חיזוק מבנים נקבע כי שינוי ברכוש המשותף במסגרת תמ"א 38 מהווה שינוי שניתן לכפות על הדייר לבצע בתנאים הקבועים בחוק- ניתן היתר בתנאים, רוב של בעלי הדירות הקבוע בחוק נתן את הסכמתו, והתקבלה תביעה נגד הדייר המסרב.
בכל הנוגע לפגיעה בדירה עצמה החוק לא חל והדייר שדירתו משתנה זכאי לסרב ללא תנאים.
השאלה הנשאלת היא האם פגיעה בפתחים חיצוניים מהווה פגיעה ברכוש משותף או בדירה עצמה.
לפי חוק המקרקעין קירות חיצוניים מוגדרים כרכוש משותף. יחד עם זאת בהחלט יש מקום לפרשנות שפתח של הדירה מהווה חלק מהדירה עצמה, ושינוי של כיווני האוויר פוגע בדירה.
בכל מקרה גם אם הדבר נופל להגדרת רכוש משותף יש מקום בהחלט לטענה כי ביטול של 2 כיווני אוויר מהווה פגיעה קריטית שלא מאפשרת כפייה לבצע את הפרויקט בניגוד לדעתך.
נכון לעכשיו אני מציע לא להסכים לתכנית ולנהל עם היזם מו"מ רצוי בליווי של איש מקצוע.
בהצלחה רבה.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוויון פינוי בינוי
אילנה באבו
21/07/18
רציתי ל דעת בבניין שלנו יש גם חנויות ובעל חנות תלה מודעה שמודה שאין שוויון והעיקר שיהיה תמא אציין בבניין שלנו יש כל מיני גדלים האם זו הוכחה לטובתי?
תודה אילנה.
תודה אילנה.
שוויון פינויבינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/07/18
היי אילינה
לא כל כך ברור מהשאלה שלך מה הנתונים הרלבנטיים. בעיקרון בעלי הדירות צריכים לקבל תמורות על בסיס שווה. בסיס שווה זה לא בהכרח אותם תמורות ויכולים להיות שינויים בשל שוני בשטחי דירות, כיוונים , הצמדות וכו'.
לגבי חנויות - בדרך כלל בעייתי לתת להם תמורות שכם לא ניתן להוסיף להם ממ"ד או להגדיל שטח. מצד שני הם אולי מקבלים חניה כמו כל דירה. כך שאפשר תמיד לאזן בין היחידות השונות בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא כל כך ברור מהשאלה שלך מה הנתונים הרלבנטיים. בעיקרון בעלי הדירות צריכים לקבל תמורות על בסיס שווה. בסיס שווה זה לא בהכרח אותם תמורות ויכולים להיות שינויים בשל שוני בשטחי דירות, כיוונים , הצמדות וכו'.
לגבי חנויות - בדרך כלל בעייתי לתת להם תמורות שכם לא ניתן להוסיף להם ממ"ד או להגדיל שטח. מצד שני הם אולי מקבלים חניה כמו כל דירה. כך שאפשר תמיד לאזן בין היחידות השונות בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רמת השרון
יעל
19/07/18
פרוייקט תמ"א 38/2 - נמצא בשלבים מאד מתקדמים, לאחר קבלת היתר ואישור ליווי בנקאי.
לצורך קבלת אישור מהעיריה לטtבו נדרשתי לשלם היטל תיעול. האם היזם צריך לשלם את ההיטל או שזה חל עלי ?
לצורך קבלת אישור מהעיריה לטtבו נדרשתי לשלם היטל תיעול. האם היזם צריך לשלם את ההיטל או שזה חל עלי ?
רמת השרון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/07/18
היי יעל
אם אכן קיבלתם כבר היתר בניה אז כל ההיטלים שולמו כולל היטלי פיתוח וכו'. לכן לא ברור לי מה קיבלת. בכל מקרה לא לרוץ לשלם. מציע שתבררי קודם אם גם אחרים בבנין קיבלו וכן מול עורך הדין שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה – סרבן
ארנון
18/07/18
הוגשה נגדי תביעה עדיין סרבן בת"א מסוג פינוי בינוי. אבקש לברר על איזה חוק ותקנות קשורים לדין המהותי בנושא. תודה
איזה חוק מסדיר את ההסכמה לפינוי בינוי?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/07/18
ארנון שלום,
ישנם מספר חוקים שמסדירים את הנושא.
בפינוי בינוי יש את חוק פינוי ובינוי (פיצויים).
בתמ"א 38 יש את חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה).
לפני כשבוע עבר בקריאה שלישית שינוי נוסף לחוקים אלו אשר יכנס לתוקף בעוד שלושה חודשים.
מציע לך לפנות ליעוץ משפטי מסודר באשר לתביעה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ישנם מספר חוקים שמסדירים את הנושא.
בפינוי בינוי יש את חוק פינוי ובינוי (פיצויים).
בתמ"א 38 יש את חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה).
לפני כשבוע עבר בקריאה שלישית שינוי נוסף לחוקים אלו אשר יכנס לתוקף בעוד שלושה חודשים.
מציע לך לפנות ליעוץ משפטי מסודר באשר לתביעה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתתפות בהוצאות קבלן
רות לבין
17/07/18
כדי להכשיר את הקרקע לביצוע תמא 38,על הקבלן להטמין עמוד חשמל בקרקע בעלות של מליון ש"ח.מהדיירים נדרשת השתתפות של לפחות 60.000 ש"ח.האם רוב הדיירים יכולים לחייב את המיעוט המתנגד עפ"י חוק?
השתתפות בהוצאות קבלן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/07/18
רות שלום
שאלה טובה. לא מכיר תקדים לכך. הסכמי תמ"א הם כמעט תמיד על בסיס "נטו", כלומר - לא דרש מהבעלים להוציא דבר. במקרה כאן אני מבין שמדובר על הוצאה חריגה ונדרשת השתתפות על מנת שהפרויקט יצא לפועל. חוק החיזוק דן על כפית דייר סרבן בנוגע לשימוש ברכוש המשותף כנדרש לביצוע פרויקט תמ"א. אבל יתכן בהחלט שהמפקחת תראה בכך הוצאה הכרוכה בהסכם ו/או הוצאה הנדרשת לשם אחזקה תקינה של הבנין. אבל לא יכול לאמר בוודאות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלה טובה. לא מכיר תקדים לכך. הסכמי תמ"א הם כמעט תמיד על בסיס "נטו", כלומר - לא דרש מהבעלים להוציא דבר. במקרה כאן אני מבין שמדובר על הוצאה חריגה ונדרשת השתתפות על מנת שהפרויקט יצא לפועל. חוק החיזוק דן על כפית דייר סרבן בנוגע לשימוש ברכוש המשותף כנדרש לביצוע פרויקט תמ"א. אבל יתכן בהחלט שהמפקחת תראה בכך הוצאה הכרוכה בהסכם ו/או הוצאה הנדרשת לשם אחזקה תקינה של הבנין. אבל לא יכול לאמר בוודאות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
