פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שאלה
אשר
20/11/18
שלום רב
קניתי דירה בתמא 38 בניין בן4 קומות ועליו התווספו עוד 3 קומות.
הדירה שלי היא בקומה החדשה ושמתי לב שבמסתור כביסה שלי מורכב לי מזגן של השכן מלמטה(מהדיירים הוותיקים).
האם אוכל לדרוש שיוציאו את זה מהמסתור שלי ולשים במסתור שלו מבלי שאחויב?
תודה מראש
קניתי דירה בתמא 38 בניין בן4 קומות ועליו התווספו עוד 3 קומות.
הדירה שלי היא בקומה החדשה ושמתי לב שבמסתור כביסה שלי מורכב לי מזגן של השכן מלמטה(מהדיירים הוותיקים).
האם אוכל לדרוש שיוציאו את זה מהמסתור שלי ולשים במסתור שלו מבלי שאחויב?
תודה מראש
מיקום מזגן של השכן במסתור כביסה פרטי
אברהם קזו כהן
21/11/18
שלום אשר,
כעיקרון מסתור הכביסה שלך הוא חלק מהדירה שלך. בהינתן מצב שכזה, אסור למקם בשטח זה שום מתקן של דירה אחרת או של הרכוש המשותף. אני מסייג את דברי בכך שעליך לבדוק את ההסכם ואת המפרט הטכני, האם הוא כלל הסכמה למצב המתואר על ידך.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
כעיקרון מסתור הכביסה שלך הוא חלק מהדירה שלך. בהינתן מצב שכזה, אסור למקם בשטח זה שום מתקן של דירה אחרת או של הרכוש המשותף. אני מסייג את דברי בכך שעליך לבדוק את ההסכם ואת המפרט הטכני, האם הוא כלל הסכמה למצב המתואר על ידך.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
תמא
טל
20/11/18
האם מתחם שהוכרז פינוי בינוי אפשר לבנות בו תמא 38ולא פינוי בינוי אם נחליט כך הדיירים ?
תמ"א 38 במתחם שהוכרז לפינוי בינוי
אברהם קזו כהן
20/11/18
שלום טל,
בדרך כלל הרשות המקומית לא מאפשרת הוצאת היתרים לתמ"א 38 במתחם שהוכרז לפינוי בינוי. בכל מקרה, צריך לבדוק זאת מול הרשות המקומית, לעיתים המדיניות משתנה (לדוג', תוכנית פינוי-בינוי ישנה).
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
בדרך כלל הרשות המקומית לא מאפשרת הוצאת היתרים לתמ"א 38 במתחם שהוכרז לפינוי בינוי. בכל מקרה, צריך לבדוק זאת מול הרשות המקומית, לעיתים המדיניות משתנה (לדוג', תוכנית פינוי-בינוי ישנה).
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
פינוי בינוי
עמירה יוסף
20/11/18
אנו 8 דיירים בדמי מפתח הוגשה בקשה להריסה ובניה עוד אין היתר חלוקים בדעות מתי לקחת עורך דין חלק רוצים עכשיו רק הוגשה בקשה וחלק רוצים בזמן קבלת ההיתר שזה דבר שגורם לפילוג מה אדוני מציע תודה
דייר מוגן בפרויקט תמ"א 38
אברהם קזו כהן
20/11/18
שלום עמירה,
חסרים פרטים נוספים בהודעתך. האם אתם דיירים מוגנים של אחת החברות הציבוריות או של אדם פרטי?
במידה ואתם דיירים של אחת מהחברות הציבוריות, בד"כ זכויותיכם לאחר הפרויקט נשמרות, אך חשוב להיעזר בעורך דין כדי לוודא שכך אכן יקרה.
במידה ואתם דיירים מוגנים של אדם פרטי, חשוב מאוד להיעזר בעורך דין כבר מהשלב הנוכחי. השלב שאחרי קבלת היתר הוא שלב מאוחר מידי שבו כבר נקבעו לא מעט עובדות, והושקעו לא מעט כספים, מה עשוי להשפיע על שיקול דעת שיפוטי שעשוי להיות מופעל בעתיד.
נסכם, בכל מקרה, חשוב להיעזר בשירות משפטי כבר מהשלב בו אתם נמצאים.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
חסרים פרטים נוספים בהודעתך. האם אתם דיירים מוגנים של אחת החברות הציבוריות או של אדם פרטי?
במידה ואתם דיירים של אחת מהחברות הציבוריות, בד"כ זכויותיכם לאחר הפרויקט נשמרות, אך חשוב להיעזר בעורך דין כדי לוודא שכך אכן יקרה.
במידה ואתם דיירים מוגנים של אדם פרטי, חשוב מאוד להיעזר בעורך דין כבר מהשלב הנוכחי. השלב שאחרי קבלת היתר הוא שלב מאוחר מידי שבו כבר נקבעו לא מעט עובדות, והושקעו לא מעט כספים, מה עשוי להשפיע על שיקול דעת שיפוטי שעשוי להיות מופעל בעתיד.
נסכם, בכל מקרה, חשוב להיעזר בשירות משפטי כבר מהשלב בו אתם נמצאים.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
בעלי הרירות לא גרו בדירות
יגאלאב
19/11/18
האם ייתכן שבעלי דירות שקנו להשקעה את הדירות שלא על מנת לגור בדירות יהיה להם זכות הצבעה שווה
חלקם גרים בכלל בחו"ל
זאת לא התעללות?
חלקם גרים בכלל בחו"ל
זאת לא התעללות?
האם בעל דירה שלא גר בה זכאי לזכות הצבעה?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/11/18
יגאל שלום,
אכן כך. חוק המקרקעין מתייחס לבעל דירה על כל הזכויות והחובות שבכך וללא סייג אם הוא גר בדירה או לא.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן כך. חוק המקרקעין מתייחס לבעל דירה על כל הזכויות והחובות שבכך וללא סייג אם הוא גר בדירה או לא.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הייזם בחר את עו"ד הדיירים
יגאלאב
19/11/18
כיצד יתכן שהייזם בחר את עו"ד הדיירים?
האם היזם רשאי לבחור את עו"ד הדיירים?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/11/18
יגאל שלום,
היזם מממן את שכרו של עו"ד מטעם הדיירים אך הוא לא רשאי לקבוע את זהותו.
עוה"ד מייצג אתכם בלבד ואתם אלה שזכאים למנות אותו ולא לקבל מינוי מוכתב.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
היזם מממן את שכרו של עו"ד מטעם הדיירים אך הוא לא רשאי לקבוע את זהותו.
עוה"ד מייצג אתכם בלבד ואתם אלה שזכאים למנות אותו ולא לקבל מינוי מוכתב.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום שכר דירה לחלק ההדיירים
יגאל אב
19/11/18
הובטח לחלק מהדיירים שכר דירה מהיזמים כתמריץ לחתימתם.
לאחרים הובטח שיפוץ בביתם.
הם שומרים זאת בסוד.
אני יודע שועד הבית קיבל תשלומים על כול דייר שהחתים
אבקש מאוד לדעת את הסעיפים בחוק שאוסרים זאת!
תודה רבה!
לאחרים הובטח שיפוץ בביתם.
הם שומרים זאת בסוד.
אני יודע שועד הבית קיבל תשלומים על כול דייר שהחתים
אבקש מאוד לדעת את הסעיפים בחוק שאוסרים זאת!
תודה רבה!
האם ניתן להעניק הטבות לחלק מהדיירים בלבד?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/11/18
יגאל שלום,
החוזה בין היזם לבין הדיירים צריך להיות שקוף וברור ובמסגרתו צריכה להיות שקיפות מלאה בין היתר לגבי התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה ואם בעל דירה בבית המשותף פועל מטעמו לשם קידום ההסכם.
ראה בעניין את חוק ההתחדשות העירונית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
החוזה בין היזם לבין הדיירים צריך להיות שקוף וברור ובמסגרתו צריכה להיות שקיפות מלאה בין היתר לגבי התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה ואם בעל דירה בבית המשותף פועל מטעמו לשם קידום ההסכם.
ראה בעניין את חוק ההתחדשות העירונית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם סרוב לחתום על מסמכי ליווי בנקאי יכולה לעכב או
אוגי דרוקר
19/11/18
לבניין יש היתר בניה
כל השכנים חתמו על החוזה
כולם חתמו על מסמכי הליווי והרוב התפנו
אחד לא חתם וגם לא התפנה
האם אפשר לפנותו ולהכריחו או לחתום במקומו כדי להוציא את הפרויקט לדרך ? ואם כן תוך כמה זמן
תודה
אוגי
כל השכנים חתמו על החוזה
כולם חתמו על מסמכי הליווי והרוב התפנו
אחד לא חתם וגם לא התפנה
האם אפשר לפנותו ולהכריחו או לחתום במקומו כדי להוציא את הפרויקט לדרך ? ואם כן תוך כמה זמן
תודה
אוגי
מה עושים כאשר דייר לא חותם על מסמכי הליווי הבנקאי?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/11/18
אוגי שלום,
במסגרת החוזה המקובל בתחום קיים מנגנון לפיו כאשר מתקיימים התנאים המתלים והיזם מספק את הבטוחות לדיירים, הם צריכים לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי.
כאשר הם לא עושים כן ניתן לחתום בשמם על פי יפ"כ.
כמובן שאם הדייר לא חתם על החוזה ועל יפוי הכוח, אין מנוס מהגשת תביעה למפקח/ת. בפסק הדין ינתנו הוראות לגבי חתימה בשמו של הדייר על המסמכים.
לגבי הפינוי יש להגיש תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מקוצר מכוח הוראות ההסכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
במסגרת החוזה המקובל בתחום קיים מנגנון לפיו כאשר מתקיימים התנאים המתלים והיזם מספק את הבטוחות לדיירים, הם צריכים לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי.
כאשר הם לא עושים כן ניתן לחתום בשמם על פי יפ"כ.
כמובן שאם הדייר לא חתם על החוזה ועל יפוי הכוח, אין מנוס מהגשת תביעה למפקח/ת. בפסק הדין ינתנו הוראות לגבי חתימה בשמו של הדייר על המסמכים.
לגבי הפינוי יש להגיש תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מקוצר מכוח הוראות ההסכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח מס רכישה וכו
ליאור
19/11/18
שלום,
הורי קשישים וכתוצאה מהליך תמא 38-1 יאלצו לעזוב את דירתם
השאלה במידה ויש הענות מצד הקבלן לתת להם דירה חלופית תמורת דירתם הנוכחית האם חל עליהם מס רכישה ומס שבח או שכמו בפינוי בינוי הם פטורים מכך.
אשמח לקבל תגובה בהקדם העניין ממש דחוף.
תודה רבה
הורי קשישים וכתוצאה מהליך תמא 38-1 יאלצו לעזוב את דירתם
השאלה במידה ויש הענות מצד הקבלן לתת להם דירה חלופית תמורת דירתם הנוכחית האם חל עליהם מס רכישה ומס שבח או שכמו בפינוי בינוי הם פטורים מכך.
אשמח לקבל תגובה בהקדם העניין ממש דחוף.
תודה רבה
האם יש פטור ממס שבח בתמ"א 38/1?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/11/18
ליאור שלום,
תמ"א 38/1 זה הליך שונה מתמ"א 38/2 וכמובן שמפינוי בינוי.
אין מכירה של הדרה עמה והיא לא נהרסת במהלך העבודות.
לכן מכירת הדירה תלויה בזכות שלהם לקבל פטור מדירה יחידה ככל שהם זכאים לכך ע"פ הגדרות החוק כמו כל מכירה רגילה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
תמ"א 38/1 זה הליך שונה מתמ"א 38/2 וכמובן שמפינוי בינוי.
אין מכירה של הדרה עמה והיא לא נהרסת במהלך העבודות.
לכן מכירת הדירה תלויה בזכות שלהם לקבל פטור מדירה יחידה ככל שהם זכאים לכך ע"פ הגדרות החוק כמו כל מכירה רגילה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
יוחאי
19/11/18
שלום,
הורי בני 78 ו 88 ולאחרונה בבניין שלהם החל תהליך תמ"א והעבודות אמורות להתחיל בקרוב. להורי קשה להתמודד עם התהליך בגלל גילם ומצבם הרפואי. בזמן העבודות ררור שלא יוכלו להתגורר בדירה בגלל בעיות ניידות ותנאים נלווים. בשיחה עם הקבלן הוצע להם שכירות בלבד לזמן העבודות. הורי לא במצב שהם יכולים לעבור לדירה זמנית ולחזור , האם היזם חייב לתת להם דירה אחרת קבועה כדי שיעברו פעם אחת בלבד ? ואם לא האם הדירה בשכירות צריכה להיות שוות ערך לדירה הקודמת ?אנחנו מבולבלים לגבי עניין התיקון לחוק הפינוי בינוי שאושר לאחרונה ולא בטוחים לגבי ההתאמה לעניין תמ"א חיזוק מבנים.
תודה רבה מראש
הורי בני 78 ו 88 ולאחרונה בבניין שלהם החל תהליך תמ"א והעבודות אמורות להתחיל בקרוב. להורי קשה להתמודד עם התהליך בגלל גילם ומצבם הרפואי. בזמן העבודות ררור שלא יוכלו להתגורר בדירה בגלל בעיות ניידות ותנאים נלווים. בשיחה עם הקבלן הוצע להם שכירות בלבד לזמן העבודות. הורי לא במצב שהם יכולים לעבור לדירה זמנית ולחזור , האם היזם חייב לתת להם דירה אחרת קבועה כדי שיעברו פעם אחת בלבד ? ואם לא האם הדירה בשכירות צריכה להיות שוות ערך לדירה הקודמת ?אנחנו מבולבלים לגבי עניין התיקון לחוק הפינוי בינוי שאושר לאחרונה ולא בטוחים לגבי ההתאמה לעניין תמ"א חיזוק מבנים.
תודה רבה מראש
האם קשיש זכאי לדרוש שלא לעבור לשכירות?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/11/18
יוחאי שלום,
אכן בתיקון לחוק נקבע שהיזם חייב להציע לדייר קשיש מעל גיל 75 המתגורר בדירה אופציה חלופית לקבל לפני מועד הפינוי, דירה אחרת או דיור מוגן באותו שווי של דירת התמורה שהוא מקבל בעסקה.
החוק מדבר על מקבץ פינוי בינוי בלבד.
לגבי תמ"א 38/1 נקבע שהיזם מחויב לממן לדייר קשיש מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן בתיקון לחוק נקבע שהיזם חייב להציע לדייר קשיש מעל גיל 75 המתגורר בדירה אופציה חלופית לקבל לפני מועד הפינוי, דירה אחרת או דיור מוגן באותו שווי של דירת התמורה שהוא מקבל בעסקה.
החוק מדבר על מקבץ פינוי בינוי בלבד.
לגבי תמ"א 38/1 נקבע שהיזם מחויב לממן לדייר קשיש מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מניעת פיצול דירה לאחר תמא
אפרת
18/11/18
בבעלותו דירה בירושלים בבנין הנמצא בתהליכי תמא שאושרה לפני כשנתיים.
מספר חודשים לאחר תחילת העבודות, הגשתי בקשה לפיצול דירה, במסגרת הוראת השעה שהסתיימה בשנת 2016. הבקשה נקלטה והחל הטיפול בה בעיריה.
אציין כי קיימת הסכמה אקטיבית ופסיבית, של כל בעלי הדירות בבנין לפיצול יחידת הדיור שבבעלותו.
לאחרונה קיבלתי מהעיריה תשובה שלא ניתן להוסיף יחידת דיור לאחר תמא. האם אתם מכירים בסיס חוקי לכך?
תודה רבה
מספר חודשים לאחר תחילת העבודות, הגשתי בקשה לפיצול דירה, במסגרת הוראת השעה שהסתיימה בשנת 2016. הבקשה נקלטה והחל הטיפול בה בעיריה.
אציין כי קיימת הסכמה אקטיבית ופסיבית, של כל בעלי הדירות בבנין לפיצול יחידת הדיור שבבעלותו.
לאחרונה קיבלתי מהעיריה תשובה שלא ניתן להוסיף יחידת דיור לאחר תמא. האם אתם מכירים בסיס חוקי לכך?
תודה רבה
האם בקשה לפיצול דירה גוברת על תמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/11/18
אפרת שלום,
תמ"א 38 גוברת על כל בקשה לתוספת בניה רגילה. ראי הוראות תכנית המתאר עצמה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
תמ"א 38 גוברת על כל בקשה לתוספת בניה רגילה. ראי הוראות תכנית המתאר עצמה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי תשלום שיפוץ ביניין
אלה
18/11/18
שלום רב,
הבניין שלנו עתיד לעבור שיפוץ קוסמטי חיצוני. העלות לשיפוץ עולה כ30,000 שח לדירה. זה לא חייב להיות כל הביניין, אבל הועד מתעקש על כל הבניין.
בעלי נכה 100% מושתל כליה, אני אינני עובדת. הכסף שיש לנו בבנק זה ליתר בטחון אם תהיה בעיה עם הכליה.
אם אני לא מסכימה לשלם את עלות התיקון הועד מאיים עלי.
האם אני חייבת לשלם?
מה יקרה אם לא אשלם?
הבניין שלנו עתיד לעבור שיפוץ קוסמטי חיצוני. העלות לשיפוץ עולה כ30,000 שח לדירה. זה לא חייב להיות כל הביניין, אבל הועד מתעקש על כל הבניין.
בעלי נכה 100% מושתל כליה, אני אינני עובדת. הכסף שיש לנו בבנק זה ליתר בטחון אם תהיה בעיה עם הכליה.
אם אני לא מסכימה לשלם את עלות התיקון הועד מאיים עלי.
האם אני חייבת לשלם?
מה יקרה אם לא אשלם?
מענה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/11/18
אלה שלום,
אנא פני עם שאלתך לפורום מקרקעין באתר העוסק בנושאים אלה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
אנא פני עם שאלתך לפורום מקרקעין באתר העוסק בנושאים אלה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 שינוי תכנון הדירה
נפי
15/11/18
שלום רב. מבקש את עזרתכם. אנו מבצעים תמ"א 38/2 הריסה ובינוי. דירתי הנוכחית הינה בעלת 5 חדרים בשטח ברוטו 118 מ"ר ונטו ללא הקירות החיצוניים 111.22 מ"ר. היזם הגיש תכנית ובה הדירה החדשה הינה 4 חדרים בשטח שהוא מדד 117 מ"ר ברוטו. לא קיבלתי את חישוב השטח הפנימי של הדירה ללא הקירות החיצוניים. תכנון הדירה כפי שהוא מגיש עתה אינו מאפשר בנית חדר חמישי הואיל ובמקום החדר החמישי תוכנן מטבח ואים מקום להוספת חדר או שינוי מיקום המטבח. הוא טוען כי עפ"י חוק המכר הוא נותן לי דירה באותו השטח ואני טוען שהוא חייב לתכנן ולחלק את הדירה עפ"י הקיים היום 5 חדרים. אנחנו חתמנו על ההסכם לאחר שראינו תכנית אך לא קיבלנו אותה לידינו מהיזם ומבלי שהיה לי הספק לבחון לעומק את אפשרויות התכנון. לדעתי יש פתרון לנושא ע"י הזזת קיר ב- 47 ס"מ בקיר משותף אל הדירה הסמוכה שהיא משוייכת ליזם. מה עלי לעשות במקרה כזה? מה אומרת החתימה בעיתוי וברקע הזה? תודה רבה על עזרתכם.
שינוי תכנון דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/11/18
נפי שלום
בעיקרון להסכם התמא אורות להיות מצורפות תוכניות ראשוניות בהן ניתן היה לראות את החלוקה לחדרים.
אם אין תוכיות כאלו והוא רק התחייב על שטח דירה - אז כל מה שניתן לעשות הוא לבדוק אם ניתן לכנן את הדירה אחרת וליצור עוד חדר. אין עליו חובה לחלק את הדירה ל- 5 חדרים דוקא אם אין לכך עיגון בהסכם עליו חתמתם.
מציע לכם להתיעץ גם עם אדריכל על מנת שיתן לכם רעיונות האם וכיצד ניתן לחלק את הדירה ל- 5 חדרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון להסכם התמא אורות להיות מצורפות תוכניות ראשוניות בהן ניתן היה לראות את החלוקה לחדרים.
אם אין תוכיות כאלו והוא רק התחייב על שטח דירה - אז כל מה שניתן לעשות הוא לבדוק אם ניתן לכנן את הדירה אחרת וליצור עוד חדר. אין עליו חובה לחלק את הדירה ל- 5 חדרים דוקא אם אין לכך עיגון בהסכם עליו חתמתם.
מציע לכם להתיעץ גם עם אדריכל על מנת שיתן לכם רעיונות האם וכיצד ניתן לחלק את הדירה ל- 5 חדרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ
עדי
15/11/18
האם ניתן לבקש מהקבלן שיעשה שיפוץ לבית שלי תוך כדי העבודות?
והאם זה יצא במחיר מוזל?
תודה!
והאם זה יצא במחיר מוזל?
תודה!
שיפוץ דירה במהלך העבודות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/11/18
היי עדי
"לבקש" אתה יכול השאלה אם יסכים. יש הגיון רב לנצל את מהלך העבודות שממילא יוצר הפרעה למגורים, לצורך שיפוץ פנימי של הדירה. לעיתים זה גם מוסדר בהסכם עצמו.
אף קבלן לא אוהב שמסתובבים לו באתר קבלני נוספים. יכול ליצור בעיות של אחריות, ביטוח, טענות אחד כלפי השני וכו'. בנוסף מחייב את הקבלן לעסוק בעבודות נוספות שעשויות לעכב אותו.
לכן אם הקבלן המבצע מסכים לבצע גם את שיפוץ הפנים
בדירה שלך זה עדיף לדעתי. לגבי המחיר שהוא מבקש- ניתן לבדיקה על ידי קבלת הצעת מחיר מקבלן אחר או על ידי מישהוא אחר מטעמך שמומחה בניתוח מחירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
"לבקש" אתה יכול השאלה אם יסכים. יש הגיון רב לנצל את מהלך העבודות שממילא יוצר הפרעה למגורים, לצורך שיפוץ פנימי של הדירה. לעיתים זה גם מוסדר בהסכם עצמו.
אף קבלן לא אוהב שמסתובבים לו באתר קבלני נוספים. יכול ליצור בעיות של אחריות, ביטוח, טענות אחד כלפי השני וכו'. בנוסף מחייב את הקבלן לעסוק בעבודות נוספות שעשויות לעכב אותו.
לכן אם הקבלן המבצע מסכים לבצע גם את שיפוץ הפנים
בדירה שלך זה עדיף לדעתי. לגבי המחיר שהוא מבקש- ניתן לבדיקה על ידי קבלת הצעת מחיר מקבלן אחר או על ידי מישהוא אחר מטעמך שמומחה בניתוח מחירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה מעמידר
רמי
15/11/18
יש ליד דירה שרכשתי מעמידר. אסור למכור אותה 5 שנים. מה ההשלכות כשאחליט למכור?
מכירת דירה עמידר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/11/18
היי רמי
זה לא הפורום המתאים הדן רק בתמ"א 38. אבל בקצרה - אתה מקבל הנחה במחיר הרכישה שהיא מותנית באי מכירה בתוך 5 שנים (ובעוד מגבלות). במידה ותמכור קודם תדרש לשלם את סכום ההנחה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זה לא הפורום המתאים הדן רק בתמ"א 38. אבל בקצרה - אתה מקבל הנחה במחיר הרכישה שהיא מותנית באי מכירה בתוך 5 שנים (ובעוד מגבלות). במידה ותמכור קודם תדרש לשלם את סכום ההנחה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה לפני תמ"א
דוד
13/11/18
הבנין שלנו עובר תמ"א 38. אם אני רוצה
למכור את הדירה לפני תחילת העבודה, מהו התהליך הנכון והמהיר ביותר?
למכור את הדירה לפני תחילת העבודה, מהו התהליך הנכון והמהיר ביותר?
איך נכון למכור דירה בבניין שעומד לעבור שיפוץ לפי תוכנית תמ"א 38?
אברהם קזו כהן
15/11/18
שלום דוד,
מכירת דירה בבניין שעומד לפני תחילת פרויקט תמ"א 38 היא מכירה רגילה לכל דבר ועניין מבחינה חוקית.
חשוב מבחינתך לתת את הדעת לכך שאתה מוכר את הדירה, כשברקע התחייבויות היזם, מבלי להתחייב לתוצאות ההליך בשום צורה שהיא. עליך למסור את כל מה שידוע לך וכל החומר שבידיך לידי רוכש הדירה (ולצרף את כל המסמכים כנספחים להסכם המכר). אתה לא יכול להתחייב (גם לא בעל-פה) למה שלא בשליטתך. כלומר, מועד סיום העבודה, תוצאות העבודה, והמשך היחסים עם היזם אינם באחריותך והרוכש צריך לקחת על עצמו את מלוא האחריות בגינם.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
מכירת דירה בבניין שעומד לפני תחילת פרויקט תמ"א 38 היא מכירה רגילה לכל דבר ועניין מבחינה חוקית.
חשוב מבחינתך לתת את הדעת לכך שאתה מוכר את הדירה, כשברקע התחייבויות היזם, מבלי להתחייב לתוצאות ההליך בשום צורה שהיא. עליך למסור את כל מה שידוע לך וכל החומר שבידיך לידי רוכש הדירה (ולצרף את כל המסמכים כנספחים להסכם המכר). אתה לא יכול להתחייב (גם לא בעל-פה) למה שלא בשליטתך. כלומר, מועד סיום העבודה, תוצאות העבודה, והמשך היחסים עם היזם אינם באחריותך והרוכש צריך לקחת על עצמו את מלוא האחריות בגינם.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
חלוקה בין הדיירים
נינה
08/11/18
לפני כמה שנים אחד הדיירים קיבל אישור חתום ע"י שאר הדיירים לבניית יחידת דיור מעל לדירתו, כעת הבניין נמצא בפרוייקט תמ"א 38 ויחידת הדיור נהרסה כדי לבנות מעלינו קומות נוספות. הדייר קיבל תמורה כספית עבור הריסת היחידה שלו, האם הוא אמור להתחלק בתשלום זה עם שאר דיירי הבניין שאישרו לו בזמנו לבנות את יחידת הדיור
חלוקה בין הדיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/11/18
שלום נינה
אני לא חושב. הרי הוא שילם עבור הבניה בזמנו ועכשיו הוא מקבל החזר על ההשקעה שלו.
ההסכמה שלכם בזמנו למעשה כבר לא רבלנטית, שהרי לפי מה שתארת היחידה נהרסה ואותו דייר הסכם למעשה להחזיר את המצב אחורה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה בגין אישור תב"ע
יעקב ולד
07/11/18
האם נכנס לתוקף החוק של ח"כ מלכיאלי בגין פטור מהיטל השבחה הנובע מאישור תב"ע למוכר שלא מימש את זכויות הבנייה?
קיבלתי שומת היטל השבחה גבוהה מעיריית ת"א בגין אישור תוכנית רובע 3 (ללא מימוש זכויות הבנייה). האם עלי לשלם (או לערער) מאחר והחוק אושר בכנסת?
תודה
קיבלתי שומת היטל השבחה גבוהה מעיריית ת"א בגין אישור תוכנית רובע 3 (ללא מימוש זכויות הבנייה). האם עלי לשלם (או לערער) מאחר והחוק אושר בכנסת?
תודה
דחיית תשלום היטל השבחה
אברהם קזו כהן
07/11/18
שלום ולד.
לפי הוראות התיקון לחוק, אתה רשאי לבקש לדחות את מועד תשלום היטל ההשבחה עד לאחר אישורה של תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בניה. חשוב לקחת בחשבון שלפי חוות דעתו של סגן היועץ המשפטי לממשלה, תיתכן שיטת חישוב היטל השבחה באופן שייקר את תשלום היטל ההשבחה בשלב הבא בו תאושר תוכנית מכוחה ניתן להוציא היתר בניה.
כל האמור לעיל תלוי באופן בו נוסח הסכם המכר. בדוק אם בדחיית תשלום היטל ההשבחה אינך נכנס להפרה של הסכם המכר, בהקשר של חובת תשלום היטל השבחה בגין תוכניות שאושרו עד למועד המכירה.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
לפי הוראות התיקון לחוק, אתה רשאי לבקש לדחות את מועד תשלום היטל ההשבחה עד לאחר אישורה של תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בניה. חשוב לקחת בחשבון שלפי חוות דעתו של סגן היועץ המשפטי לממשלה, תיתכן שיטת חישוב היטל השבחה באופן שייקר את תשלום היטל ההשבחה בשלב הבא בו תאושר תוכנית מכוחה ניתן להוציא היתר בניה.
כל האמור לעיל תלוי באופן בו נוסח הסכם המכר. בדוק אם בדחיית תשלום היטל ההשבחה אינך נכנס להפרה של הסכם המכר, בהקשר של חובת תשלום היטל השבחה בגין תוכניות שאושרו עד למועד המכירה.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
בניית ממד דירתי לפני תמא
אבינועם
05/11/18
במשך מספר שנים מדברים על יזמות לתמא בבניין שלנו שנמצא במקום מרכזי. הבניין ישן מאוד 4 קומות. אנחנו בקומה אחרונה, יש מקום לממד דירתי של 12 מטר. זה עדין שומר על מרחק של 2 מטר לערך מקו המגרש. עניין התמא לא מתקדם הכוונה הרס ובניה מחדש. אנחנו רוצים ממד כי אין מקלט בבניין ולא באזור.
האם כל עוד לא הוגשה בקשה לתמא אפשר להגיש בקשה לממד. (מי צריך להגיש? קבלן או ניתן לבקש לבד? עקרונית לפני תכנון ובניה ) ולנניין התמא, האם כל עוד לא הגישו כל בקשה לתמא יש סיבה שהעירייה לא תאשר זאת? וגם מה קורה עם ביננו ממד, זה יחשב כהגדלת דירה לארנונה וגם לשטח הדירה לתמא?
הכי חשוב כרגע אם ניתן לבקש ממד, הבנו שברגע שיש הליך בקשה לתמא לא יאשרו ממד. תודה
האם כל עוד לא הוגשה בקשה לתמא אפשר להגיש בקשה לממד. (מי צריך להגיש? קבלן או ניתן לבקש לבד? עקרונית לפני תכנון ובניה ) ולנניין התמא, האם כל עוד לא הגישו כל בקשה לתמא יש סיבה שהעירייה לא תאשר זאת? וגם מה קורה עם ביננו ממד, זה יחשב כהגדלת דירה לארנונה וגם לשטח הדירה לתמא?
הכי חשוב כרגע אם ניתן לבקש ממד, הבנו שברגע שיש הליך בקשה לתמא לא יאשרו ממד. תודה
האם ניתן לבנות ממ"ד ולא לבצע תמ"א?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/11/18
אבינועם שלום,
במקרה של בניית ממ"ד על ידכם יוכלו יתר הדיירים להגיש התנגדות לעירייה בטענה כי בניית הממ"ד תמנע את ביצוע התמ"א בבניין.
במצב כזה רוב הסיכויים שהעירייה תעדיף ביצוע של פרויקט תמ"א לבניין כולו על פני בניית ממ"ד לאחת הדירות בלבד.
במקרה כזה תוכלו להראות כמובן שבניית הממ"ד לא מונעת מבחינה תכנונית ומבחינת קוי בניין וכו' את ביצוע התמ"א.
כמו כן מן הסתם תידרש התחייבותכם כי תסכימו לביצוע תמ"א למרות שבניתם כבר את הממ"ד בעצמכם.
אני מציע לכם כן לנסות למצות את האופציה של תמ"א, שתסייע לכם להשביח את דירתכם ואף לחסוך לכם כסף רב שתוציאו בעצמכם מהכיס.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
במקרה של בניית ממ"ד על ידכם יוכלו יתר הדיירים להגיש התנגדות לעירייה בטענה כי בניית הממ"ד תמנע את ביצוע התמ"א בבניין.
במצב כזה רוב הסיכויים שהעירייה תעדיף ביצוע של פרויקט תמ"א לבניין כולו על פני בניית ממ"ד לאחת הדירות בלבד.
במקרה כזה תוכלו להראות כמובן שבניית הממ"ד לא מונעת מבחינה תכנונית ומבחינת קוי בניין וכו' את ביצוע התמ"א.
כמו כן מן הסתם תידרש התחייבותכם כי תסכימו לביצוע תמ"א למרות שבניתם כבר את הממ"ד בעצמכם.
אני מציע לכם כן לנסות למצות את האופציה של תמ"א, שתסייע לכם להשביח את דירתכם ואף לחסוך לכם כסף רב שתוציאו בעצמכם מהכיס.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עצירת עבודות תמא ועצירת תשלומי פיצוי
זוהר
04/11/18
שלום
החלו עבודות התמא 38 במאי 2016. לפתע לפני כ 3 חדשים הופסקו העבודות.
הקבלן מחכה לאישור היתר שהגיש בעיצומן של העבודות
כמו כן הוא התחייב בכתב מול עו"ד לשלם פיצוי חדשי לכל הדירות החל מ 1-2018 ועד טופס 4, אולם במאי 2018 הפסיק לשלם לללא הסבר.
אם כך
1- לא משלם את הפיצוי החדשי
2- לא ממשיך עבודות.
3- לא משלם נזקים מוכחים בדירות --למרות שמודה בנזקים -בטענה שחברת הביטוח מסרבת ללשלם.
מה עושים?
גם העו"ד מטעמינו לא עושה דבר ונראה שאף הוא חסר אונים
בברכה
זוהר
החלו עבודות התמא 38 במאי 2016. לפתע לפני כ 3 חדשים הופסקו העבודות.
הקבלן מחכה לאישור היתר שהגיש בעיצומן של העבודות
כמו כן הוא התחייב בכתב מול עו"ד לשלם פיצוי חדשי לכל הדירות החל מ 1-2018 ועד טופס 4, אולם במאי 2018 הפסיק לשלם לללא הסבר.
אם כך
1- לא משלם את הפיצוי החדשי
2- לא ממשיך עבודות.
3- לא משלם נזקים מוכחים בדירות --למרות שמודה בנזקים -בטענה שחברת הביטוח מסרבת ללשלם.
מה עושים?
גם העו"ד מטעמינו לא עושה דבר ונראה שאף הוא חסר אונים
בברכה
זוהר
מענה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/11/18
זוהר שלום,
מדובר בהפרות חוזה יסודיות ביותר. במצב כזה יש לפעול על פי ההסכם לרבות החלפת הקבלן, מימוש ערבויות, הגשת תביעה כספית ועוד.
תבקשו מעו"ד שלכם תשובות מהן האופציות שיש לכם במצב כזה.
ככל שעו"ד מטעמכם לא פועל לטובתכם, אני מציע שתשקלו להחליפו או תפנו לקבלת יעוץ משפטי נקודתי.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מדובר בהפרות חוזה יסודיות ביותר. במצב כזה יש לפעול על פי ההסכם לרבות החלפת הקבלן, מימוש ערבויות, הגשת תביעה כספית ועוד.
תבקשו מעו"ד שלכם תשובות מהן האופציות שיש לכם במצב כזה.
ככל שעו"ד מטעמכם לא פועל לטובתכם, אני מציע שתשקלו להחליפו או תפנו לקבלת יעוץ משפטי נקודתי.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4 לתמא 38
ויקטוריה
04/11/18
הקבלן לא סיים את העבודות בדירה שעברה שינוי של תמא 38 באם הוא יכול לקבל טופס 4 ללא ביקורת בדירה? כי הקבלן לא מוכן לסיים את כל הליקויים בדירה
טופס 4
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/11/18
ויקטוריה שלום,
אני לא בטוח שהבנתי את השאלה.
הקבלן מחויב למסור לכם דירה לאחר טופס 4 וכמובן לתקן את כל הליקויים בדירה.
אודה לך אם תוכלי לחדד את השאלה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אני לא בטוח שהבנתי את השאלה.
הקבלן מחויב למסור לכם דירה לאחר טופס 4 וכמובן לתקן את כל הליקויים בדירה.
אודה לך אם תוכלי לחדד את השאלה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בת ים
קלרה
04/11/18
אנחנו בפרויקט תמ"א 38 שמתבצע כבר 8 חודשים, ומבקשים להחליף את עורך הדין שהיקצו לנו משום שאינו פועל לטובתנו, האם ישנה אפשרות להחליפו?
האם מותר להחליף את עורך הדין מטעם הדיירים?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/11/18
קלרה שלום,
אם אתם לא מרוצים ולא סומכים על עורך הדין שלכם, אין סיבה שתמשיכו לתת לו לייצג אתכם.
היזם אני מניח התחייב לממן את שכרו כמקובל, אך כמובן שאתם הלקוחות וזכותכם לדרוש להחליפו והיזם לא יכול למנוע זאת מכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אם אתם לא מרוצים ולא סומכים על עורך הדין שלכם, אין סיבה שתמשיכו לתת לו לייצג אתכם.
היזם אני מניח התחייב לממן את שכרו כמקובל, אך כמובן שאתם הלקוחות וזכותכם לדרוש להחליפו והיזם לא יכול למנוע זאת מכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
דני
04/11/18
שלום
עשינו פינוי בינוי בהראה 194 ר"ג.היינו אמורים להיכנס בדצמבר 2017.היזם חברת יחד מתקשה לקבל טופס 4.האים היזם יכול לעשות מסירה רק לצורך הכסנה? כי אני צריך לעזוב בסוף דצמבר 2018 את הדירה שאני משכיר.
עשינו פינוי בינוי בהראה 194 ר"ג.היינו אמורים להיכנס בדצמבר 2017.היזם חברת יחד מתקשה לקבל טופס 4.האים היזם יכול לעשות מסירה רק לצורך הכסנה? כי אני צריך לעזוב בסוף דצמבר 2018 את הדירה שאני משכיר.
האם מותר ליזם למסור דירה לפני טופס 4?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/11/18
דני שלום,
מסירה כזו אינה נחשבת כמסירה מבחינת חובות היזם ועל כן הוא יצטרך לשלם פיצוי על האיחור גם על תקופה זו.
אם אתם זקוקים לפתרון של אחסנה תוכלו לבקש זאת אך אל תסכימו שהדבר יחשב כמסירה של הדירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מסירה כזו אינה נחשבת כמסירה מבחינת חובות היזם ועל כן הוא יצטרך לשלם פיצוי על האיחור גם על תקופה זו.
אם אתם זקוקים לפתרון של אחסנה תוכלו לבקש זאת אך אל תסכימו שהדבר יחשב כמסירה של הדירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה לגבי הסכם צדדי
אביב
03/11/18
אני מעונין לשאול בבקשה -
במקרה של פרויקט שבו כל הדיירים מקבלים דירה גדולה יותר ב-25מ״ר לפי התמורה המקסימלית ,
והכל בסדר
אבל - בן של אחת מבעלי הדירות שאינו גר בפרויקט ,
מקבל בהסכם צדדי שאינו כלול בהסכם התמ״א של כולם,
הטבה נוספת מסויימת כדי לעזור בהחתמות שאר בעלי הדירות.
האח זה בעייתי מבחינת החוק או שמותר לתת הטבה לדייר כזה או אחר כדי לקדם את הפרויקט ?
ואם זה בעייתי - עד כמה ? מה הסעדים שקיימים בחוק ?
אודה מאד לתשובה ????
במקרה של פרויקט שבו כל הדיירים מקבלים דירה גדולה יותר ב-25מ״ר לפי התמורה המקסימלית ,
והכל בסדר
אבל - בן של אחת מבעלי הדירות שאינו גר בפרויקט ,
מקבל בהסכם צדדי שאינו כלול בהסכם התמ״א של כולם,
הטבה נוספת מסויימת כדי לעזור בהחתמות שאר בעלי הדירות.
האח זה בעייתי מבחינת החוק או שמותר לתת הטבה לדייר כזה או אחר כדי לקדם את הפרויקט ?
ואם זה בעייתי - עד כמה ? מה הסעדים שקיימים בחוק ?
אודה מאד לתשובה ????
האם דייר יכול לקבל תמורה עבור החתמת יתר הדיירים?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/11/18
אביב שלום,
אחד מהעקרונות של תכנית תמ"א 38 הוא שהתמורות לדיירים צריכות להיות שקופות וידועות לכולם.
מצב בו אחד הדיירים בבניין מקבל תמורה ששאר הדיירים לא מקבלים, והם אינם לא יודעים ולא אישרו זאת, איננו תקין ואף יכול לשמש כטענה לפסילת הפרויקט.
יחד עם זאת, אני לא בטוח שבמקרה שאתה מתאר זה המצב.
במקרה שהיזם מחליט לתגמל אדם שלא גר בפרויקט וההטבה איננה בזכויות בנייה בפרויקט, אני לא רואה כל בעיה עם עצם התגמול ככל שהדבר לא פוגע בכם.
כמובן שאם ישנם נושאים אחרים בהם אתם מרגישים שלא קיבלתם את כל המידע, או שהתמריץ שניתן להחתמות הדיירים פגע בזכויותיכם בכל דרך אחרת, זכותכם לבוא בטענות בעניין ליזם.
במצב כזה ככל שטרם חתמתם על ההסכם תוכלו כמובן לא לחתום על הסכם שמקפח אתכם.
בעניין זה כדאי לדעת כי ישנו חוק שחל על כל גורם שמחתים מטעם יזם על הסכמים לפרויקטים של התחדשות עירונית, במסגרתו חלות חובות של שקיפות וגילוי מידע באופן נרחב לטובת הדיירים.
בכל מקרה מומלץ לחשוב על כל היתרונות שבביצוע הפרויקט ולשקול את הדברים בכובד ראש. במידת הצורך ניתן לפנות ליעוץ משפטי.
אני מאחל לכם בהצלחה רבה בתהליך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אחד מהעקרונות של תכנית תמ"א 38 הוא שהתמורות לדיירים צריכות להיות שקופות וידועות לכולם.
מצב בו אחד הדיירים בבניין מקבל תמורה ששאר הדיירים לא מקבלים, והם אינם לא יודעים ולא אישרו זאת, איננו תקין ואף יכול לשמש כטענה לפסילת הפרויקט.
יחד עם זאת, אני לא בטוח שבמקרה שאתה מתאר זה המצב.
במקרה שהיזם מחליט לתגמל אדם שלא גר בפרויקט וההטבה איננה בזכויות בנייה בפרויקט, אני לא רואה כל בעיה עם עצם התגמול ככל שהדבר לא פוגע בכם.
כמובן שאם ישנם נושאים אחרים בהם אתם מרגישים שלא קיבלתם את כל המידע, או שהתמריץ שניתן להחתמות הדיירים פגע בזכויותיכם בכל דרך אחרת, זכותכם לבוא בטענות בעניין ליזם.
במצב כזה ככל שטרם חתמתם על ההסכם תוכלו כמובן לא לחתום על הסכם שמקפח אתכם.
בעניין זה כדאי לדעת כי ישנו חוק שחל על כל גורם שמחתים מטעם יזם על הסכמים לפרויקטים של התחדשות עירונית, במסגרתו חלות חובות של שקיפות וגילוי מידע באופן נרחב לטובת הדיירים.
בכל מקרה מומלץ לחשוב על כל היתרונות שבביצוע הפרויקט ולשקול את הדברים בכובד ראש. במידת הצורך ניתן לפנות ליעוץ משפטי.
אני מאחל לכם בהצלחה רבה בתהליך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 2 פינוי בינוי
מוטי ברנבוים
02/11/18
האם שטח הדירה המוקצה לבעלי הדירות הקימות מוגבל - לרמה מ״ר.
תודה מראש
מוטי ברנבוים
תודה מראש
מוטי ברנבוים
מה שטח הגדלת הדירה שאפשר לקבל בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/11/18
מוטי שלום,
תמ"א 38 מאפשרת לבניינים שאינם עומדים בתקן עמידות בפני רעידות אדמה, לקבל זכויות בנייה נוספות על הקיים כגון הוספת קומות, סגירת קומת עמודים, והרחבת יחידות הדיור הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר.
מעבר לכך, לעתים ישנם תכניות מתאר מקומיות שמאפשרות להגדיל את שטח הדירה החדשה אף מעבר ל-25 מ"ר שהתמ"א עצמה נותנת.
יחד עם זאת, הגדלת שטח הדירות הקיימות ב-25 מ"ר לעיתים לא מתאפשרת עקב סיבות תכנוניות כגון בעיה של קוי בניין, תכנון ממד"ים וכיו"ב.
כמו כן, חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לקבל פטור ממס על עסקה של מכירת זכויות הבנייה ליזם תמורת הגדלת שטח הדירה הקיימת ב-25 מ"ר ולא יותר מכך.
היזם יכול כמובן לתת לדיירים הגדלה של שטח הדירה מעבר ל-25 מ"ר, ככל שהדבר אפשרי מבחינה תכנונית, אבל הוא לא יוכל לקבל את הפטור ממיסוי כאמור.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
תמ"א 38 מאפשרת לבניינים שאינם עומדים בתקן עמידות בפני רעידות אדמה, לקבל זכויות בנייה נוספות על הקיים כגון הוספת קומות, סגירת קומת עמודים, והרחבת יחידות הדיור הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר.
מעבר לכך, לעתים ישנם תכניות מתאר מקומיות שמאפשרות להגדיל את שטח הדירה החדשה אף מעבר ל-25 מ"ר שהתמ"א עצמה נותנת.
יחד עם זאת, הגדלת שטח הדירות הקיימות ב-25 מ"ר לעיתים לא מתאפשרת עקב סיבות תכנוניות כגון בעיה של קוי בניין, תכנון ממד"ים וכיו"ב.
כמו כן, חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לקבל פטור ממס על עסקה של מכירת זכויות הבנייה ליזם תמורת הגדלת שטח הדירה הקיימת ב-25 מ"ר ולא יותר מכך.
היזם יכול כמובן לתת לדיירים הגדלה של שטח הדירה מעבר ל-25 מ"ר, ככל שהדבר אפשרי מבחינה תכנונית, אבל הוא לא יוכל לקבל את הפטור ממיסוי כאמור.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי לשינוים בהסכם כי אי קבלת אישור מלא מהעיריה
אמנון
30/10/18
שלא אישרה מתקן חניה תת קרקעי שהיה אמור לעלות לכל דייר שרצה כ-70000 ש"ח,.אני לא רציתי לשלם או השתתף בשום הוצאה בעתיד.עכשיו אם לא יאושר סופית כל שאר לום אנחנו לפני תחילת העבודות תמא 38/1 ת"א העיריההדיירים יקבלו פיצוי 150000 ש"ח/לדייר ואני לא אקבל.
זה לא צודק כי למרות שלא רציתי חניה יקרה גם ההסכמה שלי הכללית מאפשרת ליזם בכלל להתחיל בכל הפרויקט ובחניה ,ואני "נתתי ליזם" חלק מהרכוש גם שלי ולכן מגיע לי אותו פיצוי. מה דעתך? גם מרפסות יוקטנו מהמובטח האם מגיע פיצוי וכמה?
זה לא צודק כי למרות שלא רציתי חניה יקרה גם ההסכמה שלי הכללית מאפשרת ליזם בכלל להתחיל בכל הפרויקט ובחניה ,ואני "נתתי ליזם" חלק מהרכוש גם שלי ולכן מגיע לי אותו פיצוי. מה דעתך? גם מרפסות יוקטנו מהמובטח האם מגיע פיצוי וכמה?
תשלום פיצוי כספי לחלק מבעלי הדירות
אברהם קזו כהן
31/10/18
שלום אמנון.
אם אני מבין נכון את הודעתך, המצב הוא שחלק מבעלי הדירות היו אמורים לרכוש חניות במתקן חניה שאמור היה היזם לבנות. כעת היזם לא יכול לבנות את מתקן החניה, ואמור לשלם פיצוי כספי לאותם בעלי דירות שרצו לרכוש חניה אבל לא יכולים. יתר בעלי הדירות לא מקבלים פיצוי.
המצב המתואר לעיל מבטא חוסר שיוויון בתמורות בין בעלי הדירות, ואינו תקין. חשוב להבין שעסקת תמ"א 38 אמורה לבטא שוויון בין בעלי הדירות. כלומר כל הדירות אמורות לקבל את אותה התמורה ו/או לחוות את אותה ה"פגיעה".
במצב המתואר על ידך, אם לכל בעל דירה יש הזדמנות שווה לרכוש חניה בתמורה לאותו תשלום, זה לגיטימי.
בהיעדר יכולת לבנות מתקן חניה, כל בעלי הדירות חוזרים לנקודה שווה - כל אחד מקבל תוספת מסויימת לדירתו, ואינו יכול לרכוש מקום חניה במתקן. תשלום פיצוי לבעל דירה אחד ולאחר לא, מהווה פגיעה בשוויון בין בעלי הדירות וככזה הוא אסור.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
אם אני מבין נכון את הודעתך, המצב הוא שחלק מבעלי הדירות היו אמורים לרכוש חניות במתקן חניה שאמור היה היזם לבנות. כעת היזם לא יכול לבנות את מתקן החניה, ואמור לשלם פיצוי כספי לאותם בעלי דירות שרצו לרכוש חניה אבל לא יכולים. יתר בעלי הדירות לא מקבלים פיצוי.
המצב המתואר לעיל מבטא חוסר שיוויון בתמורות בין בעלי הדירות, ואינו תקין. חשוב להבין שעסקת תמ"א 38 אמורה לבטא שוויון בין בעלי הדירות. כלומר כל הדירות אמורות לקבל את אותה התמורה ו/או לחוות את אותה ה"פגיעה".
במצב המתואר על ידך, אם לכל בעל דירה יש הזדמנות שווה לרכוש חניה בתמורה לאותו תשלום, זה לגיטימי.
בהיעדר יכולת לבנות מתקן חניה, כל בעלי הדירות חוזרים לנקודה שווה - כל אחד מקבל תוספת מסויימת לדירתו, ואינו יכול לרכוש מקום חניה במתקן. תשלום פיצוי לבעל דירה אחד ולאחר לא, מהווה פגיעה בשוויון בין בעלי הדירות וככזה הוא אסור.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
