פורום תמ"א 38

איילת שלום רב

אין חובה חוקית להעביר תוכניות לפני או כחלק מהסכם התמ"א, אם כי כך זה נהוג.

ניתן לקבוע בהסכם עקרונות תכנון ולאפשר ליזם, לאחר החתימה על ההסכם, להכין תוכניות כאלו.

ממילא לא ניתן להגיש תביעה כנגד בעלי דירות שלא חתמו אלא עד לאחר אישור הבקשה להיתר הבניה (אישור בתנאים). בשלב זה וכמובן כבר בשלב הגשת הבקשה, יש כבר תוכניות מוכנות וככל והן מקפחות אותכם, או נוגדות את הוראות ההסכם, אזי יש לכם טענה שתשמע המסבירה מדוע אינכם חותמים על ההסכם.

מיקי שלום

בעיקרון אם מדובר בחניה שהיא צמודה לדירה (להבדיל מחניה שהיא רכוש משותף) אז ניתן להתנגד למהלך שכן לא ניתן לפגוע ברכוש פרטי.

לגבי המתקן - אני לא חושב שזה רע כל כך. ניתן לסכם מול היזם במידת הצורך כי במסגרת ההסכם מול הספק הוא "יקנה" גם אחריות ושירות למספר שנים. להערכתי מדובר על סכום של כ- 60-80 ש"ח לחודש לחניה. בנוסף - אם זה פוטר בעיה לכולם אז ניתן לדרוש כי הוצאה זו תחול על כל בעלי הדירות בבנין כחלק מהוצאות הבית המשותף. 

אביעד שלום

אין מחלוקת כי יש פטור מתשלום היטל השבחה בעת מימוש זכויות במסגרת פרויקט תמ"א שיעשה בבנין. זה קבוע בחוק.

יש מחלוקת מול מספר רשויות (ובעיקר עירית תל אביב) לגבי פטור מהיטל השבחה במקרה של מכירה רגילה, לדוגמא - של דירה בבנין. שאלה זו טרם הוכרעה סופית אך מרבית הפסיקות של שמאים מכריעים פוטרים מהיטל השבחה בגין זכויות תמ"א גם במכירה רגילה.

אכן תוספת בנייה לאחר אישור תמ"א 38 ב-2005 מונעת את תחולת התכנית על אותו בניין.

לעניין התקן לא הבנתי את השאלה.

שלום רב

לפי מה שאני מבין מה שקיבלתם זה אישור וועדה לבקשה להיתר הבניה. עדין אין לכם היתר בניה. ברור שאם יש כבר היתר בניה אז לא ניתן לבטלו. למעשה גם החלטת ועדה המאשרת את הבקשה להיתר בניה בכפוף למילוי תנאים - לא ניתן לבטל אבל ניתן לעשות צרות רבות ליזם. כל אלו בסייג של הזמן שעבר ממועד ההחלטה. כך שיש לבדוק גם מתי ניתן אישור זה.

בברכה,

שלום וברכה,

קודם כל אני מאחל לך ולאשתך בריאות טובה ורפואה שלמה בקרוב.

חבל לי מאוד לשמוע שהקבלן מסרב לאור המצב. 

החוק כיום מחייב אפשרות למגורים חלופיים למשך ביצוע העבודות למי שמלאו לו 75 ביום חתימת ההסכם או לאדם עם מוגבלות.

אני מציע לנסות שוב לפנות בטוב לקבלן ואם לא הולך לפנות ליעוץ משפטי מול הקבלן.

אני מקווה שסייעתי בתשובתי ומאחל שוב רפואה שלמה

נילי שלום

כל עוד שתי הדירות אינן באותו בנין אין בעיה של מיסוי. החוק פוטר ממס דירה אחת באותו בנין. כך שאם מדובר בשני פרויקטים נפרדים אין בכך כל בעיה.

אם מדובר באותו פרויקט אז על אחת הדירות יהא חבות במס שבח. במקרה כזה רצוי שתעדכנו על כך מראש את היזם על מנת שיקח את החבות על עצמו.

כך או אחרת - תציגו גילוי מלא בשאלון המס שתמלאו. 

בברכה,

שלום רב

קשה לתת תשובה שכן העובדות מאוד חשובות. למה היזם התעכב? בגללו? בגללכם? בגלל העיריה? האם השינוי בתוכניות נגרם עקב דרישת העיריה? האם ידעתם על כך ואפשרתם לו להתקדם? ועוד.

אני מציע שתנסו קודם כל להבין למה נעשו השינויים המהותיים בתוכניות. אם זה מה שהעיריה דורשת אז החלפת יזם לא תעזור לכם. 

אם לא - תציגו המצב בפני היזם החדש על מנת שהוא יתמודד עם יזם הקודם. ההנחה היא שיזם לא יוותר על הסכם חתום ועל ההוצאות שהוציא בקלות. 

שלום דניאל,

מדובר במצב בהחלט לא תקין.

תדרשו פיצוי על עגמת הנפש שנגרמה לכם

שלום דוד,

בעלי החנויות אינם שונים מבעלי הדירות בבניין ונדרשת גם הסכמה שלהם.

איילת שלום,

בפרויקטים של תמ"א אין מצב ביניים.



או שאת חותמת על ההסכם או שתוגש נגדך תביעה לאכוף עליך את ההסכם.



לכן ברור שאם לא תחתמי על ההסכם תוגש נגדך תביעה.

הטענה שלך היא של "קיפוח". את אומרת שלך לא נתנו מה שלאחרים נתנו. לי אין דרך לבדוק זאת. רק אומר שלדעתי לא יעצרו את הפרויקט בגלל זה.



אם תצליח לשכנע בקיפוח וכי הפיצוי שהם מציעים אינו הולם - יתכן; אבל ברוב המקרים המפקחת שתדון, גם אם תשתכנע שיש "קיפוחון" תמצא את הדרך להעמיק את הפיצוי בלי לשנות בחלוקת הדירות.

דליה שלום

גובה האגרות וההיטלים נקבע בכל רשות בנפרד. המידע לוי ואמור להיות רשום באתר הוועדה המקומית לתכנון ובניה של אותה רשות. 

בגס ניתן לאמר שאגרות והיטלים מחושבים כ- 500 ש"ח למ"ר. 

יש אגרות והיטלים על מרפסות. לא יודע למ הכוונה "לא מקורות" שהרי בדר"כ המרפסות הן אחת מעל השניה. 

אין מעמ על היטלים למעט במקרה ומשלמים לחברת המים המקומית את היטלי הביוב ועליהם יש מעמ.

משה שלום

קשה לענות על השאלה מבלי לדעת מה היו הנסיבות והנימוקים שהביאו את הנציגות להחליט לאפשר ליזם להתחיל בעבודות מבלי לתת ערבות ביצוע ובכלל מה אומר ההסכם על כך.

אם זה המצב - אני חושב שהנציגות לקחה על עצמה החלטה קשה מאוד שכן אם יקרה משהוא ליזם יבואו אליהם בטענות. 

מציע שתברר קודם למה הוחלט ככה והאם מדובר במצב קבוע או דחיה לתקופה קצרה עד לקבלת הערבות הנדרשת. 

מעבר לכך - רצוי שתשמעו גם מעורך הדין שליווה אותכם בפרויקט לגבי חוות דעתו שכן הוא מכיר היטב את ההסכם.

שלום שייקה,

זה שיש דייר סרבן זה לא תירוץ לא לקדם את הפרויקט במשך שנתיים.

צריך לבדוק את ההסכם שלכם ומה האפשרויות שיש לכם במקרה כזה, לדוג' החלפת יזם, חילוט ערבויות וכדו'.

כמובן צריך לבדוק מה הסטטוס המשפטי של ההסכם, האם נרשמה לטובת היזם הערת אזהרה וכו'.

במקרה רגיל העו"ד שלכם אמור לייעץ לכם מה לעשות. אם הוא לא עונה אתם צריכים להחליף אותו.

שלום וברכה,

אין פרק זמן קבוע או מוגדר בחוק, זה משתנה ותלוי בעומס על אותה ערכאה.

בכל מקרה מדובר בד"כ בפרק זמן של לפחות שנה.

תמי שלום

כינוס כשמו מחייב מתן הודעה מוקדמת לכל בעלי הדירות בדבר קיום המפגש - הכינוס, הכינוס משותף לכולם (ולא בבודדים או בקבוצות). אני לא נכנס לפרשנות לכל מיני מצבי קיצון האם הם בגדר "כינוס" או לא. לפי מה שאת מתארת לא עמד היזם בחובה זו. לפי תאורך אין ארגון יזום ומסודר של פגישה כוללת לכלל בעלי הדירות ולכן אין כאן עמידה תנאי הסעיף.

שלום רב

לפי מה שתארתם יש רוב של מעל 80% מבעלי הדירות שחתמו על ההסכם. יש לבדוק אם מתקיים גם התנאי הנוסף הקבוע בחוק - חתימת המחזיקים מעל 80% מהרכוש המשותף.

במידה ושני התנאים מתקיימים ניתן יהיה בהמשך הליך התכנון להגיש נגדכם תביעה כ"דייר סרבן" לחייב אותכם בהוראות ההסכם. 

אני מניח כי ההסכם כולל הוראות שגרתיות לגבי תשלום שכר דירה בתקופת הפינוי. כך שאין כאן ענין של מימון ההוצאה על ידי היזם. 

לצערי אני לא חושב שיעכבו את המשך ביצוע הפרויקט בשל נסיבות אישיות אלו. אתם יכולים לא לחתום על ההסכם ולנסות לעכב את תחילתו באמצעות הצורך בהליך המשפטי, אך בסופו של דבר ולהבנתי התוצאה תהיה של אכיפת ההסכם עליכם.

בכל מקרה ולפי תאור המקרה- יש לכם פרק זמן סביר להתארגן לכך.

שלום וברכה,

במקרה בו כל בנין מתנהל באופן עצמאי וכך נקבע בתקנון, אז רוב בעלי הדירות מחושב מכל בנין בנפרד.

זאת ככל שאין בביצוע תמ"א בבניין אחד כדי לפגוע בביצוע התמ"א בבניין השני.

שלום וברכה,

מנוסח החוק עולה שמדובר בשני תנאים מצטברים. חתימת הסכם בשפה שאינה ידועה ואי קבלת הסבר בשפה שלהם.

כמובן שכל טענה דורשת הוכחה ויהיה עליהם להוכיח זאת.

שלום וברכה,

לעניין סעיף זה, נראה מנוסח החוק שאם רוב בעלי הדירות בבניין מסויים פעלו כאמור בסעיף, יבוטל ההסכם רק בנוגע לבניין האמור.

שלום וברכה,

תקנות אלו לא תוקנו עד היום.

שלום וברכה,

אתה מוזמן לפנות להתייעצות.

שלומי שלום

בודאי שיש לכך משמעות. אבל קודם כל - אתה צריך לבדוק שמבחינת תכנונית הדבר אפשרי בכלל. 

בהנחה שכן - הפטור ממס שבח בעת ביצוע עיסקת תמ"א 38 חלה רק על דירה אחת בבנין. אם תפצלו ותהיו בעלי שתי דירות בבנין, אזי רק בגין אחת הדירות תקבלו פטור ואילו על השניה תשלמו מס שבח. מה גובה המס - לא יודע, זה מחייב חישוב פרטני. יתכן והסכום לא יהיה משמעותי ועדין יהיה לכם כדאי לעשות כן. 

אני לא רואה איך אחרי ביצוע הפרויקט, אתם תוכלו לפצל את הדירה. זה נראה לי חסר סיכוי. 

שלום וברכה,

לגבי עצם האפשרות לבצע העברה, לא אמורה להיות בעיה. צריך רק שהבן יכנס להסכם התמ"א במקומך.

לגבי פטור ממס שבח, ככל שמדובר על העברת דירה ללא תמורה יש מסלול פטור מיוחד בחוק שלא תלוי בתמ"א.

אם מבוקש פטור רגיל (יש למסלול זה יתרונות לעיתים על הפטור הרגיל במתנה), השלב בו נמצא הפרויקט ישפיע על השאלה האם תחוייב במס על ההעברה.

יש גם את נושא מס הרכישה שצריך לברר כמובן.

אני מציע לפנות ליעוץ משפטי מעו"ד מקרקעין שיעזור חך לקבל את ההחלטה הטובה ביותר.

בהצלחה

שלום וברכה,

אין הגדרה בחוק או בתקנות האם הקבלן חייב לבנות תוספת כזו.

ההוראות לגבי מה הקבלן צריך לבנות צריכות היו להיות בהסכם בין בעלי הדירות לקבלן.