פורום תמ"א 38

שלום, ינאי

בשעה טובה, הרווחת!

כאשר המוכרים שלך התחייבו ליזם במסגרת תמ"א 38, כמו גם התחייבו ליתר השותפים במקרקעין, הרי שכל עוד התתחייבות הזו תקפה, היא עומדת בעינה ביחס לדירה הנמכרת.

ולכן מרגע שרכשת את הדירה, הרי שאתה כפוף להתחייבויות שניתנו בגינה, לרבות לשכנים במקרקעין וליזם מכוח התמ"א.

שלום, דנית

מאחר שהיתר מכוח תמ"א 38 מגדיל את זכויות הבניה במגרש, הרי שקמה לועדה המקומית זכות לגבות היטל השבחה בגין כך. המועד לתשלום ההיטל הינו, בין היתר, בעת מימוש הזכויות, קרי: בעת מכירת הדירה. 

ענת שלום,

שאלתך, המתייחסת ל"סדר גודל של פיצוי במקרה כזה", הינה שאלה לשמאי מקרקעין. יש כמובן לבחון את מכלול התמורות שקיבלתם במסגרת ההתקשרות, אלו שהובטחו ולא ניתנו, ירידת הערך בגין כך וכו' וכו'. השאלה, הנשאלת על ידי, הינה כיצד הגעתם למצב בו כבר בוצעה הבניה, על פי ההיתר שניתן, בו מטר'ז נמוך מהמוסכם בהסכם, כלומר הכיצד הנושא לא עלה לדיון קודם לכן.

מקווה שהייתי לך לעזר,

ליאור שלום

אני מבין שאתה שוכר דירה בבנין שנמצא כעת בעבודות תמ"א 38 חיזוק ותוספת.

אם נכנסת לשכירות טרם העבודות מבלי לדעת שהן עומדות להתחיל - אז יש כאן חוסר תום לב, הטעיה וכו' מצד בעל הבית ותוכל לפעול לשחורור מההסכם. 

אם ידעת שעבודות עומדות להתחיל או נכנסת לשכירות לאחר שהעבודות התחילו אז ידעתם למה אתם נכנסים. עדין צריך להבין האם מה שאתה מתאר הוא מחויב המציאות או תקלות קיצוניות שהקבלן מבצע ואתם לא צריכים לסבול.

שלום לשואל,

בחוק קיימת הגדרה לרוב הנדרש לפרוייקט, ובין היתר מדובר על רוב מיוחס של שני שלישים לפחות מכל בניין במתחם כתנאי להסכמה לפרוייקט.

 בהצלחה

שלום רב, 

היטל השבחה משולם לועדה לתכנון ובניה במועד מימוש ההיתר.

מירי שלום,

הליכים כנגד דייר סרבן מוגשים, בבוא העת, על ידי היזם ולא על ידי הדייר הסרבן.

בהליכים אלו תידרשו להצדיק את הסירוב, ולשם כך מומלץ לגבש כבר עתה את הבסיס העובדתי והמשפטי (אם אמנם יש טעם טוב לסירוב), לשקול האם להביא הדברים באופן מסודר כבר עתה בפני היזם, ובכל מקרה טרם שתעשו כן המלצתי היא כי תהיו מיוצגים (כן -  מה שתכתבו ותנמקו כעת ילווה אתכם גם בהליך עצמו). 

תשומת הלב בעניין זה לזכויות שהחוק מקנה ל- "קשישים", במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. האם הוצאו לכם? האם בחנתם אותן?

מקווה שהייתי לך לעזר,

אפרת שלום,

לשאלתך הראשונה - ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו, גם אם אין טופס 5. 

לשאלתך השניה - אם ישנן חריגות בניה, הכיצד ירשם הבית המשותף?

צודקת את שבנסיבות אלו מדובר בעסקה שיש לשקול היטב היטב.

מקווה שהייתי לך לעזר,

דנה שלום,

שאלתך אינה ברורה כלל ועיקר. הפטור הינו פטור אישי הניתן בגין הדירה בפרויקט ובתנאים הקבועים. לא ברורה הסיטואציה לה את מנסה לכוון.

מאיר שלום,

הצעתי, ליזם, המעוניין לקדם פרויקט התחדשות עירונית, לקבל ליווי וייעוץ מומחה מיסים, ואין זה המקום למענה בעניין זה.

פוני שלום,

מבלי להיכנס לשאלת עיסוקך המקצועי והתאמתך ליזום הפרויקט (אשר אינם ידועים לי), מבלי לבחון האם הדיירים מעוניינים בכך שתפעל כיזם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין (ואינני יודע עמדתם), אומר שלמעט במקרה של התאמה קיצונית מדובר במעשה שאין לעשות ואין לקדם.

מקווה שהייתי לך לעזר,

יוני שלום,

שאלתך אינה מובנת כלל ועיקר וחסרה פרטים. מחד, יתכן שהנך מתייחס לשאלת ההצמדות בטאבו, מאידך יתכן שהנך שואל לגבי היקף הגינה שניתן להצמיד תכנונית לדירת גן, כאשר למול אלו כלל לא ברור מהן הזכויות הקנייניות שלך בגינה ועוד. לכן, לטעמי, שאלתך מצריכה שתיפגש עם איש מקצוע בתחום שיבחן הדברים ויכוון אותך בהתאם.

בהצלחה,

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מימי שלום

את מערבת כאן מספר דברים. 

אני מבין שמדובר על התקשרות בפרויקט תמ"א 38 של הריסה ובניה. עוד אני מבין שאימך טרם חתמה על ההסכם שכן יש לך השגות לגבי התמורה שניתנת לך.

לפי מה שכתבת הפרויקט כרגע בשלב של הבקשה להיתר הבניה. שלב זה הוא תכנוני והעיריה לא מתעסקת ולא דנה בטענות של קיפוח או תמורה לא הולמת במסגרת פרויקט התמ"א. היא דנה אך ורק בטענות תכנוניות. אם יש לך כאלו תגישי התנגדות.

טענות קנייניות ובמיוחד טענה לקיפוח בתמורה מתבררות בפני המפקחת על המקרקעין בשלב מאוחר יותר. ככל וטענתך תוכח ותתקבל אז התמורה שלכם תגדל. אבל אני מאוד ממליץ לא להגיע עד למועד זה אלא כבר עכשיו לפנות לעו"ד שיבחן את הנתונים וינחה אותכם כיצד לפעול ובמיוחד כיצד לקבל תמורה הוגנת.

לגבי קבלת שווי דירת תמורה כיום- זה לא קיים בחוק הרלבנטי לתמא 38. 

בברכה

דופי שלום

לא הבנתי מהשאלה האם העבודות בבנין בו הדירה השכורה או בבנין סמוך. אני אצא מהנחה כי מדובר באותו בנין.

אם בעל הדירה ידע שעבודות עומדות להתחיל בבנין בתקופת השכירות והוא לא גילה זאת לשוכר/ת עוד לפני חתימת ההסכם אז ניתן לטעו ןכנגדו טענות של הטעיה או טעות בכריתת הסכם השכירות וכן התנהלות בחוסר תום לב. 

בנסיבות אלו אין משמעות לאורך ההודעה אך רצוי לתת הודעה בזמן סביר של 14-30 יום.

הבעיה העיקרית לרוב היא כי בידי הבעלים בטחונות לתשלום דמי השכירות ואם הפסקת השכירות לא תעשה בהסכמה אז הוא עשוי להמשיך ולפרוע את דמי השכירות. 

אלי שלום רב,

סוגיית ההכנסה מדירות שכורות לבעלי הנכסים בפרויקטים מתוקף תמ"א 38 היא שכיחה ורגישה מאד, אך לצערי אין לסוגיה זו "פתרון בית ספר".

מדובר בסוגיה מסחרית אשר נדונה במו"מ בין היזם לבין בעלי הדירות. מחד, בעלי הדירות לא רוצים לאבד הכנסות (אשר לרוב מהוות חלק אינטגרלי מתשלום המשכנתא החודשי עבור הנכס). מאידך, תשלום פיצויים מלאים על אובדן דמי שכירות לכל דיירי הבניין, עלול להפוך את פוטנציאל הרווח של הפרויקט לנמוך מדי. זו אכן סוגיה מאד רגישה, אשר יש לגשת בבואנו לפתור אותה באופן מאד מדויק ומותאם אישית לפרויקט הספציפי.

אמנם ישנם פרויקטים בהם מגיעים למנגנון פיצוי מסוים, אך איני מכיר מצב של פיצוי מלא מטעם היזם לבעלי הדירות על אובדן הכנסות דמי השכירות. חשוב במהלך המו"מ להעלות את הסוגיה הזו בהקדם, אך לזכור כי היזם יקח על עצמו פרויקט מתוקף תמ"א 38 רק אם הוא רווחי עבורו.

לכן, חשוב למצוא נקודת השקה בין צפי בעלי הדירות לשמור על הכנסתם מדמי השכירות לבין רווחיות הפרויקט בעיני היזם. בדיוק לשם כך יש לשכור את שירותיו של עורך דין המנוסה בתחום ומסוגל לתקוף משוכה בעייתית ורגישה זו.

מקווה שהצלחתי לסייע.

קרן שלום,

שאלתך הינה כללית, חסרת פרטים נדרשים, ואיננה ניתנת לצערי למענה במסגרת הפורום.

כוכי שלום,

משאלתך ניתן להבין שאין מדובר בפרויקט במסגרת הוראות תמ"א 38 (חיזוק הבניין וביצוע תוספות),  פרויקט אשר לגביו חלות הוראות ספציפיות המאפשרות הוצאתו לפועל גם ללא חתימת 100% מבעלי הזכויות בבניין. בהקשר פרויקט תמ"א 38 בוודאי מוכרים לך, בהקשר זה, המונחים "הרוב המינימלי הנדרש" ו- "דייר סרבן". במקרה כזה, אם זה היה המקרה, סביר להניח שניתן היה לבצע הפרויקט למרות התנגדותך.

מאחר וככל שניתן להבין אין מדובר ב"מסירת זכויות הבניה" במסגרת פרויקט תמ"א 38, המצב שונה לחלוטין ולהתנגדותך משמעות רבה. הצעתי לך שתפני לייעוץ פרטני בעניין, התייעצות בה יפרסו ויבחנו כל הפרטים הנדרשים ותוכלי לכלכל צעדייך באופן מושכל.

מקווה שהייתי לך לעזר,

אורית שלום,

ראשית, צר לי על הסיטואציה אליה נקלעתם. ברור לי שלא לזה פיללתם. יחד עם זאת, אני מבין שמדובר ביזם המשלם מידי חודש בחודשו את הפיצוי הקבוע בחוק (שכ"ד בשיעור 150% ו- 125% בהתאמה) וגם זה משהו.

לגופה של שאלתך, הצעתי היא שתתייעצי עם עוה"ד שייצג אותך בעסקה, אשר אמור להכיר את תנאי הסכם הרכישה והתנאים לקבלת הדירה כשהיא ראויה למגורים כשכל המתקנים הרלוונטיים פועלים, לצד האפשרות שניתנה ליזם, אם ניתנה, להמשיך בעבודות פיתוח תקופת זמן לאחר המסירה.  מענה, לשאלות פרטניות כאלו, המחייבות בדיקת הוראות ההסכם, לא ניתן ליתן, לצערי, במסגרת הפורום.

כמו כן, פרקטית, הצעתי היא שהיזם יפרוס בפניכם התמונה המלאה ותגיעו להבנות ככל הניתן.

בהצלחה,

שלום רב,

לאחר חתימת הסכם תמ"א 38 (ככלל, לאחר חתימת הרוב המינימלי הנדרש וחתימת היזם שתתווסף מספר ימים לאחר מכן בהתאם לתנאי ההסכם), היזם -  אשר במסגרת הסכם התמ"א יהיה אחראי גם לכל נושאי המיסוי - הוא שיגיש לרשויות מיסוי מקרקעין, בתוך 30 יום, דיווח, במסגרתו תינתן הודעה על דחיית יום המכירה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפני תמ"א 38.

אמנם, כאמור, היזם הוא אשר יגיש הדיווח, בהתאם לתנאי הסכם התמ"א, אולם החובה כלפי רשויות המס חלה על מוכר הזכויות, דהיינו על בעלי הדירות. לפיכך, על בא כוח הדיירים לעקוב ולוודא דבר ביצוע הדיווח.

באשר לקנסות בגין איחור בדיווח (או אי דיווח כלל), הגם כי על פי דין יחולו הם על מי שחלה עליו החובה לדיווח ולא דיווח (כלומר, על הדיירים), הרי שלאור חובתו של היזם לטפל בכל נושאי הדיווח ותשלומי המס (וכך יש לקוות שנוסח הסכם התמ"א שלכם) -  עליו לשלם הקנסות או לבקש לפטור אותו מהם ועליכם, כדיירים, לוודא שכל החיובים מסולקים.

אומר, במאמר מוסגר, כי שאלתך מחדדת את הצורך לפקח על פעולות היזם, כבר מבראשית.

מקווה שהייתי לך לעזר,

אלי שלום רב,

שמחתי לשמוע שישנה התעניינות ערה מטעם בעלי הנכסים אצלכם ורצון לקחת חלק במשימה ,הלא פשוטה, של להתמנות לנציגות הדיירים.

אין כלל אצבע המורה על "מספר זהב" של חברי נציגות, אך יש מספר עקרונות שחשוב תמיד לקחת בחשבון בבואנו לבחור את חברי הנציגות:

1. על מנת שלא להגיע למצבים בעייתיים כדוגמת שיוויון הצבעה, כדאי למנות מספר אי-זוגי של חברי נציגות.

2. ישנו פתגם האומר "מספר הדעות כמספר החברים", לכן לא הייתי מרכיב עבור פרויקט בסדר הגודל שעליו אתה מספר יותר מ-5 חברי נציגות, וזאת משיקולי יעילות.

3. ישנה משמעות גדולה להיות חבר נציגות, ועמה באה גם אחריות עצומה. לכן, חשוב שאנשי הנציגות יהיו אנשי עבודה, אשר מסוגלים לקחת על עצמם ללכת לפגישות, לקרוא מסמכים ארוכים, ליצור שיח פורה עם הפרויקטורים ומסוגלים לקחת החלטות בעלות משמעות רצינית עבור שאר בעלי הנכסים. בנוסף, כמובן תמיד עומד נושא האמינות והיושרה.

4. במידה ואין שיוויון בין סוגי בעלי הנכסים (למשל בשיכונים מסוימים ישנם "בנייני רכבת" אשר מלבד הפאות החיצונית ישנן דירות הבנויות במרכז הבניין, או בעלי דירות להשקעה מול בעלי דירות אשר גרים בנכס וכו'), כדאי שהנציגות תייצג בהתפלגותה את התפלגות בעלי הנכסים.

הנציגות היא זו הבוחרת את היועצים מטעמם (עו"ד, מפקח, שמאי מקרקעין וכו'), והיא זו שמסננת את הפניות לבעלי הנכסים (במידה ויש הרבה) ומייצגת את האינטרס של כלל בעלי הנכסים נאמנה אל מול היזם. לכן, ישנה חשיבות עליונה להרכב הנציגות ויעילותה. ככל שמתחשבים בעקרונות שאוזכרו לעיל, כך עולה הסבירות לנציגות אמינה ויעילה, המסוגלת לייצג נאמנה את כלל האינטרסים של כלל בעלי הנכסים בפרויקט.

מקווה שהצלחתי לעזור.

אלי שלום רב,

איני מעלה על גבי הרשת את עלות שירותיי.

התשלום עבור שכר טרחתו של עורך הדין בהכנת טיוטת ההסכם מושת על היזם בלבד.

מדובר בנושא מסחרי המשתנה ממשרד עורכי דין למשנהו, ולכן לא ניתן לקבוע "עלות קבועה" בנושא.

אשמח לפרט מעבר בשיחה טלפונית (פרטי ההתקשרות המלאים מופיעים בתחתית התשובה).

שיהיה בהצלחה.

אהרון שלום רב,

הפטור ממס שבח עליו הנך מדבר מתקיים רק במצב בו יש בבעלותך דירה יחידה.

היות ובבעלותך שתי דירות (ואין בכוונתך למכור אחת מהן ב-18 החודשים הקרובים), ככל הנראה אתה או היזם תיאלצו לשלם את מס השבח עבור הדירה.

כמובן שזהו נושא מסחרי אשר תלוי מו"מ בינך לבין הנציגות ולבין היזם.

לסיכום, המבחן בנוגע לפטור מתשלום מס השבח בוחן כמה דירות בבעלותך באופן כללי. לצערי, העובדה כי בבעלותך דירה אחת בפרוייקט, בעודך מחזיק בעוד דירה לפחות לצערי מונעת ממך את הזכאות לפטור כאמור.

צר לי כי איני איש בשורות, אך אני מקווה שהצלחתי לעזור.

שלום יקי,

צר לי לשמוע על המצב, נראה שמדור במצב לא פשוט, ובהחלט לא רצוי מבחינתכם.

הבסיס למענה לשאלותיך מצוי בהסכם שכר הטרחה שנחתם עם עורך הדין. שם אמור להיקבע היקף הייצוג, תוכנו והתשלומים ומועדיהם.

מדבריך אני מבינה שמדובר בהתנערות מחובתו לייצוג, ולכן חיובו לשמש כמייצג שלכם אינה בהכרח האופציה הטובה. האם באמת אתם רוצים להתעקש לקבל שירות ממי שאינו מטפל בכם כהלכה? 

ככל שאין סיבה מוצדקת להפסקת הייצוג (כמו העדר תשלום אחרי דרישה מפורשת, חוסר שיתוף פעולה מצד הדיירים וכיו"ב) הרי שמדובר במחדל שדורש טיפול במישור האתי (אתיקה של עורכי דין, באמצעות לשכת עורכי הדין של המחוז) וכן במישור המשפטי-עסקי, בגין תשלום ששולם ללא שירות הולם בתמורה, במסגרת תביעה משפטית.

בכל מקרה, אם עורך הדין קיבל רק חלק מהתשלום ונשאר עוד תשלום לשלם ב"קופה" של היזם, אז זה הזמן לבחור עו"ד אחר שימשיך לייצג אתכם עד סוף הפרוייקט, כנגד אותו תשלום נוסף. 

במקרה פחות נעים, הייתי ממליצה לשכור שירותיו של עו"ד מקצועי שיקח על עצמו את הטיפול גם אם הדבר יהיה כרוך בהוצאות מכיסיכם, ובלבד שתזכו לייצוג הולם, ובמידת  האפשר תגישו אח"כ תביעה נגד עורך הדין שלא עשה מלאכתו כהלכה וקיבל תשלום ללא מתן שירות בתמורה לכך.

מקווה שהצלחתי לסייע לך ושיהיה המון בהצלחה,

אל תוותרו על זכותכם לקבל שירות מקצועי, להגנה מקסימלית על זכויותיכם.

יש מספיק אנשי מקצוע טובים שישמחו לעזור לכם, גם אם בשלב ראשון יהיה מדובר בתשלום נוסף.  

שלום, קובי

ראשית, מה הכוונה "תכנית שלא כל כך ברורה?" חובה על היזם לספק לדיירים כל מידע רלוונטי, כולל התכנון המוצע לחלקה. אין פה עניין של ספק בכלל. אז תתעקש לקבל את המידע שאתה צריך. 
לעניין תוספת התשלום המבוקשת - לרוב פרוייקטים מסוג תמ"א 38 נחשבים "עסקת נטו", כלומר עסקה בה הדיירים אינם משלמים דבר, והיזם נושא בכל ההוצאות שלהם וכל הכרוך בתמ"א. יתכן שבמקרה הספציפי שלכם החלקה אינה אטרקטיבית דיה כדי לקדם את הפרוייקט ללא תוספת תשלום מצד הדיירים. יתכן שהכוונה הינה לתוספת שטחים על הבסיס שהוצע על ידי היזם שרק לגביה יש תשלום נוסף. אין לי מספיק מידע כדי להשיב לך על כך.
בכל מקרה, ככל שהכוונה לתוספת תשלום בגין תמורה בסיסית, מומלץ לערוך בדיקה עם יזם אחר, שאולי לא ידרוש מכם את תוספת התשלום. הייתי מצפה שעורך הדין שמלווה אתכם בתהליך יסייע לכם בכך, וינסה במידת האפשר למצוא יזם חלופי, שיתן הצעה לפיה הדיירים לא יידרשו להוסיף תשלום מכיסיהם.

בכל מקרה, יש להניח שמדובר בעסקה כדאית כלכלית עבורכם גם אם נדרשת תוספת תשלום, אבל מובן לי קושי נקודתי להוציא עשרות אלפי שקלים מהכיס. ככל שזוהי ההצעה היחידה האפשרית מבחינת נתוני החלקה, הייתי מציעה לבדוק אפשרות של קבלת תמורה מופחתת בשטחים כנגד קיזוז התשלום הנדרש. 

התנגדות ככלל היא אפשרות פחות מומלצת, וכדאי להגיע להבנות בהסכמה, אבל מבחינה חוקית יש לך טעם עקרוני להתנגדות. 

בהצלחה