פורום תמ"א 38

שלום, אריאל,

ראשית סליחה על העיכוב במענה.

כעיקרון אין כל מניעה שחבר הנציגות יהיה מי שמעורה בענייני הבניין ואין כל חובה כי יהיה דווקא בעלים של דירה. והכל בלבד שהוא נבחר כדין ואכן משרת נאמנה את האינטרסים של בעלי הדירות.

מומלץ כי תקיימו הליך בחירה לנציגות כדין, וכי האדם האמור לא יהיה חבר יחיד בנציגות, אלא כי הנציגות תמנה מספר חברים. המספר עצמו תלוי במספר הדירות בבניין. אני ממליצה לפחות על שלושה, המספר עצמו תלוי במספר הדירות בבניין. 

חברי הנציגות צריכים להיות זמינים לשאר בעלי הדירות וקשובים לצרכיהם, ורצוי כי יכירו היטב את הבניין ואת אופי הדירות. אך פרט לנכונות לתרום לקידום הפרוייקט, זמן פנוי ורצון טוב אין הכרח כי יהיו דווקא בעלים והם בהחלט יכולים לבוא במקום מי מהבעלים, ובלבד שהם מטעם הבעלים ולא מטעם בעל אינטרס אחר.   

שלום, אלון

תיקון רישום צו הבית המשותף מצוי באחריות היזם של הפרוייקט, כאשר מקובל כי עורך הדין מטעם הבעלים מאשר את תיקוני הרישום, ומוודא כי אכן נרשמו כל תוספות הבניה וההצמדות כהלכה, וכן בודק את התקנון.

שלב התיקון הוא רק לאחר השלמת הבניה וקבלת טופס 4 או תעודת גמר לבניה, לפי העניין.
נהוג כי הבעלים אינם נושאים בכל תשלום בגין כך, והיזם הוא זה אשר מממן את עלויות תיקון הרישום. אני נוטה להניח בסיברות גבוהה ביותר כי תנאי זה קיים בהסכם התמ"א שלכם.
בהצלחה רבה בפרוייקט 

שלום, רונן

נתחיל מהשורה התחתונה - אין לי תשובה מלאה לתת לך בעניין הזה, שכן אין לי די פרטים. 

ועכשיו אפרט בקצרה, בתקווה שאסייע לך: 

התמורות במסגרת פרוייקט לפי תמ"א 38 נגזרות מכמה מדדים, חלקם הם תוצאה של מו"מ מסחרי וחלקם הם מדדים אובייקטיביים, כמו: גודל המגרש, היקף זכויות הבניה, אופי הבינוי שניתן לבצע במגרש, מספר יחידות הדיור, הכדאיות הכלכלית של הפרוייקט ועוד ועוד.

במסגרת זו בהחלט יתכן שמבחינת התמורות היזם אינו יכול לייצר עוד מקומות חניה, או שאין לו כדאיות כלכלית לכך. נניח בשל ויתור על שטחי בניה, או בשל צורך בחפירת קומת מרתף לחניה, או הגבהת הבניין  או כל סיבה אחרת.

לכן לשאלתך, האם אפשר להתנגד לכך, התשובה היא בהחלט כן. אפשר לא להגיע להסכמה ולנסות לנהל מו"מ שונה, בתקווה שתושגנה הסכמות אחרות. 

האם זה נכון? תלוי בנסיבות. כפי שפירטתי מעלה, יתכן שאין ברירה אחרת, והפתרון צריך להימצא בתמורות אחרות לבעלים, או אפילו בויתור, תלוי נתוני הפרוייקט.

אולי אם הברירה היא תוספת שטח בנוי לדירת התמורה לעומת חניה יהיו מי מהשכנים שיבחרו כך  ומי שיבחרו אחרת. אולי ניתן להגיע להסכמה על תשלום השתתפות בגין חניה ככל שאין מגבלה טכנית להקמת מקומות חניה, אך העלות הכלכלית גבוהה מדי ליזם במסגרת תחשיב כלל התמורות לבעלים. יש לבחון את הדברים הספציפיים הרלוונטים ועל בסיסם לקבל החלטה האם נכון להתנגד לכך. ראשית כדאי לברר מהי המניעה לחניות לבעלים הקיימים

מקווה שעניתי לך 

בהצלחה 

שלום, רועי

מימון שכרו של מפקח בניה עבור בעלי הדירות הינו תנאי מסחרי לכל דבר ועניין. אין חובה על היזם לממן את שכרו. נהוג מימון חלקי, לפיקוח שאינו מקביל למנהל העבודה מטעם היזם, אלא פיקוח לנקודות עיקריות. ראוי ורצוי מאוד כי יהיה מפקח שילווה את בעלי הדירות במסגרת הפרוייקט.

המפקח נחוץ למספר שלבים, אציין את העיקריים שבהם - 

ראשית, בדיקת ההיתר והתכניות (מפקח או אדריכל מטעם הבעלים);

בהמשך פיקוח על היציקות, על בניית השטחים המשותפים (חניון, מחסנים וכו) ועל בניית דירות התמורה של הבעלים ;

בדיקת קצב התקדמות העבודה במהלך הבניה באופן שוטף;

ובסופו של דבר בדיקת התאמת דירות התמורה למפרט (או לשינוים, ככל שהוסכמו כאלה) במסגרת פרוטוקול המסירה.

נהוג כי המפקח גם משמש נציג הבעלים לעניין מחלוקות ככל שישנן לצרכי התנהלות מול הבורר, וכן במהלך שנת הבדק, ככל שנדרש.  

מנסיוני, גם אם היזם מסרב לממן מפקח, מטעמים כלכליים, עדיין יש מקום כי תממנו לעצמכם מפקח בפיקוח עליון כאמור, אשר שכרו לא אמור לעולת על אלפים אחדים של שקלים לחודש, והוא סוג של תעודת בטיוח עבורכם לעניינים הטכניים בהם עורך הדין שלכם אינו בקי דיו.

בהצלחה

לשואל שלום

אם הבנין נבנה בניגוד להיתר הבניה שניתן אז יתכן ויציאו לו צו הריסה. בדר"כ בודקים אם החריגה ניתנת להכשר לפני שהולכים להריסה. אבל נקודת המוצא היא כי אין זה חוקי לבנות ללא היתר או בניגוד לו.

דפנה שלום

התשובה צריכה להיות בגוף ההסכם. אני מבין שלא כתוב שם כלום לגבי קבלת מחסנים. תבדקו אם יש בכלל התיחסות למחסנים לגבי היזם או אולי כתוב באופן כללי שהוא מקבל את כל היתרה.

ניתן לטעון כי היזם הטעה אותכם לחשוב שאין ולא יהיו בכלל מחסנים בפרויקט. אבל זה קשה להוכחה. 

היי ענת

לא מכיר תקדים כזה וגם אין בחוק כל הוראה על כך. בתנאים מסוימים של גיל ומצב רפואי ניתן לחייב יזם לפנות בעלים לתקופת הבניה. החוק לא מתיחס לבעלי חיים.

שלום ליאת

בקצרה- לא.

התוכנית חלה רק על בניינים שנבנו על פי היתר בניה מלפני 1980

נטע שלום,

משאלתך לא ניתן ללמוד באיזה שלב של ההתארגנות / של הפרויקט הנכם מצויים.

כך או כך, דרך המלך בפרויקטים של התחדשות עירונית הינה, בשלב הראשון, בחירת נציגות על ידי הדיירים, אשר תתקשר בשם הדיירים ובעבורם עם עורך דין שייצג את כל הדיירים בפרויקט, כאשר כמקובל בפרויקטים של התחדשות עירונית שכרו ישולם על ידי היזם והייזם יתחיב כלפי הדיירים לעשות כן.

תשומת הלב, כי למרות שהשכר משולם על ידי היזם, בעבור הדיירים, ההתקשרות היא של הדיירים, באמצעות הנציגות, לבין עורך הדין, ויחסי עורך דין לקוח הינו בין עורך הדין והדיירים, ולא מול היזם.

עורך דין זה ייצג את כל הדיירים בפרויקט. יחד עם זאת, אין מניעה שדייר כלשהו יתייעץ עם עורך דין אחר מטעמו, ששכרו ישולם על ידו, כאשר אין ולא יהיה בכך משום הוספת עורך דין דיירים נוסף שמייצג את הדיירים בפרויקט. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

דידי שלום

אם בחוזה נכתב במפורש כי בדירה יהיה גז ובפועל אין אז זו הפרת הסכם. אבל חשוב לבדוק אם לא כתוב גם "בכפוף לתקן" " לחוק" וכו'. כי אם מטעמי תקן לא ניתן להתקין שם גז אז לא ניתן. הבעיה עם גז היא בדר"כ בקומה מתחת לקרקע מאחר וגז כבד מאויר ויורד למטה.

בכל מקרה גם אם זו הפרת הסכם שאלה מה הנזק שנגרם לכם ומה הסעד שאתם יכולים לדרוש. מציע כי תבואו עם כל המסמכים לעורך דין לקבלת יעוץ פרטני.

זכריה שלום

אתה לא בעל הערה אלא בעל הזכויות בדירה. כל מהשכתוב הוא הנחית ביצוע במצב כאשר באים לתקן את צו הרישום של הבנין המשותף ורשומה הערה לטובת אחר. אני לא יודע על איזה הערה אתה מדבר במקרה שלך. 

אורית שלום רב,

ראשית, הרשי לי לאחל לך ולשאר הדיירים הצלחה בדרככם להתחדשות ושדרוג נכסיכם.

ולענייננו, 

שכר טרחתו של עורך/ת הדין המייצג/ת את הדיירים משולם כמעט בכל פרוייקט התחדשות עירונית על ידי היזם. נכון, עומד חשש כי הייצוג יעמוד בפני ניגוד עניינים (הנובע מכך ששכר המייצג/ת משולם על ידי היזם), אך לשם כך נציגות הדיירים צריכה לבחון היטב את מייצגיה. כפי שכל בעל/ת "משרת אמון" עומד/ת לפעמים בצמתים בעיתיים כך גם מייצג/ת בתיק ולכן חשוב לוודא כי מדובר באדם אשר הנכם מרגישים כי ניתן לסמוך עליו/ה. 

מעבר לכך, כללי האתיקה דורשים כי טובתו של הלקוח תעמוד תמיד בראש מעייניו/ה של המייצג/ת ובמידה ואינו/ה עומד/ת בתנאים אלו, יש לכם סעדים רבים כנגד המייצג/ת.

אסכם כי מדובר במצב דברים שכיח בעולם ההתחדשות העירונית, אך שומה על נציגות הדיירים לוודא, לאורך כל ההליך, כי עורך/ת הדין מטעמכם מעמידה את האינטרס שלכם תמיד במקום הראשון. מעבר לכך, שומה עליכם לבקר את עבודת עורך/ת הדין במידה ואינה משביעה את רצונכם וכמובן לעמוד על כך שרק עורך/ת דין שאתם בחרתם באופן עצמאי על פי דרישותכם ולפי שיקול דעתכם הבלעדי הוא/היא זה/ו מי שייצג את הדיירים בפרויקט.

מקווה שהצלחתי לעזור וסופ"ש נעים.

רוזה שלום,

נקודת המוצא היא שככל שיש זהות בשיעור הזכויות ברכוש המשותף בין בעלי הדירות, או יחסיות קרובה, מתבקש שכל בעלי הדירות יקבלו תמורות זהות. לעיתים ישנם אילוצים תכנוניים, כפי שהצגת בשאלתך, שמונעים זהות בתמורה בין הדירות לבין עצמן.

המענה צריך להיבחן ראשית לפי החוזה עצמו - האם קיימת התייחסות כלשהי למצב שיש בו שוני בין התמורות או הפחתה בתמורות ביחס לתכנון הראשוני שהוצג לבעלים. האם יש מנגנון לפיצוי או זכות להתנגדות וכיו"ב. 

בהעדר התייחסות בחוזה (וחבל שכך), יש לפנות להגיון. לא סביר שבעל זכויות אחד יקופח לעומת שכניו באופן מובהק. מנגד, הפסיקה פונה באופן גורף לקדם פרויקטים לפי תמ"א 38, בשל אינטרס החיזוק של המבנים מפני רעידות אדמה. בל נשכח שזוהי מטרת החוק מלכתחילה.

לכן יש למצוא פתרון שיניח את דעתו של אותו בעלים לתמורה אחרת במסגרת הפרויקט, על חשבון ההפסד שנגרם לו בגין התכנון החדש. 

מאחר שאין לי די פרטים לא אוכל להרחיב על פתרונות, אבל כאלו תמיד יש בשפע. צריך קצת ניסיון ורצון למצוא אותם, הם שם. מקווה שתשכילו למצוא אותם לפני קיום הליכים מיותרים אצל המפקח/ת.

שלום, יאיר

שאלתך אינה ברורה לי דיה.

אודה אם תנסח מחדש מהי בדיוק השאלה, ואנסה להשיבך.

מימי שלום,

שיפוץ פנים בתמ"א 38/1, אם אינו נובע מצורך אמיתי הקשור בביצוע הפרויקט (למשל, עקב הקטנת הדירה לטובת מעלית, מה שמחייב, למשל, הזזת מטבח, קירות פנים וכיוצ"ב), חייב במס.

מקווה שהייתי לך לעזר,

דנה שלום,

בשאלתך הינך שואלת האם ניתן לקבל היתר לתוספת ממ"ד עד לקו בניין. ברור שכן. השאלה שכנראה ביקשת לשאול מתייחסת לקו מגרש. לכך הענה כי ניתן הדבר, כאשר הדבר צריך להבחן פרטנית על ידי המתכנן למול הרשות המקומית. 

מקווה שהייתי לך לעזר, 

צביקה שלום,

הליך בפני המפקח על הבתים המשותפים הוא הליך הננקט כנגד "דייר סרבן". לפיכך, אם תגיע להליך זה בפני המפקח על הבתים המשותפים תחשב, מעצם טיבם וטבעם של דברים, ל- "דייר סרבן" כלומר דייר שלא חתם על ההסכם הגם כי ההסכם נחתם על ידי הרוב המינימלי הנדרש.

כדי לענות לשאלתך בדבר סיכויי ההליך כנגדך, או בהיבט אחר האם סירובך הינו סירוב מוצדק, יש מעצם טיבם וטבעם של דברים להכנס לעובי הקורה, לבחון את העסקה, את התמורות לכלל הדיירים וכיוצ"ב, וכל זאת, מעצם טיבם וטבעם של דברים, לא ניתן לבצע במסגרת הפורום. 

חי שלום,

במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית הדיירים בפרויקט, בדרך כלל באמצעות נציגות הממונה על ידי רוב, שהוסמכה לכך, הם אשר בוחרים את עורך הדין שייצגם בפרויקט והם אשר מתקשרים עם אותו עורך דין בהתקשרות עורך דין - לקוח. לא היזם קובע את עורך הדין וגם לא מנהלת, אלא אם נבחרה על ידי רוב הדיירים והוסמכה לכך כנציגות בפועל. במסגרת פרויקטים אלו מקובל שהיזם מתחייב כלפי הדיירים לשלם את שכר טרחת עורך דינם, איתו הם התקשרו, במקומם.

משאלתך עולה שקיימת התקשרות עם עורך דין מטעם הדיירים, אולם חלק מהדיירים מעלים תהיות לגבי מינויו, כאשר בהקשר זה לא ברור לי תפקידה של המנהלת בעניינכם, לא ברור לי הקשר הנטען בין עורך הדין מטעם הדיירים ובין המנהלת וכיוצ"ב. יתרה כך, אין בשאלתך כל רמז לסיבה שבגינה אותם דיירים מבקשים היום למנות עורך דין אחר בעבורם והאם ניסיתם לבוא איתו בדברים.

כך או כך, משקיימת התקשרות של הדיירים עם עורך דין (גם אם נעשה הדבר באמצעות הנציגות שנבחרה ברוב והוסמכה לכך), מדובר בהתחייבות חוזית מחייבת ששינוייה ו/או פגיעה בה ו/או ביטולה יכול ויחייב את הדיירים בחיובים כספיים על פי דיני החוזים והוראות כל דין.

לאור האמור, מבלי שהונחו בפני מלוא הפרטים, ניתן כמובן לבקש / לדרוש מימון למינוי עורך דין נפרד לאותם דיירים, אולם לטעמי אין זה נכון להעמיד עורך דין נפרד לחלק מהדיירים ומניסיון הדבר יכול גם לגרום לחבלה ממשית בניהול הפרויקט. 

מקווה שהייתי לך לעזר, 

רונן שלום,

שאלותיך אינן מסוג השאלות למענה במסגרת הפורום והנני מציע כי תפנה אותן ליועץ המס בפרויקט.

אורי שלום

בעיקרון נראה לי כי התשובה חיובית. השאלה הגדולה היא לגבי הסכום. ציינת כי היסודות בוצעו בעבר הרחוק, לא בטוח כמה ביצוען מוזיל מהעלויות הנדרשות כיום ליזם.

מציע כי תתחיל תנסה לכמת את הדרישה שלך ולפנות ליזם בדרישה לפיצוי בגין כך - לא בהכרח כספי.

אוהד שלום,

אם הבנתי נכון-

אתם בתהליכים של חתימה על הסכם תמ"א אבל עדין לא חתמו הרוב הנדרש.

אחד מאלו שחתמו מכר את דירתו לאחר.

אותו אחר טרם חתם על הסכם התמ"א.

בעיקרון - המחויבות על פי הסכם התמ"א היא של המוכר שחתם על ההסכם ולא של הקונה. לגבי הקונה - אם במסגרת הסכם הרכישה הוא התחייב לכך אז ניתן לאכוף עליו. אתה ציינת שלא מוזכר שם כלום - לכן נקודת המוצא היא שהקונה לא ידע על ההסכם או ידע והתנגד לכך ולכן יהיה קשה לאכוף עליו את ההסכם. ניתן יהיה לתבוע אולי את המוכר שהפר את התחייבותו אבל גם זה כרגע בעייתי מאחר ועוד לא הגעתם בכלל לרוב הנדרש. 

בת שבע שלום רב

על פי החוק נכון הליום יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף כדי להתקדם עם פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה). אם רק 4 תומכים בכך אז אין רוב. 

לפרויקט של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) די ברוב של 2/3 כלומר 4 בעלי דירות. אם רק 2 בעלי דירות תמכים בפרויקט כזה אז גם לכך אין לכם רוב.

החדשות הטובות הן שכולכם מעוניינים בפרויקט תמ"א. אני לא מכיר את הבנין אצלכם אבל באופן אישי אומר כי לרוב עדיפה הריסה ובניה (38/2). לכן יש להבים למה חלק מתנגדים לכך. 

שמרית שלום,

ראשית, יוצא אני מתוך נקודת הנחה ששאלתך איננה תאורטית וכי הנכם מבקשים להתקשר עם יזם (שכן אם כבר התקשרתם, הדברים הוסדרו ונקבעו בהסכם ושאלתך מתייתרת בשלב זה) ולפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, שאלה כגון זו יכולה וצריכה להבחן מול היזם והמתכנן מטעמו, יחד עם כלל שאלות התמורה לדיירים, והכל בסיוע עוה"ד מטעם הדיירים אותו בוודאי כבר בחרתם.

כך או כך, התשובה לשאלתך מונחת בהבנה של אופן בניית ממ"ד, הצומח מיסודות הבניין כלפי מעלה, מדירות הדיירים בקומות הקיימות ועד וכולל דירות היזם שיבנו כתוספת לבנין, ומעצם טיבם וטבעם של דברים חדר קיים אינו בנוי ולא ניתן לבנות אותו, כיום, בתקנים הנדרשים לבניית ממ"ד, והוא לא וכל לשמש כבסיס לממדים בדירות היזם הנבנות מעל הדירות הקיימות. לכן, לשאלתך, הממ"ד שיתווסף יהיה במסגרת התוספת החדשה שתבנה. יחד עם זאת, אציין כי ישנם מקרים שלא ניתן לבצע תוספות לבניין, מפאת מגבלות קווי בניין וכיוצ"ב, במקרים כאלו ממילא גם לא יבנה ממ"ד לדירות הקיימות להן לא ניתן לבצע תוספות, וסוגייה זו צריכה לקבל מענה בדרכים אחרות.

מקווה שהייתי לך לעזר,

דני שלום,

מציע שתפנה את שאלת ליזם ולמתכנן, כאשר נקודת המוצא שכל העלויות חלות על הזם.

מקווה שהייתי לך לעזר,

ציון שלוםן

אין שום חובה בחוק לפיה היזם יממן את שכר עורך הדין של הבעלים.

 זה ענין הסכמי שמופיע כמעט בכל הסכמי תמ"א. על כן אם אצלכם זה לא מוסדר כך יש לברר למה.

אם הבעלים חתמו על מסמך הסכמה ראשוני ועכשיו היזם לא מוכן לממן את עורך הדין - זה לא תקין ואני ממליץ לא להתקדם מולו בלי עו"ד. מציע עוד כי תמנו עו"ד והוא ידע לפנות לאותו יזם ולייצג אותכם בענין זה.