פורום תמ"א 38

מלכה שלום

כל מה שכתבת זה ענין מסחרי... בעיקרון אוסיף כי אם יש דירת גג בבנין אז קשה מאוד להתקדם לפרויקט ללא הסכמת בעל אותה דירה. לכן אולי התמורה העודפת שהם מקבלים.

לי אין יכולת לבחון את הסבירות של התמרות שלכם ללא הכרה לעומק של הפרויקט. אני מציע תמיד לקבל הצעות ממספר חברות.

יצחק שלום

צריך לדעת שני דברים - האחד מה כתוב בהסכם לגבי שינוי התוכניות. השני מה הסיבה לשינוי.  יתכן והשינויים נכפו על היזם על ידי העיריה כך שלא יעזור להיות צודק מצד ההסכם עדין זה המצב ועליכם להחליט האם מתקדמים בפרויקט או לא.

ריקי שלום רב,

החוק הקובע בענייננו הינו: "חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006"

החוק קובע בסעיף ההגדרות כי קשיש הינו בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים, ובמועד האמור הוא התגורר בדירה באותו בית משותף שנתיים לפחות;

בנוסף, החוק מדבר על הסעדים אותם ניתן לתבוע מדייר סרבן כאשר ישנו "רוב מיוחס" עבור העסקה, אך ישנם מספר חריגים בהם סירוב של כמה סוגי בעלים אינם יחשב "סירוב בלתי סביר" ובעל דירה קשיש מוזכר שם בסעיף 2.ב(6):

"(6) בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה ולא הוצעה לו, לפחות אחת מהחלופות כמפורט להלן, לפי בחירת היזם, נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה:

(א) מתן אפשרות לקשיש לבחור באחת מאלה:

(1) מעבר לבית הורים, לרבות בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, ובלבד שמעבר כאמור יתאפשר עד למועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבעו בעסקת הפינוי ובינוי;

(2) רכישת דירה חלופית ששווייה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי; מיקומה של דירה כאמור יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש – אם הקשיש ביקש זאת;

(3) קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי;

(ב) שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה;"

(ג) דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, והכול בשווי דומה לשווי דירת תמורה;

(7) בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 80 שנים, ולא הוצעה לו, חלופה כאמור בפסקה (6)(א), נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה.

על היזם לבחור בין אחת מהדרכים הבאות בבואו להציע פתרון חלופי לקשיש, אשר אינו מוכן לפנות את דירתו. זאת מעבר לאפשרות לקבל את דירת התמורה בעבור הפינוי:

1.העברת הקשיש לבית אבות טרם מועד הפינוי, בתוספת תשלומי איזון. יש פה בעצם מעין תשלום מהוון על הדירה.

2.רכישת דירה חלופית ששווייה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של הדירה. מיקומה של דירה כאמור יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש – אם הקשיש ביקש זאת.

3.קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה 

4. למכור לקשיש שתי דירות בשווי כולל של דירתו הקודמת.

5. למכור לקשיש דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון.

למען הסר ספק, על היזם להציע חלופה אחת בלבד לקשיש.

מקווה שהצלחתי לעזור.

אריה שלום,

במענה לשאלתך, אין כל מניעה להשכיר את דירתך, במהלך תקופת ביצוע עבודות תמ"א 38/1 בבניין, אלא אם נקבע מפורשות בהסכם ההתקשרות עם היזם כי על הדיירים הקיימים לפנות דירותיהם לתקופה זו או אחרת לצורך ביצוע העבודות, שאז כך מצופה שיקבע בהוראות ההסכם היזם ישלם לדיירים שכר דירה לתקופה בה נדרשו לפנות את דירותיהם.

בנוגע להסכם שכירות כאמור, יש לכלול הוראות מתאימות, והנך מופנה לקבלת ייעוץ בעניין.

מקווה שהייתי לך לעזר,

בקי שלום רב

אם אכן מדובר בפרויקט פינוי בנוי ואביך בן למעלה מ- 75 שנים ומתגורר בבנין אזי בתנאים מסוימים הוא זכאי על פי חוק לבחור בין אלו (מתוך הוראות חוק פינוי בינוי). לא ממליץ על אף חלופה אם ניתן להסתדר בלי.

(1) מעבר לבית הורים, לרבות בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, ובלבד שמעבר כאמור יתאפשר עד למועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבעו בעסקת הפינוי ובינוי; 

(2) רכישת דירה חלופית ששווייה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי; מיקומה של דירה כאמור יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש – אם הקשיש ביקש זאת; 

(3) קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי;

(ב) שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה; 

(ג) דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, והכול בשווי דומה לשווי דירת תמורה;

רבקה שלום

בעיקרון צריך רוב של 2/3 מהבעלים המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף (תמא חיזוק) או רוב כנ"ל של 80% (תמא הריסה). בכל מקרה אם בעלים אחד מחזיק ב- 70% מהרכוש המשותף אז חייבים לקבל את הסכמתו לפי החוק הקיים.

מציע שתבדקו האם ניתן לתקוף את הרישום הזה של 70%. זה מקרה נדיר וראוי לבדוק אם הרישום הנ"ל תקין.

שירה שלום

לא מכיר את המקרה הספציפי, על איזה רשות מדובר ומה הבניה המתוכננת. אבל בעיקרון לא נראה לי שזה נימוק טוב של הרשות לא לדון בבקשה. אם זו החלטתה ניתן להגיש ערר על ההחלטה.

קרני שלום רב

בהתאם להוראות תמ"א 38 ניתן בפרויקטים של חיזוק ותוספת לבנות מעבר לקווי הבנין הרגילים הקבועים בתוכניות. לגבי ממ"ד ניתן באישור הוועדה להגיע אפילו לקו בנין 0 ולגבי רכיבים אחרים למרחק 2 מ' מקו המגרש.

זה ניתן הכקלה רק בפרויקטים כאלו על מנת לעודד בנית ממ"דים ומתוך הצורך לבנות רכיבי חיזוק גם מעבר לקו הבנין רגיל. הקלות אלו לא קיימות בפרויקטים של הריסה ובניה שם צריך לשמור על קווי הבנין הרגילים.

לגבי מרפסות - תמיד אפשר לבנות מעבר לקו בנין הרגיל. בתל אביב לדוגמא ניתן להתקדם ברוב המקומות עד 1.6 מ' מעבר לקו הבנין הרגיל.

שפירית שלום,

הסכם התמ"א, ככל הסכם, כפוף לדיני החוזים. משכך, תוספת להסכם התמ"א צריכה להיחתם על ידי הצדדים שחתמו על ההסכם עצמו, שאם לא כן לא תחול לגביהם. יחד עם זאת, בוודאי ידוע לך, בפרויקט תמ"א 38 או פרויקט פינוי בינוי די בחתימת הרוב הנדרש, כאשר יתר הדיירים שלא חתמו יוגדרו "דיירים סרבניים" ויכול ויינקטו כנגדם הליכים כנגד "דייר סרבן". דומה כי זה המצב בעניינך.

בסיטואציה שנוצרה, הצעתי היא כי בשלב זה תפני לעורך הדין מטעם הדיירים, שהחתים אותך על ההסכם, ובאמצעותו תוודאי בכתובים שהיזם יודע על התנגדותך לתוספת.

ככל שהדברים יגיעו לכדי הליכים כנגד "דייר סרבן", יהיה כמובן צורך מצדך לנמק את התנגדותך בנימוקים החריגים המוצדקים.

אציין, טרם סיום, כי נכון ורצוי להבין את התפתחות הדברים, כדי לגבש עמדה בדבר מתן תמורות נוספות ליזם, במסגרת ההתקשרות עם הדיירים, מבלי לקבל תמורות נוספות לדיירים (כמצטייר משאלתך). דבר זה, כמובן, חייב היה להבחן מראש באמצעות בא כוח הדיירים והדיירים עצמם וממילא הצעתי לך לבחון הדברים גם בעצמך. 

מקווה שהייתי לך לעזר, 

רועי שלום,

הממ"ד, מעצם טיבו וטבעו, נבנה מיסודות הבניין כלפי מעלה, כמובן בהתאם להוראות התקן, ומשמש את הדירות הקיימות ואת הדירות החדשות (דירות היזם). לפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, חדר קיים לא יכול להפוך לממ"ד והוא נבנה כתוספת, שתשמש כאמור הן את הדירות הקיימות והן את הדירות החדשות.

בהצלחה בפרויקט, 

רותם שלום,

משאלתך, הנני מבין שמדובר בפרויקט תמ"א 38/1, חיזוק, שבו על פי רוב (אך לא תמיד) ממשיכים להתגורר בדירות במהלך ביצוע העבודות. הדבר שונה, כמובן, מפרויקט של תמ"א 38/2, הריסה ובניה, שמעצם טיבם וטבעם של דברים מחייב את פינוי היחידות הקיימות לשם הריסת הבניין וביצוע העבודות.

באשר להשכרת הדירה במהלך תקופת ביצוע העבודות בפרויקט תמ"א 38/21, כל עוד אין חובה לפנות את הדירות, מטעמים אלו או אחרים, שנקבעים בהסכם, הרי שאין מניעה להשכיר את הדירה, הגם כי מעצם טיבם וטבעם של דברים דמי השכירות להשכרת דירה כזו יהיו נמוכים יותר על פי תנאי השוק.

מקווה שהייתי לך לעזר, 

איתמר שלום רב,

למיטב הבנתי משאלתך, הנך שוכר דירה בבניין אשר עובר הליך התחדשות מסוג תמ"א 38.

לצערי, הסוגיה עליה מברר הינה סבוכה מעט, אך ניתן למצוא לה פתרון בר-קיימא.

כאשר עסקינן בנזקי נזילות, יש להביא מומחה אינסטלציה אשר יודע לבצע את הבדיקות הדרושות על מנת למצוא את מקור הבעיה. 

לאחר מציאת מקור הבעיה, יש לפנות לבעלי אותה הדירה בדרישה כי יתקן את הנזילה. 

היות והבניין עדיין בתקופת הבדק (אך יש לבדוק כיצד הוגדרה התקופה הזו בהסכם התמ"א, היות ואין מדובר בדירה חדשה מקבלן), בעל אותה דירה צריך לפנות ליזם כי ידאג לטפל באופן מיידי בנזילה האמורה.

לאחר מכן, אמור היזם להביא איש מקצוע אשר יתקן את הבעיה באופן מיידי, ובמידה ונוצרו נזקים, לשפות את כל הניזוקים.

רק כעת עולה סוגיה שונה, מי אמור לשלם ולהביא את מומחה האינסטלציה?

כאן אני ממליץ ללקוחותיי להיות חכמים ולא צודקים, בכדי לייעל את הסיטואציה הייתי מנסה לשכנע את בעל הדירה כי יחלוק עם השוכר את עלות המומחה, אך במידה ובעל הנכס לא הסכים לכך- הייתי ממליץ לשוכר לשלם לבדו את עלות המומחה ואח"כ לדרוש אותה מבעל הדירה בו תתגלה הנזילה (הוא כבר ידרוש את נזקיו מהיזם).

אמנם שוכר אשר נכנס לדירה חותם לרוב על סעיף "AS IS", אך כאשר מדובר בנזק שאין לא-מקצועית לא יכולה לזהות, ניתן לדרוש טיפול שלה באופן מיידי.

מקווה שהצלחתי לעזור ומאחל שהסוגיה תיפתר במהרה.

חג אורים שמח.

תמי שלום רב,

היום, ובמיוחד בפרויקטים מסוג תמ"א 38(1), אין שום אופן בו בעלי הנכסים הקיימים יקבלו הרחבת שטח הדירה באופן בו תיארת.

באופן כללי, נושא הרחבת הדירות תלוי בזכויות הבנייה הנוספות אותן מקבל היזם ובהתאם למו"מ מול נציגם המשפטי של בעלי הנכסים הקיימים.

אך כיום, גם כך הרשויות כמעט ואינן מאשרות פרויקטים מסוג תמ"א 38(1), וגם בפרויקטים שאושרו, הרשויות לא נותנות זכויות בניה המאפשרות הרחבת הנכסים הקיימים ביותר מ-12 מ"ר בערך.

צר לי.

עו"ד הדר פינק טבת

מנהלת פורום תמ"א 38

מורד הזמיר 7, חיפה

077-4049484

Hadar@tevetlaw.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ניר שלום,

רוצה אני להאמין שבהסכם ההתקשרות שלכם עם היזם / הקבלן הועמד לרשותכם מפקח מטעם הבעלים, איש מקצוע שתפקידו לבחון את הבניה המבוצעת והתאמתה לתוכניות והוראות כל דין. לפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, שאלה של תקן רוחב חדר המדרגות, מעקה כזה או אחר, צריכה להיבחן ולהתברר מולו.

מקווה שהייתי לך לעזר,

יומא שלום,

לשם מתן מענה יש להכיר את מלוא ההסכם. למשל, הוראות המתייחסות לרישום הרכוש המשותף, מה הוא כולל ומה אינו כולל, לרבות התייחסות לזכויות בניה שיינתנו לאחר קבלת טופס 4 ואכלוס. לפיכך, מטבע הדברים, הפורום אינו המקום המאפשר מתן מענה לגופם של דברים. 

יואל שלום,

הצעתי הינה שתפנה שאלתך לעורך הדין באמצעותו רכשת את הדירה, המכיר את תנאי העסקה.

פריד שלום,

כולי הבנה למצב של הקשיים הנובעים ממגורים באתר בניה, בבניין בו מתבצעות עבודות תמ"א 38/1, כאשר הדירים אינם מפונים מדירותיהם, אך לשאלתך האם ניתן לבצע עבודות אלו כשבאחת הדירות מתגורר תינוק שאך נולד -  תשובתי חיובית.

ככלל, במסגרת הוראות הסכם תמ"א 38/1 נקבעות הוראות, ככל שניתן, שיאפשרו מגורים בתנאים סבירים גם במהלך ביצוע העבודות. הנך מוזמן לבחון הוראות אלו שנקבעו, אם נקבעו, בהסכם הנוגע לפרויקט שבעניינכם.

ברכות על הולדת התינוק וכולי תקווה שתעברו את התקופה בקלות.

מקווה שהייתי לך לעזר.

נתן שלום

זאת לא עילה למפקחת. אם יש גרמושקה מוכנה אז תבקש עותק ושם אכן מופיע תוכנית הדירה, הקומה והבנין כולו.

הדבר היחידי שאין שם זה היכן ממוקמת הדירה הספציפית שלך. זה אמור להופיע בהסכם התמ"א עצמו.

יהודה שלום

בעיקרון על בקשה להיתר שהוגשה עד אוק' 2022 ימשיכו לחול הוראות התמ"א. לכן כנראה שאפשר יהיה להגיש תביעה. במיוחד אם העיריה הרלבנטית אימצה תוכנית בנין עיר מכוח ס' 23 לתמ"א בתחומה.

שלום רב

בעיקרון אם אתה בתהליך ופתחת כבר תיק בקשה להיתר בניה אז ניתן להמשיך. אבל לתשומת הלב כי נושא הזכויות מכוח התמא הוא רק אחד ההיבטים. בתל אביב למשל כבר אימצו תוכניות במספר רובעים מכוח סעיף 23 לתמ"א הקובעת למעשה זכויות בניה נוספות. הבעיה היא בשינוי החקיקה כנראה לגבי הפטור מהיטלי השבחה ואולי גם מתשלום מס השבח ומע"מ שירותי בניה שהיום יש בגינם פטור. לכן צריך וכדאי למהר.

שי שלום

ניתן לתת הכל ובלבד שניתן תכנונית בכלל לעשות זאת. יש מגבלה של קווי בנין שרק במסגרתה ניתן לבנות. אם יש 2 דירות בקומה אז תוספת של 25 מ"ר לדירה משמעותה 50 מ"ר הוספה בקומה. זה הרבה ובדר"כ לא אפשרי. בכל מקרה- אם זה אפשרי אז יהיה כאן חיוב במס על השטח העולה על 25 מ"ר.

טינו שלום רב,

לכל דירה בבניין מוצמד חלק מהרכוש המשותף, לכן לצערי ניתן אמנם לדרוש פרמיה מסוימת על התוספת, אך לא נראה לי שאיזשהו יזם יסכים לשלם כלל על 2 מ"ר מוצמדים ברכוש המשותף.

צר לי.

מרקו שלום רב,

ערבות חוק המכר היא ערבות המאפשרת לבנק פררוגטיבה להשלים את הפרויקט.
לא הבנתי מהי מבחינתך "ערבות משודרגת"?- ערבות פיננסית? ערבות ביצוע?

במסגרת ליווי רגיל של פרויקט בניה, הבנק לא לוקח בחשבון ערבויות אוטונומיות אלא ערבות "חוק המכר" בלבד. לפיכך, לא נראה לי סביר שנית ״לשדרג״ ערבות בפרוייקט בניה רגיל שיש לו ליווי פיננסי.

עו"ד יוחנן דוניץ

דיני נדל"ן

הנופר 2, רעננה

09-7995599

lawforums63@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ישראל, שלום רב

אם אכן ישנה סטיה בין הבניה בפועל לבין התמורה שהובטחה לכם, הרי שמדובר לכאורה בהפרה של הסכם התמ"א, וחובה לבחון את הדברים לעומקם, רצוי מאוד בעזרת עו"ד מטעם בעלי הדירות. על פניו הטענה כי נעשתה טעות בחישוב השטחים היא טענה בלתי סבירה ועליכם להיערך לכך ולתקוף את העניין מבחינה משפטית, ויפה שעה אחת קודם. 

יחד עם זאת הריני להסב את תשומת לבך, כי המדידה של דירת התמורה לרוב הינה לפי צו המכר (דירות) ויתכן שמשם נובע הפער.

כמובן שיש חובה לוודא התאמהלהיתר הבניה. 

לעצם העניין, כמובן שיש לך זכות לבצע מדידה של דירת התמורה, הן לפי תכניות ההיתר והם בפועל, אם כי כניסה לאתר הבניה חייבת להיות מתואמת עם מנהל העבודה באתר, מטעמי בטיחות וביטוח.  

בהצלחה