פורום תמ"א 38

רון שלום,

שאלות לגבי תקינות העבודה בפרויקט תמ"א 38 מומלץ, לפחות בשלב הראשון, להפנות למפקח מטעם הדיירים האמון על הפן הנדסי בפרויקט.

סנדר שלום רב

קודם כל צריכה להיות התיחסות לכך בהסכם התמ"א. בעיקרון בשלב התכנון בודאי אין מניעה למכור בכפוף לכך שהקונה יחתום אף הוא על הסכם התמ"א. במידה ולא חתמו כולם על ההסכם אזי בשלב זה רשומה לטובת היזם הערת אזהרה בגין ההסכם מולו. אין מניעה לרשום הערת אזהרה נוספת בגין המכירה שלך רק יהיה צורך לקבל מכתב הסכמה מהיזם המופנה ללשכת רישום המקרקעין. אני לא נכנס כאן להסבר לגבי צורך רישום יחידה רישומית נפרדת וכו'. הנושא מורכב יותר והוא גם רלבנטי רק לאחר שכולם חתמו על ההסכם וניתן להתחיל בכך. 

פולי שלום

מאחר והיזם ביקש הקלות הוא צריך להדביק מודעות ולידע את מי שלא חתם על ההסכם וכן את מי שגר בצמידות לבנין המדובר. אם עדין אין פרסום אז כנראה עדין לא הגיע המועד. אבל אני מייעץ לעקוב אחר כך וכן לבדוק בתיק הבנין באתר ההנדסה של הוועדה בה מדובר.

הוועדה דנה רק בהתנגדות ממניעים תכנוניים ולא קנייניים. את יכולה להגיש מה שאת רוצה אבל הם ידונו רק בנימוקי התנגדות תכנוניים. 

שלום רב,

במסגרת הוראות התכנית כפי שתוקנו מפעם לפעם, נדרש היה מלכתחילה שטח מינימלי בנוי של 400 מ"ר הכוונה לשטח הבנוי בכל המגרש, לא שטח הקרקע, אלא הבניה עצמה. הפסיקה (בהחלטות של ועדת ערר) הרחיבה וכללה שטח 400 מ"ר גם אם לא נבנה כולו בהיתר כדין, ולו כדי לקדם את ביצוע התכנית.

בהמשך נקבע שדי ב 400 מ"ר בנוי, הכולל הן שטחים עיקריים והן שטחי שירות.

בסופו של דבר, לפי תיקון 3א אין חשיבות לכך, והתוספות המותרות מכוח התמ"א, בכפוף תמיד לשיקול דעת הועדה המקומית, הינן בהתאם לנתוני הבניין הספציפי מבחינת מספר הקומות ומספר היחידות. התוספת היא מדורגת, ובהתאם למספר הקומות ניתן לקבל תוספת קומות - בין קומה וחצי ועד לשלוש קומות וחצי, בהתאם לנתוני הבניין בעת הגשת הבקשה.   

בכל מקרה, בבחינת השטח ממנו נגזרת התוספת מתייחסים לשטח הבנוי. 

מקווה שעזרתי

אורן שלום

הוראות תמ"א 38 מסתיימות בתחילת אוקטובר 2022. יש הוראות מעבר מסוימות אבל בגדול אתם אמורים להיות עם אישור וועדה לגבי הבקשה. זה אומר שאם תחתמו על ההסכם רק בתחילת 2022 יהיה קשה לעמוד במועדים.

 תביעת סרבנים לא מעכבת את המועד. התביעה ממילא נעשית רק לאחר קבלת אישור וועדה לבקשה להיתר כך שאין בה כדי לגרוע מזכויות התמ"א.

טלי שלום

אם ההורים חתמו על הסכם התמ"א אז הולכים לפי מה שכתוב בהסכם.

אם לא חתמו על ההסכם - המפקחת לא תאשר את הפרויקט אלא אם הוצעו להורייך מגורים חליפיים לתקופת ביצוע העבודות. החוק לא מחייב את ההורים להעמיד כנגד את הדירה שלהם לטובת היזם. 

רוזה שלום רב,

המגבלה היחידה מבחינת "גילו" של מבנה היא שהיתר הבניה עבורו ניתן לפני שנת 1980.

מעבר לכך, אין כל מגבלה הנוגעת ל"גילו" של בניין.

מקווה שהצלחתי לעזור.

סוף שבוע נעים.

חנה, שלום רב

על פניו, המצב המתואר על ידך הינו קיצוני ובלתי סביר.

הפחתת התמורות מהשטח הקיים אינה מקובלת בכל מתווה שהוא,  אלא אם מדובר בבניה בלתי חוקית, חלילה.

בהנחה שהשטחים המהווים את דירתך הינם על פי היתר בניה כדין, ולכאורה הדברים נכונים לפי הרישום בטאבו, הרי שזהו הבסיס לתחשיב התמורות שעליך לקבל, בהתאם לתוספת התמורות שמקבלים שאר בעלי הזכויות בבניין.

מה שאינו מובן לי בכל הסיפור שלך הוא היכן נמצא עורך הדין של בעלי הדירות, אשר אמור לדאוג לאינטרסים שלך? איך בכלל הגעתם למצב בו לכאורה אין כלל התאמה בין הזכויות הקיימות לבין זכויות התמורה? 

הייתי מציעה להתחיל בבחינת הייצוג המשפטי, ואם מי שאמור לדאוג לבעלי הזכויות בבניין אינו דואג לאינטרסים של בעלי הדירות, ושלך בפרט, אזי לדאוג לייצוג משפטי שידאג לאינטרסים שלך.

בנוסף, נראה ששטח הדירה המוצע של 38 מ"ר בכלל מצוי מתחת לתקן, ולא ברור לי אם בכלל ניתן ליצור דירה כזו בימים אלו, כיוון שזה מתחת לתקן המינימלי לשטח דירת מגורים.

בקיצור - משהו "מריח פה לא טוב". 

את חייבת ייצוג משפטי מקצועי שיבחן את הדברים לאשורם, ויבדוק את התאמת התמורות להן את זכאית.

בין לבין אציין, כי אם יש הבדל כה מהותי לעניין הזכויות, שווה לבדוק מה עוד לא הולך בדרך המלך במסגרת ההסכמות שגובשו - ככל שגובשו כאלה באופן מחייב.

נדלקים לי פה הרבה תמרורי אזהרה. בדקי היטב את זכויותיך. 

בהצלחה

שלום רב

ניוד זכויות אפשרי בחלק מהרשויות. בכל מקרה מדובר על הקלה וצריכה להיות לה סיבה תכנונית מספיקה.

צריך להבין שבניה מוגבלת בדר"כ בקווי בנין, קרי - המרחק שצריך לשמור מגבול המגרש. ובחלק מהרשויות גם באחוזי הבניה המותרים. כך שלא ברור אם מה שאתה חושב שרצוי לעשות בכלל ניתן לבע בגלל מגבלות תכנוניות, שאינן נוגעות לנושא של ניוד זכויות.

רפאל שלום,

ראשית, אני מבין שאתם מצויים בתוך תהליך תמ"א 38 במובן שקיים הסכם חתום מול היזם. יחד עם זאת, מדבריך, הדבר אינו אומר שהפרויקט מתקדם, הדבר אינו אומר שתנאי ההסכם מקויימים. הדברים, כך ניתן להבין, לא נבחנו על ידכם. 

מעצם טיבם וטבעם של דברים, לאחר שהושלם הליך חתימת "הרוב המינימלי הדרוש" על הסכם התמ"א חותם היזם אף הוא על הסכם התמ"א (ובמקרים מסויימים בהם יש צורך אף קיימת דרישה לחתימת ערב מטעם היזם שאף הוא חותם על ההסכם באותו המועד) ומאותו שלב ישנו הסכם מחייב, המותנה בתנאים, הוראות ומועדים.

משקיים הסכם מחייב, ישנה כמובן חובת דיווח לרשויות המס (מבוצע על ידי היזם ביידוע עורך הדין מטעם הדיירים), על היזם להכין תוכניות, להעבירן  להערות הדיירים ואישורם במידת הצורך, יש לעבור את שלב חתימת התוכניות והגשתן לוועדה המקומית לתכנון ובניה לשם קבלת היתר בניה ועוד.

לאורך כל הדרך עורך הדין של הדיירים חייב להיות מעודכן בהתפתחויות, בשלבים השונים, בין על ידי קבלת המידע והעברתו ובין על ידי פניה יזומה לקבלת המידע והעברתו, ומעצם טיבם וטבעם של דברים, וכך מצופה, וכך אני פועל, חייבת נציגות הדיירים לקבל עדכונים שוטפים מעורך הדין של הדיירים בדבר כל התפתחות כאמור.

כל האמור יפה ונכון גם לשלבים הבאים בפרויקט, השלבים לאישור התוכניות בוועדה המקומית לתכנון ובניה עד לקבלת היתר הבניה בתנאים, שלאחריו יוצאים לדרך בהשלמת התנאים, התקשרות עם בנק מלווה, העמדת הערבויות, פינוי הדירות ו... ביצוע הפרויקט.

משאלתך אני מבין שמשהו אינו תקין במערכת היחסים בין עורך הדין המייצג את הדיירים ובין הדיירים ככלל ונציגות הדיירים בפרט. ודומה כי כך היו הם פני הדברים מבראשית. שהרי, ניתן להבין שאינכם יודעים היכן דברים עומדים ומשמעו שלא קיבלתם עדכונים שוטפים. 

בהקשר זה אומר כך: אם הוגשה או לא הוגשה בקשה להיתר בניה ניתן לברר בוועדה המקומית לתכנון ובניה. כך גם יפים הדברים לגבי ההליכים, ככל שהתקיימו ו/או מתקיימים, בוועדה, למתן היתר בניה. אין סיבה שלא תדעו זאת. אין סיבה שיסתירו זאת מכם. ואם כלל לא הוגשה בקשה להיתר -  אנא, עיינו בהסכם, שכן אין לי שום ספק שמסגרת הזמנים הקבועה בהסכם אינה צריכה לאפשר פרק זמן של 4 שנים מבלי שהוגשה בקשה להיתר. או, ואולי גם, שקיימים תנאים נוספים בהסכם שלא התקיימו.

כך או כך -  רצוי לקבל ייעוץ מעו"ד הבקיא בתחום כדי שראשית יעמידכם על המצב העובדתי והמשפטי הנכון בעניינכם. שאחרת, אם לא תקחו הדברים לידים -  דבר כנראה לא יעשה ולא יתקדם (וכל זאת בזהירות ובהסתייגות הנדרשת, שכן אינני מכיר את פרטי המקרה עצמו).

וכעת לשאלתך בדבר הייצוג והסכם שכר הטרחה. אקדים ואומר, שלצורך ביצוע האמור לעיל אין צורך לקבל עותק של הסכם שכר הטרחה של עורך הדין הנוכחי "המייצג" אתכם בפרויקט. עצם הדרישה לקבל הסכם זה מעלה שאלות בדבר מטרת ההתייעצות ומטרתו של עורך הדין איתו אתם מתייעצים. בשלב זה יש צורך בבחינת הדברים, כאמור לעיל, הן בהיבט התכנוני הקיים או שאינו קיים והן בהיבט התנאים הקבועים בהסכם החתום, ולשם כך אין שום צורך לבקש ולקבל את הסכם שכר הטרחה של עורך הדין "המייצג" אתכם בפרויקט. הדברים, כך דומה, בזהירות הנדרשת, מחייבים שאלת השאלות הנכונות כדי שתקבלו את הייעוץ וההכוונה הנכונים. נכוותם פעם אחת. חשבו פעמיים. בדקו.

ולבסוף, סוגיית הייצוג של עורך הדין מטעם הדיירים והסכם שכר הטרחה. עורך הדין של הדיירים, ככינויו, הינו עורך דין המייצג את הדיירים ואותם בלבד, אינו מייצג את היזם, ומערכת יחסי עורך הדין - לקוח מתקיימים בין עורך הדין ובין הדיירים. לכן, וכך גם נקבע בוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, הסכם שכר הטרחה של אותו עורך דין יחתם מול הדיירים ישירות ו/או באמצעות נציגות הדיירים שהוסמכה לכך במפורש. ההסכם ידוע וצריך להיות ידוע וגלוי לנציגות ולדיירים מבראשית ולאורך כל הדרך. אתם הלקוח. לא היזם. לכן, הגם כי בפרקטיקה היזם מתחייב כלפי הדיירים לשלם בעבורם את שכר הטרחה על פי ההסכם שלהם עם עורך הדין מטעמם, ההסכם אינו נערך ונחתם מול היזם ואינו סוד לדיירים. יתרה מכך, וכך אני מקפיד, הסכם שכר הטרחה של עורך הדין מטעם הדיירים אף מהווה נספח להסכם התמ"א או הסכם הפינוי בינוי. כך צריך להיות.

לכן, התשובה לשאלתך האם עורך הדין מטעם הדיירים רשאי לסרב לדרישת הדיירים לראות את הסכם שכר הטרחה -  אשר נחתם מולם או מול נציגות מוסמכת מטעמם - התשובה ברורה וניתנה בגוף הדברים. הוא אינו יכול לעשות כן. הוא אינו רשאי לעשות כן. ודבר חמור מאוד ומלמד מעל לכל על מכלול הדברים, אופן ניהול הפרויקט, ולמעשה ... כי בפועל לא הייתם ואינכם מיוצגים (כמובן, עם כל ההסתייגויות והזהירויות, מאחר ואינני מכיר את פרטי המקרה).

אין ספק כי שלב בחירת עורך הדין מטעם הדיירים הינו חשוב ומהותי. לכן, להבא, אנא השקיעו בכך מחשבה, בדיקה, בחרו את עורך הדין שיפעל בעבורכם, ללא מורא, תוך גילוי יוזמה, תכנון, יצירתיות ומקצועיות לאורך כל הדרך ...

הסכם שכר הטרחה של עורך הדין "המייצג" אתכם בפרויקט הנוכחי אינו העניין, לפחות בשלב זה. המלצתי הינה שתקבלו ייעוץ נכון, שתבחנו את התמונה הכוללת, תגבשו דרך פעולה ותצאו לדרך. 

בהצלחה,

אבי שלום

אני לא מכיר את ההסכם עליו חתמת. בדר"כ השמאי קובע את דמי שהכירות בהתאם לדירה הקיימת ולא הדירה החדשה. הוא כמובן מגיע לדירה ובודק גם את מצבה הפיזי וכו' וכן בודק הסכמי שכירות קיימים בבנין ומהם גוזר את גובה דמי השכירות. 

תודה רוני ...

עדין כל הפתרונות לא נותנות תשובה אמיתית לקשיש שרוצה לסיים את חייו בביתו.

איל שלום

סעיף 5(ב1) לחוק המקרקעין (חיזוק...) קובע כי בפרויקט של תמ"א 38/1 על היזם להציע מגורים חליפיים לכל תקופת הביצוע. החובה אינה מוגבלת לשנה ולא מותנית בהעמדת הדירה לרשות היזם.

הסייג היחידי הוא היות אביך בן 80 במועד בו נחתמה החתימה הראשונה על ההסכם. 

גם אם סייג זה לא מתקיים - לא הייתי מסכים לדרישות שלו. אני די בטוח שהמפקחת, אם יגיע אליה לדיון, תכריח אותו לממן דיור חלופי.

שלום רוני

השאלה לא היתה ברורה עד הסוף.

יש הרבה דברים משותפים בין פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה ובין פרויקט פינוי ובינוי. 

המכנה המשותף הברור ביותר הוא שבשני הפרויקטים הורסים את הקיים ובונים מחדש.

פרויקט של תמ"א 38 חל לרוב על בניין אחד (אולי יותר אם באותה חלקה). הזכויות לפרויקט ניתנו מכוח תמ"א 38 או הוראות תוכניות פרטניות מכוחו שהתקינו ברשות המקומית. החוק העיקרי החל הוא חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). 

פרויקט פינוי בינוי הוא במהותו פרויקט התחדשות עירונית על מתחם גדול יותר וכולל מספר בניינים. הזכויות לבינוי נקבעות בתוכנית ספציפית והחוק המרכזי הוא חוק פינוי בינוי. 

יש עוד מספר הבדלים שלא כאן המקום לפרטן. 

כאמור ההבדל המרכזי הוא גודל הפרויקט. בנין רגיל מכיל נניח 12 דירות ואם יהרסו אז יבנו יותר (בהתאם למקום). פרויקט פינוי בינוי יכול להשוואה על כמות של כ- 100 דירות. (המספרים רק להמחשת ההבדל).

אפרים שלום רב,

ראשית כל, הרשה לי לאחל לכם בהצלחה בפרויקט. כולי תקווה כי הפרויקט יעבור בצורה חלקה והתוצאה תמצא חן בעיניכם.

לענייננו, 

חישוב שטחים בפרויקטים של התחדשות עירונית, נעשה לרוב על ידי השוואה לחישוב השטח המחושב לצרכי ארנונה. לכן, אם המרפסת הצמודה מחושבת לעניין ארנונה (מה שאמור לקרות), אז בהחלט יש לקחת אותה בחשבון.

לעומת זאת, שטחים משותפים הצמודים לדירה וכל שטח אחר אשר אינו נכלל לצרכי ארנונה, לרוב לא יכנסו לחישוב השטח.

אזכיר כי מדובר בסיטואציה מסחרית, התלויה במו"מ. כלומר, ישנם פרויקטים בהם ב"כ בעלי הנכסים בבניין מצליח לשכנע להוסיף שטחים נוספים לחישוב, וישנם מקרים בהם היזם מתעקש על חישוב שטחים שונה (יש כאלה שיתעקשו על השוואה לנסח הטאבו לדוגמא). 

לסיכום, כלל האצבע הוא השוואה לחישוב השטח לצרכי ארנונה, אך לעיתים ניתן לסטות מכך בתוך המו"מ. 

מקווה כי הצלחתי לסייע ובהצלחה בפרויקט.

שלום, קרול

האמת שלא ירדתי לסוף דעתך.

מצד אחד אתה כותב שאתה מתנגד לפרוייקט, מצד שני אתה אומר שאתה "לא מתכוון לשים מקלות בגלגלים". לא הבנתי איך שני הדברים הולכים יחד.

בכל מקרה, תנאי העסקה אמורים להיות גלויים לכל בעלי הדירות, בלי קשר להליך משפטי, כדי שכל אחד מהבעלים יוכל לקבל את החלטה, בין היתר, על בסיס התמורות המוצעות.

הדרך להבטיח את אמינות המידע היא באמצעות חשיפת הסכם התמ"א עצמו, שבין היתר יש לכלול בהוראותיו התיחסות ספציפית לדיווח ולחשיפת מלוא המידע בפני כל הצדדים. 

במקרה של חוסר אמון מוחלט וחשש לזיוף ניתן לבקש לחשוף את המסמך שהוצג לרשות המיסים בדיווח על העסקה, אך הייתי רוצה להאמין שזהו צעד מרחיק לכת ושיהיה מיותר במקרה שלך. 

מקווה שעזרתי.  

שלום, פאני

ככל שאני מבינה את הדברים נכונה משאלתך, עורך הדין מטעם הבעלים קבע מראש תנאים, שאותם הציב ליזמים שונים במסגרת מכרז. מבחינה חוזית ניתן לראות בכך "הצעה". לפי אותם תנאים מי שענה עליהם במלואם ונבחר כזוכה במכרז ביצע למעשה "קיבול", כלומר קיבל עליו את מלוא התנאים בשלמותם, ללא יכולת שינוי. (הדברים מעט שונים משפטית, אבל זהו הסבר שמשקף את המצב באופן שניתן להבינו, אני מקווה, יותר בקלות). 

ועל כן, מרגע שנתגבשה ההסכמה בין הצדדים מדובר בחוזה מחייב לכל דבר ועניין.

לפיכך, עורך הדין מסביר, כי אין מקום לשנות את התנאים, שכן על בסיסם הוכרז היזם כזוכה במכרז. 

מה שהייתי מציעה לכם לבדוק זה האם ניתן לעורך הדין המנדט מלכתחילה לנהל מכרז באופן הזה, האם דובר על הצעה או על הזמנה להציע הצעות, האם התנהלה התמחרות בין היזמים השונים וכיו"ב, כדי להבין האם נבחרה באמת ההצעה הטובה ביותר עבור הדיירים.

בכל מקרה, אין מקום להבחנה בין הבעלים לבין עצמם, למעט ביחס לתנאים המקובלים, כגון הטבה לקשיש, שאולי סבתך זכאית לה, או כמובן על בסיס זכויות שאינן שוות ברכוש המשותף.

מקווה שהבהרתי את הדברים

בהצלחה

פאני היקרה שלום

מזמן לא שמעתי ממך...

את עושה סלט חתוך דק וקשה לי להבין מה השאלה.

לא יודע למי הכוונה הממונה על הסדר מקרקעין. כנראה שהתכוונת למפקחת על רישום מקרקעין. סמכויותיה על פי חוק המקרקעין (חיזוק ...) הם, בהקשר של תמ"א 38, לדון בתביעות כנגד בעלי דירות שלא חתמו על הסכם התמ"א כאשר הסעד המבוקש הוא לחייב אותם בחתימה. זה הכל. המפקחת בודקת מגוון שיקולים בהקשר הקנייני בלבד תוך כיבוד דעתם של רוב בעלי הדירות שחתם מחד ובחינת טענות קיפוח או אחרות מצד מי שלא חתם, והכל מתוך ראיה כוללת של חשיבות פרויקטים של תמ"א. 

ממונה על חוק המכר שואב סמכויות מכוח חוק המכר (דירות) שלא בהכרח חל על בעלי דירות בפרויקט תמ"א. בכל מקרה הוא בודק בעיקר עמידה במחויבויות היזם למתן ערבויות ולרישום. 

כפי שאת רואה אין קשר בין השניים.

קבוצת רכישה היא סוג אחר. הם רוכשים ביחד קרקע. בניגוד לבעלי דירות בבנין תמ"א שכבר רשומים כבעלי הזכויות.

מקווה שעשיתי סדר.

שלום רב

אין חובה בחוק למנות מפקח מטעם הבעלים במימון היזם. זה ענין להסכם בין הצדדים. אבל כמעט בכל ההסכמים הסדר כזה מעוגן בהסכם.

לא קראתי את ההסכם אבל אני מניח שאין כאן "ויתור" אלא פשוט אין התייחסות לכך. הבעלים יכולים תמיד למנות מפקח מטעמם על חשבונם.

יתכן ואם היתה תביעה כנגד דייר "סרבן" והוא היה טוען זאת - המפקחת היתה אולי מחייבת את היזם לממן מפקח. אבל זה לא המצב.

יש לזכור כי בכל מקרה היזם בונה את הבנין גם עבורו. לכן אם אתם רוצים לממן מפקח מטעמכם דוקא הייתי מתמקד בעיקר בשלב הגמר והמסירה ולא בשלד. 

אושר שלום רב

ראשית - בהיתר הבניה (בדפים הנלווים לו) מצוין לרוב שעות עבודה מותרות. בדר"כ יש היתר לחרוג משעות אלו במקרה של יציקה. 

שנית- גם אם עובדים בשעות מותרות אין היתר לעשות רעש שאינו נחוץ וחזק מהרגיל. 

מציע כי גם תבדוק את ההיתר וגם תתלונן במוקד העירוני בכל פעם שזה קורה.

אני מניח שהבניה בשלב התחלתי שהוא אכן יותר רועש. כאשר ישלימו את שלד הבנין יהיה יותר רגוע.

שלום רב שירה,

משאלתך אני מבינה שלאחר חלוף זמן רב בו לא התקדם הפרויקט את מעוניינת לחזור בך מההסכמה הראשונה ליזם לקידום תמ"א בבניין. עמדה שהיא לגיטימית לכל הדעות.

השאלה אם זה אפשרי צריכה להיבחן בכמה מישורים, בראשם בהתאם להסכם עליו את חתומה.

מאחר שההסכם אינו בפניי, אוכל להשיב לך רק באופן כללי, ולנסות להבהיר את מצבך. אנסה להשיב בקצרה, ולהאיר לך מספר נקודות. 

ככלל, שמונה שנים לקידום פרויקט תמ"א זהו משך זמן לא סביר. יתכן שהיה מקום לבטל את החוזה קודם לכן. אתחיל מהמובן מאליו - היכן היה עורך הדין שלכם כל הזמן הזה? מדוע הוא לא פעל לקידום האינטרסים שלכם, הבעלים? כדאי מאוד לבדוק את הדברים ומהן הסיבות שלא פעל לביטול עד כה. אולי הייתה מניעה לגיטימית (קשה להניח, אבל ייתכן).

מתווה של פינוי ביוני דורש תכנון מחדש לקידום תכנית (" תב"ע "), אשר לרוב הינו תהליך ארוך יותר מקידום היתר שבסמכות ועדה מקומית לתמ"א, ככל שמדובר במתחם שאין בו הכרזה, ואני יוצאת מנקודת הנחה שזהו המצב. זוהי סיבה לבחון את הדברים מחדש, לא רק על ידך, אלא גם על ידי כל שאר השכנים. 

לעניין ביטול ההסכם בשלב זה רק מצידך, אזכיר כי מדובר בהחלטה של הרוב הנדרש של הבעלים בבניין (ובמתחם כולו, ככל שמתוכנן לצרף בניינים נוספים למתחם הפינוי-בינוי), ועל כן החלטה חד צדדית שלך אינה אופרטיבית, אלא אם יצטרפו אליך מתנגדים נוספים. ככל שלא יתגבש הרוב הדרוש להכרה במתחם פינוי-בינוי, לא יוכל היזם לקדם את התכנון. 

הבסיס לתשובות טמון בחוזה, כאמור, שצריך להיבחן בקפידה. באופן עקרוני אשיבך, כי "החלפה" של המתווה הינה בעצם התקשרות חדשה, אלא אם ניתנה האופציה הזו ליזם מלכתחילה בהסכם. בהעדר הסכמה מראש נדרשת הסכמה מפורשת של כל הדיירים ל"החלפה" הזו.

אני יכולה בהחלט להבין, שאם חלפו 8 שנים ללא התקדמות וכעת היזם רוצה להתחיל מחדש, יש אובדן אמון בו, ואם בכלל יש מקום לקדם את הפרויקט, יש מקום לשקול התקשרות עם יזם חדש.  

לגבי הערת האזהרה - בתמצית אשיב כאן, כי ניתן לבטלה במקרה של ביטול העסקה, אך בכל מקרה אינה מונעת מכירה, אלא דורשת הסכמת היזם להעברת הזכויות לרוכש החדש. זהו עניין מורכב יותר מכדי להשיב עליו במסגרת זו ואני ממליצה לך בחום לפנות לייעוץ משפטי פרטני.   

מקווה שהצלחתי לעזור לך במסגרת המצומצמת הזו.

בהצלחה, 

קורין שלום,

שתי שאלות שונות אך קשורות בפיך:

שאלתך הראשונה הינה מהו הרוב המינימלי הדרוש (נכון להיום) המאפשר התנעתו של פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה). התשובה לכך הינה חתימת הבעלים של לפחות 80% מהיחידות בבניין שליחידותיהם צמודים לפחות 80% מהחלקים ברכוש המשותף. רוב זה יאפשר בהמשך הדרך נקיטת הליך נגד מי שלא חתם על ההסכם והמוגדר, בלשון המוכרת, "דייר סרבן", וככל שהליך זה יצלח ויתקבלו בדרך זו או אחרת חתימות 100% מבעלים -  יצא הפרויקט לדרך.

שאלתך השניה מתייחס לאופן בו מחולקות התמורות בין בעלי הדירות בפרויקט. ככלל, אמנם נהוג לקבוע תוספת מטר'ז קבועה לכל הדירות, ללא קשר לגודלן, אולם אין מדובר בכלל מחייב כלשהו. זאת ועוד, כאשר קיים שוני כל כך מהותי בגודל הדירות, כפי שאת מציינת, וממילא בחלקים המשותפים הצמודים לכל דירה, הרי ממילא הזכויות והתמורה של כל דירה לפרויקט שונה באופן משמעותי ויתכן וקיימת הצדקה לחלוקה יחסית. דומה כי דרך המלך היא לבחון האם ישנם בעלי עניין נוספים כמוך, אשר סה"כ מהווים לפחות 20% מהבעלים בפרויקט או שסה"כ מוצמדים לדירותיהם לפחות 20% מהחלקים המשותפים ברכוש המשותף, ויחדיו תוכלו לנהל מו"מ מסחרי גם בעניין זה של התוספת. את לבדך, ככל שאינך לבדך מחזיקה ב- 20% כאמור, תתקשי (בלשון המעטה) בניהול מו"מ כזה כנגד רצון שאר הדיירים, בהנחה שכולם מסכימים, ותהי רשאית כמובן להתנגד ולכשיבוא היום יוגש כנגדך הליך דייר סרבן שבמסגרתו יבחן האם זכויותיך קופחו אם לאו.

מקווה שהייתי לך לעזר, בשלב זה.

מאחל לכם הצלחה בקידום הפרויקט.

קרן שלום,

לשאלתך, לצורך הוצאתו לפועל של פרויקט תמא 38/2 הריסה ובניה, יש צורך בשלב הראשון בחתימתם של הבעלים של לפחות 80% מהיחידות בבניין להם צמודים לפחות 80% מהחלקים ברכוש המשותף. רוב זה, המכונה "הרוב המינימלי הדרוש", מאפשר קידום הפרויקט ונקיטת הליכים, בהמשך הדרך, כנגד מי שלא חתם על ההסכם ומכונה "דייר סרבן".

מקווה שהייתי לך לעזר,

שלום רב

עורך הדין ביקש יפוי כוח בלתי חוזר ולתקופה של שנתיים כדי למנוע כל אפשרות של מעבר לעורך דין אחר.

 יפוי כוח "בלתי חוזר" הוא כזה שלא ניתן שלא ניתן לבטלו על ידי הממנה שכן זכויות צד ג' תלויות במתן יפוי הכוח. לא בטוח שזה המצב במקרה של יפוי כוח לעו"ד אבל מי רוצה להתווכח ... 

לכן אני ממליץ לא לחתום על יפוי הכוח או לחליופין למחוק את המילים "בלתי חוזר" ובכל מקרה לצמצם את התקופה ל- כמה חודשים. 

מזל צהריים טובים,

הצטערתי לשמוע על עוגמת הנפש שחווית ממנהל העבודה בפרוייקט ההתחדשות העירונית אצלכם.

לצערי ישנם מספרי משתנים, אשר אנו חייבים להבין בטרם אנו ניגשים לנתח את הסוגיה הספציפית הזו?

1. כיצד הסכם התמ"א מתייחס לשימוש בשטחי הדירות של הדיירים עבור הרחבת השטח המשותף וה-facilities של המתחם?

2. האם התשריטים והתוכניות, בהן נעשה לך העוול המתואר, צורפו כנספחים להסכם התמ"א או שמדובר בשינוי שנעשה בשטח?

3. במידה ומדובר בשינוי שנעשה בשטח, כיצד הגיב לכך המפקח? ואם הגיב לך באופן שלילי, האם המחלוקת עברה לפוסק טכני?

4. כיצד עורך הדין, המייצג אתכם הדיירים, הגיב לתכניות הנ"ל? ומדוע אישר אותן (הרי ברור לו שהדיירים אינם אנשי מקצוע ולרוב אינם יודעים לקרוא תכניות)?

5. האם הבטחת מנהל העבודה (כשלעצמו סמכות נמוכה יחסית עבור קביעות הרות-גורל מסוג זה) עוגנה בכתב, או בע"פ? האם ניתנה בסמכות?

ישנן עוד שאלות רבות שיש לשאול, אך כפי שודאי הבנת, מדובר בסוגיה סבוכה אשר לא ניתן לענות עליה "על רגל אחת" בפורום אינטרנטי, אלא רק בפגישה ויחד עם מסמכים.

ראי, ישנם מספר מקרים בהם עושים שימוש בשטח הדירות על מנת להתקין מעלית, אך עדיין נשארת ההתחייבות של היזם לשטחן של הדירות (מצד שני לאו דווקא ליכולת לתכנן אותן באופן יעיל לאחר מכן).

כאשר ישנה הפרה של הסכם התמ"א, ניתן לפנות לבית המשפט ולקבל מספר רב של סעדים (בהתאם לשלב בו נמצא הפרויקט), וכאשר ישנה מחלוקת בשטח ניתן לפנות לפוסק טכני, ואם נעשה כאן מעשה ללא הסכמה מדעת, ניתן לפנות לבית המשפט גם כן.

הבעיה היא שכרגע איני יכול לייעץ לאיזה הליך לפנות ומה הסעדים שניתן לבקש.

במידה ותהיי מעוניינת, את מוזמנת ליצור קשר עם משרדי ולקבוע לנו פגישה, על מנת שנוכל לכוון אותך להליך המתאים ולסייע לך ככל האפשר.

מקווה שהצלחתי, ולו במעט, לעזור.