פורום תמ"א 38

אורי שלום,

אפתח ואומר כי פרויקט של התחדשות עירונית הוא פרויקט של כלל הדיירים (כאשר לצורך ההתקשרות עצמה נדרש רוב מינימלי, הנקבע בהתאם למאפייני הפרויקט, שיחתום על הסכם ההתקשרות) ולא של דייר בודד אשר בוחר בעבור כלל הדיירים את היזם, את עורך הדין, את תנאי העסקה וכו' וכו'.  

מצב הדברים אותו אתה מציג, בפנייתך, מלמד על פניו נפלו כשלים בהליך מינוי נציגות ומינוי עורך דין המייצג את הדיירים. 

בנסיבות אלו, אם כך הם פני הדברים, הסיטואציה אליו נקלעתם, הדיירים, מחייבת עצירה מידית של כל פעולה וביצוע מחשבה כיצד נכון לקדם את הפרויקט, תוך קבלת החלטות נדרשות ברוב של הדיירים.

מטבע הדברים, אין בפני את הנתונים הנדרשים להביע עמדה בנוגע לעסקה -  הבניין, המיקום, הזכויות, היזם, הצעת היזם, תוכן ההסכם ועוד ועוד, כמו גם מסמכים עליהם חתמתם עד כה, אם חתמתם. יחד עם זאת, על פניו, משאלתך עולה קושי בהתנהלות הדברים, היזם, "הנציג" (בין אם נבחר על ידכם, בשעתו, ובין אם לאו, תוך שאלה אלו סמכויות הוקנו לו על ידכם, אם הוקנו סמכויות) ואף כך עולה מפנייתך -  מעורך הדין מטעם הדיירים שמפנייתך עולה כי כלל לא נבחר על ידי הדיירים או מי שהוסמך על ידם לעשות כן, עורך דין אשר אמור לייצג את הדיירים, את כלל הדיירים, ואותם בלבד, לאורך כל הדרך.

לאור כל האמור, המלצתי היא שאתם, הדיירים, תפנו לייעוץ דחוף אצל עורך דין הבקיא בתחום, כדי שיבחן הדברים וייעץ לכם מה נכון וראוי לעשות בנקודת זמן זו, טרם שיעשה דבר מה נוסף, וזאת מחד כדי לעצור מעשה שעל פניו צפוי לפגוע בזכויותכם ומאידך כדי לקדם ביצוע פרויקט בדרך הנכונה ותוך שמירת זכויות הדיירים.

איילת שלום,

שאלתך, האם הנך חייבת להסכים לביצוע עבודות תמ"א בבניין, מורכבת ממספר היבטים שונים.

בפתח הדברים אומר כי הנך חופשיה כמובן לסרב לחתום על הסכם התמ"א (ככל שטרם חתמת עליו), אולם ככל שההסכם ייחתם על ידי הרוב המינימלי הדרוש (ככל שטרם נחתם) אזי תהיה בבחינת "דייר סרבן" והנימוק שהצגת, חשש לפגיעה בהכנסה משכירות, בתקופת העבודות, אינו נימוק שיסייע לך וצפוי שבסופו של יום תחויבי לחתום על ההסכם באופן עצמאי או באמצעות בעל תפקיד שימונה ויחתום על המסמכים בשמך ובמקומך.

לגופו של עניין, אינני מבין את החשש והסירוב. ככל שמדובר בפרויקט של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), ממילא במהלך התקופה בה הדירה נמסרת ליזם לצורך ביצוע העבודות, הריסה ובניה, ועד קבלת הדירה החדשה, תהי זכאית לדמי שכירות חלופיים. כך צריך להיות על פי הוראות הסכם ההתקשרות. במקרה זה, ברור, שהחשש שהצגת לאו חשש הוא. 

כאשר מדובר בפרויקט של תמ"א 38/1, חיזוק ועיבוי, במסגרתו לא מפנים את הדירות ולא מקבלים דמי שיכרות בתקופת העבודות, אמנם צפויה ירידה מסוימת בהכנסה מדמי השכירות בתקופת העבודות. אלא שגם במקרה זה (כמו גם במקרה של תמ"א 38/2 הריסה ובניה), הצעתי הינה שתבחני את התמונה הכוללת של השבחת הנכס ובכלל כך השבחת דמי השכירות העתידיים שיתקבלו. ככל שנדרש פתרון נקודתי של תזרים שוטף, הרי שעניין זה יכול להבחן ולבוא לכדי פתרון בדרכים שונות.

מקווה שבאמור יש כדי לסייע לך בקבלת ההחלטה לקדם את הפרויקט.

בהצלחה.

רון שלום

אני מבין שהיזם מציע לכם במסגרת פרויקט פינוי בינוי פחות חניות ממספר דירות הבעלים. אני יותא מנקודת הנחה שזה המצב ולא ניתן לקבל עוד חניות. קודם כל קבלו מה שנותנים. אין בכך כל חבות במס. אתם יכולים במסגרת הסכמות בין הבעלים הקיימים (וניתן לעגן גם בתקנון המוסכם) לקבוע חלוקת שימוש בחניות, ניתן לסכם תשלום למי שלא משתמש בחניה וכו'. לא הבנתי את ההצעה של היזם . אם הוא נותן בחינם במסגרת התמורות אז למה לרכוש ממנו?

שלום, שקדי

כרגע המתווה אינו סופי ועל כן אין באפשרותי להשיב לך תשובה עניינית.

כן אוכל לומר, שלמרות שהנטיה הראשונה היתה לוותר על התמ"א כליל, הובן כי זהו פתרון איכותי להתחדשות עירונית, שלא תמיד אפשרית במתחמים גדולים (כדוגמת מתחמי פינוי-בינוי) ועל כן יש נטיה כיום "לשכלל" את המנגנון.

נקווה שלא ישפכו את המים עם התינוק...

עד שאין החלטה סופית, אין טעם להניח הנחות.

נקווה לטוב

שלום, משה

בניגוד לבניה מחדש  של הבניין, בתמ"א עיבוי אין טופס 4 לדירות החדשות, רק תעודת גמר. ככל שאכן התקבלה כזו ביחס לדירתך, הרי שאין מניעה מקבלת חזקה בה.

כמובן שעל פי תנאי החוזה יש לוודא כי היזם יעמוד בכל התחייבויותיו.

הייתי מציעה להיעזר בעורך הדין המייצג (או בעו"ד אחר מטעמך) לניסוח הולם לקבלת הדירה כפוף להמשך מילוי התחייבויות היזם על פי הפרוייקט.

ככלל, לפני כל חתימה על מסמך בעל השלכות משפטיות, מומלץ מאוד להיעזר בעו"ד מטעמך. המקרה האמור הינו דוגמה מובהקת לנחיצות העזרה של איש המקצוע בעניין.

בהצלחה ובשעה טובה

אילנית שלום,

ראשית, צר לי על שנקלעת למקרה זה, של איחורים ודחיות אין קץ במסירת דירה חדשה שרכשת. מדובר, לצערי, בתופעה קיימת, מוכרת.

אם וככל וטרם התייעצת עם עורך דין בקיא בתחום, שיבדוק את הסכם הרכישה ושאר פרטי המקרה הקונקרטי, וייעץ לך בהתאם, המלצתי היא לך לעשות כן כדי לוודא שזכויותיך אינן נפגעות.

מקווה שהייתי לך לעזר,

אבי שלום,

ככלל, עורך הדין מטעם הדיירים נבחר בתחילת הדרך על ידי רוב הדיירים, במסמך מינוי נציגות ועורך הדין מטעם הדיירים, כאשר החלטה זו מתקבלת ברוב ומחייבת את כלל הדיירים. זאת ועוד, ככלל, אין זה נכון שמספר עורכי דין ייצגו את הדיירים באותו בניין, בפרויקט תמ"א 38/2, באופן בו כל קבוצת דיירים תיוצג באמצעות עורך דין אחר. זהו מתכון בדוק לבעיות.

ולצד כל אלו, מדובר כמובן בשאלה מסחרית, שכן לייצוג זה עלויות שהנכם מבקשים שהיזם ישלם בעבורכם. לכן, הנכם מוזמנים כמובן לפנות ליזם כדי לגבש מתווה מוסכם שיספק את החשש בפניכם.

לצד כל אלו, נעצור רגע ונשאל האם הסירוב שלכם לייצוג הדיירים באמצעות אותו עורך דין נובע אמנם מקיומו של ניגוד עניינים מבוסס או על תחושות בטן או חוסר רצון. במידה ואמנם קיים ניגוד עניינים, אמיתי, הרי שעליכם לפעול בעניין.  

מקווה שבכך סייעתי, להמשך דרככם.

שלום רב,

לצורך בחינת סיכויי התביעה כנגד "דייר סרבן" ומנגד סיכויי "הדייר הסרבן" להצליח בהתנגדותו, יש צורך לבחון את המקרה לגופו, באופן מלא, ולפיכך שאלה מסוג זה  אינה מתאימה למענה פרטני במסגרת הפורום והנך מוזמן/נת לפנות לייעוץ פרטני עם עו"ד הבקיא בתחום.

בהצלחה, 

יאיר שלום,

1. ככל שהמנוח חתם על ההסכם, טרם פטירתו, החתימה תקיפה ומחייבת גם את היורשים.

2. ככל שהמנוח טרם חתם על ההסכם, טרם פטירתו, רשאים היורשים לחתום על ההסכם, בין אם מידית טרם שניתן צו קיום הצוואה / צו הירושה תוך הסכמת היזם והתחייבות להשלים הוצאת צו קיום הצוואה / צו הירושה, ובין אם לאחר מתן צו קיום הצוואה / צו הירושה. 

3. ככל וטרם ניתן צו קיום צוואה / צו ירושה (בין אם קיים צפי לעיכוב מפאת התנגדויות וכיוצ"ב ובין אם לאו) וקיים דוחק זמנים לחתימה על הסכם התמ"א 38, אזי ניתן לבקש למנות מנהל עזבון אשר יבקש מבית המשפט אישור לחתימת הסכם התמ"א 38 ובכפוף למתן אישור בית המשפט -  יחתום בשם העזבון. 

בהצלחה, 

שחר שלום,

שאלת הוספת ממ"ד בפרויקט תמ"א 38/1 הינה קודם כל שאלה של היתכנות תכנונית (מרחקים מקו בניין, מרחקים מקו מגרש, חתך קומתי וכו'), כאשר אין חובה שפרויקט תמ"א 38/1 יכלול הוספת ממדי"ם (וראה בעניין זה מאמר שכתבתי באתר הפיסבוק של משרדי).

ניתן להניח שאם בשעתו נחתם הסכם התמ"א 38/1 כשבתנאיו נקבע הוספת ממדים לחלק מהדירות, ולאחרות לא, אזי לא ניתן היה, תכנונית, להוסיף הממדי"ם לדירות אלו. אם לא כך הם פני הדברים, ובמידה ולא נערכו האיזונים הנדרשים, אזי למתנגדים קיימת על פניו עילה טובה להתנגדותם.

כך או כך, לטעמי, הוספת הממדי"ם לכל הדירות הינו גם אינטרס של היזם, שכן דירות היזם נבנות בקונטור של הדירות בקומות התחתונות וככל שמגדילים את הקונטור כך גדלים שטחי דירות היזם והתמורות להן הוא זכאי. לכן, יהיה זה נכון וראוי לבחון הדברים יחדיו, הדיירים ונציגות הדיירים, בסיוע בא כוח הדיירים והמפקח מטעם הדיירים, עם היזם והמתכנן של הפרויקט, כדי לבחון האם ניתן לתכנן היום ממד"ים גם לדירות האחרות.

כולי תקווה כי תמצאו את הפתרון הנכון.

אבי שלום,

אפתח ואומר: אתה ורק אתה תחליט בסופו של יום האם לחתום על הסכם ההתקשרות עם היזם, בפרויקט התמ"א. תפקידה של הנציגות לקדם הדברים, לבוא בדברים וכו' וכו', אך אין היא מוסמכת לחתום בשם הדיירים על הסכם ההתקשרות עם היזם או על התחייבויות שמחייבות את הדיירים בתשלום כספים כלשהם (אלא אם אישרת לה לעשות כן, במקומך).

יחד עם זאת, אומר, כי ככל ויתגבש הסכם  וייחתם על ידי הרוב המינימלי הנדרש, מעמדך יהיה כמעמד "דייר סרבן", אם וככל ותסרב לחתום על ההסכם, כאשר מעצם טיבם וטבעם של דברים ככל ולא תוכל להצביע על פגיעה בזכויותיך, חוסר איזון בהסכם וכיוצ"ב, התנגדותך תהיה מוגבלת.

העובדה שאינך חלק מהנציגות אינה מונעת ממך מהעלאת דרישותיך, כבר בשלב זה, בפני בא כוח הדיירים, הנציגות והיזם. ככל ויהיה דבר מה בדרישותיך, צפוי וסביר כי יתקבלו דבריך במכלול הדברים ויבוא לכדי ביטוי בהסכם הסופי שיוגש לחתימת כלל הדיירים. אלא, זכור, שלא כל דרישה שתעלה בהכרח צריכה להתקבל בהליך המו"מ.

בהצלחה,

אוהד שלום

לא ברור לי באישה שלב הפרויקט נמצא. האם חתמו כבר 80% ? התחילו תכנון ? ועוד הרבה. מה שאתה מעלה נשמע על פניו בהחלט לא תקין. רצוי כי תתיעץ באופן פרטני עם עורך דין. 

גלי שלום

זה לא רק ענין מסחרי או ענין של אישור אלא בעיקר ענין תכנוני. אם ניתן תכנונית להוסיף ממ"ד אז לדעתי העיריה תחייב אותם בכך. אם לא ניתן- אז זה המצב. יש להבין כי יש מגבלות של בניה בתוך קוווי בנין מותרים וכן יש מגבלות תכנוניות אחרות בכל מגרש. כנראה שאצלכם המגבלות מאפשרות הרחבה ותוספת ממד רק בצד אחד של הבנין. זה מוכר ולא חריג. הענין היחידי הוא לראות כיצד ניתן לאזן פחות או יותר את הפער בתמורות בין צדדי הבנין.

שלום רב,

השאלה אינה ברורה, משום שנראה שהנך מערבב.ת שני עניינים - היטל השבחה ומס שבח.

מס שבח הוא מס בגין מכירת זכויות במקרקעין, המשולם למשרד האוצר - רשות המיסים.

היטל השבחה הינו היטל המשולם לועדה המקומית בגין ניצול זכויות בניה שטרם מומשו, אשר נגבה, ככל שלא מומשו, בעת מכירת המקרקעין.

חישוב היטל ההשבחה - אשר בספק אם קיים לאחר פרוייקט תמ"א, שכן סביר מאוד להניח כי מלוא הזכויות נוצלו לטובת הפרוייקט, ניתן לבדוק דרך הועדה המקומית, ובמידת הצורך להיעזר לשם כך בשמאי מטעמך.

מס שבח הינו מס אישי ותלוי בנכסי הנישום ובנתונים נוספים, אשר לא הצגת אותם ועל כן אין באפשרותי להשיב לך. תשובה לעניין זכה טעונה ייעוץ ספציפי, לאחר בחינת כל הנתונים הרלוונטיים עבורך, והיא משתנה מנישום לנישום. 

מקווה שעשיתי לך קצת סדר...

אלי שלום,

ככלל, גודל שטח המרפסת אותו יש להצמיד לדירות הקיימות, במסגרת התמורות בפרויקט תמ"א 38, צריך להיות כגודל שטח המרפסת שתוצמדנה לדירות היזם הטיפוסיות. מאחר ומדובר בשאלה תכנונית והאפשרויות על פי התב"ע וזכויות הבניה (בין אם מדובר בתמ"א 38/2 הריסה ובניה ובין אם מדובר בתמ"א 38/1 בה יש ממילא לבחון את המרחקים מקווי בניין, קווי מגרש וכו', ולהתאים נדרש), המלצתי היא שתבחנו את הדברים עם היזם, המתכנן והיועצים מטעם הדיירים.

בהצלחה,

סופי שלום,

בפשטות: בכלל הבניין/ים בחלקה, הרשום/ים כבית משותף, יש להשיג רוב מינימלי דרוש של 80% מבעלי כל היחידות הרשומות, להן צמודות 80% מהרכוש המשותף.

זאבי שלום,

המלצתי היא להפנות שאלות תכנוניות לגורמי התכנון לבדיקה בהתאם למקרה הפרטני. לעניין הוספת ממ"ד בתמ"א 38/1, יכול ויגיע הוא עד לקו המגרש, בכפוף לשיקולי תכנון והחלטות וועדות התכנון.

בקי שלום

עיריות מחייבות בדר"כ חזיתות אחידות גם בגדלי ומיקומי החלונות. לכן כלל לא בטוח שזה אפשרי מה שאת מבקשת. מציע כי תפני ליזם ותבדקי מולו.

שלום, אבנר

שאלת המיסוי מורכבת, ואינה למסגרת דיון זו.

עם זאת, באופן כללי אציין, כי במסגרת ההטבות הפטורות ממס במערכת המיסוי ביחס לעסקת התמורות של התמ"א, ישנם פטורים שהוכרו ככאלה בגין הוצאות מסויימות שמוציא היזם עבור הבעלים,  או הטבות מסויימות שמקבלים בעלי הדירות מהיזם במסגרת העסקה.

יש לבחון את עניינך באופן מפורט על פי הנתונים הרלוונטיים ולצערי אין באפשרותי להשיב לך במסגרת זו. 

עמיחי שלום,

משאלתך, על פניו, מדובר בתקלת מס שלא היתה צריכה לבוא לעולם, שכן היה מקום לעשות שימוש בפטור הייעודי לפרויקט תמ"א 38. זאת, כמובן, לאור כך שבשאלתך אין כל הסבר לנסיבות שגרמו למימוש הפטור האישי, של דירה יחידה מזכה, ומבלי לבדוק את הוראות הסכם התמ"א עליו חתמת אשר נוגעות לסוגיית המיסים.

כך או כך, בנסיבות שנוצרו, הצעתי הינה שתפנה עם שאלתך זו ומלוא הפרטים הנדרשים לפורום המיסים, אשר באתר, או לעו"ד שמומחיותו מיסוי מקרקעין, כדי לבחון הדרכים המיטביות מבחינתך, בנסיבות שנוצרו.

בהצלחה.

שי שלום,

שאלתך מורכבת משאלות שאלות, ואנסה לתמצת הדברים.

לגבי השאלה של אופן חישוב הרוב הדרוש, בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה, אזי חישוב 80% הנדרש הם מכלל היחידות הרשומות (גם אם אינן משמשות למגורים) להן צמודים 80% מהזכויות ברכוש המשותף.

לגבי שאר מרכיבי שאלתך, הנוגעים בעיקרם לשאלת השוויון בין הדיירים, לאור היבטים שונים שציינת, אומר כי יש לבחון את מכלול העובדות הנוגעות לבניין הקיים ולפרויקט המוצע, כדי ליתן מענה לגופם של דברים. תשומת לבך לפסיקה שיצאה לאחרונה מתחת ידו של בית המשפט המחוזי, המתייחס לסוגיית השוויון, לגביה כתבתי מאמר נפרד.

הצעתי הינה שתתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום, אשר יבחן את מכלול הדברים וייעץ לך בהתאם, כאשר במידה וקיימת קבוצה של דיירים המתנגדים לפרויקט במתווה המוצע יהיה זה נכון שתגבשו שיתוף פעולה, תקיימו את ההתייעצות במשותף ותפעלו במשותף לשם מקסום זכויותיכם.

מקווה שהיתי לך לעזר, לפחות בשלב זה.

דנית שלום,

ראשית, כולי הבנה למצב בו הנכם מצויים, בו אביך מצוי, של צורך ליציאה מהדירה בו הוא מתגורר, בין אם למגורים חלופיים לתקופת הבניה ובין אם לבית הורים וכיוצ"ב, בין אם יהיה הדבר באזור מגוריו הנוכחי ובין אם יהיה הדבר באזור מגורים אחר.

את שאלתך אחלק לשני מקרים, כאשר בשניהם, בסופו של יום, יש צורך בפינוי הדירה:

האחד, הוא המקרה בו אביך כבר חתם על ההסכם, ומשכך ממילא מחויב בקיום הוראותיו, כאשר אי קיום הוראות ההסכם צפוי לגרור אחריו חיוב בפיצויים כלפי היזם ו/או צדדים שלישיים. במצב דברים זה יתכן והוראות ההסכם גיבשו חלופות להן אביך יהיה זכאי, מפאת גילו ו/או מצבו הרפואי. כך או כך,  בסופו של יום אביך מחויב על פי ההסכם בפינוי הדירה ומסירתה ליזם לצורך ביצוע העבודות. הצעתי היא לבחון את הוראות ההסכם, לבד או באמצעות / סיוע בא כוח הבעלים, לבחון את הזכויות שהוקנו לאביך בהסכם, אם הוקנו, ובד בבד לפעול למציאת חלופת המגורים הנוחה ביותר מבחינתכם ומבחינת אביך.

השני, הוא המקרה בו אביך טרם חתם על ההסכם והנו בבחינת "דייר סרבן". במקרה זה המלצתי היא לבוא בדברים עם היזם, טרם הצורך לעמוד בפני המפקחת על הבתים המשותפים, כדי להעמיד לרשות אביך את האפשרויות והזכויות המוקנות לו בחוק כ- "דייר קשיש". שהרי, עצם גילו של אביך ו/או מצבו הרפואי אינה סיבה מספיקה לסירוב לביצוע פרויקט ההתחדשות העירונית ויש לאזן בין האינטרסים השונים תוך מתן הכלים להוציא הפרויקט על מהכוח אל הפועל. 

בתקווה שימצא פתרון הדיור החדש לאביך, בקלות, במהירות ובאופן שיקל עליו את המעבר.

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

גל שלום

אין צורך בהסכמה של 100% וזה גם לא רצוי כי יגרום לחוסר יכולת לקבל החלטה. החלטה כזו מתקבלת בדעת רוב ולעיתים ובמידה והסמיכו לכך את נציגות הבעלים, רק על ידי החלטת הנציגות.

כמובן רצוי לקבל מספר הצעות ולהתרשם מהנסיון ומהמשרד וכו', אבל זה לא ענין של חוק. אם אין איזה קשר פסול בין הממנים ובין עורך הדין יהיה קשה לתקוף את הבחירה.

במסגרת ההסכמה עם עורך הדין יש לקבוע את סל השירותים שהוא נותן לבעלים וגם את התשלום בעד שרותים אלו ושלבי התשלום שלהם. כאשר יבחר יזם הוא גם צריך לאשר כי אכן הסכומים ושלבי התשלום מקובלים גם עליו.