פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שי
תמ"א 38/2 הריסה ובנייה
21/11/13
מעל 80% מהדייריםחתמו עם היזם
כעת העו"ד של הדייריםמאיימת על הבודדים שלא חתמו כדלקמן:
אם לא תחתמו , אני חייבת לפי החוק לפנות למפקחת, שתחתום במקומכם ו/או תיתן לי את הסמכות לחתום במקומכם.
חשוב לציין כי היזם דורש בהסכם חתימות של 100% של המוכרים
כמו כן יש סיכוי שיטלו עליכם קנסות ו/או פיצויים בשיעור של מאות אלפי שקלים
כמו כן היא ציינה שדין תמ"א 38/2 הוא כמו דין פינוי בינוי?
האם היא צודקת והאם התנהגותה עם איום לא נכון ,סבירה?
כעת העו"ד של הדייריםמאיימת על הבודדים שלא חתמו כדלקמן:
אם לא תחתמו , אני חייבת לפי החוק לפנות למפקחת, שתחתום במקומכם ו/או תיתן לי את הסמכות לחתום במקומכם.
חשוב לציין כי היזם דורש בהסכם חתימות של 100% של המוכרים
כמו כן יש סיכוי שיטלו עליכם קנסות ו/או פיצויים בשיעור של מאות אלפי שקלים
כמו כן היא ציינה שדין תמ"א 38/2 הוא כמו דין פינוי בינוי?
האם היא צודקת והאם התנהגותה עם איום לא נכון ,סבירה?
תמ"א 38 - איומים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/11/13
אם היא מאיימת אז היא בודאי לא צודקת. נכון שאם יש רוב של דיירים שחתמו אז ניתן בשלב מאוחר יותר לפנות למפקחת שתבחן את הטענות. המפקחת עשויה לחייב אותכם בהסכם למרות שלא חתמתם. א יהיו עליכם קנסות של מאות אלפים. אין מה לחשוש מכך. כן יכולים להטיל עליכם הוצאות בסכומים נמוכים במקרה ותפסידו אצל המפקחת.
אבל השאלה הנכונה היא למה בעצם אתם לא מסיכימים לחתום. אני מודה שאני חסיד של פרויקטים כאלו וחושב שלכל בעיה יש פתרון. בסך הכל הסכם הוגן הוא טוב לשני הצדדים ואתם אמוריםלהרוויח בפרויקט כזה. לכן מציע כי תבדקו שוב מה מפריע לכם ותנסו למצוא פתרון לכך מול היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פוורם תמ"א 38
אבל השאלה הנכונה היא למה בעצם אתם לא מסיכימים לחתום. אני מודה שאני חסיד של פרויקטים כאלו וחושב שלכל בעיה יש פתרון. בסך הכל הסכם הוגן הוא טוב לשני הצדדים ואתם אמוריםלהרוויח בפרויקט כזה. לכן מציע כי תבדקו שוב מה מפריע לכם ותנסו למצוא פתרון לכך מול היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פוורם תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר שעומד למכור את דירתו
חיה
20/11/13
בבניין שלנו רוצים לעשות תמא 38 ( הוספת ממד ומרפסת וחיזוק הבניין ). דייר אחד רוצה למכור את הדירה ולא חותם. מה זה אומר? כמו כן איזה ערבויות צריך לקבל מהיזם ועל חשבון מי העו״ד. תודה
תמ"א 38 - מכירת דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/11/13
חיה שלום!
דייר זכאי לחתום את דירתו גם לפני החתימה. מרגע שמכר אז צריך לפנות למי שקנה ממנו כדי שיחתום על ההסכם. אני מניח כי לא יהיו בעיות כי בדרך כלל מי שקונה דירה בבנין שעומד לעבור פרויקט צמא יודע את זה ואפילו סביר כי בגלל זה קנה את הדירה.
יש ערבויות מקובלות בהסכם כזה על מנת להבטיח שהיזם עומד בהתחייבויותיו. עורך הדין שלכם ידע לבקש מה שצריך.
כמקובל בהסכמי תמ"א שכרו הסביר של עורך הדין של הדיירים משולם על ידי היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
דייר זכאי לחתום את דירתו גם לפני החתימה. מרגע שמכר אז צריך לפנות למי שקנה ממנו כדי שיחתום על ההסכם. אני מניח כי לא יהיו בעיות כי בדרך כלל מי שקונה דירה בבנין שעומד לעבור פרויקט צמא יודע את זה ואפילו סביר כי בגלל זה קנה את הדירה.
יש ערבויות מקובלות בהסכם כזה על מנת להבטיח שהיזם עומד בהתחייבויותיו. עורך הדין שלכם ידע לבקש מה שצריך.
כמקובל בהסכמי תמ"א שכרו הסביר של עורך הדין של הדיירים משולם על ידי היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שתים וחצי קומות במקום קומה וחצ
דורית
19/11/13
בבנין בו אני גרה החלו עבודות תמא 38 לאחר היתר.
החלו חיזוקים נגד רעידות אדמה כאשר אושרה
קומה וחצי . היזם כיום בא בהצעה לבנות שתים וחצי קומות
במקום קומה וחצי ושאנו הדיירים נקבל גם ממד בנוסף
כתמורה וכך יהיה לו יותר כדאי . טוען שלא מרוויח מספיק . במידה והדיירים יאשרו יפנה היזם לעיריה בבקשה תוך כדי המשך העבודות . כמובן שמפתה לקבל גם ממד .
לגבי קומה וחצי סוכם שנקבל מעלית ומרפסת שמש . האם הדבר כדאי ואפשרי ? מה לגבי הכתבות שמכון התקנים
מזהיר מבניית שתים וחצי קומות ומבקש להסתפק
בקומה וחצי ? האם יש אמת בכך ?
אודה על תשובתכם המהירה.
החלו חיזוקים נגד רעידות אדמה כאשר אושרה
קומה וחצי . היזם כיום בא בהצעה לבנות שתים וחצי קומות
במקום קומה וחצי ושאנו הדיירים נקבל גם ממד בנוסף
כתמורה וכך יהיה לו יותר כדאי . טוען שלא מרוויח מספיק . במידה והדיירים יאשרו יפנה היזם לעיריה בבקשה תוך כדי המשך העבודות . כמובן שמפתה לקבל גם ממד .
לגבי קומה וחצי סוכם שנקבל מעלית ומרפסת שמש . האם הדבר כדאי ואפשרי ? מה לגבי הכתבות שמכון התקנים
מזהיר מבניית שתים וחצי קומות ומבקש להסתפק
בקומה וחצי ? האם יש אמת בכך ?
אודה על תשובתכם המהירה.
תמ"א 38 - שתיים וחצי קומות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/11/13
שלום דורית!
ברור שלקבל ממד יותר וטב מלא לקבל ממד. מה שאת בעצם רוצה לדעת הוא האם מה שהיזם מציע לכם הוא תמורה הוגנת עבור הקומה הנוספת שהוא מקבל? אני לא יודע לענות על זה ללא נתוניםן. מה שברור הוא שאתם לבד לא תנצלו את הזכויות הנוספות.
בנוסף - צריך לוודא עימו שלוחות הזמנים לביצוע לא משתנים וגם לבדוק שלא צריך לרענן את הבטחונות ולהתאים לפרויקט המעודכן.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ברור שלקבל ממד יותר וטב מלא לקבל ממד. מה שאת בעצם רוצה לדעת הוא האם מה שהיזם מציע לכם הוא תמורה הוגנת עבור הקומה הנוספת שהוא מקבל? אני לא יודע לענות על זה ללא נתוניםן. מה שברור הוא שאתם לבד לא תנצלו את הזכויות הנוספות.
בנוסף - צריך לוודא עימו שלוחות הזמנים לביצוע לא משתנים וגם לבדוק שלא צריך לרענן את הבטחונות ולהתאים לפרויקט המעודכן.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נפגע תמא 38
שלמה
19/11/13
שלום
מהנדס שגר אצלנו בבניין מקדם תמ"א 38, יש לו כבר תוכניות על הנייר והוא מבקש את חתימתינו, הוא נותן לנו ממד מעלית וחיזוק מבנה, אנו גרים בקומה ראשונה ומרגישים שאולי אנו מרוויחים ממד וחיזוק מבנה אבל בכללי אנו נפגעים:
1. אנו משפחה אם ילדים ובחתימה אנו מוותרים כמעט על כל שטחי החוץ של בניין. מה שאומר שלילדים לא יהיה היכן לשחק
2. אנו כעת בדירה נוחה עם איכות חיים מסביבנו ירוק ושקט, בתמא אמורות להיות חניות מתחת לחלון שלנו וגם שביל גישה לבניין
3. המעלית לא תשמש אותנו אנו בקומה ראשונה שהמעלית לא תגיע אליה (5 מדרגות) ואנו הולכים לשלם על זה במשך עשרות שנים, סכום מצתבר של החזקה חשמל ביטוח וכ"ו
4. קולטים וממים החמים הולכים לעלות לקומה 7 כיום הם נמצאים בקומה 4 והמים מגיעים אלינו לאחר 20 שניות.
5. תוספת של עוד 6 דיירים לבניין.
כאשר הסברתי לשכן המהנדס שיחסית לכולם אני לא מרוויח הרבה ומצד שני אני ממש נפגע הוא טען שהוא לא יכול לתת לי מה שהוא לא נותן לכל השאר למרות שהוא מבין שאני נפגע קצת יותר מכולם לעומת הרווח.
לדוגמא בקשתי מרפסת בתור פיצוי והוא אמר שלכולם זה לא כדאי לו כלכלית ולי לבד הוא לא יכול לעשות
מה אתם ממליצים לי לעשות?
מהנדס שגר אצלנו בבניין מקדם תמ"א 38, יש לו כבר תוכניות על הנייר והוא מבקש את חתימתינו, הוא נותן לנו ממד מעלית וחיזוק מבנה, אנו גרים בקומה ראשונה ומרגישים שאולי אנו מרוויחים ממד וחיזוק מבנה אבל בכללי אנו נפגעים:
1. אנו משפחה אם ילדים ובחתימה אנו מוותרים כמעט על כל שטחי החוץ של בניין. מה שאומר שלילדים לא יהיה היכן לשחק
2. אנו כעת בדירה נוחה עם איכות חיים מסביבנו ירוק ושקט, בתמא אמורות להיות חניות מתחת לחלון שלנו וגם שביל גישה לבניין
3. המעלית לא תשמש אותנו אנו בקומה ראשונה שהמעלית לא תגיע אליה (5 מדרגות) ואנו הולכים לשלם על זה במשך עשרות שנים, סכום מצתבר של החזקה חשמל ביטוח וכ"ו
4. קולטים וממים החמים הולכים לעלות לקומה 7 כיום הם נמצאים בקומה 4 והמים מגיעים אלינו לאחר 20 שניות.
5. תוספת של עוד 6 דיירים לבניין.
כאשר הסברתי לשכן המהנדס שיחסית לכולם אני לא מרוויח הרבה ומצד שני אני ממש נפגע הוא טען שהוא לא יכול לתת לי מה שהוא לא נותן לכל השאר למרות שהוא מבין שאני נפגע קצת יותר מכולם לעומת הרווח.
לדוגמא בקשתי מרפסת בתור פיצוי והוא אמר שלכולם זה לא כדאי לו כלכלית ולי לבד הוא לא יכול לעשות
מה אתם ממליצים לי לעשות?
תמ"א 38 - נפגע?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/11/13
שלמה שלום!
כמו שאתה אומר היזם נותן לכם ממ"ד וכן מחזק את הבנין מפני רעידות אדמה. לא כתבת אבל אני מוסיף - היזם משדרג גם את חזות הבנין לרבות לובי כניסה ואת המערכות בבנין.
את כל זה אתה מקבל ללא תשלום כספי. למה זה לא כדאי?
אין לי תשובה לגבי הילדים - אני מניח שהם יגדלו וימצאו לעצמם מקומות משחק אחרים, אם באמת אין יכולת להמשיך ולשחק בחצר הבנין.
לגבי המעלית - ככזה זה. גם אני גר בקומה שניה ומשלם עבור אחזקת המעלית כמו מי שגר בקומות גבוהות יותר. הוא מצד שני משלם על נקיון חדר המדרגות שאינו משתמש בהם בכלל. בסופו של דבר זה לא צריך להיות הרבה כסף. יחד עם זאת - אני מבין שאתם גרים בקומת ביניים - אתה יכול לבקש שחלקך בהוצאות המעלית יהיה קטן יותר.
לא חושב שיש בעיה עם הקולטים והדוד. עובדה היא שיש הרבה בנינים גבוהים וגם אנשים בקומות נמוכות מתקלחים וחיים בסדר.
אכן יהיו עוד דיירים בבנין. זה המחיר למה שאתם מקבלים.
לא ניתן לבנות לך מרפסת אם אין לכולם. העיריה לא תאשר את זה.
אני מציע שתשב עימו עוד פעם ותנסו להגיע להסכמות בהתאם למה שכתבתי לך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כמו שאתה אומר היזם נותן לכם ממ"ד וכן מחזק את הבנין מפני רעידות אדמה. לא כתבת אבל אני מוסיף - היזם משדרג גם את חזות הבנין לרבות לובי כניסה ואת המערכות בבנין.
את כל זה אתה מקבל ללא תשלום כספי. למה זה לא כדאי?
אין לי תשובה לגבי הילדים - אני מניח שהם יגדלו וימצאו לעצמם מקומות משחק אחרים, אם באמת אין יכולת להמשיך ולשחק בחצר הבנין.
לגבי המעלית - ככזה זה. גם אני גר בקומה שניה ומשלם עבור אחזקת המעלית כמו מי שגר בקומות גבוהות יותר. הוא מצד שני משלם על נקיון חדר המדרגות שאינו משתמש בהם בכלל. בסופו של דבר זה לא צריך להיות הרבה כסף. יחד עם זאת - אני מבין שאתם גרים בקומת ביניים - אתה יכול לבקש שחלקך בהוצאות המעלית יהיה קטן יותר.
לא חושב שיש בעיה עם הקולטים והדוד. עובדה היא שיש הרבה בנינים גבוהים וגם אנשים בקומות נמוכות מתקלחים וחיים בסדר.
אכן יהיו עוד דיירים בבנין. זה המחיר למה שאתם מקבלים.
לא ניתן לבנות לך מרפסת אם אין לכולם. העיריה לא תאשר את זה.
אני מציע שתשב עימו עוד פעם ותנסו להגיע להסכמות בהתאם למה שכתבתי לך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה תמ"א
מיליה
19/11/13
שלום רב,
אחדד את שאלתי ברשותכם.
בבניין 6 דירות 2 מתוכן שלנו.
הדיירים מסתפקים בעו"ד מבעלי הדירות (משכיר דירה בבניין שלנו שאינו מומחה לחוזי תמ"א 38.) לדעתינו עו"ד המתמחה בענייני תמ"א 38 חייב לראות ולהיות אחראי על חוזה מסוג זה.
שאר הדיירים אומרים: החוזה הקיים טוב , אם אתם רוצים עשו זאת באופן פרטי.
האם יכולים לחייב אותנן לחתום על חוזה כזה?
האם אנו יכולים לדרוש מהדיירים לקחת עו"ד המומחה לענייני תמ"א?
בבקשה תשובתכם.
תודה
אחדד את שאלתי ברשותכם.
בבניין 6 דירות 2 מתוכן שלנו.
הדיירים מסתפקים בעו"ד מבעלי הדירות (משכיר דירה בבניין שלנו שאינו מומחה לחוזי תמ"א 38.) לדעתינו עו"ד המתמחה בענייני תמ"א 38 חייב לראות ולהיות אחראי על חוזה מסוג זה.
שאר הדיירים אומרים: החוזה הקיים טוב , אם אתם רוצים עשו זאת באופן פרטי.
האם יכולים לחייב אותנן לחתום על חוזה כזה?
האם אנו יכולים לדרוש מהדיירים לקחת עו"ד המומחה לענייני תמ"א?
בבקשה תשובתכם.
תודה
תמ"א 38 - עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/11/13
בודאי רצוי שעו"ד המיצג אותכם יהיה כזה שיש לו ידע ונסיון בתחום. אני מבין ש- 4 בעלי הדירות האחרים בחרו עו"ד שלא לטעמכם. את אותו עו"ד מממן היזם. אני מציע כי תפנו ליזם ותבקשו ממנו מימון גם לעורך דין מטעמכם רק לצורך בדיקת ההסכם. רוב הסיכויים שיסרב אבל לא עולה כסף לנסות. אתם כמובן גם יכולים למממן עו"ד שיעבור על סעיפי ההסכם ויעיר את הערותיו. מעבר לכך - אם אתם לא שלמים עם ההסכם תמיד אפשר לא לחתום עליו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה המועמדת לתמ"א 38
אסף
18/11/13
שלום.
אנו מעוניינים להשכיר דירה המועמדת לתמ"א 38 (בחודשים הקרובים), אך כששוכרים פוטנציאליים שומעים את המילה תמ"א הם נבהלים (בצדק) ולא מעוניינים. האם אפשרי לבקש פיצוי מהיזמים על חוסר האפשרות להשכיר את הדירה?
אנו מעוניינים להשכיר דירה המועמדת לתמ"א 38 (בחודשים הקרובים), אך כששוכרים פוטנציאליים שומעים את המילה תמ"א הם נבהלים (בצדק) ולא מעוניינים. האם אפשרי לבקש פיצוי מהיזמים על חוסר האפשרות להשכיר את הדירה?
תמ"א 38 - השכרת דירה במהלך פרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/11/13
אסף שלום!
אני מבין שמדובר על פרויקט של תוספת בניה מעל הקיים. בתקופת ביצוע הפרויקט יש אכן אי ננוחות לשוכר. בדר"כ מסכמים עימו שבתקופת הביצוע שכר הדירה יפחת מהדמי השכירות הרגילים. אפשר לדרוש הכל מהיזם אבל צריך לזכור שמה שהוא נותן לכם הוא צריך לתת לכולם וכן כי בסופו של דבר הוא גם צריך להרוויח בפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר על פרויקט של תוספת בניה מעל הקיים. בתקופת ביצוע הפרויקט יש אכן אי ננוחות לשוכר. בדר"כ מסכמים עימו שבתקופת הביצוע שכר הדירה יפחת מהדמי השכירות הרגילים. אפשר לדרוש הכל מהיזם אבל צריך לזכור שמה שהוא נותן לכם הוא צריך לתת לכולם וכן כי בסופו של דבר הוא גם צריך להרוויח בפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
א-מ
תמ"א 38/2 הריסה ובינוי
18/11/13
vהזדמן לידי דו"ח כספי של רשות ניירות הערך של היזם.
בדו"ח רשום את שנת 2012 סיימה החברה עם תזרים מזומנים שלילי נטו בקופה בסך: -3.041 מליון ש"ח ועם תשואה להון של -11.6 %.
את יוני השנה סיימה החברה עם מזומנים של -0.448 מליון ש"ח כאשר ביוני אשתקד היו ברשותה מזומנים של 2.2 מליון ש"ח.
התשואה להון ביוני אשתקד היתה : מינוס 5.5 %
גם ההתחייבויות השוטפות של החברה ביוני השנה הן בסך : 252 0 מליון ש"ח עם הכנסות של אפס
גם אשתקד ההכנסות היו 68 אלף ש"ח
האם במצב ענינים זה לא מסוכן לחתום עם חברה כזו?
כנראה בגלל זה החברה מוכנה לתת ערבויות רק עם קבלת היתר בנייה וכו', אבל מצד שני דורשת מהמוכרים מתן אישור לרישום הערת האזהרה בטאבו היום!?
בדו"ח רשום את שנת 2012 סיימה החברה עם תזרים מזומנים שלילי נטו בקופה בסך: -3.041 מליון ש"ח ועם תשואה להון של -11.6 %.
את יוני השנה סיימה החברה עם מזומנים של -0.448 מליון ש"ח כאשר ביוני אשתקד היו ברשותה מזומנים של 2.2 מליון ש"ח.
התשואה להון ביוני אשתקד היתה : מינוס 5.5 %
גם ההתחייבויות השוטפות של החברה ביוני השנה הן בסך : 252 0 מליון ש"ח עם הכנסות של אפס
גם אשתקד ההכנסות היו 68 אלף ש"ח
האם במצב ענינים זה לא מסוכן לחתום עם חברה כזו?
כנראה בגלל זה החברה מוכנה לתת ערבויות רק עם קבלת היתר בנייה וכו', אבל מצד שני דורשת מהמוכרים מתן אישור לרישום הערת האזהרה בטאבו היום!?
תמ"א 38 - בטחונות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/11/13
אכן לא נראה שלחברה יש פעילות רבה. מצד שני זו עדין חברה נסחרת בבורסה והשקיפות כלפיה בודאי יותר גדולה מאשר של כל חברה אחרת שתבוא אליכם. אני מניח שיש בטחונות בהסכם.
בכל הסכמי התמא נותנים ערבות רק בתחילת הביצוע ולא עם חתימת הסכם. אין בכך שום דבר חריג.
במרבית ההסכמים רושמים הערת אזהרה לטובת היזם סמוך לאחר החתימה. ההערה נועדה להבטיח גם את היזם וגם את בעלי הדירות שלא יהיו בעלי דירות שימכרו את הדירה לצד ג' בלי שאלו יחתמו על ההסכם וכן שלא יחתמו במקביל עם יזם אחר. במקרה כזה שומרים אצל עורך הדין שלכם יפוי כוח לביטול הערת האזהרה במקרה של הפרה מצד היזם. גם בכך אני לא רואה חריג.
אני כמובן לא יודע על איזה חברה מדובר אבל מתוך מה שכתבת אני לא רואה סיבה מיוחדת לפסול את אותה חברה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בכל הסכמי התמא נותנים ערבות רק בתחילת הביצוע ולא עם חתימת הסכם. אין בכך שום דבר חריג.
במרבית ההסכמים רושמים הערת אזהרה לטובת היזם סמוך לאחר החתימה. ההערה נועדה להבטיח גם את היזם וגם את בעלי הדירות שלא יהיו בעלי דירות שימכרו את הדירה לצד ג' בלי שאלו יחתמו על ההסכם וכן שלא יחתמו במקביל עם יזם אחר. במקרה כזה שומרים אצל עורך הדין שלכם יפוי כוח לביטול הערת האזהרה במקרה של הפרה מצד היזם. גם בכך אני לא רואה חריג.
אני כמובן לא יודע על איזה חברה מדובר אבל מתוך מה שכתבת אני לא רואה סיבה מיוחדת לפסול את אותה חברה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 – דירה בכינוס נכסים
יניב
18/11/13
שלום רב,
אנו דיירי בניין העומדים בפני ביצוע תמ"א 38 לחיזוק המבנה והוספת דירות. יש הסכמה של כל הדיירים לביצוע הפרוייקט, אך על אחת מהדירות התמנה כונס נכסים. מה עלינו לעשות? האם לקבל הסכמת בעל הדירה או הסכמת כונס הנכסים? ומה לעשות האם מספיק הסכמה שלו בכתב או דרך בית משפט ? תודה
אנו דיירי בניין העומדים בפני ביצוע תמ"א 38 לחיזוק המבנה והוספת דירות. יש הסכמה של כל הדיירים לביצוע הפרוייקט, אך על אחת מהדירות התמנה כונס נכסים. מה עלינו לעשות? האם לקבל הסכמת בעל הדירה או הסכמת כונס הנכסים? ומה לעשות האם מספיק הסכמה שלו בכתב או דרך בית משפט ? תודה
תמ"א 38 - דירה בכינוס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/11/13
ינב שלום!
עדיף כמובן לקבל הסכמת שניהם. כונס הנכסים מתמנה בדר"כ מטעם נושה של בעל הדירה. הסמכויות המוקנות לו עם מינוי הן (באופן כללי) למכור את הדירה, לסלק את החוב עם תקבולי המכירה ואם יש עודף להעביר לבעלים החייב.
עם מינוי הבעלים החייב אינו יכול עוד לעשות כל עיסקה בדירה.לכן לדעתי הפרטנר שלכם לקבלת הסכמה הוא כונס הנכסים. עיסקת תמא בדר"כ משביחה את ערך הנכס ולכן קשה להאמין כי הכונס יסרב לכך. בכל מקרה גם אם הוא מסרב הוא בדיוק כמו כל דייר סרבן. במידה ויש רוב בלעדיו ניתן להמשיך ולהגיד כנגדו תביעה למפקח על בתים משותפים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עדיף כמובן לקבל הסכמת שניהם. כונס הנכסים מתמנה בדר"כ מטעם נושה של בעל הדירה. הסמכויות המוקנות לו עם מינוי הן (באופן כללי) למכור את הדירה, לסלק את החוב עם תקבולי המכירה ואם יש עודף להעביר לבעלים החייב.
עם מינוי הבעלים החייב אינו יכול עוד לעשות כל עיסקה בדירה.לכן לדעתי הפרטנר שלכם לקבלת הסכמה הוא כונס הנכסים. עיסקת תמא בדר"כ משביחה את ערך הנכס ולכן קשה להאמין כי הכונס יסרב לכך. בכל מקרה גם אם הוא מסרב הוא בדיוק כמו כל דייר סרבן. במידה ויש רוב בלעדיו ניתן להמשיך ולהגיד כנגדו תביעה למפקח על בתים משותפים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 גשר
שמעון
17/11/13
שלום רב,
אנחנו אנשים מבוגרים. בבניין שלנו רוצים לעשות תמ"א 38.
הרעש והליכלוך יהיה נורא אבל הסכמנו.
אנחנו רוצים להוסיף סעיף בחוזה שרוצים גשר לדירה (כל הדיירים מסכימים)ואם לא יאשרו בעיריה התמ"א עם גשר אז לא לעשות התמ"א.הקבלן לא מעוניין לחתום איתנו אם אנחנו מוסיפים תנאי זה לחוזה.
כל התמ"א הזה למרות הסבל שווה לנו רק בגלל הגשר.
אין לנו כוח לעלות המדרגות ולא עושים מעלית.
רוצים שהקבלן יגיש תוכנית גשר טובה ויאשרו.
מה לעשות?
תודה רבה
אנחנו אנשים מבוגרים. בבניין שלנו רוצים לעשות תמ"א 38.
הרעש והליכלוך יהיה נורא אבל הסכמנו.
אנחנו רוצים להוסיף סעיף בחוזה שרוצים גשר לדירה (כל הדיירים מסכימים)ואם לא יאשרו בעיריה התמ"א עם גשר אז לא לעשות התמ"א.הקבלן לא מעוניין לחתום איתנו אם אנחנו מוסיפים תנאי זה לחוזה.
כל התמ"א הזה למרות הסבל שווה לנו רק בגלל הגשר.
אין לנו כוח לעלות המדרגות ולא עושים מעלית.
רוצים שהקבלן יגיש תוכנית גשר טובה ויאשרו.
מה לעשות?
תודה רבה
תמ"א 38 - גשר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/11/13
שמעון שלום!
לא ברור לי למה הכוונה בהקמת גשר. לא בטוח שהעיריה תסכים להקמת גשר כזה. לא נראה לי הגיוני שיזם יתחיל להשקיע כספים בפרויקט שתלוי באישור העיריה להקמת גשר.
נכון שתקופת הביצוע היא לא נוחה לדיירים אבל אחר כך אתם נהנים מבנין ודירה טובים יותר. ממליץ כי תשבו עם היזם ותראו איך ניתן להקל עליכם את תקופת הביצוע.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור לי למה הכוונה בהקמת גשר. לא בטוח שהעיריה תסכים להקמת גשר כזה. לא נראה לי הגיוני שיזם יתחיל להשקיע כספים בפרויקט שתלוי באישור העיריה להקמת גשר.
נכון שתקופת הביצוע היא לא נוחה לדיירים אבל אחר כך אתם נהנים מבנין ודירה טובים יותר. ממליץ כי תשבו עם היזם ותראו איך ניתן להקל עליכם את תקופת הביצוע.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 חוזה עם עו"ד
מיליה
17/11/13
שלום רב,
בבניין שלנו 6 דירות. 2 דירות מתוכן שלנו.
הסכמנו בלית ברירה לתמ"א 38. (אנו היינו מעוניינים בשיפוץ הבניין וחיזוקו על חשבון הדיירים ללא תמ"א 38)
אחד מבעלי הדירות ,שמשכיר את דירתו בבניין שלנו, הוא עו"ד (כפי שידוע לנו אינו מתמחה בחוזים מסוג תמ"א 38)עזר בהכנת ההסכם עם הקבלן.
עכשיו לפני חתימה עם הדיירים והקבלן אנו מבקשים שעו"ד מומחה לעניין יטפל בחוזה ויקח אחריות עליו.
שאר הדיירים טוענים שהם מרוצים מהחוזה ואם אנחנו מעוניינים שניקח עו"ד באופן פרטי.
האם זה צעד נכון של הדיירים?
אני מודאגת . חרדה לרכוש שלי ומצד שני ניראה לי לא הוגן לקחת בעצמי עו"ד פרטי.
(אגב אותו עו"ד בעל דירה בבניין שלנו סרב לעשות תמ"א 38 בבניין שהוא גר בו-הבניין נמצא בסמוך לבניין שלנו)
בבקשה תשובתכם.
תודה
בבניין שלנו 6 דירות. 2 דירות מתוכן שלנו.
הסכמנו בלית ברירה לתמ"א 38. (אנו היינו מעוניינים בשיפוץ הבניין וחיזוקו על חשבון הדיירים ללא תמ"א 38)
אחד מבעלי הדירות ,שמשכיר את דירתו בבניין שלנו, הוא עו"ד (כפי שידוע לנו אינו מתמחה בחוזים מסוג תמ"א 38)עזר בהכנת ההסכם עם הקבלן.
עכשיו לפני חתימה עם הדיירים והקבלן אנו מבקשים שעו"ד מומחה לעניין יטפל בחוזה ויקח אחריות עליו.
שאר הדיירים טוענים שהם מרוצים מהחוזה ואם אנחנו מעוניינים שניקח עו"ד באופן פרטי.
האם זה צעד נכון של הדיירים?
אני מודאגת . חרדה לרכוש שלי ומצד שני ניראה לי לא הוגן לקחת בעצמי עו"ד פרטי.
(אגב אותו עו"ד בעל דירה בבניין שלנו סרב לעשות תמ"א 38 בבניין שהוא גר בו-הבניין נמצא בסמוך לבניין שלנו)
בבקשה תשובתכם.
תודה
בבקשה תשובתך.
מיליה
18/11/13
תשלום לועד בית
ענת סנואני
17/11/13
שלום רב
רכשנו דירת גן מקבלן שנה אחרי שהבנייו אוכלס
קיבלנו מפתח ורק לאחר כחודש ימים מיום קבלת המפתח נכנסנו לגור בדירה. ועד הבית דורש מאיתנו לשלם ועד בית מיום קבלת המפתח ולא מיום הכניסה בפועל.
יש לציין כי במהלך חודש זה הדירה הייתה ריקה ולא בשיפוצים או שמשה לאחסון דברים
האם אנחנו מחוייבים לשלם תשלום ועד בית עבור החודש בו לא גרנו בדירה?
אשמח לתשובתך
ענת
רכשנו דירת גן מקבלן שנה אחרי שהבנייו אוכלס
קיבלנו מפתח ורק לאחר כחודש ימים מיום קבלת המפתח נכנסנו לגור בדירה. ועד הבית דורש מאיתנו לשלם ועד בית מיום קבלת המפתח ולא מיום הכניסה בפועל.
יש לציין כי במהלך חודש זה הדירה הייתה ריקה ולא בשיפוצים או שמשה לאחסון דברים
האם אנחנו מחוייבים לשלם תשלום ועד בית עבור החודש בו לא גרנו בדירה?
אשמח לתשובתך
ענת
תמ"א 38 - תשלום לוועד הבית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/11/13
ענת שלום!
את חייבת בועד בית מיום שקיבלת את המפתח ולא מהכניסה בפועל. היות הדירה ריקה אינו משנה לצורך כך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
את חייבת בועד בית מיום שקיבלת את המפתח ולא מהכניסה בפועל. היות הדירה ריקה אינו משנה לצורך כך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חדר על הגג והפרעה לתמא 38
פז
17/11/13
יש לי דירה בקומה שניה בבית משותף. הבנין בן 40 שנה .לפני מספר שנים בנה שכן מקומה שלישית חדר על הגג כאשר המדרגות הן מתוך דירתו. לאחרונה מכר שכן זה את דירתו והקונה דורש שיהיה רישום בעירייה גם על החדר שעל הגג. הערה- כנראה ששולמה כל השנים ארנונה גם על החדר. השבוע קיבלנו מכתב מהעירייה עם תכנית של הבניין והודעה- הנדון: מתן הודעה לפי תקנות 2 ב' לתקנות התכנון והבנייה (מתן היתר, תנאיו ואגרות) תש"ל 1970. תוספת חדר על הגג בבניין מגרים בן 3 קומות, 12 יחידות דיור (מצב קיים).
נתבקשנו להעלות השגות כלשהן לבקשה תוך 14 יום מקבלת המכתב.
האמת היא שהחדר הזה לא מפריע לנו אבל מה קורה אם נרצה לבנות בו תמ"א 38, כי הבניין ישן ואין בו מעלית. תודה.
נתבקשנו להעלות השגות כלשהן לבקשה תוך 14 יום מקבלת המכתב.
האמת היא שהחדר הזה לא מפריע לנו אבל מה קורה אם נרצה לבנות בו תמ"א 38, כי הבניין ישן ואין בו מעלית. תודה.
תמ"א 38 - חדר על הגג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/11/13
פז שלום!
קודם כל צריך לבדוק של מי הגג ושל מי זכויות הבניה לבנית החדר הנ"ל. אם הזכויות הן של אותו שכן אז כנראה שאין מה לעשות. אם לא- תתנגדו לבקשה במועד שנקבע.
בכל מקרה חדר על הגג פוגע באפשרויות לבנות על פי התמ"א וזו עוד סיבה להתנגד לבקשה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל צריך לבדוק של מי הגג ושל מי זכויות הבניה לבנית החדר הנ"ל. אם הזכויות הן של אותו שכן אז כנראה שאין מה לעשות. אם לא- תתנגדו לבקשה במועד שנקבע.
בכל מקרה חדר על הגג פוגע באפשרויות לבנות על פי התמ"א וזו עוד סיבה להתנגד לבקשה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
גילה
17/11/13
שלום רב
בבניין בעל 4 דיירים ישנה הסכמה של 75% לביצוע תמ"א 38 עיבוי והרחבה של הבניין הקיים,בעליי דירות הקרקע מבקשים להצמיד אליהם את הגינה מאחור כפיצוי כתנאיי להתקדמות מול יזמים(אני גרה בקומה השנייה ומסכימה לנושא,השכנה הצמודה אליי בקומה השנייה מתנגדת הן לתמ"א והן להצמדת הגינה) היות והם רואים עצמם נפגעים מהחניות ומהמעלית שמיועדת יותר לשימוש קומות העליונות .
שאלתי האם במסגרת התמ"א ניתן להצמיד את הגינות ? על אף שיש ברשותינו הסכמה של 75% בלבד למהלך של התמ"א
תודה על תשובתכם
בבניין בעל 4 דיירים ישנה הסכמה של 75% לביצוע תמ"א 38 עיבוי והרחבה של הבניין הקיים,בעליי דירות הקרקע מבקשים להצמיד אליהם את הגינה מאחור כפיצוי כתנאיי להתקדמות מול יזמים(אני גרה בקומה השנייה ומסכימה לנושא,השכנה הצמודה אליי בקומה השנייה מתנגדת הן לתמ"א והן להצמדת הגינה) היות והם רואים עצמם נפגעים מהחניות ומהמעלית שמיועדת יותר לשימוש קומות העליונות .
שאלתי האם במסגרת התמ"א ניתן להצמיד את הגינות ? על אף שיש ברשותינו הסכמה של 75% בלבד למהלך של התמ"א
תודה על תשובתכם
תמ"א 38 - הצמדות גינות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/11/13
גילה שלום!
מותר להצמיד גינות שהן רכוש משותף כיום במסגרת הסכם תמ"א. אם יש 75% בפרויקט של תוספת בניה מעל הקיים זה רוב מספיק והוראה כזאת הבסכם היא אפשרית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מותר להצמיד גינות שהן רכוש משותף כיום במסגרת הסכם תמ"א. אם יש 75% בפרויקט של תוספת בניה מעל הקיים זה רוב מספיק והוראה כזאת הבסכם היא אפשרית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2, האם ניתן להכריח דייר
גלעד
16/11/13
שלום רב,
אני בעל דירה בבניין שאמור לעבור תמ"א 38/2.
90% מהבניין מוחזק ע"י בעל בית אחד ו 10% שלי (דירה אחת).
בעל הבניין מעוניין לבצע תמ"א 38/2 ומציאה לי אותה דירה בדיוק + מרפסת (ללא חנייה או חדר נוסף).
האם יש לו דרך להכריח אותי?
האם כאשר הבקשה תגיע למפקח על הבתים המשותפים הוא יכול להגיד שמגיע לי יותר? בעקבות התמ"א שטח הבניין יגדל מ 450 מ"ר ל 900 מ"ר (בניין במרכז ת"א)
אגב כל זכויות הבנייה בבניין הן שלו.
תודה מראש
גלעד
אני בעל דירה בבניין שאמור לעבור תמ"א 38/2.
90% מהבניין מוחזק ע"י בעל בית אחד ו 10% שלי (דירה אחת).
בעל הבניין מעוניין לבצע תמ"א 38/2 ומציאה לי אותה דירה בדיוק + מרפסת (ללא חנייה או חדר נוסף).
האם יש לו דרך להכריח אותי?
האם כאשר הבקשה תגיע למפקח על הבתים המשותפים הוא יכול להגיד שמגיע לי יותר? בעקבות התמ"א שטח הבניין יגדל מ 450 מ"ר ל 900 מ"ר (בניין במרכז ת"א)
אגב כל זכויות הבנייה בבניין הן שלו.
תודה מראש
גלעד
תמ"א 38 - להכריח דייר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/11/13
גלעד שלום!
לפי התאור שלך הבעלים השני מהווה מעל 80% מבעלי הדירות בבנין וכן הוא מחזיק מעל 80% מהרכוש המשותף. לכן ש רוב מספיק כדי לפנות בתביעה כנגדך שתתברר בפני המפקחת על בתים משותפים.
מכאן והלאה זו שאלה של משא ומתן מסחרי וכן בדיקה בפני המפקחת האם תנאי ההסכם הם הוגנים וסבירים. אני מניח שגם אם נכתב בתקנון שכל זכויות הבניה שייכות לבעלים השני עדין ומאחר וחלק מהזכויות הן אולי מכוח תמא 38, צריך לבדוק משפטית אם גם זכויות אלו הן של אותם בעלים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לפי התאור שלך הבעלים השני מהווה מעל 80% מבעלי הדירות בבנין וכן הוא מחזיק מעל 80% מהרכוש המשותף. לכן ש רוב מספיק כדי לפנות בתביעה כנגדך שתתברר בפני המפקחת על בתים משותפים.
מכאן והלאה זו שאלה של משא ומתן מסחרי וכן בדיקה בפני המפקחת האם תנאי ההסכם הם הוגנים וסבירים. אני מניח שגם אם נכתב בתקנון שכל זכויות הבניה שייכות לבעלים השני עדין ומאחר וחלק מהזכויות הן אולי מכוח תמא 38, צריך לבדוק משפטית אם גם זכויות אלו הן של אותם בעלים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פריסת תשלומים ברכישת דירה מפרויקט תמ"א 38
יוסי
15/11/13
אני מעוניים לרכוש דירה בפרויקט תמא 38 שאמור להסתיים בעוד שנה.היזם מבקש 50% במודע החתימה,15% בעוד 45 ימים,20% בעוד 90 ימים וכל השאר במועד האכלוס.
האם זה גיוני?
מה פריסת התשלומים הנהוגה לדירות בפרויקטים כאלו?
האם זה גיוני?
מה פריסת התשלומים הנהוגה לדירות בפרויקטים כאלו?
תמ"א 38 - פריסת תשלומים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/11/13
יוסי שלום!
הגיוני לשלם פחות או יותר לפי קצב התקדמות הבניה. אם הוא סיים שלד של הפרויקט אז תשלום של כ- 40% בחתימה הוא סביר. לגבי ההימשך מציע להתנות תשלום באישור המפקח על גמר שלבי ביצוע ולא כפונקציה של זמן.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הגיוני לשלם פחות או יותר לפי קצב התקדמות הבניה. אם הוא סיים שלד של הפרויקט אז תשלום של כ- 40% בחתימה הוא סביר. לגבי ההימשך מציע להתנות תשלום באישור המפקח על גמר שלבי ביצוע ולא כפונקציה של זמן.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרוב הנדרש בבניין מורכב
מיכאל גטר
15/11/13
במקרה הנידון קיימים שני בניינים, אחד בן 3 קומות ו- 6 דיירים ובשני בן 2 קומות ושני דיירים. התכנית (הכוללת תוספת של 5 דירות) אמורה להתבצע בבניין הראשון, בו יש הסכמה של 4 דיירים והתנגדות של 2. בבניין השני יש התנגדות של דייר אחד לפחות. לשלושת הדיירים המתנגדים יש יותר משליש בבעלות על הרכוש המשותף.
האם הרוב הקיים התומך בביצוע התכנית מספיק?
האם הרוב הקיים התומך בביצוע התכנית מספיק?
תמ"א 38 - בנין מורכב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/13
מיכאל שלום!
אם מדובר בבנין מורכב חוק החיזוק מאפשר עדין לבצע את הפרויט רק באחד מחלקיו בתנאים הקבועים בחוק. התנאי העיקרי הוא שלא נפגעים זכויות הבנין השני.
אם הפרויקט המתוכנן הוא תוספת מעל הבנין הראשון ובו יש רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב2/3 מהרכוש המשותף אז זה צריך להספיק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם מדובר בבנין מורכב חוק החיזוק מאפשר עדין לבצע את הפרויט רק באחד מחלקיו בתנאים הקבועים בחוק. התנאי העיקרי הוא שלא נפגעים זכויות הבנין השני.
אם הפרויקט המתוכנן הוא תוספת מעל הבנין הראשון ובו יש רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב2/3 מהרכוש המשותף אז זה צריך להספיק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף חוקי בחוזה
אורי
14/11/13
אני חש כי נציגות הדיירים אינה מייצגת אותי ואת האינטרסים שלי ולמעשה מועלת בתפקידה.
איני יכול להוכיח זאת אולם אני חושב כי ישנה אפשרות שהיא זוכה לטובות הנאה כלשהם מהיזם ולכן דוחפת לכיוון היזם במקום לטובת הדיירים.
ישנו סעיף בחוזה שקובע כי איני יכול לתבוע את הנציגות ואם תוגש תביעה נגד הנציגות אני אהיה חייב לשפות את הנציגות בסכום התביעה.
האם סעיף זה נחשב לסעיף חוקי? האם הוא תקף גם אם ישנו מעילה בתפקיד?
איני יכול להוכיח זאת אולם אני חושב כי ישנה אפשרות שהיא זוכה לטובות הנאה כלשהם מהיזם ולכן דוחפת לכיוון היזם במקום לטובת הדיירים.
ישנו סעיף בחוזה שקובע כי איני יכול לתבוע את הנציגות ואם תוגש תביעה נגד הנציגות אני אהיה חייב לשפות את הנציגות בסכום התביעה.
האם סעיף זה נחשב לסעיף חוקי? האם הוא תקף גם אם ישנו מעילה בתפקיד?
תמ"א 38 - נציגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/13
אורי שלום!
שום סעיף חוזי לא יכול למנוע תביעה מעילה בתפקיד. אבל צריך לבדוק שבאמת מדובר בטובות הנאה שהם מקבלים ולא בחילוקי דיעות בינך ובינם לגבי אופן ביצוע הפרויקט וההתקדמות בתהליך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שום סעיף חוזי לא יכול למנוע תביעה מעילה בתפקיד. אבל צריך לבדוק שבאמת מדובר בטובות הנאה שהם מקבלים ולא בחילוקי דיעות בינך ובינם לגבי אופן ביצוע הפרויקט וההתקדמות בתהליך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה אפשרית-המשך
דוד
14/11/13
לא הבנתי את תשובתך, אסביר שוב:
התנגדתי לתמ"א 38 לאחר זמן הגיעתי לפשרה עם היזם חתמתי כבר על הסכם פשרה ביני לבין היזם.
כעת נשאר לי לחתום על החוזה עם העו"ד המייצג את הדיירים שהוא בעצמו גם דייר בבניין.
האם הוא יוכל לתבוע אותי למשל כמה שנים אחרי שהבנייה תסתיים על תביעת נזיקין בטענה כי עיכבתי את הבנייה?
שאלתי כמה עו"ד והם אמרו לי שעקרונית הוא יכול.
אשמח לשמוע את דעתך עו"ד הלוי?
ואם ייסרב עו"ד להסכים להתחייבות מפורשת האם יש לי אפשרות לפנות למפקחת על המקרקעין לדרוש זאת?
התנגדתי לתמ"א 38 לאחר זמן הגיעתי לפשרה עם היזם חתמתי כבר על הסכם פשרה ביני לבין היזם.
כעת נשאר לי לחתום על החוזה עם העו"ד המייצג את הדיירים שהוא בעצמו גם דייר בבניין.
האם הוא יוכל לתבוע אותי למשל כמה שנים אחרי שהבנייה תסתיים על תביעת נזיקין בטענה כי עיכבתי את הבנייה?
שאלתי כמה עו"ד והם אמרו לי שעקרונית הוא יכול.
אשמח לשמוע את דעתך עו"ד הלוי?
ואם ייסרב עו"ד להסכים להתחייבות מפורשת האם יש לי אפשרות לפנות למפקחת על המקרקעין לדרוש זאת?
תמ"א 38 - תביעה אפשרית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/11/13
שלום דוד!
הנייר סובל הכל ותביעה תמיד ניתן להגיש. על פניו ולפי התאור שלך לא נראה שיש לאותו עו"ד סיכוי גדול בתביעה כזו. כמובן שהטוב ביותר הוא שיאשר לך כי אין לו טענות ותביעות כנגדך ונראה לי הגיוני להכניס סעיף כזה בהסכם בינכם.
אבל כמו שכתבתי- גם אם לא יכתב דבר בהסכם אני לא חושב שיש לו עילת תביעה טובה כנגדך לאחר שהגעת להסכמים מול היזם ומולו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הנייר סובל הכל ותביעה תמיד ניתן להגיש. על פניו ולפי התאור שלך לא נראה שיש לאותו עו"ד סיכוי גדול בתביעה כזו. כמובן שהטוב ביותר הוא שיאשר לך כי אין לו טענות ותביעות כנגדך ונראה לי הגיוני להכניס סעיף כזה בהסכם בינכם.
אבל כמו שכתבתי- גם אם לא יכתב דבר בהסכם אני לא חושב שיש לו עילת תביעה טובה כנגדך לאחר שהגעת להסכמים מול היזם ומולו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עד מתי חובת היזם להודיע
מוטי
13/11/13
עד מתי היזם מחוייב להודיע אם הוא עושה את הפרויקט או שהוא יורד מיזה?
מה הפירוש כדאיות הפרויקט בשכר טירחה של העו"ד?
מה הפירוש כדאיות הפרויקט בשכר טירחה של העו"ד?
תמ"א 38 - חובת הודעה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/11/13
שלום מוטי!
אם יש הסכם בין היזם ובינכם אז צריך לראות מה כתוב בהסכם.
אם אין עדין הסכם אז אני לא רואה מניעה שתמשיכו לחפש יזמים. זה בודאי ידרבן אותו לתת לכם תשובה.
לא יודע למה הכוונה כדאיות הפרויקט בשכר טרחת עורך הדין.
אילן הלוי, עו,ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש הסכם בין היזם ובינכם אז צריך לראות מה כתוב בהסכם.
אם אין עדין הסכם אז אני לא רואה מניעה שתמשיכו לחפש יזמים. זה בודאי ידרבן אותו לתת לכם תשובה.
לא יודע למה הכוונה כדאיות הפרויקט בשכר טרחת עורך הדין.
אילן הלוי, עו,ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד יודעים אילו יזמים/קבלנים הם שרלטנים ?
milky38
12/11/13
שלום רב,
כיצד ניתן לדעת מאילו קבלנים/יזמים יש להזהר ?
אלו קבלנים/יזמים החלו פרוייקטים בארץ וברחו לפני השלמתם?
תודה.
כיצד ניתן לדעת מאילו קבלנים/יזמים יש להזהר ?
אלו קבלנים/יזמים החלו פרוייקטים בארץ וברחו לפני השלמתם?
תודה.
תמ"א 38 - קבלנים שרלטנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/11/13
אין מאגר מסודר. אני ממליץ לבדוק פרויקטים אחרים שעשה ולדבר שם עם הדיירים. בנוסף- עושים גוגל על האיש והחברה ורואים מה כתוב עליהם.
יש אפשרות להוציא דו"ח מחברה BDI על החברה. זה עולה כסף ומנסיוני הדיירים לא ימממנו דוח כזה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יש אפשרות להוציא דו"ח מחברה BDI על החברה. זה עולה כסף ומנסיוני הדיירים לא ימממנו דוח כזה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות ביצוע
ורד
11/11/13
יקשנו ערבויות מחברה שרוצה לעשות אצלנו תמ"א פינוי בינוי 38/2 ערבות ביצוע? מה זה? טוב? לא טוב?
תמ"א 38 - ערבות ביצוע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/11/13
שלום ורד!
כל ערבות לדיירים זה דבר טוב.
בדר"כ בפרויקטם של תמא 38/2 מבקשים קודם כל ערבויות חוק מכר בגובה שווי הדירות החדשות, זה כמובן במצב השכיח שיש ליווי בנקאי ומשעבדים את הקרקע לטובת הבנק.
אני מניח שיש לכם עורך דין שמיצג אותכם וחזקה עליו שהוא ידע אילו בטחונות לדרוש מהיזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כל ערבות לדיירים זה דבר טוב.
בדר"כ בפרויקטם של תמא 38/2 מבקשים קודם כל ערבויות חוק מכר בגובה שווי הדירות החדשות, זה כמובן במצב השכיח שיש ליווי בנקאי ומשעבדים את הקרקע לטובת הבנק.
אני מניח שיש לכם עורך דין שמיצג אותכם וחזקה עליו שהוא ידע אילו בטחונות לדרוש מהיזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדת שטח לדירה בתמ"א
שרון
11/11/13
האם בתמ"א38 יכול היזם להצמיד שטח לדירת הקרקע קיימת גם כאשר אין 100% תומכים אלא רק 66%.
( כאיזון למרפסת ומעלית).
האם ניתן להתנות חתימה על הסכם כך שהתוספת לא תבוטל מאיזושהיא סיבה? (הגינה היא שטח משותף המצריך במצב רגיל 100% הסכמה)
( כאיזון למרפסת ומעלית).
האם ניתן להתנות חתימה על הסכם כך שהתוספת לא תבוטל מאיזושהיא סיבה? (הגינה היא שטח משותף המצריך במצב רגיל 100% הסכמה)
תמ"א 38 - הצמדה לדירת קרקע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/11/13
שלום שרון!
כן. ניתן להסכים ששטח גינה שהוא רכוש משותף יוצמד לדירת הקרקע. זה יכול להיות חלק מהסכם התמא והרוב הנדרש כדי להגיע למפקח על בתים משותפים הוא אכן 2/3 בתמא של תוספת בניה על הקיים.
אם זה כתוב בצורה לא מותנית בהסכם אז אין צורך להתנות חתימה והורב הרגיל של התמא מספיק גם לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כן. ניתן להסכים ששטח גינה שהוא רכוש משותף יוצמד לדירת הקרקע. זה יכול להיות חלק מהסכם התמא והרוב הנדרש כדי להגיע למפקח על בתים משותפים הוא אכן 2/3 בתמא של תוספת בניה על הקיים.
אם זה כתוב בצורה לא מותנית בהסכם אז אין צורך להתנות חתימה והורב הרגיל של התמא מספיק גם לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר הבונה ממד לבד
אייל
10/11/13
שלום, דייר שרוצה לבנות ממד לבד ולא מצליחים לשכנע אותו לחכות שנבצע תמא בבניין, כמה אחוז מתנגדים לתוכנית שלו צריך? תודה
תמ"א 38 - ממד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/11/13
אייל שלום!
לפי חוק המקרקעין דייר שרוצה לבנות ממד עדין צריך לקבל הסכמה של 60% מבעלי הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לפי חוק המקרקעין דייר שרוצה לבנות ממד עדין צריך לקבל הסכמה של 60% מבעלי הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א שרוב הבנין חתם
מוטי
10/11/13
שלום!
יש בניין באשקלון שבו יש 18 דיירים, מתוכם כבר 15 חתמו לחברה, איך נדע עם פרויקט זה בטוח יצא לפועל או שיש מצב שהוא יתבטל? יש לציין שזה שטח שבטאבו רשום עליו 2 בנינים נפרדים כמו כן העו"ד גבה מכל הדיירים שחתמו דמי טיפול האם זה מקובל לפני תחילת הבנייה לגבות דמי טיפול?.
תוך כמה זמן במידה ודבר זה יצא לפועל אנו אמורים לדעת סופי? תודה.
יש בניין באשקלון שבו יש 18 דיירים, מתוכם כבר 15 חתמו לחברה, איך נדע עם פרויקט זה בטוח יצא לפועל או שיש מצב שהוא יתבטל? יש לציין שזה שטח שבטאבו רשום עליו 2 בנינים נפרדים כמו כן העו"ד גבה מכל הדיירים שחתמו דמי טיפול האם זה מקובל לפני תחילת הבנייה לגבות דמי טיפול?.
תוך כמה זמן במידה ודבר זה יצא לפועל אנו אמורים לדעת סופי? תודה.
תמ"א 38 - רוב חתם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/11/13
מוטי שלום!
אם 15 מתוך 18 חמו אז סביר להניח שהפרויקט יוצא לדרך. עדין יתכן כי יהיו מכשולים מבחינה תכנונית או אחרים, אבל אם היזם רציני אני מניח שהוא יתגבר עליהם.
לגבי עורך הדין - בדרך כלל שכר הטרחה משולם על ידי היזם ולא על ידי הבעלים. לא יודע למה כאן נדרש תשלום דמי טיפול. יתכן וקשור לכדאיות הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם 15 מתוך 18 חמו אז סביר להניח שהפרויקט יוצא לדרך. עדין יתכן כי יהיו מכשולים מבחינה תכנונית או אחרים, אבל אם היזם רציני אני מניח שהוא יתגבר עליהם.
לגבי עורך הדין - בדרך כלל שכר הטרחה משולם על ידי היזם ולא על ידי הבעלים. לא יודע למה כאן נדרש תשלום דמי טיפול. יתכן וקשור לכדאיות הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א שאושר לבנין סמוך וקרוב מדי לבניין שלנו
חנצ'ה123456
09/11/13
שלום, מדובר בבניין בראשון לציון, באזור הישן והצפוף מאד. הבניין שלנו בן למעלה מ-40 שנה ונחשב "כטעות נדלנית, שבזמנו אושר על ידי ראש העיר משנות 1970. הבניין מוקף מכל צדדיו בבנים שחוסמים את האור והאוויר הטבעי רק שביל ארוך של כ70 מטר מוביל אליו וכך מגיעים לבניין. שנים הדיירים סובלים מרעשים, לכלוך, חושך, אי שקט, חוסר שמש ואוויר בגלל הקרבה הקרובה מדי של כל הבניינים מסביב. כעת לאחרונה ניתן אישור ל-תמ"א 38 לבניין הסמוך לצדו האחורי של הבניין שלנו. מרפסות השמש שמתוכננות לתמ"א יהיו כל כך קרובות אלינו שנוכל להושיט יד ולגעת בשכנים.
שאלתי מה עלי כוועד בית לעשות כדי למנוע את הפרויקט הנ"ל. כמו כן עלי לציין שהגשנו התנגדות לעירייה של כל הדיירים וטרם קיבלנו תשובה לכך.
אשמח לקבל את עזרתכם והצעתכם בנדון.
בתודה חנצ'ה
שאלתי מה עלי כוועד בית לעשות כדי למנוע את הפרויקט הנ"ל. כמו כן עלי לציין שהגשנו התנגדות לעירייה של כל הדיירים וטרם קיבלנו תשובה לכך.
אשמח לקבל את עזרתכם והצעתכם בנדון.
בתודה חנצ'ה
תמ"א 38 - ראשון לציון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/11/13
קודם כל אתם צריכים להגיש התנגדות לעיריה. העיריה דנה בהיבט התכנוני של הפרווקט ככל שנוגע אליכם. יתכן וההתנגדות תגרום לשינוי בתכנון המוצע. אם תדחו בעיריה אתם יכולים להגיש ערר לוועדת ערר על החלטת העיריה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
