שוכר שהודיע לעירייה על סיום תקופת השכירות, לא חב בארנונה

השופט בר זיו ברכה קבע, כי מטרת סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, להקל את הנטל המוטל על העירייה לגבות את המס, מתוך הכרה בכך שהטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהות המחזיק בכל נכס ונכס, הינה גזירה שהרשויות המקומיות לא תוכלנה לעמוד בה.

במקרה דנן, השוכר שהחזיק בנכס הודיע למשיבה (מנהלת הארנונה בעיריית חיפה) על סיום החזקה, ובנסיבות אלה ולאור תכלית החקיקה, מילא חובתו לפי החוק.

בפני בימ"ש הוגש ערעור על החלטת הועדה לעררי ארנונה שליד עירית חיפה (להלן:"הוועדה" ו"העירייה", בהתאמה), לפיה נדחה ערר שהגישה המערערת, זילברמן אסתר, על חיובה בארנונה. המערערת הינה בעלת נכס בחיפה (להלן: "הנכס"). הנכס הושכר ע"י המערערת לצד ג' (להלן: "השוכר").

החוזה שכירות בין המערערת לשוכר היה לתקופה מחודש נובמבר 2003 עד לחודש נובמבר 2004. השוכר עזב את הנכס במהלך שנת 2004, לטענת המערערת מבלי לתת לה הודעה ומבלי שהחזיר לה את החזקה בו בפועל.

השוכר מסר לעירייה הודעה על עזיבתו את הנכס. ממועד ההודעה (יולי 2005) הסבה העירייה את החיוב בארנונה על המערערת. המערערת השיגה על החיוב, וטענה שאינה חייבת בתשלום ויש להשיתו על השוכר, שכאמור, לטענתה, לא החזיר לה את החזקה בפועל בנכס.

העירייה דחתה את טענת המערערת מהטעם שתקופת השכירות החוזית הסתיימה והשוכר הודיע על עזיבת הנכס. עוד ציינה כי פקח שביקר במקום בשלב מאוחר יותר מצא כי השוכר אינו נמצא בנכס, וכי בנסיבות אלה חלה על המערערת, כבעלת הנכס, חובת תשלום הארנונה.

בערר בפני הועדה חזרו שני הצדדים על טענותיהם. הוועדה דחתה את הערר וקבעה כי העירייה פעלה כדין עת הסבה את החיוב על שם המערערת, לאחר שהשוכר הודיע כי עזב את הנכס, וכי המערערת יכולה הייתה לנקוט הליכים משפטיים לקבלת החזקה בנכס, אם לטענתה לא קיבלה אותה, והימנעותה מנקיטת הליכים שכאלה אינה יכולה לפטרה מתשלום הארנונה בגין הנכס שבבעלותה.

בימ"ש דחה את הערעור ובהחלטתו ציין, כי מענה לכל טענות המערערת ניתן בבר"מ 867/06 רע"א 3502/06 מנהלת הארנונה בעירית חיפה נ. דור אנרגיה (1988) בע"מ (לא פורסם) (להלן:"פרשת דור אנרגיה"), שם סוקר כבוד השופט י. דנציגר את תכלית סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות.

באותו עניין נקבע, כי מטרת סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, להקל את הנטל המוטל על העירייה לגבות את המס, מתוך הכרה בכך שהטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהות המחזיק בכל נכס ונכס, הינה גזירה שהרשויות המקומיות לא תוכלנה לעמוד בה.

במקרה דנן, השוכר שהחזיק בנכס הודיע למשיבה (מנהלת הארנונה בעיריית חיפה) על סיום החזקה, ובנסיבות אלה ולאור תכלית החקיקה, מילא חובתו לפי החוק. ביחסים בין המשיבה לשוכר, לא הייתה רשאית המשיבה להמשיך ולחייבו.

ממילא ממועד ההודעה ואילך, חלה החובה על הבעלים של הנכס, ובענייננו- המערערת. המערערת ממשיכה ומשיגה כנגד התנהגות המשיבה, וטוענת כי בנסיבות לא הייתה המשיבה רשאית לקבל את הודעת השוכר, ומהנסיבות הייתה צריכה להסיק כי השוכר ממשיך להחזיק בנכס וכי החזקה בו לא הוחזרה למערערת.

גם סוגיה זו זכתה למענה בפרשת דור אנרגיה, כשכבוד השופט דנציגר קבע כי לאור חובת ההגינות המוטלת על רשות מקומית, במקרים שבהם קיימת הצטברות נסיבות, הרשות אינה רשאית לנהוג תוך עצימת עיניים מוחלטת ותוך התעלמות "מנתונים הזועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה, האם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס".

בימ"ש קבע, כי בעניין שהובא בפניו, לא מתקיימת אף אחת מהנסיבות שפורטו שם. יתרה מזאת, מטענות המשיבה עולה כי למרות שלא חלה עליה חובה לעשות כן, ערכה המשיבה בדיקה בנכס עצמו, שהעלתה כי אכן לא נעשה בו שימוש, ומדברי השכנים עלה כי השוכר אינו נמצא בנכס תקופה ממושכת.

יתרה מזו, כבוד השופטת פרוקצ'יה קובעת בפרשת דור אנרגיה, כי אין בחוק אחיזה להסטת החובה המוטלת על אזרח להודיע לרשות על שינוי בחזקה בנכס, על כתפי הרשות (כטענת המערערת). בכל מקרה, אל לה לרשות להיות מעורבת בסכסוך בין בעלי נכסים לשוכריהם, ועליה לפעול בדלת אמות הקבוע בחוק, ע"פ פרשנותם המצמצמת.

ראוי לציין, כי גם המערערת עצמה טוענת כי אין זה מעניין הרשות להיכנס כצד לסכסוך בין הבעלים לשוכר, אך דווקא היא המבקשת להכניס את הרשות כצד, כשבפני הרשות הסכם שכירות שתוקפו פג והודעת השוכר, כאמור.

סימוכין – עמ"נ 202/08, זילברמן אסתר נ' מנהלת הארנונה עיריית חיפה

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!