רשיון במקרקעין

מה דינו של פולש למקרקעין, אשר תפס חזקה במקרקעין ללא הסכמת הבעלים, אך הבעלים הסכים, הסכמה שבשתיקה, להמשך החזקה?

במקרים רבים, טוענים פולשים כאלו כי הינם "ברי רשות" במקרקעין, מכוח שתיקתם רבת השנים של הבעלים.

רשיון זה איננו מקנה להם זכות בעלות, ואיננו מקנה להם חסינות בפני תביעת פינוי, אך יכול להקנות להם זכות לקבל פיצויים בעת פינויים מהמקרקעין.

בגדר המושג "רשיון במקרקעין", או "רשות מכללא", נכללים כל אותם המצבים בהם החזקה או השימוש במקרקעין אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת של בעל המקרקעין, אלא מהסכמה אשר נלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוק הפולש.

כאמור, הרשיון איננו מעניק זכות בעלות, אך מהווה הגנה טובה בפני טענה של השגת גבול.

בעל מקרקעין יכולים, בכל עת, לדרוש להפסיק את הרשיון מבעלי הרשות מכללא. די בעצם הגשת תביעת פינוי כדי להוביל למסקנה כי בעל המקרקעין חפץ בהפסקת הרשיון.

כך היה בת"א (ת"א) 58031/01 בזק חברה ישראלית לתקשורת בע"מ נ. ברכה מנשה. שם, תפסו הנתבעים חזקה במקרקעין, אשר בבעלות התובעת, במשך כ- 30 שנה.

בית המשפט דחה את טענת הנתבעים כי לא ניתן לדרוש מהם את פינוי המקרקעין, והתמקד בשאלה האם זכאים בעלי הרשיון לפיצוי.

בית המשפט הזכיר את פסק הדין בע"א 496/82 רוזן ואח' נ. יגאל סלונים עו"ד ואח' שם נקבע, בהקשר לתביעת פיצויים,כדלקמן:

"המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין ועל כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהזיק מהן אם אכן זו המסקנה המתבקשת.

לא בכל מקרה בו ניתן רשיון ובעל הנכס מבקש לבטלו דורש הצדק את המשך הרשיון ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים.

כפי שיש גם מקרים בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם. אף היפוכו של הדבר הוא נכון, היינו יש נסיבות בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרשיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק".

במקרה זה, קיבל בית המשפט את טענת הנתבעים כי מחד, הינם מחזיקים במקרקעין מזה 30 שנה, השקיעו השקעות, הקימו וניהלו שם עסק של מסגריה ואף הקימו בית מגורים ומאידך, נוכח מחדלו ארוך השנים של בעל המקרקעין לביטול הרשיון- הם זכאים לפיצוי.

יחד עם זאת, דחה בית המשפט את הטענה כי הפיצוי בגין הפינוי צריך להיות נגזרת של שווי המקרקעין.

הנתבעים טענו כי עם פינויים מהמקרקעין, ניתן יהיה לבנות על דבי המקרקעין בתים צמודי קרקע ומשכך, התועלת שתצמח לתובעת כתוצאה מפינויים גדולה בהרבה משווי ההשקעות אשר הושקעו על ידם בבניית המחוברים.

בית המשפט פסק כי השיקול מהי טובת ההנאה הצומחת לבעלים של מקרקעין כתוצאה מפינוי המחזיק איננה שיקול רלבנטי אשר על בית המשפט להתחשב בו- לא בבחינת השאלה האם יש להורות על פינוי המחזיק ולא בבחינת גובה הפיצוי.

בפסיקת ההוצאות, התחשב בית המשפט כי במשך השנים, לא שילמו הנתבעים דמי שימוש לבעלים, ולאור גובה ההשקעות שהושקעו על ידי הנתבעים במקרקעין, פסק פיצויים בסך של 400,000 ₪ לטובת הנתבעים.

בהקשר זה ולשלמות התמונה, נזכיר גם מאמר נוסף שפורסם באתר הפורומים המשפטיים, בנושא "בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת", אשר מנתח אף הוא את הוראות חוק המקרקעין בהקשר לזכויות פולש במקרקעין אשר בנה ונטע במקרקעין של זולתו.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!