פדיון הערת אזהרה?

השופטים: א' ריבלין, א' רובינשטיין, ח' מלצר

למערערים: עו"ד גדעון סלעית ; עו"ד יהונתן משולם

למשיבים: עו"ד דרור ארנון; עו"ד אסף ניב ; עו"ד אהוד שטיין

ע"א 7654/07 ברקוביץ ואח' נ' בן הראש ואח'; ניתן ביום 11.08.10.

המשיב 1 הוא הבעלים של חלקת קרקע שהתקשר בעסקת קומבינציה עם קבלן. בהסכם הקומבינציה נקבע, כי בהתקיים תנאים שונים, יוכל הקבלן לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות כפי שאכן נעשה. לאחר שנבנה רק שלד חלקי מהבניין, מנהל החברה הקבלנית עזב את הארץ. משהופסקה הבניה, ניהלו הצדדים משא ומתן להשלמתה, אך מגעים אלה לא צלחו. משכך, הודיע משיב 1 לקבלן על ביטול הסכם הקומבינציה.

המערערים הגישו תביעה נגד הקבלן, משיב 1 ואחרים, בה עתרו, לסעד כספי, לרבות השבת הסכומים ששולמו על ידיהם לקבלן ופיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם בשל אי השלמת הבניה. ניתן פסק דין חלקי נגד הקבלן, אך הוא לא בוצע. התיק נגד משיב 1 תלוי ועומד.

בעקבות כך, הגיש המשיב 1 תביעה לבית המשפט המחוזי לסעד הצהרתי, למחיקת הערות האזהרה. בית המשפט המחוזי קבע כי למרות שהמערערים לא ביטלו מפורשות את הסכם הרכישה עם הקבלן, עצם הגשת תביעת הפיצויים וההשבה מהווה ביטול, ומשבוטל ההסכם בטלה גם הערת האזהרה שנרשמה להבטחתו. על החלטה זו הוגש הערעור. בית המשפט העליון קיבל את הערעור.

אמנם הסכם הרכישה בין המערערים לקבלן בוטל, כאשר תבעו השבה מלאה וכן פיצויים, וניתן לראות בתביעתם הודעה על ביטול הסכם הרכישה; לא כל שכן, משהתקבלה תביעתם, ונפסקו להם השבה ופיצויים. אולם, ביטול הסכם הקומבינציה בין הבעלים לקבלן אינו גורר את מחיקת הערות אזהרה שנרשמו בינתיים כדין לזכות רוכש במסגרת העסקה, שכן הערות אלה יצרו "התחייבות אישית ישירה ואוטונומית" בין הבעלים לרוכש.

כשם שביטול יחסי בעלים-קבלן אינו מבטל את מערכת היחסים המקבילה בעלים-רוכש, כך ביטול יחסי קבלן-רוכש אינו מבטל אוטומטית את מערכת היחסים בעלים-רוכש, ולכן אינו גורר בהכרח מחיקת הערת אזהרה שנרשמה על הבעלות. במקרה זה, הרוכשים המערערים היו זכאים לכך שתושב על כנה הערת האזהרה אשר נרשמה לטובתם.

בית המשפט התייחס לאפשרות של כפיית פדיונה של הערת האזהרה על הרוכש וקבע כי הדבר ייתכן במקרים מסוימים. בין המקרים העשויים להצדיק כפייה על הרוכש לפדות את הערת האזהרה (וייתכנו נוספים), יתכן מקרה בו מוכח, כי הרוכש פעל בחוסר תום לב, בהכשילו הליכי משא ומתן להמשך הבניה באמצעות קבלן חלופי.

גם עמידה דווקנית של רוכשים על הערת האזהרה, המוּנעת על ידי אינטרסים החיצוניים לעסקת הקומבינציה, עלולה להיחשב עמידה על זכות בחוסר תום לב.

תוצאתה של עמידה דווקנית שכזו על הערת האזהרה, בחוסר תום לב, יכולה שתהא – שוב, מבלי לטעת מסמרות – הוראה שיפוטית למחיקת הערת האזהרה בכפוף לתשלום "פדיון" על ידי הבעלים לרוכש.

עם זאת, לא בקלות יכפה בית המשפט על הרוכשים את פדיון הערת האזהרה בניגוד לרצונם ונמצא כי מקרה זה אינו מצדיק את כפיית פדיון הערת האזהרה על הרוכשים.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!