מצג פרסומי במכר מקרקעין
כמעט לכל פרויקט בניה, נלווה מסע שיווק אגרסיבי הכולל פרסום במדיה האלקטרונית וכתובה, שלטי חוצות, פרוספקטים, דיוור ישיר, הדמיות מחשב במשרד השיווק וכיוב'.
פרסומים מהסוג הנדון, מבטיחים לקונה הפוטנציאלי הרים וגבעות ואת הגשמת חלומו, שלמענו מוכן הוא לשלם במיטב כספו.
עוד בטרם הונחה האבן הראשונה על הקרקע, מוצגים כדבר שבשגרה אין סוף יתרונות ופיתויים וכל סגולותיו של פרויקט הבניה.
כך לדוגמא ניתן למצוא הבטחה לסביבה איכותית ומטופחת, נוף מרהיב הנשקף מחלון הבית לים או למרחבים פתוחים, גימור משובח לבנין, לובי מפואר, מתקנים לרווחת דיירי הבנין, חדרי ספא חדרי כושר, חדרי משחקים לילדים ועוד ועוד.
קונה מצוי שאיננו מצויד בידע מקצועי ואינו מורגל בקריאת הסכמים עבי כרס המוגשים לו ומעדיף תחתיהם את תיאור הדירה המיודעת כפי שהיא מצטיירת בפרוספקט הצבעוני והמושקע.
ברם לעיתים קרובות מידי, נותר הקונה המאוכזב עם חלום בלבד כאשר מתברר שהמרחק בין הפרסום המוצג למציאות, רחוק כמרחק מזרח ממערב. את הנוף הפתוח לים, מחליף נוף צר למבני בטון של בניינים סמוכים ואת חדר הכושר המובטח מחליף חלל קטן שאיננו כשיר לשימוש.
חמור מכך, לרוב עולה תמונת המציאות העגומה רק בחלוף מספר שנים מחתימתו של הסכם ההתקשרות, במועד קבלת הדירה, ולפעמים אף לאחר מכן, בסיום עבודות הפיתוח של מגרש הבניה.
מכאן עולה החשיבות העליונה לשאלה האם זכאי הקונה לתרופות המוכרות בדין, כגון ביטול ההסכם ו/או פיצוי לנוכח נזקי אותה צפייה שנכזבה?
תשובה לשאלה זו תלויה בין היתר במעמדו המשפטי של אותו פרסום עליו הסתמך הקונה, שהוכר על ידי בתי המשפט כ"מצג טרום חוזי".
מקרים שעסקו בשאלה זו מובאים חדשות לבקרים לפתחו של בית המשפט, ונראה כי ניתן לגבש על פיהם קו מנחה ומתריע של "ייזהר הקונה".
דוגמא למקרה שנדון בבית המשפט עניינו במצג לגבי תכנון סביבתי של אזור הפרויקט. מפרוספקט עליו הסתמכו הקונים באותו עניין, הוצג הבנין הנבנה כפונה לצד פארק פתוח בשטח של 12 דונם !!.
בפועל, נותר הבנין מיותם כאשר בצד שאיננו מקביל אליו, עמדה חטיבת קרקע בשטח של 1.8 דונם בלבד. אותו נוף משובח של מדשאות ירוקות שלמראהו ציפו הקונים להתעורר בכל בוקר, נותר לדאבון הלב בפרוספקט בלבד.
בדחותו את התביעה קבע בית המשפט באותו עניין (ת.א. 1413/99, הרשקוביץ):
"הצגת התכנון הסביבתי באזור הפרויקט על ידי היזם הוא אקט שיווקי מקובל. בכל אתר בניה מתהדר הקבלן בעת שיווק הפרויקט בפיתוח הסביבתי המיועד להיבנות על פי התב"ע. כך לגבי בתי ספר, גני ילדים, פארקים, טיילות וריאות ירוקות. אין בכך כל פסול כל עוד הקבלן אינו מתחייב להקים ולבצע את התוכנית בעצמו.
קונה סביר צריך לבדוק את התכנון העירוני בעצמו, כפי שהוא חייב לבדוק את הממכר עצמו, ואל לו להיגרר ולהאמין להבטחות פרסומיות שאינן תלויות בכלל ביזם ובקבלן."נ למען שלמות התמונה יאמר כי התיק מצוי בערעור בימים אלו.
נראה כי גם אם המצב העובדתי בעת ההתקשרות תואם את המצג הטרום חוזי, לא הוטלה על המוכר התחייבות לגבי העתיד ולגבי השינויים העתידיים בתכנון הסביבתי.
התקדמות חיובית לקראת הקונה התמים קיימת מקום בו המידע היחיד שנמסר לרוכשי דירות בהקשר לשטחי דירות הנרכשים מצוי בפרוספקט בלבד. זאת בלבד אם יש בו את הפירוט הדרוש כדי להחשיבו כהתחייבות מפורשת הנכללת בהסכם. בפרשת צמיתות (ע"א 6025/92).
אך, גם קביעה זו סויגה בפסק הדין המנחה בעניין שוקניון אגריפס ניהול ואחזקה בע"מ שניתן ביום 6.6.2006 (ת.א 3485/01) בבית המשפט המחוזי בירושלים (להלן: "עניין שוקניון אגריפס"), אשר עסק גם הוא בין היתר בנושא דנן.
נשוא פסק הדין בפרויקט שייעודו מסחר ומגורים הידוע כפרויקט שוקניון-אגריפס בירושלים. הפרויקט הוצג באמצעות פרוספקטים, כתבות והדמיות במשרדי השיווק כפרויקט שייבנה עם שש קומות חניון, שלוש קומות מסחר בקונספט מיוחד, כאשר הקומה השלישית יועדה לשימושי פנאי, ומעליהם ארבעה מגדלי מגורים. אותם פרסומים הדגישו את שיפור הנגישות לפרויקט לנוכח העברת קווי התחבורה הציבורית לאזור הפרויקט, הרחבת הכביש הסמוך וחניה הרבה באזור.
בפועל, משנתקל שיווק הפרויקט בקשיים השכירו יזמי הפרויקט וחברת הניהול את הקומה השלישית שיועדה כאמור למסחר ופנאי, לסופרמרקט בשטח של 2,000 מ"ר. מגדלי המגורים כלל לא נבנו ואף לא ניתנה התייחסות כלשהי בהסכמים למצגים בדבר הנגישות לפרויקט.
התובעים אשר הרגישו כי רומו והשקעתם הכספית הניכרת ירדה לטמיון, דרשו את ביטולו של ההסכם. בין היתר ניסו התובעים להסתמך על התקדים בפרשת צמיתות שהובאה לעיל ולטעון כי מצג טרום חוזי אשר לא נסתר בחוזה ההתקשרות הופך לחלק מאותו מהסכם התקשרות ומחייב את הצדדים, כך שאי קיומו בפועל מהווה הפרה של ההסכם.
ברם, אבחנה חדה זו נדחתה, תוך שהועדף על פניה מבחן מורכב יותר התלוי במבחני משנה שונים ובפרשנות החוזה על מנת לנסות ולהתחקות אחר כוונת הצדדים על פי בדיקה אובייקטיבית.
בהקשר זה הצביע בית המשפט על שורה של מבחני עזר:
"יש להתחשב באופיו של החוזה (מסחרי, צרכני או פרטי) במיהותו ובזהותו של בעל המצג, בחשיבותו היחסית של העניין שלגביו נעשה המצג, בצורה שבה הוצג, בדרגת הפירוט והדיוק שלו, במידת ההחלטיות שבה הוצג, במידת ההסתמכות של הקונה עליו, בפרק הזמן שחלף בין המצג לבין כריתת החוזה, בהסתייגויות שסייג בעל המצג את תוקפו ובקיומם או היעדרם של מצגים דומים, שונים או סותרים, בגוף החוזה."
על סמך תקדימים רבים שנסקרו על ידי בית המשפט, בין היתר בפסקי הדין שלפרד חברה לפיתוח ובניין בע"מ (ע"א 8737/00), מלכה יוסף (ע"א 8913/02), שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (ע"א 10944/02), הלך בית המשפט צעד אחד קדימה לקראת הוודאות החוזית.
נקבע גם כי יש לאבחן את הלכת צמיתות אך ורק למצגים חוץ חוזיים הנוגעים בעיקרי ההתקשרות שבלעדיהם אין, כגון: שטחה של דירת מגורים הנמכרת.
הווה אומר אם עסקינן בנקודה מהותית שבהסכם ההתקשרות, אך אותו הסכם שותק דווקא בנקודה זו, יושלם החסר באמצעות הפרוספקט והפרסום שהוצג עובר להתקשרות החוזית.
בעניין שוקניון אגריפס התקבלה בסופו של יום התביעה, אך זאת לנוכח הפרת ההסכם המהותית מצד יזמי הפרויקט עם השכרת שטחים נרחבים בקניון לסופרמרקט באופן שסיכל את ההתחייבויות המפורשות בהסכם לתחרות הוגנת, ואת עקרונות היסוד התכנוניים הגלומים בהסכם.
המסקנה העולה מהאמור הינה כי אין בפרוספקט כדי לחייב את הצדדים בכל דבר ועניין הכלול בו, יהא טיבו ומהותו אשר יהא.
חשוב ליתן תשומת לב להוראה המצויה ברוב בהסכמי מכר ושכירות של קבלנים, לפיה ההסכם משקף את המותנה בין הצדדים במלואו, וכי המוכר/המשכיר לא יהא קשור בכל הבטחה, פרסום, מצג, הצהרה, וכל הסכמה שניתנה לפני חתימת ההסכם.
קיומו של סעיף זה, משחרר למעשה את המוכר מפרסומים ומצגים טרום חוזיים.
בתי המשפט סירבו לייחס משקל לפרסום שאינו חד משמעי ונסתר באמצעות פרסומים אחרים, או שעל אף הצגתו, ידוע או צריך היה להיות ידוע לקונה כי התחייבות מסוג מסוים המוצגת בפרוספקט אינה בשליטת המוכר.
מטעם זה בדיוק נדחתה טענת התובעים בעניין שוקניון אגריפס כי יש להכליל בהסכם ההתקשרות התחייבות לנגישות יתר לפרויקט על ידי העברת התחבורה הציבורית לאזור, בהיותה התחייבות התלויה ברשויות. בדיוק כמו עניין הרשקוביץ שצוין לעיל.
על ציבור הקונים להיות מודע לכך כי במקום בו המצג נסתר על ידי הסכם המכר הפורט, לא ניתן להכלילו כהתחייבות חוזית. בעניינים בהם שותק ההסכם אך דובר בעניין צדדי או שולי העדיפו בתי המשפט את הוראת הסעיף הכללי המשחרר את המוכר מכל מצג או הבטחה שניתנו עובר לחתימת ההסכם.
קיים אם כן קושי רב מצד קונים /שוכרים לזכות בסעד משפטי על סמך מצגים לבר חוזיים, כגון פרוספקטים, שלטי חוצות כד' אשר לא מצאו את ביטויים המפורש בהסכם.
נדמה כי טוב יעשו קונים אם ידאגו לעגן הבטחות ומשאלות לב שהוצגו להם בהסכם ההתקשרות עצמו ובמפורש, תוך קריאה מעמיקה של הוראות ההסכם הנחתם על אותיותיו הקטנות והסייגים המופיעים בו.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
