מלכודת מס ליורשי מקרקעין אשר מוכרים מקרקעין שיש להם זכויות בנייה

סעיף 49 ז לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)

התשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק"), קובע, כי במקרה של מכירת מקרקעין אשר התמורה בעדם מושפעת מזכויות בנייה, אזי מוכר המקרקעין, אשר הינו זכאי לפטור לפי סעיפים 49 א ו- 49 ב לחוק, יהיה זכאי לפטור רק על שווי דירת המגורים, ועל היתרה- המהווה תמורה בגין זכויות בנייה נוספות- ישולם מס.

לכלל זה חריג, לפיו, ניתן להגדיל את סכום הפטור, עד לתקרה הקבוע בחוק, כך שיחול על חלק התמורה שהתקבל בעד זכויות בניה נוספות. חריג זה חל כאשר שווי הדירה הנמכרת איננו עולה על 1,61,000 ₪.

בע"א 530/07 מנהל מס שבח נ. דן ירדני לנגזם נידון מקרה, בו המוכר מכר מקרקעין, הכוללים זכויות בנייה, אותם קיבל בירושה יחד עם אחיותיו.

אחיותיו של המשיב ביקשו פטור לפי סעיף 49 ב(1), המעניק פטור במכירת דירה מגורים מזכה אחת ל- 4 שנים, ללא קשר לעובדה כי המקרקעין התקבלו בירושה, ובקשתם התקבלה.

התקרה הקבועה בסעיף 49 ז לחוק הוחלה רק על חלקן היחסי בתמורה, ולכן הם קיבלו גם פטור בגין מכירת זכויות הבנייה הנוספות.

לעומת זאת, המוכר עשה שימוש בפטור לפי סעיף 49 ב(5), המעניק פטור, במקרים מסוימים, למי שקיבל מקרקעין בירושה.

מנהל מס שבח שלל מהמשיב את הפטור בגין זכויות בנייה נוספות, מאחר ומחיר דירת המגורים עלה על תקרת הפטור.

מה הסיבה להבדל בשומות בין האח, המשיב, לאחיותיו??

בשומה לגבי האחיות, התקרה הקבוע בסעיף 49 ז(א)(2) לחוק הוחלה על חלקן היחסי בלבד בתמורה, ועל כן הם קיבלו פטור בגין זכויות הבניה הנוספות.

בשומה לגבי האח, חושבה התקרה לפי הסכום ששולם על כלל הדירה, ולא על חלקו היחסי של כל יורש בנפרד.

האח הגיש ערעור לועדת הערר, בטענה שאין הצדקה לאבחנה בינו ובין אחיותיו, וזה התקבל. מנהל מס שבח הגיש ערעור על פסק דינה של ועדת הערר, וזה התקבל על ידי בית המשפט העליון. בית המשפט קבע כי המשיב איננו זכאי לפטור.

נקבע, כי סעיף 49ב(5), קובע, בין היתר, כי מוכר המבקש פטור ממס שבח משום שקיבל המקרקעין בירושה צריך להוכיח, בין היתר, כי "המוריש היה פטור ממס בשל מכירת הדירה, אילו היה בחיים". תנאי זה חל גם עם הזכאות לפטור ביחס לזכויות בנייה לפי סעיף 49 ז.

רק אם המוריש היה זכאי לפטור לפי סעיף 49 ז, יהיה גם היורש זכאי לפטור לפי סעיף זה. הרציונל הוא שליורש לא יכולות להיות יותר זכויות מאשר היה למוריש.

עקרון זה יפה גם לגבי פרשנות סעיף 49 ז- שכן סעיף זה כפוף לתנאים הקבועים בסעיף 49 ב.

תיקון 55 לחוק קובע כיום מפורשות כי תקרת הפטור מתייחסת לשווי הדירה כולה, ולא לחלקו היחסי של כל יורש/בעלים במקרקעין. גם אם מנהל מס שבח פירש בעבר את סעיף 49 ז אחרת, כיום התיקון מבהיר את אופן הפרשנות הנכון.

משכך, המערער איננו זכאי לפטור לפי סעיף 49 ב (5), וגם אם אחיותיו של המשיב קיבלו פטור, גם אם יתכן וזה ניתן בשל טעות משפטית, הרי פטור זה אינו מקנה פטור דומה למשיב.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!