מילון מונחי נדל"ן

בעלות

זוהי הזכות המשפטית "המקסימלית" והיא מוגדרת כך: "הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עיסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".

הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע.

כאשר מדברים על "בעלות משותפת" – כלומר מקרקעין ששייכים לכמה בעלים – הכוונה היא, שבעלותו של כל אחד מהם, לפי חלקו היחסי, משתרעת ומתפשטת על פני כל שטח הבעלות ואין לשום שותף חלק מסויים בו.

כלומר: אם יש שני שותפים שווים בבעלות על קרקע, יש לכל אחד מהם 50% אבל לא על חלק מסויים באותה קרקע. כדי לחלק קרקע צריך להפריד או לפרק את אותה שותפות ולנסות – אם אפשר (ולא תמיד זה אפשרי) – לפצל את אותה קרקע גם בספרי הטבו, בהיבט הרישומי של הבעלות.

שכירות

שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות.

ואגב – "השאלה" (או "שאילה") היא זכות שהוקנתה שלא בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות.

שכירות משנה היא שכירות שהמשכיר בה הינו שוכר בעצמו ולא בעלי הנכס.

קיימים שלושה סוגי שכירויות:

שכירות קצרה:

שכירות עד לתקופה של חמש שנים.

חכירה

חכירה היא שכירות לתקופה של למעלה מחמש שנים ועד לעשרים וחמש שנים, ניתן לרשום זכות זו בטאבו.

חכירה לדורות

חכירה לדורות היא שכירות לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנה. ניתן לרשום זכות זו בטאבו. נפוצה מאוד אצלנו זכות החכירה לדורות של 49 שנה, אשר מתחדשת לתקופות זהות "אוטומטית". למעשה זוהי הזכות הנפוצה ביותר בישראל והיא לרוב ביטוי נרדף לבעלות מלאה.

הסיבה לכך היא, שבחוק יסוד: מקרקעי ישראל, נקבע, שמקרקעי ישראל (כלומר הקרקע השייכת למדינה והיא מחזיקה בה באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח או קרן הקיימת לישראל) אינם למכירה. אסור להעביר עליהם בעלות מלאה ואלה הם למעלה מ- 90% מקרקעות המדינה. המדינה מחכירה אותם לתקופות ארוכות ומתחדשות כאמור.

שאילה:

שאילה היא זכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות, שהוקנתה שלא בתמורה.

על שאילה חלות אותן הוראות החלות על שכירות.

דיירות מוגנת

המדובר בדייר/ת, אשר אינם צריכים לסלק ידם מן המקרקעין בסוף תקופת השכירות או ביטול החוזה. זכות זו, אינה זכות במקרקעין, אלא "זכות אישית" בלבד וכל תכנה שלילי- הגנה מפני פינוי הדייר מפני פינוי מהנכס, בניגוד לרצונו.

בכדי לזכות במעמד של דייר מוגן, על המבקש להוכיח כי שילם דמי מפתח, לאור הוראות סעיף 9 לחוק הגנת הדייר.

הזכות לדיירות מוגנת עולה כדי "טובת הנאה" במקרקעין, ואם ימצא כי המשיב היה דייר מוגן, קמה לו הזכות לקבל פיצויים ביום ההפקעה.

דמי מפתח:

כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של המושכר, או בקשר לקבלת החזקה, או להחזרת החזקה במושכר.

תקופת ההתיישנות של תובענה לתשלום דמי מפתח או לפינוי, היא שנה.

זיקת הנאה

זיקת הנאה היא שיעבוד מקרקעין להנאה (כלומר: לסוג שימוש מסויים), שאין עימה זכות להחזיק בהם.

זיקת הנאה יכולה להיות לטובת מקרקעין או לטובת אדם פלוני או קבוצת אנשים.

זיקה כזו יכולה לקבוע למשל, שלאדם מסויים ישנה זכות שימוש בקרקע מסויימת, למשל זכות לגדל עצי פרי. הזיקה יכולה להיות גם בעלת "אופי נגטיבי", למשל הגבלה על בעל הקרקע עצמו, להימנע מביצוע פעולה מסויימת בקרקע שלו.

מי שהשתמש בזיקת הנאה במשך 30 שנה ברציפות רכש את הזכות וזכאי אף לרושמה בטאבו. כלומר, בעלי הקרקע עצמם, לא יוכלו "לנשל" את בעל זיקת ההנאה מזכותו ובעלותם על הקרקע תהא כפופה לזיקה זו.

זיקת הנאה יכולה לקבוע אחד מאלה:

1. בעל המקרקעין הזכאים או מי שהזיקה ניתנה לטובתו, זכאי לעשות שימוש מסויים במקרקעין הכפופים.

2. בעל המקרקעין הכפופים, חייב להינמע מביצוע פעולה מסויימת באותם מקרקעין.

3. בעל המקרקעין הכפופים, חייב לבצע פעולה מסויימת במקרקעין.

4. בעל המקרקעין הכפופים, אינו זכאי למנוע ביצוע פעולה מסויימת במקרקעין הזכאים.

מאחר ומדובר בעסקה במקרקעין, התחייבות להקנות זיקת הנאה חייבת להיעשות בכתב, וזיקת ההנאה טעונה רישום.

זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, ברם ניתן לקבוע בתנאי זיקת ההנאה תקופה לזיקה.

בית המשפט רשאי לבקשת צד מעוניין, או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות את תנאיה בהתקיים אחד מהתנאים הבאים:

1. הזיקה אינה מופעלת.

2. שינוי בנסיבות השימוש בזיקה.

3. שינוי במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים.

יצויין כי בית המשפט רשאי לפסוק פיצוי למי שנגרם לו נזק על ידי הביטול או השינוי.

זכות מעבר

זכות מעבר היא סוג של זיקת הנאה.

זכות מעבר יכולה להיות למשל שביל לטובת הציבור או דרך לטובת בעל מקרקעין מסויים, המוקף בחלקות קרקע של בעלים אחרים. היא יכולה להיות זכות מעבר לכל השכנים לגג או לארונות חשמל. היא גם יכולה להינתן לרשות מקומית לצורך הנחת קוי ביוב או לחברת החשמל להנחת קווי חשמל.

בבג"צ מעניין שניתן בעניין רחוב בר-אילן בירושלים נקבע, שזכות מעבר שקנו הרבים בדרך ציבורית קודמת היא וחזקה יותר מאשר הזכות של מי שמחזיקים בבתים בצידה של הדרך.

זכות קדימה

בעל מקרקעין יכול לרשום בטאבו זכות קדימה לטובת פלוני. פרוש הדבר, שלאותו פלוני תהיה "זכות סרוב ראשונה" לרכישת או קבלת הקרקע. במילים אחרות: הבעלים לא יוכל להעביר את הקרקע לאחר, אלא אם הציע אותה תחילה לבעל זכות הקדימה.

מתן עדיפות לבעל זכות קדימה חלה על העברת בעלות במקרקעין או העברת חכירה לדורות.

המקרים בהם קיימת זכות קדימה:

1. זכות קדימה מכח הסכם.

2. זכות קדימה בין יורשים במשק חקלאי.

3. זכות קדימה בין בני זוג- כאשר מדובר במקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת של בני הזוג והמקרקעין הם אחד

מאלה:

א. משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידם במשותף.

ב. דירה המשמשת להם למגורים.

במקרה הנ"ל לא יהיה בן הזוג זכאי להעביר את חלקו לאחר, אלא אם הציע אותו תחילה לבן זוגו.

אם סירב בעל זכות הקדימה לרכוש את המקרקעין המוצעים לו במחיר הנדרש- רשאי בעל המקרקעין תוך 6 חודשים מיום הסירוב להעבירם כרצונו, ובתנאי שלא יעבירם ממחיר נמוך מהמחיר שצוין בהצעה.

בר-רשות

מושג מסובך ועמום יחסית, שאין לו הגדרה בחוק וניתן למוצאו בהקשרים שונים, גם בדברי חקיקה ובעיקר בפיסקי דין. בר-רשות הוא למשל קבלן המבצע עבודות בנייה על מקרקעין של אדם ועבורו. ברור, שאין לו זכויות קנייניות מעבר לרשות הכניסה והעבודה על השטח.

לעיתים בר-רשות הוא מי שמשתמש במקרקעין של הזולת, ברשותו, ואף משביח את הקרקע או מוציא עליה הוצאות. בעלי הקרקע רשאי לבטל את ההרשאה ולאחר שבוטלה הופך בר-הרשות להיות משיג גבול. תנאי הביטול ואופן הביטול נקבעים לפי טיבה של הרשות שניתנה.

הזכות של בר-רשות ניתנת עקרונית להעברה, למשל ליורשים, והכל בכפוף להסכמת הצדדים בעת יצירת הרשות והגדרתה.

הערת אזהרה

הערת אזהרה היא רישום בטאבו, של התחייבות בכתב לעשות עיסקה במקרקעין או להימנע מלעשות עיסקה במקרקעין.

המטרה ברישום הערה כזו היא למנוע עיסקה הסותרת את תוכן ההערה. למשל: בעת חתימה על הסכם לרכישת דירה (או אפילו זכרון דברים), הרוכש זכאי לרשום הערת אזהרה, מיד לאחר חתימת ההסכם, כדי למנוע מבעל הדירה (המוכר) את האפשרות למכור את אותה דירה פעם שניה, לאדם אחר.

מאחר והרוכש אינו יכול בד"כ לרשום את הדירה על שמו, מיד עם חתימת ההסכם, אלא רק בגמר ביצוע התשלומים ויתר ההתחייבויות שבהסכם, כל מה שיש לו עד לרישום הדירה על שמו זה חוזה, בינו לבין המוכר.

כדי לשפר את המצב ולהעבירו מהרמה החוזית בלבד לרמה "קניינית" (שתחול לא רק ביחסים שבין הקונה למוכר אלא גם כלפי צדדים שלישיים) באה הערת האזהרה ורישומה. מי שזכאי לרשום את הערת האזהרה לטובתו (למשל קונה שיש לו חוזה לרכישת דירה) יכול לרשום את ההערה גם ללא צורך בקבלת הסכמת הצד השני לעיסקה.

הערת אזהרה יכולה להירשם על בעלות בקרקע אבל לא רק: היא יכולה להירשם גם במקרים של חכירה, שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתא.

משכנתא

משכנתא היא מישכון של מקרקעין.

מישכון הוא שיעבוד של נכס כערובה לחיוב.

הנכס ולא בעליו הופך להיות ערב לבעל החוב.

הצדדים לעסקה הם הנושה- הוא בעל המשכנתא, והמשכן (החייב)- הוא בעל הזכות במקרקעין. החייב מעמיד את המקרקעין כבטוחה לפרעון חובו או לפרעון חובו של אחר. אם החייב לא יקיים את חיובו- רשאי הנושה לממש את הנכס ולגבות את חובו.

המשכנתא אינה פוגעת בזכותו של בעל מקרקעין להחזיק בהם, להשתמש בהם ולעשות בהם כל עסקה, בכפוף למוסכם בתנאי המשכנתא.

בעל המשכנתא רשאי להעביר את המשכנתא, או חלק ממנה לאדם אחר, יחד עם החוב המובטח על ידיה, ללא הסכמת בעל המקרקעין וזאת בכפוף למוסכם בתנאי המשכנתא.

בעל המקרקעין רשאי לפדות את המשכנתא לפני סיום המועד לקיום החוב- לא ניתן להתנות על הוראה זו.

רישום המשכנתא, ניתן לביטול על ידי שני הצדדים, אם חתמו על שטר פדיון משכנתא.

אין מניעה לשעבד מקרקעין ממושכנים במשכנתאות נוספות, וזאת בכפוף לתנאי המשכנתא.

מימוש המשכנתא נעשה על פי פסק דין של בית המשפט או צו של ראש ההוצאה לפועל והמימוש יהיה כמו שמממשים נכס מקרקעין שהוטל עליו עיקול בהוצאה לפועל.

מקרקעי ציבור

מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל ומקרקעין של רשות מקומית או של תאגיד שהוקם על ידי חיקוק.

מקרקעי יעוד

מקרקעי ציבור שמיועדים לתועלת הציבור, כגון שפת הים, נהרות, דרכים ומסילות ברזל, נמלי תעופה וכד'.

כך למשל בישראל לא ניתן לרכוש בעלות על "חוף פרטי" בים, החוף תמיד יהיה ציבורי (אם כי לא תמיד יהיה פתוח לציבור וישנן רצועות חוף הסגורות לכניסה, מטעמי "שטח צבאי" למשל).

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!