חובת "מחזיק" לשלם ארנונה בגין שימוש במקרקעין

סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות מחייבת את הבעלים ואת המחזיק בנכס, המוכרים או משכירים את הנכס לאחר, להודיע בכתב לרשות המקומית על שינוי בזהות ה"מחזיק בנכס", וזאת לצורך חיובו בתשלום הארנונה.

כן נקב בחוק, כי כל עוד לא נמסרה הודעה כאמור, יהיו הם חייבים בתשלום ארנונה.

הרציונל בחיובו של "המחזיק" בתשלום ארנונה הוא בכך ש"המחזיק" הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. משכך, עורכת העירייה רישומים של המחזיקים בנכס.

רישומים אלו מתבססים על הודעות אשר נמסרו לרשויות מעת לעת על ידי הגורמים הנוגעים בדבר.

אך מה הדין כאשר בין הבעלים ובין השוכר מתגלעים חילוקי דיעות בשאלה מיהו "המחזיק" בנכס? מה הדין כאשר השוכר מודיע לעירייה כי חדל להחזיק בנכס אך הבעלים טוען כי השוכר עדיין מחזיק בנכס? האם על הרשות לבדוק בעצמה מיהו "המחזיק" בנכס? האם על הרשות לקבל את הודעת השוכר כי חדל להחזיק בנכס, ולחייב את הבעלים בתשלום הארנונה- אע"פ שלטענת הבעלים השוכר עודנו מחזיק בנכס?

בעמ"נ (חיפה) 202/08 זילברמן נ. מנהלת הארנונה עיריית חיפה התעורר מקרה דומה.

שם, הנכס הושכר לצד ג'. לאחר שהסתיימה תקופת השכירות, המשיך השוכר להחזיק בנכס. בשלב מסויים, הודיע צד ג' לעירייה כי חדל להחזיק בנכס, והעירייה הסבה את חשבונות הארנונה על שם הבעלים.

הבעלים טען, כי צד ג' עודנו "מחזיק" בנכס, ובמקום אף נמצא ציוד השייך לשוכר, ולפיכך על העירייה להמשיך ולחייב אותו, ולא את הבעלים.

לטענת הבעלים, בנסיבות המקרה, העירייה לא היתה רשאית לקבל את הודעתו של צד ג' על הפסקת החזקה, אשר כאמור לעיל, לטענת הבעלים, ההודעה אף איננה נכונה מבחינה עובדתית.

בית המשפט קבע, כי לא ניתן להטיל על הרשות את הנטל לבדוק, עובדתית, האם אדם מסויים מחזיק בפועל בנכס או לא.

בדר"כ ניתן להסתמך על הודעת ה"מחזיק" כי חדל להחזיק בנכס, וחובתו של מחזיק להפסיק לשלם את הארנונה תסתיים רק עם משלוח ההודעה- ולא עם הפסקת החזקה בפועל.

וודוק: כל עוד לא נשלחה הודעה מאת מחזיק על הפסקת ההחזקה, או הודעה מאת בעלים על מכירת הנכס, ימשיך אותו נישום לשלם את הארנונה עד למתן הודעה אחרת.

ככל שיש בעלים או מחזיקים ש"נהנו מההפקר" בתקופת הזמן שבה לא הודיע הבעלים או המחזיק הקודם על ההעברה כאמור, הרי שהפתרון של הנישום הוא במערכת היחסים שבינו ובין המחזיק החדש, ולא במישור שבינו ובין העירייה.

במקרה זה, הרשות היתה רשאית להסתפק בהודעת צד ג' על עזיבתו את המושכר.

די בהמצאת הודעה כאמור, והמחוקק איננו דורש מהמחזיק להמציא ראיה או הסכם המעיד על הפסקת החזקה. לו היה על העירייה לבחון, בכל מקרה, האם המחזיק אכן חדל להחזיק בנכס, היה זה מטיל עליה נטל אדמניסטרטיבי כבד מנשוא.

יחד עם זאת, יש מקרים, בהם הרשות לא יכולה "לעצום עיניה" ולהסתפק בהודעת המחזיק על הפסקת ההחזקה. מדובר במקרים קיצוניים בהם על הרשות לבדוק באופן אקטיבי את זהות המחזיק.

הנסיבות בהם על הרשות לבצע בדיקה בעצמה הינן, בין היתר, במקרים בהם חוב הארנונה גבוה, משך אי תשלום החוב, ומהות הנכס.

בית המשפט קבע כי נסיבות אלו לא מתקיימות במקרה דנן, ומשכך, היתה הרשות רשאית להסתמך על הודעת המחזיק בלבד,ולחייב את הבעלים בתשלום ארנונה. אם יש בפי הבעלים טענות בהקשר זה, עליו להגיש תביעה נגד צד ג', והרשות איננה צד לסכסוך זה.

מקרה זה מלמד אותנו על היתרונות והחסרונות במשלוח הודעה על שינוי ההחזקה בנכס. כל עוד לא נשלחה הודעה כאמור, תמשיך הרשות לחייב את הנישום הקודם.

משכך, לנישום הקודם אינטרס להודיע על שינוי זהות המחזיק. יחד עם זאת, גם לאחר ששונה זהות המחזיק, עדיין ייתכן מצב בו המחזיק החדש יודיע, חד צדדית, על הפסקת החזקה, והרשות תחזור ותחייב את הבעלים בארנונה.

משכך, גם בהסכמי שכירות, לא די בכך שהמשכיר ידרוש כי זהות המחזיק בנכס תוסב על שם המחזיק החדש.

יש להמשיך לוודא כי השוכר לא שלח הודעה חד צדדית המורה אחרת, ויש להבטיח את תשלום חובות הארנונה על ידי השוכר גם באמצעות בטוחות נוספות,ולא להסתפק בהסבת זהות הנישום על שם השוכר.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!