כריתת הסכם מחייב למכירת דירה אף ללא חתימת הצדדים

האם תתכן אפשרות כי יקבע שנכרת הסכם מחייב בין הצדדים אף ללא חתימתם על גבי ההסכם?

זו בדיוק השאלה איתה התמודד בית המשפט המחוזי במסגרת הפ (ת'א) 817/07 לנדאו ארז נושא נ' אליעזר מכלוף נושא בפסק דין שניתן ממש בימים אלה (18/11/08) על ידי כב' השופטת ברון ציפורה.

במקרה הנדון, משפחת מכלוף נהלה מו"מ למכירת ביתם, בקוטג' שברחוב ישראל גלילי 20 בנתניה למשפחת לנדאו.

המו"מ בין הצדדים החל בתחילת שנת 2006 ואו אז התברר כי קיימת הערת אזהרה על הנכס על שמו של הדייר הקודם. בין הצדדים הוסכם כי משפחת מכלוף צריכה כמובן לדאוג להסרת אותה הערת אזהרה כתנאי לביצוע עסקת המכר.

במהלך חודש מאי 2006 גובש זיכרון דברים בין הצדדים אשר מכיל את הפרטים הבאים: שמות הצדדים, תיאור הנכס וזיהויו, מהות העסקה, המחיר ומועדי התשלום וכן פיצוי מוסכם.

סמוך לתחילת שנת 2007 הסתיים תהליך הרישום על הנכס, הצדדים נפגשו והגיעו להסכמה בדבר מועדי התשלום. פרקליטי הצדדים החלו בניהול משא ומתן באשר לניסוחו הסופי של ההסכם.

עו"ד עטיה, פרקליטם של משפחת מכלוף, שלח נוסח של חוזה לחתימה ובעקבותיו, נפגשו הצדדים. במהלך הפגישה, התגלתה מחלוקת באשר לתשלום היטל ההשבחה וחתימת החוזה נדחתה עד לאחר הצגת אישור ע"י משפחת מכלוף באשר לסילוק חובות העירייה.

במהלך תהליך זה, התברר כי ישנה טעות ברישום הנכס במינהל, קרי, מספר החלקה המצוין במינהל הינו 96 במקום 95, מספר החלקה של הנכס.

מועד חתימת החוזה ותשלום הכספים נדחה עד לאחר סידור רישום החלקה.

בנקודת זמן זו חזרו בהם משפחת מכלוף מרצונם למכור את הבית ובגין כך הגישה משפחת לנדאו תביעה למתן פסק דין הצהרתי כי נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, בין אם באמצעות זיכרון הדברים החתום על ידי הצדדים, ובין אם באמצעות העברת הטיוטה האחרונה בין הצדדים (מיום 01/02/07) הגם שהיא אינה חתומה.

ביהמ'ש המחוזי קיבל את התביעה בקובעו כי ניתן לקבוע שנכרת חוזה וזאת כאשר עולות נסיבות המעידות על כוונה ליצור יחסים משפטיים מחייבים. המבחן הרלוונטי לצורך כך הוא מבחן גמירות הדעת שהנו מבחן אובייקטיבי עליו לומדים מהנסיבות החיצוניות המשתקפות מניהול המו"מ.

במקרה הנדון קבע בית המשפט כי חזרת בני הזוג מכלוף במסגרת המו"מ למכירת הבית הנה הפרת חוזה. לפי בית המשפט צד לא יכול לשנות את דעתו לאחר חתימה על זיכרון הדברים ולטעון כי לא הייתה הסכמה בין הצדדים.

עוד קבע בית המשפט כי עצם העובדה שההסכם עצמו לא נחתם אינו מעיד על היעדר גמירות דעת. כפי שנפסק, החתימה על ההסכם מהווה גורם ראייתי בלבד ובעניין הנדון ישנן מספיק ראיות ועדויות אשר מוכיחות מעל כל ספק כי אכן הוכחה גמירות הדעת אף ללא החתימה בפועל.

בית המשפט קבע כי דרישת המסוימות אף היא התקיימה במקרה הנדון כיוון שכל הפרטים המהותיים לעסקה היו מפורטים בטיוטת ההסכם בין הצדדים.

לפיכך, מסקנת בית המשפט הייתה כי נכרת הסכם למכירת הנכס בין הצדדים הגם שלכאורה הם היו מצויים בתקופת המו"מ ובפועל הסכם המכר לא נחתם על ידי הצדדים.

המסקנה הנה ברורה – גם הליך ניהול המו"מ למכירת נכס מקרקעין או כל הליך אחר של מו"מ צריך להתנהל בזהירות ובתשומת לב שכן מנקודת זמן כל שהיא ובהינתן נסיבות המעידות על גמירות דעת ומסוימות ניתן יהיה לקבוע כי נכרת הסכם מחייב אף ללא חתימת הצדדים על ההסכם עצמו, עובדה שלה כמובן השלכות מרחיקות לכת מבחינת הצדדים לאותו מו"מ.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!