המדריך לפתרון סכסוכים בין בעלי דירות בבניין משותף

רובנו גרים בבניין משותף. מסתבר, שככל שמספר הדיירים גדול יותר, כך גדלים ומתרבים גם הסכסוכים המתעוררים בין הדיירים. סכסוכים בין בעלי דירות כוללים מגוון רחב של נושאים. אמנה להלן חלק מהבעיות השכיחות בהם אני נתקלת במסגרת עבודתי:

כיצד ניתן לגבות דמי ועד מדייר אשר מסרב לשלם?

כיצד מחשבים את אופן חלוקת ההוצאות בין הדיירים בבניין?

האם צמידויות שונות (מרפסת, חניה וכד) נכללים בעת חישוב השטח היחסי של כל דייר מכלל שטח הדירות?

האם רוב הדיירים יכולים לכפות על המיעוט לבצע שיפוץ יסודי בבניין ?

האם ניתן לכפות על מיעוט להתקין מעלית בבניין? אלו נימוקים ניתן להעלות כנגד בניית מעלית?

ומה הדין כאשר שכן אחד עושה שימוש/בונה ברכוש משותף, ללא היתר מיתר הדיירים? האם במקרה כזה ניתן לבקש הריסת הקיים, או אולי פיצוי כספי?

סכסוכים כאלו ודומיהם יכולים לבוא על פתרונם על ידי הגשת תביעה בפני המפקח על רישום מקרקעין, בהליך מהיר ויחסית לא יקר.

כדי לעשות סדר בדברים, נבהיר ראשית מיהו המפקח על רישום המקרקעין, באילו סכסוכים הוא דן, וכיצד מגישים תביעה למפקח.

מיהו המפקח על רישום המקרקעין?

המפקח הינו שופט בדרגה של שופט בית משפט שלום הממונה על ידי שר המשפטים, ואשר דן בסכסוכים הנוגעים למקרקעין אשר בתחום סמכותו. לאחר ומדובר בגוף שיפוטי, וכפי שנראה להלן הוא מתנהל כמו בית משפט לכל דבר ועניין, אני ממליצה בחום כי בהליכים אלו יהיו הצדדים מיוצגים על ידי עו"ד.

באילו נושאים ניתן להגיש תביעה למפקח?

המפקח דן בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם וחובותיהם לפי התקנון, או לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין (מחלוקת בעניין אופן חישוב ההוצאות בבניין משותף), או לפי סעיף 59 לחוק המקרקעין (ניהול בית משותף המורכב ממספר אגפים), התקנת דוד שמש, הינתקות ממערכת חימום מרכזית, ביצוע התאמות ברכוש משותף לאדם עם מוגבלויות, החלפת ספק גז, התקנת מעלית, הפעלת מעלית כמעלית שבת, הפעלת תאורת שבת ועוד.

גם סכסוכים בעניין חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה), תשס"ח- 2008, נידונים בפני המפקח.

סכסוך בעניין הסגת גבול מצד בעל דירה אחד כלפי בעל דירה אחר או כלפי הרכוש המשותף יכולים להיות נדונים בפני המפקח או בית משפט שלום, לפי בחירת התובע.

מי יכול לתבוע בפני המפקח?

הזכאים לתבוע בפני המפקח הינם בעל הדירה, מחזיק בדירה או נציגות הבית המשותף.

מהם סמכויות המפקח על המקרקעין?

למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית. קרי, הוא יכול ליתן פסק דין כספי, פסק דין הצהרתי, פסק דין המחייב הנתבע לעשות מעשה או להימנע מעשייתו וכד'.

כיצד ניתן להוציא אל הפועל את החלטת המפקח?

פסק דינו והחלטות המפקח דינם כדין פסק דין והחלטת שופט בית משפט שלום, וניתנים לאכיפה כמו פסק דין/החלטה של בית משפט שלום, קרי- באמצעות הוצאה לפועל או הליכי בזיון בית משפט, לפי העניין.

האם ניתן להגיש ערעור על החלטת המפקח?

אכן כן. ערעור ניתן להגיש תוך 45 יום מיום קבלת פסק הדין, לבית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין.

לאיזה לשכת מפקח יש להגיש את התביעה?

התביעה תוגש ללשכת המפקח שבה רשום הבית המשותף/ עשוי להיות רשום הבית המשותף (במקרה בו הבנין טרם נרשם כבית משותף).

כיצד יש להגיש תביעה אל המפקח ואילו מסמכים יש לצרף לכתב התביעה?

כתב התביעה יכלול את שם התובע והנתבע, ת"ז וכתובת שלהם, עילת התביעה ואת הפרטים הבאים:

(1) בסכסוך בבית משותף :

(א) כתובת הבית

(ב) מספר הגוש והחלקה

(ג) מספר המבנים בבית

(ד)מספר הדירות בכל מבנה

(ה) מספר הכניסות.

(2) בסכסוך בבית שאינו רשום כבית משותף — את הפרטים שבפסקה (1) וכן את הפרטים הבאים:

(א)בסכסוך לפי סעיף 58 לחוק — פירוט השטח של כל דירה נשוא הסכסוך וסך כל שטחי הדירות בבית;

(ב)פירוט הרכוש המשותף, לפי הענין.

(3) לכתב תביעה בבית משותף יש לצרף נסח רישום של הדירה/ות.

(4)לכתב תביעה בבית שאינו רשום כבית משותף — יצורפו, בין היתר:

(1) התקנון — כאשר התביעה מבוססת על תקנון מוסכם בין בעלי הדירות (רצוי בכל סכסוך לצרפו, גם כאשר מדובר בבית הרשום כבית משותף).

(2) פרוטוקול מאסיפת בעלי הדירות בדבר מינוי נציגות — כאשר התביעה מוגשת על ידי נציגות.

כמובן שאם יש עוד מסמכים רלבנטים אחרים, יש לצרפם בהתאם לנסיבות העניין.

וכעת, כל שנותר לאחל הוא בהצלחה, ויחסי שכנות טובה…

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!