האם מתווך בעסקת אקראי במקרקעין זכאי לדמי תיווך?

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן: "חוק המתווכים במקרקעין") קובע כי על מנת שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך עליו להיות, בין היתר, בעל רשיון לתיווך במקרקעין.

יודגש, כי על פי הוראות חוק התיווך במקרקעין, גם אם ברור שהמתווך הינו "הגורם היעיל" אשר הביא להתקשרות בעסקת מקרקעין, אך הוא איננו עומד בקריטריונים של החוק (ובהף הוא איננו בעל רשיון,לא החתים את לקוחותיו על הזמנה בכתב וכד') הוא איננו זכאי לדמי תיווך- לא מכוח חוק המתווכים במקרקעין ולא מכוח עילה אחרת.

בע"א (ת"א) 3252/05 טרכטנברג נ. אפריקה ישראל מגורים בע"מ, נדונה השאלה האם חוק המתווכים במקרקעין חל גם על מתווך שתיווך בעסקת אקראי, ואשר ברור שהוא אינו עומד בקריטריונים של החוק, או שמא החוק איננו חל על מתווכים בעסקאות אקראי במקרקעין.

באם התשובה חיובית- הרי שהמתווך אשר עשה עסקה חד פעמית זכאי לדמי תיווך, למרות שאין לו רשיון לתיווך במקרקעין. באם התשובה שלילית- הרי שמשמעות הדבר שרק בעלי רשיון תיווך במקרקעין זכאים לשכ"ט, ואין נפקא מינה אם מדובר בעסקה חד פעמית או לא.

גישת בית משפט השלום-

בית המשפט השלום קבע כי חוק המתווכים במקרקעין אינו מבחין בין "עסקת אקראי" לבין עסקה שהיא עניין שבשיגרה.

משכך, דחה בית המשפט השלום את תביעת המתווך לתשלום דמי התיווך, מאחר ושם היה ברור שהמתווך לא עמד בקריטריונים שנקבעו בחוק. על פסק דין זה הוגש ערעור. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור (ברוב של שניים מתוך שלושה) .

גישת בית המשפט המחוזי-

בית המשפט המחוזי קבע כי תכליתו של חוק המתווכים במקרקעין היא להגביל את מי שמבקש להיות מתווך, במובן מקצועו של האדם כמתווך, ולא איסור על פעולת התיווך כשלעצמה.גם עיון בדברי ההסבר לחוק מראים כי המטרה היתה להגביל את עיסוקו של האדם, ולא בפעולת התיווך כשלעצמה.

במילים אחרות, תכליתו של חוק המתווכים במקרקעין איננה באיסור על פעולת התיווך לכשלעצמה אלא כאיסור על עיסוק שבמקצוע התיווך.

אז מיהו אותו אדם שעיסוקו במקרקעין עליו חל חוק המתווכים במקרקעין?

לאור גישת בית המשפט המחוזי, נשאלת השאלה מי ייחשב כמי שעיסוקו בתיווך מקרקעין- האם המבחן הוא כמותי או אכותי? כך למשל, יש מי שיבצע מספר עסקאות אך שכר נמוך בצידן, ויש מי שיבצע עסקה אחת חד פעמית ורווח גדול בצידה.

מי מבין שני אלו הינו "מתווך" לפי חוק המתווכים במקרקעין אשר יהיה זכאי לשכר רק אם הוא עומדת בדירשות החוק ומיהו זה אדם אשר ביצע פעולה של תיווך, ואשר חוק המתווכים במקרקעין לא חל עליו ולפיכך אכן יהיה זכאי לשכר?

על כך משיב בית המשפט המחוזי, כי המבחן איננו כמותי בלבד אלא איכותי. כך למשל, גם אם מדובר בעסקה חד פעמית, אך היא בוצעה על ידי מי שמקצועו הוא תיווך במקרקעין- יכולה ותיחשב כעיסוק בתיווך אשר חוק המתווכים חל עליו.

במבחן האיכותי יש לשקול פרמטרים כגון: עיסוקו הכללי של אותו אדם, האם הוא קשור לתחום המקרקעין, היקף העסקה, ההכרות שבין הצדדים ועוד.

בית המשפט המחוזי החזיר את הדיון לבית המשפט השלום כדי שידון בשאלה האם בנסיבות אותו מקרה, האם מדובר באדם שעיסוקו בתיווך במקרקעין, או האם מדובר בפעולת תיווך במקרקעין.בהתאם לתשובה לשאלה זו יוכרע האם זכאי המתווך לשכ"ט או לא.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!