ביטול צו הבית המשותף עקב הריסתו והשפעתו על שווי זכויות הבעלים

נניח כי על חלקה נבנה בעבר בנין מגורים בן 4 קומות והכולל 4 דירות שוות בשטחן.

הבנין נרשם כבית משותף כאשר חלקו היחסי של כל אחד מהבעלים ברכוש המשותף הוא 1/4. לימים נהרס הבנין כליל.

עכשיו נניח כי במועד הריסת הבנין חלות על החלקה תוכניות נוספות המאפשרות בנית בנין משרדים בן 20 קומות.

מהו חלקו של כל בעל דירה בשווי החלקה במועד זה? התשובה בקצרה היא כי חלקו יהא לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף ובכפוף להוראות אחרות בתקנון המוסכם, אם קיים.

תשובה זו מתעלמת מכך כי במצב ההתחלתי, רגע לפני שהבנין נהרס, הדירות היו שוות בשטח הרצפה שלהן אך לא בשווין הכלכלי.

הכוונה אינה לפערים הנובעים מהשקעות שביצע בעל דירה מסוים בדירתו. הכוונה לפערים בשווי הנובעים מהבדלים בקומות, דירה חזיתית מול דירה עורפית, נוף מהדירה וכו'.

אלו הבדלים שמרבית הקונים יתמחרו אותם בעודף. כך למשל נהיה מוכנים לשלם עבור דירה בקומה רביעית יותר מאשר עבור דירה בקומה הראשונה, גם אם מדובר באותו בנין ובאותו שטח דירה.

מאחר ועלויות הבניה הן זהות המשמעות היא כי מרכיב הקרקע בדירה בקומה הרביעית יקר יותר ממרכיב הקרקע של הדירה בקומה הראשונה.

סעיף 57 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ("חוק המקרקעין") קובע את הכלל כי "שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר.. ".

כאשר הבית המשותף נהרס, כולו או חלקו, רשאים בעלי הדירות להם צמודים לפחות 3/4 מהרכוש המשותף, להחליט על הקמת הבית מחדש או לתקנו (סעיף 60(א) לחוק המקרקעין).

כאשר אין הסכמה ברוב כזה, מסמיך סעיף 146(א) לחוק המקרקעין את המפקח על רישום מקרקעין לצוות על ביטול רישומו של הבית בפנקס וזאת במידה ומתקיימים שני תנאים מצטברים.

התנאי הראשון דורש הסכמה של כל הבעלים לביטול הרישום או לחילופין הוכחה כי הבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס. התנאי השני הוא כי ניתנה לכל בעלי הדירות הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון את טענותיהם בענין זה.

סעיף 147 לחוק המקרקעין קובע כי תוצאת הביטול היא רישום החלקה בבעלותם המשותפת של כל אלו שהיו רשומים קודם לכן כבעלי הדירות בבית המשותף ובהתאם לחלק היחסי שהיה להם ברכוש המשותף, זולת אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת לענין זה.

התוצאה אם כן לגבי הדוגמא שניתנה היא כי אנו מתעלמים מהבדלי שווי כלכליים ומתיחסים רק לחלק היחסי ברכוש המשותף אלא אם נקבע אחרת בתקנון המוסכם.

רעא 3463/11 בענין עזבון המנוח אהרוני שלמה ואח' נ' עופר מרכזים בע"מ (נבו, מיום 16.1.2013) עסקה בשאלה דומה לדוגמא שלנו. בנין מרכזים, ששכן ברחוב קיבוץ גלויות בתל אביב, היה רשום כבית משותף. בשנת 2003 נשרף הבנין כליל.

לא ניתן היה לבנות את הבנין מחדש בהעדר רוב נדרש כאמור לעיל. חלק מהבעלים פנו למפקח על רישום מקרקעין בתביעה לבטל את רישום הבית המשותף. מאחר ותנאי סעיף 146 לחוק התקיימו, התקבלה תביעתם.

המקרה נדון במסגרת ערעורים גם בפני הממונה על מרשם המקרקעין ובפני בית המשפט המחוזי והגיע במסגרת בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון דחה את הערעור גם לגופו וקבע כי בהתאם להוראות החוק אין מנוס מביטול צו רישום הבית המשותף ורישום הבעלים השונים כבעלי הזכויות בחלקה בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף וזאת בהעדר הוראה אחרת בתקנון.

כב' השופט פוגלמן הבהיר בצורה מפורשת כי התקנון המוסכם הוא הסכם בין בעלי הדירות לבין עצמם ומשנרשם בפנקס הבתים המשותפים יש לו מעמד קניני והוראותיו מחייבות את כל בעלי הדירות ואת חליפהם.

כן הוא מוסיף וקובע כי ביטול רישומו של בנין כבית משותף אינו מסכל את הוראות התקנון והוראות אלו יבואו לידי ביטוי במסגרת הליכי פירוק השיתוף במקרקעין בין הבעלים השונים.

כב' השופט זילברטל מוסיף וקובע כי "אכן יתכנו מצבים בהם חלקו היחסי והבלתי מסוים בבעלות המשותפת בקרקע של מי שהיה בעל דירה בבית המשותף שרישומו בטל, לא ישקף את שוויה הכלכלי היחסי של הדירה ביחס לשאר הדירות.

" אך לדעתו "ניתן היה בימי חייו של הבית המשותף לקבוע בתקנון כי שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה פלונית לא יחושב לפי שטח רצפתה … אלא בדרך אחרת שתביא בחשבון גורמים נוספים".

יודגש כי לקביעת שיעור החלק ברכוש המשותף יש משמעות שכיחה הרבה יותר לגבי חלוקת ההוצאות הדרושות לניהול הרכוש המשותף בבנין.

בנוסף- הן בתיקונים לחוק המקרקעין והן בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 ("חוק החיזוק") נקבעו מספר הוראות לגבי שינויים ברכוש המשותף ולגבי קבלת החלטות להתקשרות בעיסקת תמ"א 38, הדורשות רוב מקרב בעלי הדירות שהוא פונקציה גם של החלקים ברכוש המשותף. לגבי נושאים אלו נראה כי קביעת החלק היחסי לפי שטח הרצפה היא עדיפה.

לכן המסקנה היא כי יש להקפיד קודם כל בדבר קיום תקנון מוסכם לבית המשותף וכי בתקנון זה יקבעו הוראות מפורשות לגבי מצב זה של הרס הבנין. נראה כי רצוי לקבוע מנגנון מוסכם הן בדבר בנית הבנין מחדש והן לגבי החלק היחסי בשווי במידה ולא יבנה מחדש.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!