ביטול נאמנות כמכירה

מגורי הרב אינם שימוש במישרין

לפי חוק הנאמנויות, יכול אדם לפעול באמצעות נאמן, קרי למרות שהפעילות עצמה תיעשה על ידי הנאמן, וכלפי צדדים שלישיים הנהנה יהיה נסתר, הרי שמבחינה משפטית מיוחסים כל תוצאות הפעילו של הנאמן לנהנה.

הסדר זה חל גם על דיני המס, בין מס הכנסה ובין מס שבח.

רשויות המס קבעו כללים מיוחדים לנאמנויות, הן במס הכנסה, וזאת רק לאחרונה והן במיסוי מקרקעין.

חוק מיסוי מקרקעין קובע מתווה מיוחד לרכישת נכס באמצעות נאמן, ואף קובע שהחלפת נאמן איננה אירוע מס.

כאשר בעתיד ירצה הנהנה להעביר על שמו את המקרקעין, קובע סעיף 69 לחוק שמכירה מנאמן לנהנה פטורה ממס. כל זאת משום שחוק מיסוי מקרקעין הוא חוק כלכלי שחותר להעדפת המהות הכלכלית על פני הצורה הטכנית של הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

חברת מרום השרון(1) רכשה בנאמנות קרקע עבור שני אנשים פרטיים.היא חתמה על הסכם נאמנות עם הנהנים וביצעה את הרכישה.

9 חודשים לאחר מכן ביטלו הנהנים את הנאמנות ונחתם הסכם ביטול של הנאמנות.

ועדת הערר קבעה כי ביטול הסכם הנאמנות מהווה מכירה חדשה של המקרקעין מהנהנה לנאמן.

חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח למוסד ציבורי כאשר המקרקעין הנמכרים שימשו את פעילות המוסד באופן ישיר.

ועדת הערר פסקה כי מוסד ציבורי לא יקבל פטור ממס שבח באם המקרקעין שימשו למגורי רב המוסד היות ומגורי הרב בדירה אינם שימוש במישרין למטרות המוסד.

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה, מוסד ציבורי פטור ממס רכישה (בפועל, למרות השימוש במונח "פטור" משולם 0.5% מס רכישה) בעת רכישת מקרקעין המשמשים אותו באופן ישיר לפעילותו, ובעת מכירת המקרקעין יוכל המוסד הציבורי לקבל גם פטור ממס שבח באם המקרקעין שימשו אותו באופן ישיר.

כוונת המחוקק היה לתת פטור על מבנה שמשמש במישרין את פעילות המוסד, כגון בית כנסת או כיתות לימוד.

עמותת "מרכז רוחני" (2) שהינה מוסד ציבורי לעניין חוק מיסוי מקרקעין, רכשה שתי דירות מגורים, בהן שיכנה שני רבנים עם בני משפחותיהם. דירה א' נרכשה לפני זמן רב, כאשר במשך כל השנים התגורר בה הרב ששירת את הקהילה החברה באותו מוסד ציבורי.

על סדר היום עלתה שאחת מכירת אותה דירה לרב שהתגורר בה, וזכאות המוסד הציבורי לפטור ממס שבח בגינה. לטענת המוסד הציבורי, מתן זכות שימוש לרב הקהילה ובני משפחתו למגורים בדירה היא חלק ממטרות המוסד, שכן חשוב לעמותה שהרב יגור באזור ויתערה בקהילה.

דירה ב' נקנתה לאחרונה על ידי המוסד, ונדרש בגינה פטור ממס רכישה (קרי בקשה לתשלום מופחת של 0.5%, כפי שצויין לעיל.). לגבי דירה ב' נטען על ידי המוסד הציבורי, שדמי השכירות שיתקבלו מהרב שיתגורר בדירה, משמשים את המוסד הציבורי לקידום מטרותיו.

וועדת הערר קובעת כי הטבות מגורים לאנשי המוסד הציבורי לא מהוות שימוש במישרין אלא שימוש בעקיפין, ולכן לא יינתן פטור ממס רכישה וממס שבח.

שווי העסקה לצורך חישוב מס השבח:

המוסד הציבורי טען שדירה א' נמכרה כשהיא תפוסה על ידי הרב, ולכן שוויה לצורך חישוב מס שבח נמוך משווי דירה פנויה, בדומה לדירה המושכרת בדמי מפתח.

ועדת הערר דוחה את הטענה וקובעת שזכות השימוש בדירה היא חלק מתנאי ההעסקה של הרב וקשורה למשרה שהוא ממלא. לכן, יש לראות בדירה דירה פנויה. לגבי השווי,

בין העמותה לרב קיימים יחסים מיוחדים, ולכן יש לקבוע את השווי לפי שווי שוק.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!