כיצד ניתן להעריך את זכויות הקשיש במקרה של תביעה בגין אי חתימה על הסכם תמ"א?
דיון על זכויות קשיש בפרוייקט תמ"א 38/2
מבקש לתאר מקרה ולקבל חוו"ד:
בעל דירה קשיש סיעודי הטוען לזכויות קשיש נתבע ע"י בעלי דירות אצל המפקח על המקרקעין בגין אי חתימתו על הסכם תמ"א. במהלך הדיון התברר שבעת הגשת התביעה לא התקבל כלל רוב חוקי של חתימות בעלי דירות ולכאורה אין עסקה. כדי לתמוך בטענתם לרוב חוקי, החתים בא כוח בעלי הדירות (!) את אחד מבעלי הדירות שמהווה לשון מאזניים על תצהיר משפטי בו הוא מצהיר שחתם על ההסכם. בפועל וכפי שמוכיח ההסכם מתברר שזהו תצהיר שווא מכיוון שהחותם עליו לא חתום על ההסכם וסביר שהוכרח לעשות כן ע"י עורכי הדין כדי לתמוך בטענתם לרוב. לאחר שהקשיש הנתבע הציג את טענותיו אלו בפני המפקח קבע האחרון דיון נוסף (לאחר דיון שהתקיים וקבלת סיכומי הצדדים) לחקירת המצהיר והעלאת טענות הצדדים.
שאלות:
1. האם בא כוח בעלי דירות יכול להיות שותף לתביעת אחד מבעלי הדירות? האם אין פה ניגוד עניינים? האם חותם התצהיר לא היה צריך לחתום דווקא מול בא כוח היזם שהוא זה שהגיש את התביעה בשם בעלי הדירות?
2. במידה ובתום החקירה יתברר שמדובר בתצהיר שווא, האם יוכל הנתבע לטעון לפיצוי גם בגין שימוש פסול בהליך משפטי? כיצד יוכל לפעול גם מול עורך הדין וחותם התצהיר?
3. האם מדובר במקרה של שיפוט בחוסר סמכות שהרי התביעה הוגשה ללא רוב חוקי ומבלי שהתקיימה עסקה?
תודה.
זכויות קשיש
היי רן
הכותרת של השאלה שלך קצת מטעה... בסוף מדובר על מקרה פרטני וספציפי שיש לבדוק לפי נסיבותיו ואפילו לא בהכרח נוגע לשאלה של זכויות קשיש.
אבל בכל זאת אנסה לעזור.
קיימת החלטת ועדת האתיקה של לשכת עו"ד לפיה ב"כ הבעלים וב"כ היזם אינם יכולים לייצג את הבעלים בתביעה כנגד דייר שלא חתם על ההסכם. למעשה צריך למנות עורך דין שלישי שינהל את התביעה.
אני לא חושב שהחלטת ועדת האתיקה נוגעת לשאלה בפני מי חותמים על תצהיר. עו"ד צריך לאמת את זהות המצהיר ולהזהירו כי עליו להצהיר אמת וכו'. מעבר לכך הוא אינו קשור לתוכן התצהיר (בעצם אימות החתימה). לכן אני דוקא לא רואה בעיה בחתימה על תצהיר בפני ב"כ הבעלים אבל ברור שטוב היה עושה אם היה מתרחק מזה.
אם התצהיר הוא שקרי וכך יקבע ונגרם נזק כתוצאה מכך בהחלט ניתן להגיש תביעה כנגד המצהיר. לא רואה איך ניתן להגיש תביעה כזו כלפי עורך הדין אלא אם היה שותף פעיל לתוכן התצהיר בידיעה כי הוא שיקרי.
סמכות המפקח/ת לדון נקבעת במועד הגשת התביעה. אם יתברר כי במועד זה לא חתמו על ההסכם רוב נדרש על פי חוק (2/3) אזי אין סמכות והתביעה תדחה. זו טענה שצריך ורצוי העלותה כבר בכתב ההגנה ולא להמתין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חוסר נציגות דיירים בתמ"א 38 מהווה עילה לא לחתום על הפרויקט?
סירוב סביר מהו?
האם ניתן לדרוש תמורות נוספות לחתימה על טופס הפינוי בינוי?
האם אנחנו נחשבים לדיירים סרבים אם לא חתמנו על ההסכם עדיין??
האם סביר לדרוש מבעלי דירות לחתום על הסכם התחדשות עירונית עם הצהרות מסוימות?