ריכוז שאלות ותשובות בנושא חוזה שכירות דירה

שאלה>>

גורל חוזה השכירות לאחר מכירת הדירה

נכנסנו להתגורר הדירה הנוכחית לפני קצת יותר משנה. החוזה כלל סעיף אופציה לשנה נוספת אשר ההודעה על הנכונות להשאר נמסרה למשכיר שלושה חודשים מראש. הוא אף גבה את התשלום הרבעוני הראשון.

בינתיים, מכר המשכיר את הדירה. הבעלים החדשים טוען שעלינו לשנות את חוזה השכירות הקיים, כשעוד כשנה לפנינו שכן החוזה מתחיל באוקטובר. לי אין עניין לעשות זאת.

בכדי שאגיע מוכנה לשיחתי הבאה עמו, אודה לכם אם תענו לי על השאלות הבאות:

מה המעמד של חוזה השכירות במקרה של מכירת הנכס?

מול מי אני חתומה בעצם עתה כשהנכס עבר בעלות?

מה קורה לבטחונות (ערבויות) שניתנו במעמד החתימה על החוזה? - אני מקווה שלא יהיה צורך להטריח את הערבים להגיע ולחתום שוב.

תשובה>>

חוזה שכירות דירה

מכירת דירה וחתימת חוזה שכירות חדש

אתיחס בקצרה לשאלותייך:

החוזה שנחתם עם המשכיר המקורי שריר וקיים, ואין כל חובה שבדין כי ייערך חוזה חדש ו/או שתחתמי על חוזה חדש עם המשכיר.

המשכיר המקורי יכול להמחות את זכויותיו לרבות הערבויות שקיבל ממך, אל המשכיר החדש באמצעות הודעה כתובה אלייך, בדבר המחאת הזכויות כאמור.

שאלה>>

חוזה שכירות פינוי דירה

ברשותי דירה שאני משכירה. חוזה השכירות הינו סטנדרטי.

היות ושמעתי בעבר שקשה מאוד לפנות דיירים אם הם לא משלמים שכ"ד רציתי לדעת אם ניתן להכניס סעיף לחוזה שאומר שאם השוכר לא יעמוד בתנאי החוזה כגון:

תשלום, אחזקה, שימוש מס' דיירים וכו' הוא מתחייב לפנות את הנכס. אם זה ניתן בכלל והוא בכל זאת מסרב לפינוי אלו אמצעים מיידיים ומהירים עומדים לרשותי.

תשובה>>

חוזים סטנדרטיים

אני ממליץ להמנע משימוש בחוזים הסטנדרטיים, אני לא יודע מי כתב אותם אבל הם חוזים לא טובים וחבל שגוף מכובד כמו רשות הדואר מוכרת חוזים כל כך גרועים.

לשאלתך, הליכי הפינוי הם קשים ולוקחים זמן הדרך היחידה לקצר את הזמן היא להתחיל בתהליך מהר ככל האפשר, זאת אומרת, מיד כשאת מבינה שהדייר אינו מתכוון לפנות את הדירה במועד לפנות לעו"ד שיתחיל את הטיפול בפינוי הדייר (להתעקש שהטיפול יתחיל מיידית ללא ארכות וללא יותר מדי אזהרות, אזהרה אחת מספיקה).

שום דבר שיהיה כתוב בחוזה לא יאפשר פינוי של דייר שלא ע"י צו מבימ"ש או כל פינוי בדרך אחרת יהיה לא חוקי.

עו"ד דוד צורי

שאלה>>

הפרת חוזה שכירות

אני שוכר דירה מתאריך ה 15/02/07 המטבע דולרי, בחוזה השכירות ניתנה לי אופצייה לשנתיים נוספות לשכור את הדירה באותם תנאים ועלי להודיע לשוכר 60 יום לפני תום החוזה בכתב.

לפני כארבעה חודשים שוחחתי עם בעלת הדירה לגבי בעית רטיבות שיש לי בדירה וציינתי בפנייה כי אנ מתכוון להמשיך להתגורר בדירה.

ב 14/02/08 חוזה השכירות הסתיים וב 15/02/08 העברתי את התשלום עבור החודש הראשון לשנה השנייה לשכירות.

בתאריך ה 10/03/08 קיבלתי מכתב מעו"ד המייצג את בעלת הבית שתוכנו הוא כי אני מתגורר בדירה ללא חוזה מכיוון שלא הודעתי לבעלת הדירה כי אני מתכוון לממש את האופצייה ועלי לפנות את הדירה תוך שיבעה ימים ולפנים משורת הדין היא מוכנה שאני אשאר בדירה בסכום העולה בלמעלה מ 30% מהסכום אותו אני משלם כיום.

מיותר לציין כי מדובר בחוסר תום לב והסיבה לכך היא שערו הנמוך של הדולר, מבירור קצר שעשיתי הבנתי כי במידה וכבר שילמתי את החודש ואני מתגורר בדירה כמעט חודש ימים.

מדובר בחוזה התהנהגותי והחוזה שחתמנו עליו בתוקף גם אם טוענת שלא עידכנתי אותה על כך. אני רוצה לדעת מספר דברים :

1. האם יש לבעלת הדירה לפנות מהדירה תוך שיבעה או לפנות ותי בכלל מהדירה.

2. כיצד עלי לנהוג במידה ואני מעוניין לעזוב את הדירה.

3. האם יש לי קייס משפטי לתבוע את בעלת הדירה בגין הפרת חוזה

תשובה>>

הפרת חוזה שכירות

לטעמי בעלת הדירה אינה יכולה לדרוש את פינוי הדירה בתוך 7 ימים.

מאחר והסכם השכירות המקורי הסתיים ולא הוארך ואתה נשארת בדירה ואף העברת המחאה (אגב האם היא נפרעה) בגין תקופת השכירות החדשה הרי שההסכם הוארך בהתנהגות שני הצדדים.

חוק השכירות והשאילה קובע כי במצב כזה כל צד יכול להודיע למשנהו על סיום הסכם בהודעה מוקדמת של 3 חודשים.זה חל גם עליך אלא אם כן בעל הדירה מוכן שתעזוב בתוך פרק זמן קצר יותר (והוא מוכן לפי דבריך).

אם מימשת את האופציה לפי ההסכם אין לבעלת הדירה אפשרות שלא לממש את האופציה ללא הפרה.

שאלה נוספת>>

שאלה לחידוד

התשלום מתבצע באמצעות העברה בנקאית לבעלת הנכס, כמו כן ברצוני להדגיש כי לא עידכנתי את בעלת הנכס בכתב כפי שמופיע בחוזה למימוש האופצייה אלא בשיחה טלפונית. האם במצב זה עדיין מדובר בהפרת חוזה?

תשובה>>

הפרת חוזה

העברה בנקאית שלא הוחזרה על ידי המקבל כמוהה כהסכמה. מימוש האופציה צריך להיות לפי הקבוע בחוזה.

אולם אם יש ביצוע במקורב בית המשפט עשוי לקבל טענה שחוזים יש לקיים בתום לב ולא בדווקנות.

אם הושגה המטרה של מתן הודעה מראש לא בטוח שבעל הנכס יצליח לחמוק ממימוש האופציה על ידיך.

שאלה>>

ביטול חוזה שכירות הדירה

לפני כשבוע חתמתי על חוזה לשכירות דירה. אך בשל מצב הדירה שנראה בעינינו לאחר החתימה גרוע בהרבה ממה שראינו טרם החתימה, החלטנו אני ושותפתי לבטל את החוזה.

ראוי לציין כי הכניסה לדירה הינה ב-1.12.07.

ברצוני לדעת מה עליי לעשות על מנת לבטל את החוזה והאם חלים מספר ימים לביטול חוזה (כמו ביטול רכישה מחנות או חברה סלולרית)? כמו כן, מה יכול בעל הבית לעשות כשבידו כל הצ'קים לשנה שלמה?

תשובה>>

ביטול חוזה שכירות דירה

"סתם כך" אינו אפשרי. בד"כ בחוזה יש סעיף שמדבר על כך שהשוכר בדק את הדירה ומצא אותה מתאימה לצרכים שלו, כך שלבוא כעת ולומר שהדירה לא מוצאת חן בעיניכם זה לא כל כך פשוט.

לפי החוק אתן יכולות לנסות ולחפש שוכר חלופי ולהביא אותו לבעל הדירה אשר אמור לקבל אותו, אלא אם הוא מסרב לעשות זאת מטעמים סבירים.

אם הוא יסכים לשוכר החלופי שתביאו, תדאגו שהשוכר יחתום מולו על הסכם שכירות (חלף ההסכם שאתן חתמתן עליו), תדאגו שיהיה לכם העתק מהסכם זה וכמובן תבקשו לקבל בחזרה את השיקים.

בנסיבות האלה, מומלץ להגיע עם בעל הדירה לפתרון מוסכם, שכן בבית משפט מצבכן אינו פשוט.

שאלה>>

שכירות דירה ללא חוזה כתוב

רציתי לדעת האם אפשרי מבחינה משפטית להכנס לדירה שכורה ללא חוזה עם בעליה? מה קורה במידה ולא מסכימים על תנאים מסוימים?

תשובה>>

שכירות דירה ללא חוזה כתוב

כעיקרון לא מומלץ לשכור דירה ללא חוזה בכתב.

זה לא מומלץ לשוכר וגם לא למשכיר. האינטרס של שני הצדדים (כל אחד מסיבותיו) - שיהיה ברור מה גובה דמי השכירות, מתי משלמים.

האם דמי השכירות צמודים לדולר או למדד, האם יש לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות, האם המשכיר / השוכר מחוייב לבצע תיקונים בנכס וכיו"ב.

אם אין חוזה בכתב ולא מסכימים על התנאים - כדאי לנהל מו"מ עד שיצא עשן לבן ולחתום על חוזה בכתב.

שאלה>>

הפרת חוזה שכירות

אנחנו גרים באחד מהערים בדרום בו מתנהלת היום המלחמה ונמצאים בחוזה שכירות עד לסוף יולי 09' (החוזה הוא למשך שנה).

אנחנו מאוד רוצים לעבור דירה , השאלה היא האם אנו יכולים לעזוב את הדירה מבלי שבעל הדירה יחיייב אותנו על המשך התקופה?

לציין כי יש ברשותו צ'קים מראש לכל השנה.

תשובה>>

יציאה מחוזה לפני סיומו

אם אין בחוזה סעיף המאפשר לכם לסיים את החוזה לפני מועד סיומו, אז יש לבעל הבית זכות לדרוש מכם תשלום על כל התקופה של החוזה.

אופציה שלא ממש נראית לי רלבנטית בנסיבות אלו היא מציאת דייר חלופי.

עו"ד דוד צורי

שאלה>>

סיום חוזה שכירות - מציאת דייר חלופי

אנו שוכרים דירה ומעוניינים לסיים את חוזה השכירות. בחוזה השכירות כתוב שתנאי לסיום השכירות בטרם המועד לסיומה הנו מציאת דייר חלופי לשביעות רצון המשכיר.

אנו הודענו למשכיר על רצוננו בסיום השכירות והתחלנו בחיפוש שוכר חלופי.

המשכיר הודיע שברצונו להעלות את תשלום השכירות ב-15% וייתכן שיגיע להסדר עם השוכר החלופי לתשלום נמוך יותר בתהליך של מו"מ ביניהם.

שוכר חלופי שהגיע לפגישה עם המשכיר ונראה שהיה לשביעות רצונו לא הגיע עם המשכיר לפשרה על סכום השכירות, מאחר והמשכיר ביקש סכום גבוה מדי לטעמו של השוכר החלופי.

אך השוכר החלופי הסכים לשלם סכום נמוך יותר אך עדיין גבוה מסכום השכירות שאנו משלמים כיום. מצב זה הותיר אותנו ללא שוכר חלופי.

שאלתנו היא - האם המשכיר יכול להעלות את גובה השכירות לשוכר החלופי על מנת לשחרר אותנו מהחוזה ביננו, על אף שהחוזה שותק בעניין כניסת השוכר החלופי לתנאי החוזה שלנו?

או שמקובל וסביר לפי החוק/הפסיקה למצוא שוכר חלופי בתנאי החוזה שלנו כך שהמשכיר לא נפגע.

והאם יש למשכיר הדרור להעלות את סכום השכירות בכל סכום בו הוא חפץ, והאם יש סבירות בהעלאה של 15%?

תשובה>>

דיני חוזים- דייר חלופי

התנאי לענין מציאת דייר חלופי הוא שכל תנאי החוזה נשארים כשהיו.

והמשכיר אינו רשאי להעלות את דמי השכירות. אם הוא מעוניין להעלות את דמי השכירות אז שישחרר אתכם מהחוזה ואז יעשה מה שהוא רוצה.

עו"ד צורי דוד