איך מחשבים שטח דירה של 120 מטר לפי שיטת המדידה להיתר בניה?

לפי איזו שיטת מדידה מחשבים 120 מטר לצורך סעיף 147  י 1 ב לחוק תו"ב?
לפי הטאבו הארנונה? בניינים חדשים מחשבים הרי מטר כולל קירות חיצוניים ובבניינים ישנים החישוב הוא נטו?
          (י) (1) ועדה מקומית תיתן הקלה לתוספת דירות למגורים במגרש מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבנייה על מגרש על פי הוראות התכנית החלה על המגרש, בדרך של פיצול דירה קיימת לדירה אחת נוספת, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראות התכנית כאמור לעניין זה תהיה סטייה ניכרת, בהתקיים כל אלה:



(א) הדירה שלגביה מתבקשת ההקלה היא דירה צמודת קרקע;



(ב) שטחה של הדירה שלגביה מתבקשת ההקלה הוא 120 מ"ר, לפחות;