מכירת מניות באיגוד מקרקעין מחייבת את הקונה במס רכישה, ואת המוכר במס על הרווח שנצמח לו.
אבל, אם איגוד מקרקעין מקצה מניות (מנפיק מניות) חדשות למשקיע, הפעולה לא תחויב במס אלא תיחשב כפעולה במישור ההוני של החברה.
מקובל שהקצאה צריכה להיות לפי שווי המניות. אבל, בהחלטת מיסוי זו, איגוד המקרקעין הנפיק מניות חדשות בערך נקוב (ולא לפי שווי). את ההשלמה לשווי המניות הוא ביצע תמורת שטר הון, שזו הלוואה ללא ריבית וללא זמן פירעון.
אבל, שטר ההון כאן איננו שטר הון רגיל. על כל שקל שיוחזר למשקיע כנגד שטר הון, ישולם דיבידנד לבעלי המניות הישנים. (רק לבעלי המניות הישנים. בעלי המניות החדשים שמחזיקים במקביל בשטר הון, לא יהיו זכאים לקבל דיבידנד עד ששטר ההון יפרע במלואו) כל זה, עד שיפרע כל שטר ההון.
לאחר ששטר ההון יפרע, הדיבידנד יחולק לכל בעלי המניות באופן שווה.
כלומר, ההשקעה הזו דרך מניות+שטר הון, מתנהגת כמו השקעה במניות בלבד.
לאור התאימות בהתנהגות שטר ההון למנייה, החליטה רשות המיסים (החלטת מיסוי 1861/10) לאשר את הרולינג.
במאמר מוסגר, נביא לתשומת לבכם כי בחוק לא נאמרה מילה וחצי מילה בקשר לשווי המניות המונפקות בהקצאה. הדבר היחיד שנאמר בחוק הוא שהקצאה לא מהווה "פעולה באיגוד" ולכן לא מוטל עליה מס.
הקצאה מוגדרת בחוק כ:
"הקצאה" – הנפקה של זכויות באיגוד שלא נרכשו על ידי האיגוד קודם לכן, אשר תמורתה, כולה או חלקה, לא שולמה למי מבעלי הזכויות באיגוד, במישרין או בעקיפין .
בכל זאת רשות המיסים דורשת (ובצדק – לדעתינו) כי ההקצאה תתבצע בשווי. מאחורי דרישה זו מסתתרת ההנחה, שאם המניות הונפקו שלא לפי שווי, ישנה עסקה נוספת נסתרת מן העין. הרי אין פראיירים, ואם מישהו מנפיק מניות של איגוד בשליטתו, הוא ידאג לזה שהמניות יונפקו לפחות לפי שוויין.
ברולינג הזה, ברור שאין תמורה נוספת (כי יש את שטר ההון שהוא התמורה הנוספת) ונראה לי שזו הסיבה שרשות המיסים אישרה את הרולינג.
