רכישת נדל"ן בבולגריה

מבוא

אנשי עסקים ישראלים רבים רוכשים לאחרונה נדל"ן בבולגריה כחלק מהרכישות וההשקעות המבוצעות ע"י יזמים בכל רחבי מזרח אירופה. בולגריה, על פי הערכת כלכלנים, מהווה יעד מועדף להשקעה, הואיל ומחירי הנדל"ן במדינה משקפים עתה, עליית ערך עתידית, ובמיוחד לאור הצטרפותה לאיחוד האירופי השנה. בין ממשלת מדינת ישראל לבין ממשלת בולגריה נחתמה אמנה בדבר מניעת מסי כפל והתחמקות ממס. האמנה נחתמה ביום 18 בינואר 2000 ונכנסה לתוקף ביום 1 בינואר 2003.

רווחי הון

באופן כללי תושב מדינת ישראל המפיק רווח הון בבולגריה כתוצאה מהעברת נכסים חייב במס אך ורק בישראל. אלא שלכלל זה מספר חריגים: רווחים שהפיק תושב ישראל כתוצאה ממכירת מקרקעין הנמצאים בבולגריה חייבים במס אף בבולגריה. אף רווחים ממכירת מניות או זכויות דומות, בחברה אשר 50% או יותר מנכסיה מורכבים ממקרקעין הנמצאים בבולגריה, חייבים במס אף בבולגריה, כמו גם, רווחים מהעברת חלק בשותפות, נאמנות או עיזבון, אשר 50% או יותר מנכסיהם מורכבים ממקרקעין הנמצאים בבולגריה. יחד עם זאת, רווחי ההון לא ימוסו פעמיים, והתושב הישראלי יזכה בישראל לזיכוי בגין המס ששילם בבולגריה.

דיבידנדים

דיבידנדים ששילמה חברה תושבת בולגריה, לתושב ישראל, יחויבו במס בבולגריה. כלומר, החיוב במס נעשה במדינה שבה נמצא מקום מושב החברה המשלמת, ולפי דיני אותה מדינה. יחד עם זאת, המס שיוטל לא יעלה על שיעור שהוא מחצית מהשיעור שהיה חל לולא הוראה זו, ובכל מקרה, השיעור לא יעלה על 12.5% ולא יפחת מ-7.5%.

האמור לא ישפיע על מיסוי התאגיד במס החברות המקובל באותה המדינה.

מיסוי חברות

חברה תושבת בולגריה הינה חברה המאוגדת תחת חוק החברות הבולגרי. חברה תושבת בולגריה כפופה לשיעור מס חברות אחיד בגובה 10% בגין כל הכנסה, ללא קשר למקום הפקתה. הכנסות חברה זרה (כל חברה שאינה מאוגדת תחת חוק החברות הבולגרי) ממקור בולגרי, כפופות אף הן למס החברות הבולגרי – 10%.

רווח הון ממוסה אצל חברה ככל הכנסה אחרת, קרי, בשיעור 10%.

על פי אמנת המס בין ישראל לבולגריה רווחי חברה בולגרית יחויבו במס רק בבולגריה, אלא אם החברה הבולגרית מנהלת עסקיה גם במדינה אחרת באמצעות מוסד קבע. במקרה כזה ניתן למסות את רווחי מוסד הקבע במדינה האחרת, אולם רק החלק ברווחים שניתן לייחס לפעילות מוסד הקבע באותה מדינה.

ניכוי במקור

חברה בולגרית המחלקת דיבידנד לבעלי מניותיה כפופה לניכוי מס במקור בשיעור 7%. לכלל זה מספר סייגים: ראשית, דיבידנד המחולק לחברה זרה תושבת אחת המדינות החברות באיחוד האירופאי. במקרה כזה שיעור המס המנוכה במקור הוא אפסי (כלומר אין מס המנוכה במקור). שנית, אין מס על העברת דיבידנד בין חברות מקומיות בולגריות.

סיכום

חברה בולגרית חייבת בניכוי מס במקור בשיעור 7.5% בגין העברת דיבידנדים לבעלי מניותיה הישראליים (היינו היזמים). בנוסף, הדיבידנד שמקבלים היזמים הישראליים מחויב אף במס ישראלי בשיעור 25%, אך זאת תוך זיכוי בגין המס הזר שהוטל על הדיבידנד (מס בשיעור 7.5% לפי האמנה למניעת כפל מס עם בולגריה). כלומר, היזמים הישראליים ישלמו בגין הדיבידנד מס בשיעור 25% (חלקו בבולגריה – 7.5%, והשאר בישראל).

בפני היזמים קיימת אופציה נוספת והיא החזקת מניות החברה הבולגרית באמצעות חברה ישראלית שבבעלותם. בסיטואציה זו, בה חברה ישראלית מקבלת דיבידנד מחברה זרה בבעלותה, רשאית החברה הישראלית להתחייב במס חברות בשיעור מלא (העומד על 29%), ולזכות כנגדו את מס החברות ששילמה החברה המקומית בבולגריה ואת המס על הדיבידנד שנוכה במקור בבולגריה. כפי שהובהר לעיל, מס החברות בבולגריה עומד על שיעור של 10% ומס על הדיבידנד עומד על שיעור של 7.5% (על פי האמנה), לכן ניתן לזכות כנגד מס החברות המלא בו בחרה החברה להתחייב בארץ את המיסים ששולמו בבולגריה כאמור.

כך למעשה, נהנית החברה הישראלית משיעורי מס נמוכים יותר מאלו המוטלים על יזם הבוחר להחזיק בחברה בולגרית באופן ישיר.

יחד עם זאת, משיכת הרווחים מהחברות הישראליות בידי היזמים מהווה אירוע מס נוסף (משיכת דיבידנד), החייב במס בשיעור 25%. לפיכך, החזקת מניות בידי חברה ישראלית מומלצת כשלחברה הישראלית יש אינטרס עסקי, וברצונה להמשיך ולהשתמש בכספים למען העסק ופיתוחו.

לסיכום, לפני ביצוע עסקה במדינה כמו בולגריה, צריך לקבל יעוץ מתאים באשר למורכבות המיסוי וההיתכנות הגבוהה לקבלת הטבות מס כתוצאה מהאמנה הקיימת בין המדינות.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!