רכישה לשם השקעה בקבוצת רכישה – זהירות מוקשים לפניך

רכישת דירת מגורים באמצעות קבוצות שהוקמו לשם הבטחת רכישת קרקע בלווי עלויות מימון הבניה נועדה ביסודה להביא ביטחון לאותם רוכשים, המבקשים לרכוש בית מגורים בעלויות מופחתות מערך השוק של דירות ברמתן.

במאמר זה נבקש להדגיש את הסכנות והמוקשים, הניצבים בדרכם של גורמים יזמים. ובכלל זה בעלי מקרקעין המתקשרים בהסכמי קומבינציה ומשיירים לעצמם דירות כחלק מהתמורה המשולמת להם עבור מתן הרשות לבנות במקרקעין שברשותם, וכך גם אותם אלה המשתלבים בקבוצות רכישה שונות, שכל ענינם הוא ברצון לבצע מכירה מיידית של הדירה מיד עם גמר בנייתה כדי לממש רווחים באופן מידי ככל הניתן.

לגבי אלה קיים קושי שנעוץ בהוראות חוק המכר (דירות) הקובע חזקה של תקופת צינון, בה רואים את היזם כ"מוכר" על פי הוראות החוק, אף אם הוא באופן אישי לא שימש כקבלן המבצע של בניית הדירה. נציג את הבעיה, ונציע את הפתרונות המתאימים להתמודדות כדי להמנע ממכשלת הדין.

המגמה שהובלטה בשנים האחרונות, במסגרתן מוצאים משקי בית את עצמן בפני אפשרות לרכוש קרקע במסגרת התארגנות של קבוצות רכישה, נועדה ביסודה להביא להקטנת עלויות, באותו מרכיב של "רווח קבלני".

שהם עלולים להידרש לו במקרה בו רוכשים דירה דומה ישירות מקבלן או מחברה קבלנית לבניה.

אותו "מרווח" שבין מחיר המכירה בשוק ובין עלויות המימון של רכישה במסגרת קבוצות רכישה, הוא הרווח שאותו מבקשים היזמים לעצמם. כך הלכה למעשה פרחה בעשור האחרון המגמה של מכירה באמצעות קבוצות הרכישה.

ביסודן של קבוצות הרכישה דובר בהתארגנות של מספר משתתפים שהם בבחינת יזמים אשר מממנים יחדיו את עלות הרכישה של הקרקע באזורי הביקוש בעקר, בהם מדובר ממילא במחירים גבוהים יחסית לאזורי הפריפריה בארץ.

קבוצה שכזו המשתתפת במכרזים לשווק הקרקע שמנהל מינהל מקרקעי ישראל, או באמצעות רכישה מבעלי קרקע אחרים, הביאה לכך שעצם החיבור בין אותם יזמים המממנים יחדיו את הרכישה, עשויה להבטיח להם בעתיד אפשרות להשלים את העסקה בעלויות מופחתות.

אלא שדומה שהעיקרון הזה יכול שיהיה ישים בעקר לאותם משקי בית אשר באמת מבקשים להשתתף במסגרת קבוצות הרכישה על מנת שתעמוד בידם אפשרות להקטין את עלויות מימון הרכישה, ופחות מכך יש בדרך זו אפשרות שנועדה לאותם יזמים בעלי ממון המבקשים להגדיל את תשואת רווחיהם בדרך של התחברות לקבוצות הרכישה.

הקבוצה השנייה זו של היזמים המשקיעים, מאופיינת בכך שהמוטיבציה העיקרית של אותם יזמים היא למקסם את הרווח במינימום זמן.

למותר לציין כי האינטרס של אותם יזמים היא לבצע את המכירה שלה נכס עם השלמתו, לשם קבלת פטור מתשלומי מס שבח בהתאם לעקרונות הנוהגים בחוק מיסוי מקרקעין, וככזה הם ממתינים לשלב השלמת הבניה כדי לא לזכות באחד מן הפטורים שחוק מיסוי מקרקעין מעניק.

אולם, הרצון הזה להיכנס לנעלי ההגנה של החוק מפני אפשרות של מיסוי, עלול באותה נשימה להביא לחיוב היזם באחריות לפי הוראות חוק המכר (דירות) התשל"ג 1973 כאילו מדובר בקבלן בנין לכל דבר וענין.

הטעם למסקנה זו נעוץ בהוראת סעיף 9 לחוק המכר (דירות) וזה לשונו:

"לענין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא גר בה פחות מששה חודשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר".

הנה כי כן, הנוסח הקבוע בהוראות חוק המכר מעניק חזקה של מעמד למי שמוכר דירה בתוך שנה ממועד יום בניתה, גם אם היתה תפוסה בידי אחר, וכך הוא לגבי אותו מוכר שגר בעצמו בדירה פחות משששה חודשים מיום גמר בנייתה. מוכר העונה להגדרה זו נתפס בהגדרת "מוכר" לפי הוראות חוק המכר (דירות) התשל"ג 1973 וככזה יחולו עליו כל הוראות החוק הרלוונטי גביהן נקפיד במשמעויות מקביעה כאמור.

המשמעות הזו מביאה גם את בעלי המקרקעין המתקשרים בהסכמי קומבינציה, על בסיסן הם זכאים לדירות מתוך פרויקט הבניה, להיות חשופים לתביעה לפי הוראות חוק המכר (דירות) התשל"ג באשר בכל מקרה שבו הם מבצעים מכירה בתוך תקופת הצינון הקבועה בהוראת סעיף 9 לחוק הם עדין חשופים להחלת הוראות חוק המכר (דירות) על טיב ההתקשרות שלהם עם קונה פוטנציאלי שרכש מהם את הדירה כרוכש הנחזה כ"יד שניה״. נוכח החזקה הקבועה בהוראות החוק.

לכאורה, הדרך של יזמים או בעלי מקרקעין להישמר מפני אפשרות שיתבעו על יסודות עקרונות חוק המכר (דירות) מתבססת בהנחת עבודה של הגדרת תניה בהסכמי המכר המפקיע את זכות הרוכש יד שניה לתבוע את המוכר על בסיס עילה שעילתה היא בהוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג 1973, אלא שלעניות דעתי משקלה של תניה כזו מן ההיבט המשפטי, היא בבחינת "כוסות רוח למת" ואין בה כדי להבטיח הגנה על מוכר דירה במתכונת כזו מתביעה על פי הוראות החוק. זאת נוכח העקרון שנקבע בהוראת סעיף 7א' רבתי הקובע "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה" מכאן, שתניה המגבילה את הרוכש כלפי המוכר מהחלה של הוראות חוק המכר (דירות) התשל"ג 1973 אינה תקפה מהבחינה המשפטית כל עיקר.

מכאן, שבמקרה שבו נעשת מכירה של זכות בדירה שבנייתה הושלמה בתוך פרק זמן גביה חלה החזקה הקבועה בהוראת סעיף 9 לחוק – בתוך שנה ממועד גמר הבניה אם היתה תפוסה בידי אחר, או בתוך חצי שנה מיום גמר הבינה אם התגורר בה המוכר עצמו- כי אז עדין חלה על המוכר החבות לפי הוראות חוק המכר (דירות).

המשמעות של החלת הוראות חוק המכר (דירות) על "מוכר" שהוא לכל היותר, יזם, או בעל המקרקעין שהתקשר בעסקת קומבינציה, או משקיע בקבוצת רכישה, עלולה לחשוף אותו לתביעות לפי הוראות החוק משנתברר כי לאמתו של דבר לא מילא כדבעי אחר ההוראות המהותיות של החוק. כך הוא לעניין סעיף 2 הקובע חובה על מוכר לצרף מפרט טכני.

אותו "מוכר" המתייחס לדירתו כדייר לכל דבר ועניין ולאו דווקא כ"מוכר" המצוי תחת החבות של החוק, אינו מצרף מעולם מפרט טכני כזה שנהוג בידי קבלני הבניין בהסכמים ראשוניים.

מוכר שכזה, לכל היותר מחייב את הקונה המתקשר איתו בהסכם להסכים על תניה שנוסחה סובב סביב העובדה שהקונה ראה את הדירה ורוכש אותה כפי מצבה בניסוח דומה פחות או יותר, ממילא שמוכר כזה אינו מבטיח צירוף מפרט טכני לפי הוראות שר הבינוי והשיכון והנה ככזה הוא חשוף לתביעה על הפרת הסכם.

מוכר כזה אף חב בחבויות המשמעותיות של הוראות חוק המכר דירות. לעצם הקביעה בדבר החבות על "אי התאמה" כפי הגדרתה בהוראות סעיף 4 לחוק המכר (דירות).

מוכר כאמור חב בחובת תיקונים במסגרת שנת הבדק לרוכש "יד שניה" למשך שנה תמימה ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש החדש. כך הוא לעניין תקופות האחריות המנויות בהוראת התוספת לחוק, וממילא לקיומם של כל הפרטים הנחוצים ממילא על פי הדין, כפי האמור בהוראת סעיף 5 לחוק.

יתר על כן, מוכר כזה עשוי להיתבע בידי הרוכש על אי מילוי החובה הכלולה בהוראת סעיף 6 לחוק, שעניינה החובה לצרף להסכם המכר פרטים הנוגעים עם הצמדות והוצאת חלקים מהרכוש המשותף לגבי יתר הדיירים בבית המשותף.

במצב דברים שכזה, עשוי אותו "מוכר", שאף נוכל להגדירו כ"תמים" להיות חשוף לתביעה מרוכש רק משום שאותו רוכש יטען להגנתו כי ה"מוכר" לא מילא את חובתו על פי הדין ולא צירף להסכם המכר את הפרטים הנוגעים בהוצאת חלקים מהרכוש המשותף לגבי דירות אחרות לגמרי.

הנה כי כן, המלכודת האורבת לאותם יזמים שמבקשים לממש רכישה של זכות במקרקעין, שהיו שותפים לבנייתה משלב בנית הבניין על מגרש שבבעלותם בשלמות או באופן יחסי, בדרך של מכירת הזכות בדירה שבנייתה הושלמה, יכול שהיא יוצרת הזדמנות ראשונה ונאותה להימנע מתשלומי מיסים לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין עבור השבח שנוצר מיד עם השלמת הבניה, אלא שבאותה עת, מכירה של דירה בתוך פרקי הזמן של "תקופת הצינון" המוגדרת במסגרת הוראת סעיף 9 לחוק המכר (דירות) חושפת את המוכר במקרים שצוינו לעיל, להיתבע בידי הרוכש ממנו במעמד נחזה של "רוכש יד שנייה" לתבוע את ה"מוכר" בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) ובעילות על פי אותו חוק.

הפתרון המצוי לעת הזו, של קביעת תניה בין המוכר ובין הקונה, השוללת מקונה כאמור להסתמך על אי התאמות שימצאו בדירה , המקנות לו זכות תביעה כלפי המוכר, בהסכמה הדדית, נעדרת בעיני כל תוקף משפטי, נוכח הוראת סעיף 7 א' רבתי לחוק המגדיר כי התניות שבחוזה מכר שבין "מוכר" לפי הגדרת החוק, ובין "קונה", אלא אם התניה מתפרשת לטובת הקונה.

ומכאן, שנדמה היא שהפתרון היחידי המצוי בעת הזו, כדי להימנע מהיחשפות של מוכרים לתביעה לפי הוראות חוק המכר (דירות) דורשת מאותם מוכרים התאפקות, והתאזרות בסבלנות עד לתום תקופת הצינון המפקיעה מאותם מוכרים את חבותם על פי הוראות חוק המכר (דירות), באופן שמנתק את הזיקה בין היותם בעלים של הקרקע בשלב הבניה (אף שנבנתה בידי קבלן בניה מיומן) ובינם בתורת היזמים של פרויקט הבניה הזכאים להיפרע ממנו בדרך של קבלת חלק מן הדירות או בדרך של רכישה של הזכות בדירת מגורים, שמימונה מופרד ונשלט בידי הרוכש כבר בשלב רכישת הקרקע ביחד עם מימון עלויות הבניה עצמה.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!