פיצוי בגין ניהול מו"מ לרכישת מקרקעין בחוסר תום לב

ס' 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 מחייב צדדים המנהלים משא ומתן לנהוג בתום לב אחד כלפי משנהו בעת הליכי המו"מ.

בגין ניהול מו"מ בחוזר תום לב זכאי הנפגע לפיצוי כספי. סעיף זה עמד בבסיס פסק הדין בת"א 1990/07 (בית משפט שלום בראשון לציון) שמי רונן נ. עמילי ענבר.

במקרה זה, הרוכשים טענו כי המו"מ שהתנהל בינם ובין המוכרים לרכישת זכויות במקרקעין , באזור "נחלת יהודה" בראשל"צ, אשר לא הבשיל לכדי חוזה מחייב, נערך בחוסר תום לב.

לטענת התובעים, ניהלה הנתבעת עימם מו"מ בחוסר תום לב, כאשר בכל פעם היא חוזרת בה מהצעות הועלו והסכמות שהושגו ביחס למגרש מספר רב של פעמים.

כך למשל, בסוף 11/06 ביקשה הנתבעת מחיר של 147,000$ בגין המגרש, כאשר בנוסף על התובעים לשאת בתשלום היטל השבחה ודמי פיתוח. היטל ההשבחה שהוערך כי התובעים יחובו לשלם על פי תנאים אלו הינו 100,000 ₪.

שבוע לאחר מכן, שינתה הנתבעת את דעתה, וביקשה עבור המגרש סך של 153,000$ בנוסף לתשלום היטל השבחה ודמי פיתוח על ידי התובעים. התובעים הסכימו להצעה זו.

ואולם, בטיוטה אשר נשלחה אליהם, צויין כי על הנתבעת לשלם 178,000$ כאשר דמי חכירה מהוונים ודמי פיתוח ישולמו על ידי התובעים, ואולם לא תחול עליהם חובת תשלום היטל השבחה.

התובעים שיגרו את הערותיהם להסכם, וביקשו גם לתקן את סכום התמורה- כפי שהוסכם.

לטענת הנתבעת, הסיבה לשינוי במחיר הינה הסברים שקיבלה הנתבעת מב"כ, לפיהם מבנה העסקה איננו כדאי לה מבחינת מס, ומשכך, משיקולי מס, ברצונם לשנות את מבנה העסקה.

לטענת הנתבעת, בסופו של דבר, גילמה בתוך טיוטת ההסכם את אותם הסכומים שהתובעים הסכימו לשלם מלכתחילה. לטענת הנתבעת, התכוונה לשנות את מעמד המגרש מול המנהל, כך שעם מכירתו לא תחול כלל חובת תשלום היטל השבחה.

התובעים טענו כי עצם העובדה כי בעקבות שינוי מעמד המגרש לא אמור היה לחול כלל היטל השבחה, אין פירושו של דבר שאת ההוצאה שחסכו התובעים לשלם- בדמות היטל השבחה- על הנתבעת לקבל לכיסה.

למעשה, לטענת התובעים, הנתבעת ביטלה את העסקה מחמת אי כדאיות כלכלית.

התובעים דרשו פיצוי כספי עקב התנהלות הנתבעת ובכלל זה: פיצוי בגין מכירת דירתם בהפסד, פיצוי בגין מחיר המגרש כפי שסוכם עליו מלכתחילה ובין מחיר מגרש דומה באזור (בניכוי הוצאות מיסוי), פיצוי בגין עוגמת נפש.

בית המשפט קבע כי התובעים ידעו מלכתחילה כי יהיה עליהם לשלם, בנוסף לתמורה בגין המגרש, תשלום של כ- 100,000 ₪ בגין היטל השבחה. התובעים טענו כי ייתכן ויכלו להפחית את השומה, אך לא הוכיחו טענה זו.

בית המשפט קיבל את גרסת הנתבעת כי שינוי מבנה העסקה נעשה משיקולי מס, וכי באם לא ישונה מבנה העסקה תהיה זו עסקת הפסד מבחינתה בשל חיובי מס שבח הצפויים.

ההפרש בין מחיר המגרש, בהתאם לטיוטה האחרונה שנשלחה, ובין מחיר המגרש לפי המוסכם, הינו 100,000 ₪- שהינו גובה היטל ההשבחה שהיה על התובעים ממילא לשלם בהתאם להסכמה הראשונית.

בין הצדדים לא נחתם זכרון דברים או הסכם מקדים.

השינוי שנעשה, בשים לב בשלב ובזמן שבו נעשה, והטעמים בהם נעשה, אין בו, לדעת בית המשפט, משום חוסר תום לב.

משא ומתן איננו מטיל חובה לכרות חוזה. צד הנכנס למשא ומתן נוטל סיכון כי המו"מ לא יניב בסופו של יום חוזה. כלל זה נובע מהרעיון של חופש החוזים במובנו השלילי- קרי, החופש לא להיות כבול כל עוד לא הביע הצד גמירות דעת לכרות חוזה.

שיקולים לגבי כדאיות העסקה הינם סבירים ולגיטימיים כאשר ההסכמות בין הצדדים לא הגיעו לכדי הסכם מחייב. וראה גם: ע"א 251/84 חברת ס.ג.פ להשקעות בע"מ נ. מ"י.

ס' 12 לחוק החוזים איננו כופה כל כריתת הסכם ואיננו מחייב בפיצויים כל מי שלמיטב שיקולו ומצפונו החליט שעסקה פלונית איננה כדאית ואיננה רצויה, ואפילו אם התברר בדיעבד כי שגה בכך מבחינה אוביקטיבית.

למעשה, אין אפילו חשיבות לשאלה האם הנתבעת טעתה או צדקה בשיקולי המס שהעלתה.

עוד קבע בית המשפט כי התובעים לא הוכיחו כי מבחינה שקלית אכן מכרו את דירתם בהפסד, ולא הוכיחו, באמצעות חו"ד, מהם מחירי מגרשים דומים בסביבה.

מכל מקום, הפיצוי העיקרי שינתן בגין הפרת ס' 12 לחוק החוזים הינו פיצויי הסתמכות (מכירת דירה בהפסד), ולא קיום (הפרש במחיר המגרש שסוכם למחיר מגרש דומה).

פיצויי קיום יפסקו רק במקרים חריגים – בהם כל פרטי העסקה היו סגורים וההסכם לא נכרת רק בשל חוסר תום לבו של המוכר- וראו בעניין זה ע"א 8144/00 עלריג נכסים (19879) בע"מ נ. ברנדר, משכך, בית המשפט דחה את התביעה.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!