עסקאות נוגדות במקרקעין

סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 קובע כי במקרה בו נערכו לגבי אותם מקרקעין שתי עסקאות נוגדות, תינתן עדיפות לראשונה בזמן אלא אם כן הקונה השני "פעל בתום לב, בתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב".

בע"א 4836/06 עזבון המנוח סאלח יוסף חמוד ז"ל נ. כמאל חוסיין חרב ואח' נדון מקרה בו בעלים של זכות במקרקעין מכר את אותה הזכות לשני רוכשים שונים, והתעוררה השאלה איזה מבין שתי העסקאות היא הגוברת ותזכה בסעד של אכיפה.

בית המשפט המחוזי פסק לטובת הרוכש הראשון בזמן. בית המשפט העליון, בפסק דינו מיום 13.7.08, דחה את הערעור שהוגש על ידי הרוכש השני בזמן, ובכך הותיר את פסק דינו של בית המשפט המחוזי על כנו.

להלן עובדות המקרה

נימר סאלח חרב (להלן: "נימר") היה הבעלים של מקרקעין בכפר בית ג'אן. בשנת 1988/89 מכר נימר את זכויותיו לכמאל. הערת אזהרה נרשמה רק ב- 5/92. העסקה לא הושלמה ברישום, קרי- הזכויות לא הועברו על שם כמאל. העסקה דווחה לרשויות המס.

בשנת 1991 מכר נימר, בעסקה נוגדת, את זכויותיו במקרקעין למערער. בחודש 11/1992 נרשמה הערת אזהרה לטובתו. גם עסקה זו לא הושלמה ברישום והזכויות לא הועברו על שם המערער. העסקה לא דווחה לרשויות המס.

בשנת 2002, כאשר ביקש כמאל, הרוכש הראשון הזמן, להעביר המקרקעין על שמו, גילה את דבר רישומה של הערת האזהרה הנוגדת, ומשכך הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי לפיה נתבקש בית המשפט להורות כי העסקה הראשונה היא בת תוקף.

כאמור, בית המשפט המחוזי פסק לטובת הרוכש הראשון בזמן, ומשכך הגיש הרוכש השני (המערער) הגיש ערעור לבית המשפט העליון.

פסק דינו של בית המשפט העליון

כאמור, על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, העדיפות תינתן לעסקה הראשונה בזמן, אלא אם כן השני פעל בתום לב, בתמורה והעסקה לטובתו נגרמה ברישום.

האם העסקה השנייה נגמרה ב"רישום"?

לעניין זה, נפסק לא אחת, כי "רישום" אין משמעו רישום הערת אזהרה, אלא רישום זכות הבעלות בלשכת רישום המקרקעין, לטובת הרוכש. משכך, העסקה לטובת הרוכש השני לא נגמרה ב"רישום".

האם הרוכש השני היה תם לב?

בית המשפט קבע כי המערער, שהוא הרוכש השני, לא פעל בתום לב, מכיוון שבמועד בו רשם הקונה השני את הערת האזהרה לטובתו, כבר היתה רשומה הערת אזהרה לטובת הרוכש הראשון.

בנוסף, הרוכש השני לא דיווח על העסקה לרשויות המס, בעוד שהרוכש הראשון דיווח על העסקה כדין.

בית המשפט קבע כי העובדה שהרוכש השני ידע, בשלב מסויים, על קיומה של הערת אזהרה נוגדת, ובכל זאת שתק, שוללת ממנו את הגנת תום הלב.

כן נקבע כי העובדה שהרוכש השני תפס חזקה בפועל במקרקעין איננה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב ולא יכולה לתת לו עדיפות בשל עובדה זו.

בית המשפט בחן את השאלה האם העובדה שהרוכש הראשון השתהה ברישום הערת אזהרה יכולה להעניק עדיפות דווקא לרוכש השני.

בעניין זה, נפסק בעבר כי יש מקרים בהם השתהות הראשון ברישום הערת אזהרה לטובתו יכולה לתת עדיפות דווקא לשני בזמן, אך ההכרעה בעניין זה תלויה בכל מקרה לגופו.

במקרה זה, בית המשפט קבע כי אין בשהוי מצד הרוכש הראשון כדי להעניק העדפה לרוכש השני, בין היתר, משום שבין הרוכש הראשון (כמאל) לבעלים (נימר) היו יחסי משפחה ואמון, ועל רקע זה ניתן להבין מדוע לא הזדרז הרוכש הראשון לרשום הערת אזהרה על שמו.

בנוסף, במועד כריתת העסקה הראשונה לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה, ומשכך, אין בהשתהות ברישום כדי לשלול מהרוכש הראשון את ההגנה הניתנת לו במסגרת סעיף 9 לחוק המקרקעין.

כן נקבע, כי ב"איזון" בין ההתרשלות של הקונה הראשון (אם היתה כזו) לחוסר תום לב של הקונה השני, גובר חוסר התום לב של הקונה השני.

לאור האמור לעיל, דחה בית המשפט העליון את הערעור, וקיבל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שהכריע לטובת הרוכש הראשון בזמן.

מקרה זה מלמד אותנו על החשיבות הרבה שיש בצורך לוודא, טרם חתימת הסכמי מכר, כי לא רשומה הערת אזהרה נוגדת, והצורך ברישום הערת אזהרה מיד לאחר החתימה על הסכם מכר. הקפדה על עקרונות בסיסיים אלו, יכולה למנוע "תאונות משפטיות" כמו במקרה לעיל.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!