המוכר נכס מקרקעין, למשל, דירה, מחויב לשלם מס שבח.
המס מוטל על הרווח הריאלי של המכירה. תשלום מס שבח הוא חובה, אלא אם חל על המוכר פטור מתשלום המס.
מטבע הדברים, אם ישנה אפשרות לקבלת פטור, כדאי לנצלה שכן מדובר בחיסכון כספי משמעותי מאוד. נושא הפטורים ממס שבח הוא מורכב מאוד, כאשר ישנם סוגים שונים של פטורים וסייגים רבים, השוללים קבלת פטור.
אי לכך, רצוי מאוד לקבל ייעוץ של עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין אשר יבחן האם המוכר זכאי לפטור מתשלום מס שבח ויתכנן את כל הפן המיסויי של המכירה, בצורה הטובה ביותר ללקוח. יש לציין כי במידה והמוכר זכאי למספר פטורים, הוא רשאי איזה פטור לממש שכן זהו תכנון מס לגיטימי.
אחד מסוגי הפטורים המוכרים, הוא פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה או פטור בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה. היות שעל פי החוק,
הורש נכס מקרקעין, אינה עסקת מכירה, הרי שאין למסות אותה. לכל סוג פטור מס שבח, יש תנאים בהם צריך המוכר לעמוד, על מנת להיות זכאי לפטור וישנם כאמור, סייגים לזכאות.
רצוי מאוד לעשות את בדיקת הזכאות לפני המכירה, כך שניתן יהיה לדעת מראש, האם יש לשלם מס שבח או אם לאו. הקפידו לפנות לעו"ד מומחה בתחום הנדל"ן ומיסוי מקרקעין, אשר ילווה אתכם בכל הליך המכירה, מתחילתו ועד סופו.
מס שבח – האם אתם זכאים לפטור?
ישנם סוגים שונים של פטורים ממס שבח ולכן, כדאי מאוד לבצע בדיקה ולראות האם המוכר זכאי לפטור מסוג כלשהו.
רצוי מאוד לערוך את הבדיקה לפני ביצוע העסקה. כך יוכל המוכר להיערך מראש לתשלום המס, במידה ואינו זכאי לפטור. לשם עריכת הבדיקה, יש לפנות לעו"ד העוסק בנדל"ן ומתמחה במיסוי מקרקעין.
שימו לב – ליווי משפטי מקצועי מתחילתו של הליך המכירה הוא קריטי, לשם שמירה על הזכויות והאינטרסים של המוכר. אין המדובר רק בנושא המיסוי,
החשוב מאוד כשלעצמו, אלא בטיבו של הליך המכירה כולו. למשל, עורך הדין יכול לנהל מו"מ יעיל ואפקטיבי יותר מול הקונה ולהשיג עבור הלקוח, תנאים טובים יותר.
ישנם מגוון דרכים לאיתור עו"ד מקצועי ובראשם, המלצה מלקוח קודם, המלצה מעו"ד אחר, אשר מכיר קולגה בעל שם בתחום הנדל"ן, ניתן לפנות למנהלי פורומים של נדל"ן ברשת וכיו"ב.
מכירת דירת מגורים – פטור מתשלום מס שבח
אחד הפטורים הנפוצים ביותר מתשלום מס שבח הוא הפטור בעת מכירת דירת מגורים יחידה, אחת לארבע שנים. קבלת הפטור, מותנית בתנאים הבאים:
דירה יחידה: למוכר אין דירות נוספות בעת המכירה ולא היו לו בארבע השנים האחרונות, שתי דירות למגורים בעת ובעונה אחת. שימו לב – קביעת מספר הדירות של המוכר במועד המכירה, אינה רק על פי הדירות הרשומות על שמו, אלא מביאים בחשבון את כל הדירות שבבעלות התא המשפחתי, כהגדרתו בחוק.
מימוש פטור: במהלך שנה וחצי שקדמה, לא מכר המוכר, דירה אחרת בפטור מס שבח, לפי עילה זו.
חלק מדירה: תנאי נוסף הוא כי הדירה אינה חלק מדירה שהוא פחות מ- 25% ממנה.
דירה בירושה – פטור מתשלום מס שבח
קיבלתם דירה בירושה ואתם רוצים למכור אותה? ייתכן כי תוכלו לקבל פטור מתשלום מס שבח, שכן החוק אינו רואה בהורשה של נכס מקרקעין כעסקה ולכן, חובת תשלום מס שבח, לא חלה על מכירת הדירה. קבלת הפטור דורשת את קיומם של שלושה תנאים:
- הות המוכר: קבלת הפטור מותנית קודם כל בכך כי המוכר הוא בן זוג או צאצא של המוריש, או בן זוג של צאצא.
- למוריש דירת מגורים אחת: לפני פטירתו של המוריש, הייתה בבעלותו דירת מגורים אחת בלבד.
- פטור למוריש לו היה בחיים: התנאי השלישי הוא כי אם היה המוריש בחיים והיה מוכר את הדירה, היה פטור ממס שבח.
מה קורה כאשר ישנם מספר יורשים לאותה דירה? במצב זה נוצרה מעין שותפות ויש צורך בהסכמת כל היורשים למכירת הנכס. כאשר אין הסכמה, יש לפנות לבית המשפט בבקשה לפירוק שיתוף בנכס.
כיצד מקבלים את הפטור?
ראשית, חשוב להבהיר, כי רשויות המס יוצאות מנקודת הנחה כי המוכר מבקש להיות ממוסה, אלא אם ציין במפורש אחרת. לפיכך, יש למלא אחר ההנחיות של בקשה לפטור,
בצורה מסודרת, כך שלא יהיה מקום לטעויות ואי הבנות. הבקשה לפטור תוגש תוך 30 יום או תוך 50 יום, כאשר מדובר על שומה עצמית ויש להגישה עם הגשת ההצהרה על מכירה הדירה. אם המוכר פספס את המועד להגשת בקשה לפטור, ניתן להגיש בקשה להארכת מועד.
מכירת נכס מקרקעין, כמו דירה, כרוכה בתשלום מס שבח, אותו משלם המוכר, על הרווח הריאלי. ישנן מכירות הפטורות ממס שבח, כמו במקרה שבו קיבל המוכר את הדירה בהורשה או כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה.
לכן, מומלץ לערוך בדיקה לזכאות לפטור באמצעות עו"ד מקצועי. קבלת הפטור ממס שבח כרוכה בהגשת בקשה.
