שינוי בהליכי דיווח על עסקאות ודרך גביית המס
חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התש"ע-2011 – תיקון 70. תחילה נראה את המצב עד תיקון 70 ואת המצב לאחר תיקון 70, בהמשך נעבור על הסכם מכר הכולל את התיקונים הרלוונטיים.
חשוב להבין כי לא די בתיקון 70 לבדו על מנת להבין כיצד עלינו לפעול, עלינו להכיר גם את הרקע לתיקון 70.
בהתאם לסעיף 15(ב) – חובת תשלום מקדמה ע"י הקונה לאחר ששולמו 40% מהתמורה: "מקרקעין ישנים" (שנרכשו לפני 7.11.01) – 15%. "מקרקעין חדשים"(שנרכשו מיום 7.11.01 ואילך) – 7.5%.
בטרם נבצע יחד את התיקונים הנדרשים בהסכם המכר לאחר תיקון 70, בהתאם לטיוטה לחוק, לדברי ההסכם ולחוק עצמו עלינו להבין את השלבים הרלוונטיים.
לשם כך נתחיל בעניין תשלום המקדמה, לעניין זה נשאלת השאלה, האם עם העברת הסכום של המקדמה ע"י הקונה כאמור, ימסור המנהל לקונה את אישורי המיסים הנדרשים לשם רישומה של העסקה בלשכת רישום המקרקעין (כך על פי דברי ההסבר בהצעת החוק). כמו כן, נראה במסגרת זו, האם חובת המנהל להמציא אישור לטאבו כתובה בחוק?! על שאלות אלו נענה במסגרת זו.
הגדרת התמורה – המע"מ וכן תשלומי ריבית והצמדה הינם חלק מהתמורה ? מקריאת החוק, לרבות הצעת החוק, ניתן לומר כי התשובה אינה ברורה. עמדתי בעניין זה הינה, כי המע"מ ותשלומי הריבית וההצמדה אינם חלק מהתמורה כשם שאינם חלק מהשבח המשתלם ע"י המוכר.
בכל הקשור לעריכת ההסכם, יש להמשיך לתת דגש ולכלול בהסכם, סעיף מיוחד להבטחת קבלת האישור לרישום הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין? יש להמשיך ולנהוג כפי שנהגנו עד היום.
כמו כן, יש ליצור התאמה לחוזה באמצעות, קביעת מנגנון לתשלום המקדמה ישירות לרשות המיסים ו/או לחשבון נאמנות ומשם ישירות לרשות המיסים כחלק מהתמורה.
לאחר שחתמנו על הסכם מכר, עלינו לפעול על מנת להעביר את המקדמה לרשות המס, לצורך כך נבדוק, מהו מועד העברת המקדמה ? בחוק נקבע, כי כל תשלום שעל הקונה לשלם למוכר על פי המועדים שנקבעו בהסכם ביניהם, לאחר ששולמו 40%, יש להעביר למנהל.
לא נאמר תוך כמה זמן צריך להעביר למנהל. באותו נושא נשאלת שאלה האם יש עסקאות שאין צורך לצרף מקדמה ? במסגרת זו נראה גם מהם הסנקציות במקרה שלא מצרפים את המקדמה כדין, כמפורט בטבלה.
עקרונית החוק אינו פוטר מתשלום המקדמה בעת רכישת דירה מקבלן. לפי הנחיה מנהלית – (הנחיית גבאי מיום 14.3.11 ומיום5.4.11), כיצד נפתור את הבעיה במקרה שהקבלן מלווה ע"י בנק ומחויב להעביר את מלוא התשלום לבנק.
ביום שני (7/3/2011) אושר בכנסת בקריאה שנייה ושלישית תיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין. תיקון החוק מתמקד בהליכי השומה ובתשלום המס במסגרת הדו"ח הבנק העולמי הוא(עמוד 94 ואילך), נקבע כי ישראל מדורגת במקום ה – 147 בתחום רישום בעלות על נדל"ן מתוך 183 מדינות שהיו חלק מהדו"ח.
(דברי ההסבר להצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו- 2012) מצ"ב מטרתם של התיקונים המוצעים בפסקאות המנויות לעיל (סעיף 15 שענינו תשלום המקדמה) היא לבטל פעולות מיותרות ולקצר, לייעל ולפשט את תהליך המיסוי של העסקה".
ועדה בראשות מנכ"ל משרד האוצר .שהוקמה לפי החלטת הממשלה מס' 452 מיום 21 ביוני 2009, בחנה את ממצאי הדוח וקבעה כי עיקר הקושי בהליך רישום נכס נובע ממשך תהליך השומה המתבצע ברשות המסים מטרתם של התיקונים המוצעים בפסקאות . המנויות לעיל היא לבטל פעולות מיותרות, לקצר, לייעל ולפשט את תהליך המיסוי של העסקה.
עסקאות קומבינציה – סעיף 16 (א) (2) – מכירת זכות במקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין, אלא אם כן המנהל אישר שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע על פי שומה שנעשתה לפי הוראות סעיף 78(ב)(1) או (2) (שומה עצמית או שומה לפי מיטב שפיטה).
לא נעשתה שומה כאמור, תירשם המכירה אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת להנחת דעתו של המנהל, לגבי ההפרש שבין 20% מהתמורה לבין המס ששולם לפי השומה העצמית כמשמעותה בסעיף 78(א) או (ב)(3), להבטחת תשלום המס שיגיע". עסקאות קומבינציה או הזמנת שירותי בנייה בד"כ כוללות תמורה שאינה בכסף בלבד, לאור זאת אין צורך לצרף מקדמה בדיווח.
דירת מגורים מזכה (בהתאם לטבלה)– "אינה דירת מגורים מזכה שהתבקש בשלה פטור לפי פרק חמישי 1".לפי סעיף 11 בהנחיה המנהלית של סמנכ"ל שומה וביקורת מיום 5.4.11 – לא חלה חובת מקדמה בשימוש בפטור על פי הוראות השעה. סעיף 49ז' – דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה – לפי ההנחיה המנהלית לא חלה חובת מקדמה.
יוצאים מהכלל – זכויות בניה עתידיות : מכירת זכות במקרקעין המותנית בהתקיימות תנאי עתידי שלפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של הזכות לפי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, שתמורתה הושפעה מהגדלת אפשרויות הניצול כאמור וכולה אינה בכסף (סעיף 19(3א)). ממילא לא חלה חובת תשלום המקדמה, הואיל והתמורה אינה בכסף בלבד.
לפי סעיף 1(א) חוק המחאת חיובים: "זכותו של נושה, לרבות זכות מותנית או עתידה לבוא, ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב, זולת אם נשללה או הוגבלה עבירותה לפי דין, לפי מהות הזכות או לפי הסכם בין החייב לבין הנושה". ניתן להכניס להסכם סעיף המחאת זכות לטובת הקונה במידה והעסקה בוטלה לפי סעיף 102.
לצורך ייעול הטיפול ברכישות מקבלנים הוחלט כי בכל מקרה שקבלן מוכר זכות במקרקעין שיעור המקדמה יעמוד על 7.5% מהתמורה וכי במקרה של רכישת זכות מקבלן אשר קיבל מפקיד השומה אישור לפי סעיף 50 באחת משלוש הדרכים אשר נקבעו בהוראת ביצוע מס' 2/2010 (כללי, פרויקט או פרטני), תופעל אוטומטית סמכות המנהל להקטין המקדמה והרוכש לא יהיה חייב בהעברתה."
עדכון להוראות שעה (מקדמה לקבלנים) – הסדרת סוגיית המקדמה ע"י רוכשי זכות במקרקעין מקבלן בפרויקט עם ליווי בנקאי סגור: אם הסכמי הליווי נחתמו עד ליום ה- 31/07/2011 או שניתן אישור הבנק לליווי הפרויקט עד למועד זה, תוקטן המקדמה באופן אוטומטי לשיעור אפס, גם ללא הוצאות אישור לפי סעיף 50 לחוק.
אם הסכמי הליווי נחתמו מיום ה- 01/08/2011 ואילך, הרי שעד להוצאת אישור לפרויקט, יהיה על הבנק להותיר בחשבון הליווי סכום המשקף את המס שעתיד לחול על קבלן בשל רווח אשר צפוי בפרויקט והרוכש לא יידרש לשלם מקדמה.
בעסקאות עם קבלן שלא ייכלל בהסדר זה ולא יהיה לו טופס 50 החל מיום – 01/08/2011, תחול חובת תשלום המקדמה על הרוכש בשיעור הקבוע – 7.5%.
ריביות וקנסות ריבית והצמדה, מתווספות בשל פיגור בתשלום מס מעל 60 ימים מיום המכירה או הפעולה, אף אם חלים על המכירה או על הפעולה סעיפים 5(ב)1, 51 ו- 52 לחוק.
אלא אם כן, הפרש סכום המס שנקבע בשומה לפי סעיף 78(ב)(2) לבין סכום המס ששולם לפי סעיף 78(א) אינו עולה על 10%.
קנסות – כיום, הקנס הינו בשיעור של 1.5% מסכום המס שחב בו הנישום לכל שבועיים של איחור בתשלום. על פי הצעת החוק, יוטל סכום מוגדר וקבוע (250 ₪ ו – 200 ₪) לכל שבועיים של איחור. המנהל רשאי, אם הוכח להנחת דעתו כי האיחור היה מנסיבות מוצדקות, לפטור מתשלום הקנס כולו או חלקו.
