הסכמת בעלי דירות לבנייה על הגג

מטרתו העיקרית של חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), שהתקבל בכנסת לפני ימים אחדים, הינה להסיר, או לכל הפחות לצמצמם עד מאד, את אחד המכשולים העיקריים העומדים בפני הוצאתם לפעול של פרוייקטים לחיזוק בתים משותפים ותוספות בנייה לפי תמ"א 38 – והוא הצורך בקבלת הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף.

החוק שהתקבל, קובע אמנם שהסכמה כאמור של כל בעלי הדירות, עדיין נדרשת לצורך הוספתן של דירות בבית המשותף, במסגרת תוכנית החיזוק, ואולם ניתנה למפקח על המקרקעין הסמכות, להסתפק ברף הסכמה נמוך יותר, של בעלים של שני שליש מהדירות בלבד, שאליהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף.

אלא שעיון מעמיק בהוראות החוק ילמד לדעתנו כי ערכו בחיי המעשה מוגבל עד מאד. ראשית לכל, הוראות החוק לפיהן במקרים המתאימים יהיה המפקח רשאי להתיר את הבנייה גם בלא הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף, יחולו רק מקום שבו כבר ניתן היתר בניה לפי תוכנית החיזוק.

אלא שקשה להעלות על הדעת כי היזם או בעלי הדירות המעוניינים בקידומו של פרוייקט כאמור, יפעלו להוצאת היתר, שעה שטרם ניתנה להם הסכמת כל בעלי הדירות.

כידוע, הוצאת היתר הבנייה כרוכה בהשקעת זמן ומשאבים ניכרים, החל בבדיקת היתכנות הפרוייקט, בדיקת המצב התכנוני וההנדסי של הבניין, עבור בהכנת תוכניות אדריכליות ותשריטים, וטיפול בתשלום ו/או פטור מתשלום היטלי השבחה ועוד, וכל זאת תוך הסתייעות בשירותיהם של שמאים, אדריכלים, מהנדסים ועורכי דין.

ועוד יש לזכור – בניגוד להסדר הקבוע ביחס להרחבתן של דירות במסגרת תוכנית החיזוק, ששם החלטת רוב של שני שלישים מהדירות הינה מחייבת, בכל הנוגע להוספתן של דירות, שיקול הדעת האם לאשר את החלטת הרוב, ואפילו המדובר בבעל דירה יחיד המתנגד לפרוייקט, מסור בידי המפקח.

במצב דברים זה, קשה להאמין כי היזם או בעלי הדירות המסכימים ייכנסו להשקעה הנדרשת לצורך הוצאת היתר, בטרם יובטח להם כי החלטת הרוב, אכן תקפה ומחייבת. למרות האמור לעיל, ניתן לטעון כי פרשנות תכליתית נכונה וראוייה של החוק תהא כי ניתן להקדים את הליכי קבלת ההחלטה והתביעה בפני המפקח על המקרקעין לקבלת ההיתר, וזאת חרף לשונו של החוק לפיה לכאורה כל הוראותיו אינן חלות אלא לאחר קבלתו של ההיתר.

טעם נוסף שבגינו נראה כי החוק אינו בעל ערך מעשי נעוץ בכך שהפחתת רף ההסכמה הנדרש, והאפשרות להוציא אל הפועל פרוייקטים מכוחה של תוכנית החיזוק, מוגבל להיקף עבודה, אשר ברובם המכריע של המקרים אינו מהווה מנוף כלכלי מספיק לביצועם של פרוייקטים כאמור.

בהתאם להוראות החוק, היקף העבודה שניתן לבצעה שלא בהסכמת בעלי כל הדירות (בכפוף לאישור המפקח) הינו של תוספת של לא יותר משליש מכלל שטחו הבנוי של הבית המשותף, ערב ביצוע העבודה, ובלבד שכמות הדירות שיתווספו כתוצאה מהעבודה אינה עולה על שליש מכלל הדירות שהיו קיימות בבית ערב ביצוע העבודה.

מכאן, שהוראות החוק המפחיתות את רף ההסכמה הדרוש לביצוע פרוייקט של בנייה על הגג, לא יחולו על בניית קומה נוספת בשטח הקומה הטיפוסית, בבתים בני שתי קומות, או על בניית קומה נוספת בשטח הקומה הטיפוסית לרבות חדרי יציאה על הגג בבתים בני 3 קומות, שכן תוספת בניה כאמור, גולשת מעבר לתוספת של שני שליש משטחו הכולל של הבית המשותף.

כך גם לא ניתן יהיה ליהנות מהוראותיו המגמישות של החוק, בבתים משותפים בני עד 3 קומות, מקום שהבניה הנוספת המבוקשת על הגג, תהא בשטח הקומה כולה, לרבות השטח שיווסף כתוצאה מהרחבת הדירות בקומות הקיימות, וזאת לאור הגדרת "המועד הקובע" לעניין זה.

בעוד שההגבלה הנוגעת למספר הדירות שיווספו מגנה על אינטרס לגיטימי של בעלי הדירות בבית המשותף, למנוע ריבוי בלתי פרופורציונאלי של דירות בבית המשותף, נראה לנו כי ההגבלה הנוגעת לשטח הרצפה שייווסף אינה משרתת אינטרס ראוי ויש בה כאמור לעיל כדי לפגום באופן קשה בערכו המעשי של החוק.

לסיכום, נראה כי בפועל הסכמת כל בעלי הדירות לביצועו של פרוייקט מכוח תמ"א 38 עדיין תהא דרושה ליזם, וראוי כי בעלי הדירות יהיו מודעים לכך שעה שהם מנהלים משא ומתן באשר לתמורה שהם יהיו זכאים לה בגין ויתורם על זכויות הבנייה בגג ומתן הסכמתם.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!