דמי מפתח

מהם דמי מפתח?

דמי מפתח הם למעשה כל תמורה בעלת שווי כספי המתקבלת והיא אינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר.

זהו כינוי המקובל לעסקת נדל"ן אשר מהווה מעין הכלאה בין רכישת נכס לבין שכירתו.

לאחר תשלום דמי המפתח ממשיך הדייר לשלם דמי שכירות מופחתים. כלומר – דמי המפתח אינם תחליף מלא לתשלום לדמי השכירות.

תשלום דמי המפתח מעניק לדייר את הגנת החוק. תמורת תשלום חלק משווי הנכס (הנע בדרך כלל בין 1/3 ל-1/2 משוויו האמיתי של אותו נכס בשוק) מקבל הדייר זכות קבע לגור בנכס זה לכל אורך ימי חייו, כל עוד יעמוד בחובותיו הקבועות בחוק.

דמי מפתח ישולמו גם במקרה שבו דייר מוגן מבקש לעזוב את הנכס (דבר זה מכונה בחוק "דייר יוצא") מבקש להעביר את זכויותיו לדייר אשר ייכנס לנכס לאחר מכן במקומו ( דבר זה מכונה בחוק "דייר מוצע").

במקרה שכזה תשלום דמי המפתח יחולק בין הדייר היוצא לבעל הבית. החלוקה שתיערך ביניהם הינה על פי הכתוב בחוק לעניין זה.

היסטורית השימוש במונח דמי מפתח

העסקה אשר מכונה דמי מפתח, הונהגה על ידי המנדט הבריטי עוד באמצע שנות הארבעים כאשר למעשה הועתקה מאנגליה, בה נוצר באותה תקופה מחסור חמור בדירות, זאת עקב ההפצצות הכבדות של הנאצים על אזורי מגורים רבים ברחבי הממלכה בתקופת מלחמת העולם השנייה.

עם זאת, בארץ ישראל לא היה כלל מחסור בדירות בתקופה ההיא, אולם השם נקלט ונמצא בשימוש עד היום.

לאחר קום המדינה הרשויות בארץ עודדו שיטה זו, זאת מפני שרצו ליישב ולספק קורת גג למאות אלפי עולים חדשים שהגיעו זה מכבר, ולא היה ביכולתם לרכוש נכס במחיר מלא.

בעזרת שיטת דמי המפתח יכלו גם עולים חדשים בעלי הכנסות מועטות לרכוש לעצמם נכס וכך להבטיח לעצמם קורת גג לכל חייהם.

מאפיינים ייחודיים בעסקאות בדמי מפתח

אדם אשר רכש זכויות בנכס בדמי מפתח, שילם לבעל הנכס מחיר השווה בדרך כלל למחצית משוויו האמיתי , וקיבל בתמורה את המפתח לנכס המושכר (ומכאן כינוי העסקה). בנוסף, ממשיך הדייר לשלם בכל חודש סכום זעום יחסית למחיר השוק המהווה דמי שכירות חודשיים.

בתמורה לתשלומים אלו, קיבל הדייר את ההגנה לזכויות המגורים שלו בנכס עד סוף ימיו. בתנאים מסוימים רשאי הדייר המוגן אף להוריש זכות זו לקרוב משפחה מדרגה ראשונה, זאת בתנאי שאותו קרוב משפחה התגורר עימו במועד הסמוך לפטירתו, פרק זמן של לפחות 6 חודשים.

החוק בנושא זה מסדיר את התנהלות העסקות הייחודיות הללו, מעגן חובות וזכויות שונות לבעלי הנכס ולדיירים.

כיום קיימים בישראל בערך כ-35,000 נכסים שבהם מבוצעו עסקות דמי מפתח, רובם הגדול דירות ומיעוטם משרדים.

דיירי הנכסים הללו הינם דיירים מוגנים, כך שאי אפשר לפנותם אלא במקרים מסוימים חריגים כפי שנקבעו בחוק.

גם אז, החוק קובע כי למרות שיש לבעלים עילת תביעה כנגד הדיר המוגן, יש מקרים בהם ניתנת לדייר "הגנה מן הצדק", המונעת את פינויו מהמושכר.

בית המשפט המוסמך לדון בתביעות בנושא דיירות מוגנת הינו בית משפט השלום, בשבתו כבית הדין לשכירות.