בעלות על דירות
אחת הסיבות המשוערות לקבלת טופס 5329 - הצהרה על נכסים, נובעת מבעלות על דירות. מפקח המס מזין במחשב שאילתה פנימית (שמספרה 905), על מנת לסנן, מתוך מאגר מספרי הזהות שבמחשבו, מי הם האזרחים שבבעלותם שני נכסים ומעלה (נישומים). המחשב פולט את כל הנישומים שבבעלותם שני נכסי נדל"ן ומעלה, בין אם הם בבעלות מלאה ובין אם חלקית.
הכנסות משכר דירה
דירות מושכרות נמצאות בבעלות משקיעים שונים. חלקם, יחידים ללא פנסיה, אשר משכירים את הדירה בזקנתם על מנת להפיק ממנה תשואה; וחלקם, אזרחים אשר בבעלותם דירה לשם השקעה בלבד.
רבים מרוכשי הדירות הם מבוגרים, הרוכשים אותן לטווח ארוך כמקור הכנסה קבוע שיעבור בירושה לילדיהם. אם כן, ההתמקדות במס השבח היא מוטעית לחלוטין. כיוון שלא קיים, עדיין, מיסוי על הכנסות נמוכות משכר דירה (עד 5,080 ₪ לשנת 2014), ההשקעה בנדל"ן הפכה לאלטרנטיבה המשתלמת ביותר ביחס לריביות הנמוכות בשוק ההון.
יש לזכור כי המניע העיקרי לזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות היה ירידת הריבית, שדחקה משקיעים משוק ההון וגרמה להם לחפש תשואות בנדל"ן. הביקוש לקניית דירות להשקעה זינק וההיצע לא הגיב בעוצמה, מה שגרם לעליית מחירים. בפועל, משקיעים עשירים העלו את המחירים ודחקו החוצה משקי בית עשירים פחות, שכבר לא יכלו להרשות לעצמם לקנות דירה למגורים.
אפקט הריבית הגביר את העיוות במערכת המס הישראלית, הגובה מס של 25% על הכנסות משוק ההון (כאשר על הכנסות אלו, שמקורן ברווחי חברות, כבר שולם מס חברות. כלומר, תשלום מס כפול על אותה הכנסה). משום שכבר לא השתלם להשקיע בשוק ההון, אזרחים נאלצו למצוא דרכים אחרות למקסם את התשואה. המס על הכנסות משכירות עומד על 10% בלבד והוא חל רק על דמי שכירות חודשיים של 5,080 ₪ ומעלה. יתרה מכך, עקב אכיפה חלשה, גם מיסוי מזערי זה נגבה בשיעור נמוך. לפיכך, גברה ההעדפה להשקיע בנדל"ן, מה שגרם לעליה בביקוש.
דו"ח מבקר המדינה בנושא הדיור (שפורסם ב-25.02.2015) עסק גם במס שבח. על פי הדו"ח, מיסוי ההכנסות משכירות יופסק, ובעתיד ישולם מס שבח על ידי רוכשי הדירות להשקעה, בעת מכירתן. במשך שנים רבות, הייתה אפשרות נוחה לקבלת פטור ממס זה. אולם, כיום יש חיוב במס על כל מי שמוכר דירה שאיננה דירתו היחידה, בכפוף לפטורים שונים.
עמדת רשות המיסים
רשות המיסים בישראל תומכת במיסוי בעלי הדירות על הכנסה משכר דירה.
בבדיקות שנערכו על ידי משרדי הממשלה, ההכנסה הצפויה לאוצר משכ"ד עומדת על כ-2 מיליארד ₪ בשנה. לכן, לטובת הגדלת ההכנסות משוק השכירות, יש להחיל חובת דיווח על כל משכירי הדירות.
לעניות דעתי, הבקשות להצהרה על נכסים לפי טופס 5329 שנשלחות בדרך כלל אינן מדגמיות, אלא נובעת מהסיבות הבאות:
1. אם יש בבעלותך יותר מדירת מגורים אחת.
במקרה כזה עומדות בפני המשכיר מספר אופציות מיסוי:
א. משכירים בעלי דירה, או דירות, אשר חל עליהם פטור בשל הכנסה נמוכה משכר דירה (עד 5,080 ₪ לחודש). מכאן, שחל עליהם הפטור מדיווח למס הכנסה ופטור מתשלום מס.
ב. בעלי דירה, שהכנסתם משכר דירה היא מעל 5,080 ₪, מגישים דיווח מקוצר לרשויות המס מדי שנה (קיים טופס המוגש בתום שנת המס בו מדווחים על כתובת הדירה המושכרת בלבד). המשכירים יכולים לשלם מס של 10% על כל ההכנסה, כעולה מסעיף 122 לפקודת מס הכנסה. אולם, אין באפשרותם לנכות את ההוצאות או לקבל ניכויים או זיכויים. המס שמוטל הינו אחוז מהכנסת שכר דירה מהשקל הראשון.
ג. משכירים המגישים דו"ח שנתי לרשות המיסים כל שנה מדווחים גם על ההכנסות משכר הדירה. הם יכולים לבחור בין תשלום מס של 10% (ללא ניכוי הוצאות) או במסלול מיסוי אחר שבו הם יהיו רשאים להגיש דו"ח על ההוצאות ששולמו בגין הדירה המושכרת.
2. אם הכנסותיך המדווחות (בעיקר כשכיר), מאוד נמוכות ואתה בעל נכסים שערכם גבוה.
3. אם הנך שכיר בעל הכנסה ממוצעת ורכשת דירות יוקרה או מס' דירות להשקעה.
במקרה זה יש לדווח באופן מפורט על הנכסים במסגרת טופס 5326 - הצהרה על נכסים, ללא קשר האם אתה כמשכיר חייב במס על ההכנסות מהשכרה.
סיכום
השקעה בנדל"ן, בדרך כלל, מניבה לאזרחים הכנסות שונות החייבות במס, כגון הכנסות הנובעות משכ"ד, מרווחי הון מעסקאות מכירה ועוד. על האזרח לרשום את הנכסים ואת ההכנסות במסגרת ההצהרה בדבר מקורות ההכנסה. הצהרה הבאה בעיתוי מאוחר, עלולה לגרור אישום פלילי. זאת במידה ואותם נכסים הניבו הכנסות בשנים עברו ולא דווחו לרשויות המס. כאמור, דיווח כוזב תוך השמטת מקורות הכנסה כלשהם, מסכן את האזרח העומד מול רשויות המס.
במאמר זה פורטו רק חלק מאופציות המיסוי האפשריות. בנושא קיומן של אופציות נוספות, יש לפנות לעו"ד המתמחה בנושא.