האם הוראות סעיף 4א' לחוק המכר חוסם רוכשי דירות להגיש תביעה על פי פקודת הנזיקין?

סעיף 4א' לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 מונה רשימה של אי-התאמה או אי-התאמה יסודית עליה יוכל להסתמך הקונה. שאלת השאלות היא האם מדובר ברשימה סגורה? כלומר האם אי התאמה או אי-התאמה יסודית שאינה מנויה ברשימה המפורטת בסעיף 4א' לחוק תקים לרוכש עילת תביעה?

בבית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים נדונה סוגיה לפיה התבקש בית המשפט להכריע בשאלה האם הוראות סעיף 4א' לחוק מיועד לחסום בפני רוכשי הדירות הגשת תביעה על פי פקודת הנזיקין הכללית?  

בית המשפט המחוזי קיבל ערעור על פסק הדין שניתן בתביעה כספית לפיצוי בגין ליקויי בניה, במסגרת עבודות בנייה שביצעה חברת הבניה עבור הרוכשים - המערערים.

בית המשפט ערך הבחנה בין תביעה המבוססת על הוראות סעיף 4א' לחוק המכר לבין תביעה המבוססת על פקודת הנזיקין. כאמור סעיף 7 לחוק המכר שכותרתו "שמירת זכויות" קובע כי: "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין." משמע שסעיף 7 לחוק קובע כי הוראות חוק המכר אינן גורעות מזכויות הקונה הניתנות "לפי כל דין", ומכאן יש ללמוד, כי הוראות סעיף 4א' לחוק אינו מיועד לחסום בפני רוכשי הדירות מלהגיש תביעה על פי פקודת הנזיקין הכללית.

משמע שהרשימה המנויה בסעיף 4א' לחוק המכר אינה רשימה סגורה וכי רוכש בבואו לתבוע קבלן יכול שיסתמך גם על פקודת הנזיקין הכללית.

במאמר מוסגר, נתן בית המשפט דעתו גם לנטל המוטל על רוכשי הדירות וקבע שיש לבחון מהו היחס בין חובת ההודעה לקבלן בדבר אי-ההתאמה בנכס בתוך הזמנים הנקובים בחוק המכר (סעיף 4א' והתוספת לחוק), לבין תקופת ההתיישנות בת 7 השנים של חוק ההתיישנות. נקבע כי הנטל המוטל על הקונה להודיע על אי-התאמה במועד, והנטל להגיש תביעה בטרם תחלוף תקופת ההתיישנות, הם נטלים נבדלים שעל הקונה לעמוד בשניהם. גם אם טרם חלפה תקופת ההתיישנות, אי-עמידה בנטל ההודעה עלולה לשלול את זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה במישור המהותי, ובכך תוכשל תביעתו.

יודגש כי התכלית העומדת ביסוד חוק המכר (דירות) היא הגנה על רוכש דירה חדשה, המצוי לרוב בעמדה נחותה ביחס למוכר, שהוא קבלן או חברה קבלנית, ועל כן מסייע החוק בידו ומגן עליו.

תכלית החוק באה לידי ביטוי גם בסעיף 7 א' לחוק "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה."

משמעות סעיף 7 א' לחוק המכר הינה כי הוראות החוק הינן הוראות קוגנטיות, כלומר המדובר בהוראה כופה, שאין כל דרך להתנות עליהן, וחובה על המוכר (החברה הקבלנית) לתת לקונה לפחות את הזכויות שנקבעו בהוראות אלה.

הקבלן רשאי להוסיף על זכות שבחוק, אך אינו רשאי להפחית ממנה.